青島一百年前解決屯地問題的好辦法

（王夕源，民革青島市委會機關支部黨員）

據(jù)報道，上海一座樓盤，從1992年拿地后一直開發(fā) “在建”，近期報價一平方米8至10萬元。這與當年周邊房價千元左右相比，20年囤地坐收暴利近百倍。

國慶節(jié)前，各大媒體都紛紛發(fā)表評論齊聲抨擊 “坐地生財”的囤地現(xiàn)象。顯然，專家和輿論都把加強監(jiān)管、重罰或反腐看作解決 “囤地”問題的關鍵，這不免又落入了 “嚴格執(zhí)法、嚴厲處罰”的口號式整治俗套。

事實上，針對房企追求利益最大化的樓市囤地弊端，我國早在1999年公布實施的 《土地管理法》就規(guī)定，兩年不開發(fā)的土地逾期無償收回。2012年國土部修訂的 《閑置土地處置辦法》也規(guī)定，開發(fā)商原因造成的閑置土地，未動工開發(fā)滿一年的，按土地價款的20%征繳土地閑置費；未動工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權。同時，國家及各地幾乎年年都有類似的通知或文件，不斷要求嚴查和整治“囤地”現(xiàn)象。奇怪的是，如今房企通過政策漏洞或變通操縱等手段，繞開禁令 “坐地生財”的囤地現(xiàn)象卻極為普遍。

那么究竟有沒有整治囤地斂財?shù)挠行мk法呢？答案是肯定的。這既不需要管理創(chuàng)新，也不需要國外經(jīng)驗，因為早在120多年前，我國就有防止囤地漲價、坐地生財?shù)耐恋胤ㄒ?guī)。1898年，建制初期的青島基于香港、上海土地壟斷與投機之鑒，以及沿海城市急需土地開發(fā)的實情，創(chuàng)立了 “土地漲價歸國有”的 《膠州土地法規(guī)》。法規(guī)認為，土地的升值并非土地所有者的經(jīng)營所為，而是市政發(fā)達、社會繁榮的環(huán)境所致，土地溢價收益應歸公。孫中山也對能治理土地囤積、防止投機暴利的青島地政經(jīng)驗十分贊賞，并將其融入自己的土地改革理論，提出了 “土地國有，漲價歸公”的主張。

1912年孫中山到訪青島，肯定了青島受德國先進城建文化的影響，僅用14年將一個漁村發(fā)展成為港口、道路、建筑及設施極好的城市。認為青島的城市建設經(jīng)驗 “不但令人贊許，足可為中華全國嗣后治事之模范”。1924年，孫中山還聘請青島土地制度的制訂者赴廣州擔任政府顧問，輔助規(guī)劃廣州市的土地改革。后來，雖因時局變幻而夭折，但法規(guī)原則卻成為風靡歐洲和世界的土地政策模板。

需要指出的是，實施 “漲價歸公”的土地法規(guī)，意在限制囤地暴利，而非壓制土地漲價。因為消除了囤地的收益，就消滅了囤地的利益，囤地的欲望也自然消失。

遺憾的是，長期以來 “地價決定房價”的觀點，已成為我國樓市的主流觀念，以至于各級政府都忽視 “房價是被買起來”的事實，繼續(xù)抹殺房子的居住屬性，放任樓市變股市、房子變金子的置業(yè)炒作，同時又違背市場規(guī)律，壓地價，限房價，反而致樓市越調越高。因此，樓市調控的當務之急不是限制房價，而是限制暴利，盡快扭轉 “地價決定房價”的錯誤認識，完善 “放開高價、保障低價”的住建體系，實施囤地 “漲價歸公”等稅收政策，將更多的樓市暴利化為財稅收入，加快提升社會 （住房）保障能力。未來，只有當社會保障人人都能安居樂業(yè)時，樓市的漲跌才能回歸單純的經(jīng)濟指標，而不再涉及社會與政治穩(wěn)定了。

所以說，囤地漲價并非房地產開發(fā)遇到的新問題，而是前輩早已解決的老問題。只是當今土地法規(guī)和制度進化的漏洞，讓囤地又找到了起死回生的土壤。