對(duì)“互聯(lián)網(wǎng)+”的不動(dòng)產(chǎn)登記新模式探索與實(shí)踐

摘要：隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)將整合由一個(gè)部門承擔(dān)，國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)將實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”。由于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)承載了“完善基礎(chǔ)數(shù)據(jù)”“提升登記效率”“數(shù)據(jù)互通共享”的功能，且職能整合后，不動(dòng)產(chǎn)登記的受理量和錄入的信息量都將大大增加，必然導(dǎo)致傳統(tǒng)的受理、審核模式面對(duì)極大挑戰(zhàn)。鑒于“互聯(lián)網(wǎng)+”已經(jīng)對(duì)各個(gè)行業(yè)產(chǎn)生了顛覆性的影響，在數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)交換和提升服務(wù)效率方面發(fā)揮了巨大的作用，探索如何在合法依規(guī)且保障數(shù)據(jù)安全的前提下，通過綜合利用數(shù)據(jù)庫(kù)、互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)登記信息的互通、共享、利用，提升房地產(chǎn)登記效率；通過網(wǎng)絡(luò)預(yù)約、預(yù)審，打通不動(dòng)產(chǎn)登記最后一公里，提前收集、整理、分析不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人的相關(guān)信息，通過大數(shù)據(jù)分析，提升窗口受理效率；建立依托于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和電子政務(wù)平臺(tái)的切實(shí)可行的不動(dòng)產(chǎn)登記新模式，提升數(shù)據(jù)利用效率，具有非常重要的意義。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)+，不動(dòng)產(chǎn)登記

中圖分類號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）11-0067-72 收稿日期：2015-11-01

1 不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀分析

1.1 不動(dòng)產(chǎn)登記政策分析

2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》明確要求建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，在2013年審議通過的《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》中，進(jìn)一步明確了整合的登記類別，包括：房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記等，后來，中央編辦在《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》中進(jìn)一步明確了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作由國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)牽頭，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、轉(zhuǎn)移和登記信息的互通和共享，從政策上，登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)將實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記的工作將由國(guó)土資源部門主導(dǎo)，房管、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋相關(guān)部門人員協(xié)同工作；不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)將以地籍?dāng)?shù)據(jù)為基礎(chǔ)和宗地統(tǒng)一編碼為索引進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合，以土地登記發(fā)證信息管理系統(tǒng)和土地登記信息動(dòng)態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)為基礎(chǔ)建設(shè)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》在土地登記和房屋登記的相關(guān)政策中增加了農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋相關(guān)登記的內(nèi)容，明確了不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍：包括土地、海域及其附屬的房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物；明確了不動(dòng)產(chǎn)登記的程序，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)“依申請(qǐng)登記”，即：申請(qǐng)、受理、審核、登簿、發(fā)證（部分登記類別只登記不發(fā)證）。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)登記問題分析

1.2.1 人員問題

在我國(guó)即將全面開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的背景下，由于縣級(jí)以上國(guó)土資源主管部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，各級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋主管部門應(yīng)當(dāng)配合國(guó)土資源主管部門做好不動(dòng)產(chǎn)登記資料整理移交、歷史遺留權(quán)屬糾紛解決等工作。在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施后，由于采用新的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，且登記類別增多，登記錄入內(nèi)容增加，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記人員的業(yè)務(wù)能力提出了更高的要求，如何選人用人，人員數(shù)量和素質(zhì)能否滿足轄區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記的要求，原有職能部門人員與不動(dòng)產(chǎn)登記人員之間如何做好業(yè)務(wù)銜接，都是亟待解決的關(guān)鍵問題。

1.2.2 平臺(tái)問題

就目前統(tǒng)計(jì)情況來看，土地登記和房屋登記的信息化水平相對(duì)較高，基本使用了空間數(shù)據(jù)庫(kù)和信息系統(tǒng)進(jìn)行管理；林權(quán)、海域的登記情況各地不一；草原、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記信息系統(tǒng)建設(shè)則相對(duì)比較滯后。再則，當(dāng)前土地、房屋、林地、海域、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等由不同部門進(jìn)行登記，數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)（坐標(biāo)系統(tǒng)、數(shù)據(jù)格式等）和業(yè)務(wù)流程均不同，基于各自獨(dú)立的系統(tǒng)進(jìn)行管理，因此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一的信息平臺(tái)必將面臨大量的數(shù)據(jù)整合、業(yè)務(wù)流程整合等多方面的問題。

