小產(chǎn)權(quán)房的法律問題解析

胡子君　趙嵐

【摘 要】隨著土地與住房制度的改革，小產(chǎn)權(quán)房隨之誕生，并在社會上受到了廣泛的關(guān)注。隨之涉及小產(chǎn)權(quán)房的各類法律糾紛、政策大討論也接踵而來，然而，雖然目前以相應(yīng)的出臺了部分禁止性的規(guī)范文件，但系統(tǒng)性不強(qiáng)，還有待發(fā)展并形成系統(tǒng)的解決方案和長效機(jī)制，即便如此，在社會和諧的維護(hù)及經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展方面解決小產(chǎn)權(quán)房問題意義重大。本文將以對小產(chǎn)權(quán)房歷史及當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r的研究為基礎(chǔ)，對社會發(fā)展和平等公正等因素進(jìn)行綜合的考慮，將解決法律與政策之間的矛盾作為重點(diǎn)，借鑒有關(guān)國家和地區(qū)的土地政策與制度，并切實(shí)結(jié)合目前我國的形勢，以求小產(chǎn)權(quán)房涉及的法律問題得到最有效的解決。

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；解決機(jī)制；法律問題

近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)一直倍受人們關(guān)注。小產(chǎn)權(quán)房憑借其低價(jià)位的優(yōu)勢在當(dāng)前物價(jià)持續(xù)上漲、房價(jià)不斷攀升的現(xiàn)狀下受到人們的廣泛關(guān)注，眾多的消費(fèi)者以居住或是投資的目的選擇購買小產(chǎn)權(quán)房。然而，與小產(chǎn)權(quán)房關(guān)注度不斷提升的同時(shí)，由其引起的法律問題、社會問題層出不窮，以出現(xiàn)超負(fù)荷的狀態(tài)?；谠摤F(xiàn)狀，國家相關(guān)部門相繼發(fā)表了嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和轉(zhuǎn)讓的聲明，但并沒有多樂觀的實(shí)際效果，要想小產(chǎn)權(quán)房問題能得到解決，相應(yīng)的法規(guī)、政策及措施還需做到更加完善。從法律層面看，小產(chǎn)權(quán)房只是由人們的生活中自然形成的定義，而非具有法律意義的概念。從法學(xué)理論層面看，產(chǎn)權(quán)不分大小，是民事主體享有的權(quán)利，其主要包括物權(quán)、債權(quán)等經(jīng)濟(jì)利益。通過百度百科搜索到的小產(chǎn)權(quán)房的定義，我們了解到，小產(chǎn)權(quán)房又名“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，這是由于其產(chǎn)權(quán)證是經(jīng)鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的，并非國家房管部門，由此產(chǎn)生的房產(chǎn)是沒有真正產(chǎn)權(quán)的。同時(shí)由于缺乏國家核發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，其購房合同得不到國土部門的備案，也就說明其產(chǎn)權(quán)證得不到法律認(rèn)可，并非合法有效。

一、小產(chǎn)權(quán)房的簡介

所謂“存在即合理”，小產(chǎn)權(quán)房市場的迅速發(fā)展并非一個(gè)偶然的現(xiàn)象，由于小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格低廉，它的出現(xiàn)及發(fā)展給了中低收入者更多選擇住房的可能性，對于消費(fèi)者來說它的存在是合理的，然而，它的存在又與國家相關(guān)的法規(guī)及政策存在明顯的沖突，是不合法的表現(xiàn)。為了能夠找到解決這一問題的方法途徑，我們需對小產(chǎn)權(quán)房的歷史淵源進(jìn)行深入的分析探討。

（一）小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展史

隨著我國土地所有制結(jié)構(gòu)的變化，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運(yùn)而生并快速發(fā)展：

①萌芽階段的小產(chǎn)權(quán)房：改革開放之前，部分農(nóng)民的身份發(fā)生了轉(zhuǎn)變，從農(nóng)民變?yōu)槌擎?zhèn)居民，然而在此之前，出于經(jīng)濟(jì)及其他實(shí)際情況的原因，他們將農(nóng)村原有宅基地所蓋的房屋進(jìn)行出售或轉(zhuǎn)讓，但這種情況一般規(guī)模較小，大多局限在一定的交際范圍內(nèi)。

②發(fā)展前期的小產(chǎn)權(quán)房：改革開放剛開始的那幾年，發(fā)展經(jīng)濟(jì)是重中之重，為此沿海城市不斷的進(jìn)行城市規(guī)模的擴(kuò)大，許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為了發(fā)展占用農(nóng)村集體土地（甚至是耕地），然而政府對此一直以寬容的態(tài)度來對待，與此同時(shí)在對集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批過程中，并沒有嚴(yán)格的規(guī)章制度進(jìn)行規(guī)范，因此出現(xiàn)了一部分集體土地被蓋成小產(chǎn)權(quán)房用于出售的現(xiàn)象。

