城鎮(zhèn)化能否有效去庫存？

宋慧芳

根據(jù)十三五規(guī)劃的構(gòu)想，房地產(chǎn)發(fā)展空間將要在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)中挖掘，凸顯新型城鎮(zhèn)化與住房制度改革的密切關(guān)系。

2015年12月21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束。會(huì)議公告明確提出要加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求。

對(duì)于農(nóng)民工市民化與新型城鎮(zhèn)化的關(guān)系，業(yè)內(nèi)解讀多從房?jī)r(jià)入手，中國(guó)企業(yè)投資協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇卻表示，對(duì)“農(nóng)民進(jìn)城”的相關(guān)配套政策落實(shí)，將深層次激發(fā)實(shí)際需求。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一也表示，產(chǎn)城融合較好、基本公共服務(wù)配套的情況下，新型城市化吸引的人口自然會(huì)化解樓市庫存。

房地產(chǎn)投資“急踩剎車”

2015年12月21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京閉幕。會(huì)議公告明確表示，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“房地產(chǎn)去庫存”這一提法并不新鮮，引人關(guān)注的是，樓市還有多少庫存要“去掉”？

1998年“房改”大幕開啟之后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速“奔跑”了15年，近十年間，房地產(chǎn)實(shí)際投資額同比增速幾乎每年高達(dá)20%以上。然而2014年以來，房?jī)r(jià)高企、庫存增加、投資下滑、區(qū)域市場(chǎng)嚴(yán)重分化等現(xiàn)象加劇，房地產(chǎn)實(shí)際投資增速由2013年的19.8%迅速跌至10.5%。

2015年年中，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2015年這一數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)在8%左右。然而最新的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增長(zhǎng)1.3%。

雖然投資“急踩剎車”，但由于持續(xù)去庫存與降息等政策利好疊加，2015年的房地產(chǎn)銷售低迷狀況有所緩解。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-11月份，商品房銷售面積109253萬平方米，同比增長(zhǎng)7.4%，增速比1-10月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額74522億元，增長(zhǎng)15.6%，增速提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。

然而，銷售增速下降，樓市庫存仍處高位。同樣來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截止到2015年11月底，全國(guó)商品房待售面積6.9637億平方米。這一數(shù)據(jù)還不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。此外，全國(guó)商品房在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計(jì)算，全國(guó)整體庫存約為63億平方米。

“踩剎車”之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)企穩(wěn)？對(duì)于上述數(shù)據(jù)，孟曉蘇估算：“截止到2015年11月份，整個(gè)房地產(chǎn)投資下滑，跌掉9000億元，銷售跌到了-6.3%，丟掉了2.7萬億元的房地產(chǎn)銷售額?！睂?duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)，他對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存壓力仍然存在，整體還處在低迷期，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇跡象還沒有到來。2015年受2014年房地產(chǎn)的拖累，庫存壓力仍然存在?！?/p>

另一方面，“買漲不買跌”的怪圈也同樣壓抑了購房欲望。孟曉蘇表示：“2014年社會(huì)輿論傾向于‘房?jī)r(jià)會(huì)下跌的預(yù)期，百姓購房欲望不足，更傾向于觀望，也間接導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)銷售慘淡?！?/p>

“市民化”的農(nóng)民工占比已達(dá)8.9%

從制度改革、政策配套，到產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，這一次的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公告，對(duì)“樓市去庫存”的部署可謂詳細(xì)而具體。

在制度層面，公告稱，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

在產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)上，公告表示，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時(shí)的限制性措施。

此外，對(duì)于新型城鎮(zhèn)化，會(huì)議明確提出了“農(nóng)民工市民化”。這一提法如何解讀？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)城鎮(zhèn)化率的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)有兩個(gè)：常住人口的城鎮(zhèn)化率，以及戶籍人口的城鎮(zhèn)化率。按常住人口統(tǒng)計(jì)，中國(guó)2014年城鎮(zhèn)化率為54.8%。按戶籍人口統(tǒng)計(jì)，2014年城鎮(zhèn)化率是35.9%。二者之間有18.9個(gè)百分點(diǎn)的差額，主要構(gòu)成就是2.5億左右的農(nóng)民工。

