管理規(guī)范化負(fù)擔(dān)合理化

鄭露

【摘 要】隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，尤其是近年來房地產(chǎn)行業(yè)可謂突飛猛進(jìn)，房地產(chǎn)稅費管理工作面臨前所未有的挑戰(zhàn)。本文將對房地產(chǎn)稅費管理體制改革的必要性進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上就如何進(jìn)行改革，談一下自己的觀點和認(rèn)識，僅供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅費管理；體制改革；研究

房地產(chǎn)稅費是由不同房地產(chǎn)稅種配合而成的稅收體系，主要是用來籌集財政收入，調(diào)節(jié)社會經(jīng)濟(jì)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅費管理體制將隨之發(fā)生不斷的變化，管理體制改革勢在必行，朝著管理規(guī)范化、負(fù)擔(dān)合理化方向發(fā)展。

一、房地產(chǎn)稅費管理體制改革的必要性

目前來看，傳統(tǒng)房地產(chǎn)稅費制度中的重開發(fā)流轉(zhuǎn)、輕保有，已不再適合快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場形勢，應(yīng)當(dāng)立足實際，在現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費制度基礎(chǔ)之上，對管理體制進(jìn)行改革。

1.房地產(chǎn)稅費管理體制改革，有利于宏觀調(diào)控

稅收既是財政收入的主要來源，又是宏觀調(diào)控的有效手段，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的時代背景下，因房地產(chǎn)稅費制度不健全、滯后，導(dǎo)致更具針對性、實效性的稅收調(diào)控措施嚴(yán)重缺失?！笆濉逼陂g，將短期的調(diào)控政策與長期的發(fā)展政策有機地結(jié)合在一起，加強政策協(xié)調(diào)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。根據(jù)這一要求，國內(nèi)房地產(chǎn)稅費制度應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步改革，這樣可以確保房價的穩(wěn)定性，同時也可以有效增強稅收對宏觀調(diào)控的實效性。

2.房地產(chǎn)稅費管理體制改革，有利于資源的優(yōu)化配置

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，能夠使炒房者的利潤空間縮小，對于一定程度上抑制房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，具有非常重要的作用。

3.房地產(chǎn)稅費管理體制改革，有利于地方稅費制度建設(shè)

“營改增”以后，作為地方政府收入的營業(yè)稅逐漸取消，由消費性增值稅取而代之，這樣就導(dǎo)致地方政府財政收入大幅減少。由于營改增會導(dǎo)致地方政府通過其他方式增加收入，因此對房地產(chǎn)稅費管理體制進(jìn)行改革，突出其在房地產(chǎn)稅收體系以及地方稅收體系中的重要地位，成為當(dāng)務(wù)之急。

二、房地產(chǎn)稅費管理體制改革的幾點建議

自2014年6月底，深化財稅體制改革總體方案獲批以來，財稅體制改革的一項重要任務(wù)就是預(yù)算管理體制改革，而且地方政府性債務(wù)管理明顯有所突破。稅制改革在2015年動作也頻頻，比如《不動產(chǎn)登記暫行條例》，已經(jīng)在2015年3月1日起正式施行。在該條例下，房產(chǎn)稅計算有兩種方法：一是從價計征房產(chǎn)稅，即以房產(chǎn)余值作為計稅參考依據(jù)。房產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)原值減除10%至30%以后的余值進(jìn)行繳稅計算；二是采用比例稅率形式，根據(jù)房產(chǎn)余值進(jìn)行從價計征，稅率為1.2%。除以上稅費管理改革動作外，筆者認(rèn)為還應(yīng)當(dāng)做好以下工作。