1.2.3 效率問題

不動(dòng)產(chǎn)登記職能的整合，既要確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，也有提升登記效率，提高數(shù)據(jù)利用率，完善不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)公示公開的考量。同時(shí)，由于不動(dòng)產(chǎn)登記與戶口、工商注冊(cè)、貸款融資息息相關(guān)，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記必須充分考慮效率問題。

不動(dòng)產(chǎn)登記啟動(dòng)伊始，人員問題、平臺(tái)問題、工作程序都需要實(shí)踐進(jìn)行檢驗(yàn)，如何建立起面向不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人的高效宣傳與溝通反饋機(jī)制，提高宣傳效率；如何提高窗口受理速度，減少申請(qǐng)人往返次數(shù)，提高窗口進(jìn)件效率；如何規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記程序，減少自由裁量空間，提升登記效率；都是需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。

2 “互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”探析

2.1 “互聯(lián)網(wǎng)+”

由于人員問題和平臺(tái)問題也是制約效率的因素所在，因此，本文將從效率問題著手解析，旨在探析如何解決不動(dòng)產(chǎn)登記中的效率問題，首先，我們需要先來了解一下熱詞“互聯(lián)網(wǎng)+”。

“互聯(lián)網(wǎng)+”就是指“互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)”，但是并不是說互聯(lián)網(wǎng)和行業(yè)簡(jiǎn)單的相加，而是指?jìng)鹘y(tǒng)行業(yè)利用信息通信技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，讓互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)進(jìn)行深度融合，結(jié)合大數(shù)據(jù)分析，提升效率，提高服務(wù)水平，以創(chuàng)造新的發(fā)展生態(tài)。2014年11月，李克強(qiáng)總理出席首屆世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)時(shí)指出，互聯(lián)網(wǎng)是“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的新工具，而“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”正是這屆政府在工作報(bào)告中的重要主題，被稱作中國(guó)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效升級(jí)的“新引擎”，可見其重要作用。

“互聯(lián)網(wǎng)+”的核心優(yōu)勢(shì)就是效率，“互聯(lián)網(wǎng)+平臺(tái)”，通過各種網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)的運(yùn)用，幫助企業(yè)提供更便捷的展示渠道，提升了交易效率；“互聯(lián)網(wǎng)+工業(yè)”，把信息技術(shù)運(yùn)用到工業(yè)技術(shù)中，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化、智能化生產(chǎn)，提升的是人工效率；“互聯(lián)網(wǎng)+通訊工具”，讓我們的訊息傳遞更加及時(shí)，提升的是時(shí)間效率?，F(xiàn)在，互聯(lián)網(wǎng)還逐漸滲透到金融、醫(yī)療、交通、教育等熱門領(lǐng)域，甚至從第三產(chǎn)業(yè)向第一和第二產(chǎn)業(yè)逐漸滲透，比如“互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)”，解決了農(nóng)產(chǎn)品的滯銷難題。接下來，“互聯(lián)網(wǎng)+”和吃穿住行的深度融合將成為爭(zhēng)相角逐的藍(lán)海，“電子商務(wù)的今天就是電子政務(wù)的明天”，由“互聯(lián)網(wǎng)+”引發(fā)的政務(wù)改革必將到來。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)登記擁抱“互聯(lián)網(wǎng)+”