據(jù)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》提出，到2020年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右。按這一數(shù)據(jù)測(cè)算，“十三五”期間，如果外來人口入戶比例能夠大幅提升，城鎮(zhèn)戶籍人口將增加1.3億。

朱中一表示， 2014年的政府工作報(bào)告中提出要解決“3個(gè)一億人”的問題，2015年出臺(tái)的“十三五”規(guī)劃建議以及習(xí)近平總書記多次講話中均提到，首先要加快落實(shí)一億左右的農(nóng)民工和其他常住人口在城鎮(zhèn)地區(qū)落戶的目標(biāo)，而十八屆五中全會(huì)強(qiáng)調(diào)的“新型城鎮(zhèn)化建設(shè)”，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向也將起到關(guān)鍵性的作用。“農(nóng)民工市民化”這一途徑，不僅能有效消化樓市待售庫存，也將使社會(huì)整體消費(fèi)上一個(gè)臺(tái)階，對(duì)經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”來說意義重大。

“農(nóng)民工市民化”需要哪類供給？

城鎮(zhèn)化是在以人為核心的基礎(chǔ)上建立的，以農(nóng)民進(jìn)城為標(biāo)志。城市對(duì)勞動(dòng)人口最核心的凝聚力，大多來自就業(yè)機(jī)會(huì)以及配套公共服務(wù)。如果缺少系統(tǒng)性的配套方案，去庫存的過程依然障礙重重。

朱中一在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展主要有兩方面影響：一方面，產(chǎn)城融合較好、有產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)制的地區(qū)，能提供就業(yè)崗位、有聚集人口能力、提供基本公共服務(wù)，庫存及市場(chǎng)消化比較好，最典型的就是北上廣深。“深圳（樓市）為什么那么好？就是大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的氛圍比較強(qiáng)，在二線城市里，樓市銷售好的都是這一類城市。與之相反，三四線城市，以及部分二線城市，比如東北的沈陽、長(zhǎng)春、哈爾濱等地，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和新型產(chǎn)業(yè)對(duì)接不上，勞動(dòng)人口持續(xù)流出，樓市去庫存壓力很大。”

除此之外，朱中一還認(rèn)為，人口流向和國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展的發(fā)展方針不一致，也是重要原因之一?！皣?guó)家希望控制大城市規(guī)模，要發(fā)展中小城市或小城鎮(zhèn)，但是大城市就業(yè)崗位較多，基本公共服務(wù)好，人口流入在加速，尤其是一線城市，周邊人口一般都會(huì)向這類城市聚集，流入中小城市的人口在減少。所以，大城市供求關(guān)系稍微緊張，中小城市或小城鎮(zhèn)庫存量相對(duì)較大?！?/p>

近年來，對(duì)于“農(nóng)民進(jìn)城”的配套政策相對(duì)模糊，“進(jìn)城速度”全靠自然增長(zhǎng)。在諸多生存與發(fā)展壓力尚未化解的情況下，大部分農(nóng)民進(jìn)城之后依然租住，長(zhǎng)期打工，攢錢買房。對(duì)此，孟曉蘇表示：“農(nóng)民進(jìn)城遇到的艱難是與政策不配套的。”

除了“進(jìn)城群體”，城市自身的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)定位，也是新型城鎮(zhèn)化的另一難題。

對(duì)于目前樓市的所謂庫存，孟曉蘇將之部分歸因?yàn)橄拶?、限貸等 “懶政”，“當(dāng)時(shí)提出限購限貸，已經(jīng)說是臨時(shí)性措施，但一直不愿意取消，這條捆綁中國(guó)經(jīng)濟(jì)的繩索，壓制市場(chǎng)需求，也令樓市供給畸形發(fā)展，既打壓了消費(fèi)又打壓了生產(chǎn)，在麻醉市場(chǎng)的同時(shí)也麻醉了開發(fā)商。很多城市實(shí)際供應(yīng)不足卻限購，開發(fā)商被迫到非限購的三、四線城市去開發(fā)，形成了如今的大量庫存?！?/p>