1.將租、利以及稅和費納入財政收入體制之中

在國內(nèi)，稅收體制改革的一項重要內(nèi)容就是實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，在健全和完善稅收制度過程中，全面推進(jìn)費改稅，取消相關(guān)收費。雖然房地產(chǎn)稅收水平并不高，但是地租、收費之和比重非常的高，而且總體稅費保持在一個較高的水平上。針對這一現(xiàn)象，只有清費立稅，方可在保持現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費的基礎(chǔ)上，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用。第一，積極排除利益團(tuán)體產(chǎn)生的干擾和影響，確保服務(wù)性收費的規(guī)范化；第二，對房地產(chǎn)收費“大掃除”，將不合理收費項目清理干凈，避免出現(xiàn)亂攤派、亂收費以及以費代稅的現(xiàn)象發(fā)生；第三，建立公幵收費項目、程序和標(biāo)準(zhǔn)，理清稅費之間的關(guān)系和聯(lián)系；第四，同步推進(jìn)收費改革、地租改革，并且將土地出讓金一次性收取的批租制改革為分年收取的年租制。通過上述努力，不僅可以為房地產(chǎn)稅費政策的調(diào)整做好準(zhǔn)備，而且也為租、利以及稅和費并存但又各為其是的房地產(chǎn)財政收入體制建立，準(zhǔn)備好了條件。

2.突出房地產(chǎn)稅的主體地位

房地產(chǎn)稅費管理體制改革的主要目標(biāo)就是要對房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，突出其在房地產(chǎn)稅收體系中的主體地位。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在適應(yīng)新稅制的情況下，需對稅收結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，其基本思路是基于房地產(chǎn)稅收體系，逐漸提高房地產(chǎn)財產(chǎn)稅所占的比重。究其原因，主要是因為商品流轉(zhuǎn)過程中的稅收表現(xiàn)出一定的前轉(zhuǎn)傾向，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格抬高，使購房者負(fù)擔(dān)增加。這為房地產(chǎn)稅成為地方稅體系的主體稅種，打下了堅實的基礎(chǔ)。從稅源劃分理論視角來看，房地產(chǎn)財產(chǎn)稅是地方政府的主要稅源，隨著房地產(chǎn)財產(chǎn)稅在地方稅收體系主體地位的確立，其在房地產(chǎn)稅收體系的主體地位最終確立起來。

3.以稅制改革為契機，實現(xiàn)跨越式發(fā)展

首先，對內(nèi)部財務(wù)人員加強培訓(xùn)和管理。稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理以及會計核算處理等工作都產(chǎn)生了較大的影響，而且客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)加強對內(nèi)部財務(wù)人員的有效培訓(xùn)和管理，理解稅改新政的內(nèi)涵和基本要求，從宏觀財務(wù)管理以及具體會計處理和發(fā)票管控等方面，準(zhǔn)確把握稅制改革的本質(zhì)。

其次，做好稅務(wù)籌劃管理工作。在對財務(wù)人員加強培訓(xùn)和管理的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層還應(yīng)當(dāng)與財會人員、采購銷售人員進(jìn)行有效協(xié)作，將稅務(wù)籌劃工作落實到位，并以此作為房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)劃的依據(jù)。同時，財會人員還應(yīng)當(dāng)與采購銷售人員保持溝通，強化采購銷售交易過程管理及發(fā)票管控，綜合考慮建材、人工以及機械設(shè)備價格和進(jìn)項稅額能否抵扣等方面問題。

最后，拓展業(yè)務(wù)范圍，促進(jìn)業(yè)務(wù)快速轉(zhuǎn)型。若房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效做好稅務(wù)籌劃以及業(yè)務(wù)規(guī)劃工作，則可以本次稅制改革為契機，有效利用進(jìn)項稅額抵扣優(yōu)勢，不斷擴展業(yè)務(wù)范圍，并且加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型速度。從傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)格局出發(fā)，向多元化房地產(chǎn)、相關(guān)行業(yè)進(jìn)行擴張，并且在從事普通房地產(chǎn)開發(fā)過程中，投資于物業(yè)、土地一級開發(fā)、零售商業(yè)、保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)以及旅游地產(chǎn)等，通過加大精裝修力度、擴大范圍，使之成為業(yè)務(wù)新增長點。

三、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)稅費管理體制改革是必由之路，但不是一蹴而就的，未來改革發(fā)展過程中，應(yīng)當(dāng)以“管理規(guī)范化、負(fù)擔(dān)合理化”為目標(biāo)，使房地產(chǎn)稅費管理工作能夠保持與時俱進(jìn)，使管理體制能夠充分發(fā)揮其作用。

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