互聯(lián)網(wǎng)思維帶來的不僅是新的商業(yè)、服務(wù)模式，其在改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，也必然會(huì)影響著人們的思考方式及政府機(jī)構(gòu)的運(yùn)行模式?；ヂ?lián)網(wǎng)改變了諸多行業(yè)，不動(dòng)產(chǎn)登記如何擁抱“互聯(lián)網(wǎng)+”，互聯(lián)網(wǎng)能為不動(dòng)產(chǎn)登記帶來什么，能解決哪些問題，是本文探究的重點(diǎn)。在此，筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記擁抱“互聯(lián)網(wǎng)+”，已經(jīng)充分具備條件，首先，在互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)后，政務(wù)聯(lián)網(wǎng)，最大效率、最高幅度地減輕行政和社會(huì)運(yùn)行成本，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下，緊迫性和正當(dāng)性更是毋庸諱言；其次，基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的工商營(yíng)業(yè)制造已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了電子化并全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，依托于信息化平臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)登記互聯(lián)、共享、共通是發(fā)展的必然；再次，在全民擁抱網(wǎng)絡(luò)的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，政務(wù)部門的主要職責(zé)將是“服務(wù)”，要求能站在服務(wù)對(duì)象的立場(chǎng)，設(shè)身處地，為其解決實(shí)際問題。因此，互聯(lián)網(wǎng)作為受眾面最廣，最便捷的媒介，用于不動(dòng)產(chǎn)登記的政策宣傳和公示公開，可以及時(shí)準(zhǔn)確推送政策信息；用于建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息公示和信息收集、反饋平臺(tái)，可實(shí)時(shí)獲知用戶需求，改進(jìn)、提升不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)；用于搭建不動(dòng)產(chǎn)登記預(yù)約平臺(tái)，通過對(duì)申請(qǐng)人信息和不動(dòng)產(chǎn)登記項(xiàng)目信息的數(shù)據(jù)分析，可實(shí)現(xiàn)虛擬世界的零距離交流和現(xiàn)實(shí)中辦理的無縫對(duì)接，將線上服務(wù)和線下辦理（O2O）相結(jié)合，提前獲取用戶需求，提升不動(dòng)產(chǎn)登記受理效率；用于搭建不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)平臺(tái)，可以獲取各類不動(dòng)產(chǎn)基本信息，依托于大數(shù)據(jù)分析，可以為重大決策提供數(shù)據(jù)支持。

3 “互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”實(shí)踐

本文的“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”實(shí)踐以登記中心承擔(dān)的房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)為樣本進(jìn)行，天津市房地產(chǎn)登記發(fā)證交易中心（以下簡(jiǎn)稱中心）承擔(dān)天津市國(guó)有土地房地產(chǎn)初始登記，商品房預(yù)售登記，土地抵押登記，在建工程房地產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)移、變更登記，土地變更、注銷登記，軍產(chǎn)登記，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理，司法協(xié)助等工作，年受理各類房地登記7000件以上，中心業(yè)務(wù)量大、標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)、社會(huì)關(guān)注度高，中心窗口存在辦件等待時(shí)間長(zhǎng)、工作強(qiáng)度大、資源浪費(fèi)等問題。由于房地產(chǎn)登記與企業(yè)融資、資產(chǎn)評(píng)定和百姓訴求息息相關(guān)，辦件企業(yè)、群眾迫切希望中心能建立一個(gè)便捷、高效的信息平臺(tái)，能將大多數(shù)咨詢類問題和房地產(chǎn)申請(qǐng)前置，提高工作效率。在現(xiàn)有人員和設(shè)備的基礎(chǔ)上，適應(yīng)房地產(chǎn)登記工作發(fā)展需要，加強(qiáng)信息化建設(shè)，建立基于電子信息分級(jí)管理機(jī)制和網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)的高效、便捷、全天候、公開的網(wǎng)絡(luò)化的房地產(chǎn)登記平臺(tái)，開創(chuàng)房地產(chǎn)登記服務(wù)新模式，既能滿足群眾的訴求，又能提升房地產(chǎn)登記辦件效率和服務(wù)水平。如圖1所示。

因此，中心2013年著手建立“房地產(chǎn)登記預(yù)約服務(wù)平臺(tái)”，主要試行各類房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)預(yù)申請(qǐng)，2015年，登記中心微信公眾號(hào)正式開通，作為移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)端和微政務(wù)平臺(tái)，主要試行房地產(chǎn)登記預(yù)約，圖文信息推送和互動(dòng)反饋等，以上平臺(tái)的運(yùn)行主要實(shí)現(xiàn)了以下功能。

3.1 建立了房地產(chǎn)登記預(yù)申請(qǐng)數(shù)據(jù)管理和利用模式

以現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記法律法規(guī)為基礎(chǔ)，依托于中心工作實(shí)際，分析制定“房地產(chǎn)登記預(yù)申請(qǐng)數(shù)據(jù)”標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)格式，建立房地產(chǎn)登記網(wǎng)上申請(qǐng)數(shù)據(jù)庫(kù)，通過對(duì)網(wǎng)上申請(qǐng)用戶的管理和網(wǎng)上項(xiàng)目的管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)登記項(xiàng)目的數(shù)字化和標(biāo)準(zhǔn)化，管理和利用預(yù)申請(qǐng)數(shù)據(jù)與內(nèi)部數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)對(duì)接，進(jìn)而形成一套完整數(shù)據(jù)鏈的管理、利用模式。