此外，在經(jīng)濟(jì)尚未找到新的增長(zhǎng)動(dòng)能之前，孟曉蘇表示“不要急著‘去房地產(chǎn)化”。他表示，很多潛在需求是附著在房地產(chǎn)行業(yè)之上的，例如城市整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，科技入戶，物業(yè)管理，家政服務(wù)，金融服務(wù)……去房地產(chǎn)化，也在某種程度上打壓了這些行業(yè)的創(chuàng)新動(dòng)力?！氨热绮槐氐姆孔蝇F(xiàn)在有了外墻保溫，WiFi進(jìn)入家庭，網(wǎng)絡(luò)入戶，冬季取暖有了地暖，家電也在智能化。再比如前總理溫家寶提出的節(jié)能瓷磚、節(jié)水潔具，光提倡這些，沒有房子，這些瓷磚潔具裝在哪？去房地產(chǎn)化，這些創(chuàng)新就成了無源之水，無本之木。皮之不存，毛將焉附？”

進(jìn)城住房，支付能力如何匹配？

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，城市發(fā)展是農(nóng)村人口向城市集聚、農(nóng)業(yè)用地按相應(yīng)規(guī)模轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地的過程，人口和用地要匹配，城市規(guī)模要同資源環(huán)境承載能力相適應(yīng)。對(duì)于住房制度改革，主要以新市民為出發(fā)點(diǎn)，主要是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口。由于這部分群體支付能力有限，會(huì)議提出鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格等，取消過時(shí)的限制性措施。

朱中一分析稱，農(nóng)民向城市轉(zhuǎn)移，相對(duì)應(yīng)的是農(nóng)村居住占地面積減少，城市占地面積將增加，相應(yīng)的制度改革應(yīng)當(dāng)跟上，“如果農(nóng)民的宅基地房產(chǎn)可以依法轉(zhuǎn)讓或抵押貸款，就可以提高他們?cè)诔鞘匈彿?、住房的能力，這就是與能力相適應(yīng)。”

孟曉蘇也表示，農(nóng)村宅基地問題存在了很長(zhǎng)一段時(shí)期，然而民間這部分市場(chǎng)依然存在，要促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城落戶購房，對(duì)于原有的農(nóng)宅、宅基地的流轉(zhuǎn)問題急需法律補(bǔ)齊短板。

與之相比，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)掘潛在的租賃市場(chǎng)或許是相對(duì)容易的疏解渠道。

朱中一表示，房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展就是新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)與其他產(chǎn)業(yè)互相適應(yīng)，地方政府也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)城市的規(guī)劃建設(shè)管理，地上地下基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)當(dāng)配套，建設(shè)宜居城市對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展是有利的，“不能只追求快，配套政策、硬件都要跟上”。他舉了個(gè)例子：“比如鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他機(jī)構(gòu)聯(lián)手開發(fā)房地產(chǎn)租賃，現(xiàn)在的房地產(chǎn)庫存，大部分都是毛坯房，要把毛坯房轉(zhuǎn)化為租賃房，需要裝修，達(dá)到拎包入住的程度?！?/p>

實(shí)際需求與成本推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化

對(duì)于新型城鎮(zhèn)化，坊間有種說法——“造城運(yùn)動(dòng)”。孟曉蘇對(duì)此不以為然，“城鎮(zhèn)化一定要造城，這種說法有點(diǎn)極端，不造城難道要造鄉(xiāng)嗎？”

他表示，新型城鎮(zhèn)化必然會(huì)增加新市民，很多改造之前的原城市用地也必然會(huì)轉(zhuǎn)為開發(fā)用地。此前城市化強(qiáng)調(diào)改造老城，不注重新區(qū)開發(fā)，實(shí)際上，老城的改造成本往往比建設(shè)新區(qū)更高。例如北京、上海，可用地都在6400多平方公里左右，建的城區(qū)也差不多大，1300多平方公里，大約五分之一，“五分之一的面積用來建設(shè)城市，另外五分之四用南水北調(diào)的高成本水，在北京種莊稼？非要強(qiáng)調(diào)北上廣深保留農(nóng)田，不科學(xué)?！?/p>