③快速發(fā)展階段的小產(chǎn)權(quán)房：伴隨著改革開放的深入進(jìn)行，城鎮(zhèn)化呈現(xiàn)快速的發(fā)展趨勢，在隨之出現(xiàn)的住房改革的推動下，農(nóng)村集體建設(shè)用地（甚至是耕地）被大規(guī)模的占用，因此農(nóng)村出現(xiàn)了大量的剩余勞動力，為了生存他們大量的涌入城市，使得城市規(guī)模隨之快速擴(kuò)張。然而由于城市中一方面低價(jià)居高不下并不斷上升，另一方面保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房供給不足，所以城市中并沒有合理的房屋供給。但是小產(chǎn)權(quán)房是利用了農(nóng)村集體土地建成的，其稅費(fèi)成本較低，所以售價(jià)低廉，因此擁有大量的購買者。由于小產(chǎn)權(quán)房的絕對優(yōu)勢，目前很多房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，實(shí)行規(guī)模化的開發(fā)，由此目前以有許多小產(chǎn)權(quán)房呈現(xiàn)出大型的成片化、小區(qū)化的形式。就拿深圳來說，到2011年底為止，深圳市已有37.94萬棟的小產(chǎn)權(quán)房違法建筑，建筑面積高達(dá)4.05億平方米，在深圳市總建筑面積中占有49.27%的比重。目前小產(chǎn)權(quán)房的地位不斷提升，已位居重要的房地產(chǎn)類型之一。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的共性

綜合全面的看待我國全國范圍內(nèi)的狀況，小產(chǎn)權(quán)房涉及的范圍十分廣泛，其占有的市場份額比重不容小覷，并且這些小產(chǎn)權(quán)房都有著自身獨(dú)特之處：一是小產(chǎn)權(quán)房建立在農(nóng)村集體所有的土地上，缺乏向建設(shè)用地征收和轉(zhuǎn)化的過程，并且存在逃避土地出讓金的問題，這是違反法律的行為。二是小產(chǎn)權(quán)房要經(jīng)過審批、建設(shè)和銷售等環(huán)節(jié)，但這些程序都存在與現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定相違背的地方。商品房的開發(fā)建設(shè)和銷售要具備國家相關(guān)部門頒發(fā)的相關(guān)資質(zhì)是我國現(xiàn)行法律法規(guī)明確規(guī)定的，而小產(chǎn)權(quán)房連最基本的在法律范圍內(nèi)的土地使用證都不具備，其他審批手續(xù)就更無法辦理了。三是國家有關(guān)部門未曾給小產(chǎn)權(quán)房頒發(fā)合法的產(chǎn)權(quán)證明。我國物權(quán)法有明確的規(guī)定：要在進(jìn)行了依法的登記后，不動產(chǎn)物權(quán)才能實(shí)現(xiàn)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，否則無實(shí)際效力。完全的產(chǎn)權(quán)有且只有在經(jīng)過有權(quán)機(jī)關(guān)登記并頒發(fā)相應(yīng)證書后才能真正依法享有。因此購得小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者其權(quán)利享有存在著巨大的問題。除此之外，由于小產(chǎn)權(quán)房從建設(shè)用地到出售的各相關(guān)環(huán)節(jié)都未受到國家法律的嚴(yán)格監(jiān)控及逃脫了國家高額的稅收等原因，所以與同比的商品房相比，其具有絕對的價(jià)格優(yōu)勢。

二、小產(chǎn)權(quán)房存在的法律問題

其一，從宏觀層面著眼，小產(chǎn)權(quán)房問題涉及到政治、經(jīng)濟(jì)和法律等各方個(gè)面的問題，與之相關(guān)聯(lián)的法律法規(guī)極為龐雜。對于小產(chǎn)權(quán)房的法律問題，無論是憲法還是地方政策法規(guī)都有相應(yīng)的規(guī)定，但并未形成系統(tǒng)有效的體系，急需一部切實(shí)有效的法律。其二，還沒有能使小產(chǎn)權(quán)房問題得到解決的根本法律機(jī)制。全面的看當(dāng)下我國出臺的法律法規(guī)，其解決思路還不夠完善，政府部門明確頒發(fā)禁令，司法部門對小產(chǎn)權(quán)房交易的否定判決，雖有有所克制，但卻不能切實(shí)的解決問題。其三，小產(chǎn)權(quán)房存在著許多無可避免的法律風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房是通過交易而得到的，但其本身就是不合法的產(chǎn)物，因此其不存在合法的交易基礎(chǔ)，導(dǎo)致其交易行為也是不合法的，交易行為的安全無法得到保證，例如深圳，深圳市律協(xié)有明確的規(guī)定，要求律師不可以為小產(chǎn)權(quán)房的交易行為見證，就算存在律師見證，交易的合同仍沒有法律效應(yīng)。小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)的程序不合法，不屬于商品房系列，因此如果在交易后出現(xiàn)任何質(zhì)量問題，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的售后保障服務(wù)都享受不到。其四，有關(guān)部門未曾為小產(chǎn)權(quán)房頒發(fā)合法的房地產(chǎn)證，如若出現(xiàn)拆遷的問題，將會出現(xiàn)得不到補(bǔ)償?shù)膯栴}。還是看深圳，依據(jù)《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》的相關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房存在著還依法被強(qiáng)制拆除或者沒收的風(fēng)險(xiǎn)。

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