對(duì)于北京市政府要遷往通州及京津冀一體化將帶來的“造城”，孟曉蘇表示，這并不是“硬造”，而是源于城市發(fā)展、匹配居民工作與生活的迫切需求，“建新城成本低，比如醫(yī)療設(shè)施這一基礎(chǔ)服務(wù)，同仁醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院改了好幾回，現(xiàn)在人們發(fā)現(xiàn)70%左右的就醫(yī)者不是北京市人，是周邊城市的，那么，是把醫(yī)院的樓拆了、蓋得更高，人們還得到這個(gè)地方來看病，還是在通州另建一座協(xié)和醫(yī)院呢？”

放棄盲目供給，重視有效需求

住房制度改革將面對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口形成的“新市民”，釋放這2億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房需求，樓市庫存問題也將基本解決。目前，樓市庫存累積嚴(yán)重地區(qū)主要還在三四線城市，去庫存舉措也需要更具有針對(duì)性。

孟曉蘇認(rèn)為， 從2015年初兩會(huì)傳遞的“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”政策信號(hào)來看，“房地產(chǎn)業(yè)仍將是國(guó)民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎”這一觀點(diǎn)慢慢擴(kuò)散，逐漸被接受。到了2015年底，借助“化解房地產(chǎn)庫存”的倒逼機(jī)制，以“問題導(dǎo)向”來推動(dòng)難題解決，黨內(nèi)與社會(huì)統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)，變得相對(duì)容易。2016年將以去庫存為指導(dǎo)，推動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城，讓農(nóng)民工變?yōu)樾率忻?，進(jìn)而圍繞新市民的需求進(jìn)行改革，一度停頓的城鎮(zhèn)化也將邁出更大的步伐。

與此同時(shí)，孟曉蘇表示，農(nóng)民進(jìn)城的意義也絕不僅僅是為了化解樓市庫存。通過去庫存，城鎮(zhèn)化改革有了更多的空間，新的住房制度改革也將被更多的人接受?！吧弦惠喅擎?zhèn)住房制度改革讓多數(shù)城鎮(zhèn)居民獲益，這一輪住房制度改革的深化將惠及包括農(nóng)民群眾在內(nèi)的全體人民?！泵蠒蕴K稱。

朱中一則認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展來說，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、去庫存與推進(jìn)供給側(cè)改革需要做通盤考慮。從源頭來講，房地產(chǎn)庫存難以消化，主要原因是地方政府的盲目供給和企業(yè)的盲目開發(fā)，不合理的供給反而忽略了有效需求，造成無效供給過剩，進(jìn)而導(dǎo)致庫存增多。所以，在推進(jìn)供給側(cè)改革時(shí)，應(yīng)當(dāng)提高的是供給體系的質(zhì)量與效率，以及進(jìn)一步處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。市場(chǎng)要發(fā)揮在資源配置中的決定性作用，政府也應(yīng)做好相應(yīng)的宏觀調(diào)控。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，改善政府宏觀調(diào)控，就是要做好分類指導(dǎo)，對(duì)庫存量大的地區(qū)可以配合政策引導(dǎo)去消化庫存，對(duì)需求旺盛的城市，應(yīng)當(dāng)增加有效供給。

此外，對(duì)于“十三五規(guī)劃”，多數(shù)城市在認(rèn)真摸清需求和供給條件的基礎(chǔ)上，按照調(diào)整存量、做優(yōu)增量、增加有效供給的原則，制定“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃，并注意發(fā)揮引導(dǎo)土地供應(yīng)、住房供應(yīng)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的責(zé)任，構(gòu)建以需求為導(dǎo)向、以住房發(fā)展規(guī)劃為指導(dǎo)的購租并舉的住房供應(yīng)模式。這也是新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)與去庫存的通盤考慮?！?003年就開始說要‘實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。只有對(duì)這三方面做通盤考慮，才有利于實(shí)現(xiàn)這一工作目標(biāo)?！?朱中一表示。