目前，系統(tǒng)提供了樣表和填寫說明，將常見問題歸納匯總，予以公示，通過人機(jī)交互引導(dǎo)用戶按要求錄入基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，自動(dòng)生成申請(qǐng)書、委托書，既減少了因錄入填寫錯(cuò)誤導(dǎo)致的反復(fù)，提升了登記效率，又獲取了豐富的登記數(shù)據(jù)。

3.2 建立房地產(chǎn)登記預(yù)申請(qǐng)平臺(tái)

滿足群眾訴求，建立“房地產(chǎn)登記預(yù)申請(qǐng)平臺(tái)”，建立房地產(chǎn)登記信息的收集、監(jiān)督、反饋平臺(tái)，能直接獲取辦件企業(yè)、群眾訴求，將房地產(chǎn)登記中最繁瑣的交互過程放到網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，實(shí)現(xiàn)電子認(rèn)證和電子交互，實(shí)現(xiàn)與辦件企業(yè)的直接對(duì)接，減少企業(yè)、群眾辦件成本，提升服務(wù)水平。

目前，選取了兩種房地產(chǎn)登記類別進(jìn)行測(cè)試，嘗試互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行登記審查。

3.3 建立房地產(chǎn)登記預(yù)約平臺(tái)

將辦件大廳搬到網(wǎng)上，實(shí)現(xiàn)智能化辦公和網(wǎng)絡(luò)預(yù)約，解決大廳辦理登記排隊(duì)等候時(shí)間長(zhǎng)、過程繁瑣的難題，通過系統(tǒng)的窗口報(bào)表，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上預(yù)約件的快速辦理。

目前，房地產(chǎn)登記預(yù)約服務(wù)已經(jīng)在微信公眾平臺(tái)開通，運(yùn)行不到一個(gè)月，已有100余人次通過微信預(yù)約，并現(xiàn)場(chǎng)辦理登記業(yè)務(wù)，由于提前知悉預(yù)約用戶相關(guān)信息，窗口人員可提前給予指導(dǎo)并錄入相關(guān)信息，窗口進(jìn)件效率得以提升，預(yù)約用戶窗口進(jìn)件滿意率為100%。

3.4 建立網(wǎng)上受理登記情況分析匯總功能

在房地產(chǎn)登記網(wǎng)上預(yù)受理進(jìn)行到一定程度后，可結(jié)合網(wǎng)上預(yù)受理登記的特點(diǎn)，選定監(jiān)控指標(biāo)，通過數(shù)據(jù)平臺(tái)反饋的信息完成指標(biāo)的試算工作，分析指標(biāo)的效度和準(zhǔn)確性，可建立房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)指標(biāo)和監(jiān)測(cè)體系。

4 結(jié)論

通過建立基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的服務(wù)平臺(tái)，用于不動(dòng)產(chǎn)登記的政策宣傳和公示公開，可及時(shí)準(zhǔn)確地推送用戶所需的信息，直接高效；建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息收集、反饋平臺(tái)，需及時(shí)與用戶互動(dòng)溝通，換位思考，可實(shí)時(shí)獲知登記服務(wù)改進(jìn)、提升需求；通過對(duì)申請(qǐng)人信息和不動(dòng)產(chǎn)登記項(xiàng)目信息的數(shù)據(jù)分析，可將線上服務(wù)和線下辦理相結(jié)合，極大提升用戶滿意度。通過對(duì)用戶需求的分析，可以更好地豐富線上內(nèi)容，答疑解惑，減少窗口咨詢，提升窗口效率，用戶反饋還能指導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記政策和不動(dòng)產(chǎn)登記方法的調(diào)整，以提高線下進(jìn)件、審核的效率。

本文提出的不動(dòng)產(chǎn)登記與互聯(lián)網(wǎng)整合的實(shí)踐成果，可為后續(xù)基于互聯(lián)網(wǎng)或移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)體系和不動(dòng)產(chǎn)登記信息服務(wù)平臺(tái)提供參考。

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作者簡(jiǎn)介：

羅浩，武漢大學(xué)測(cè)繪工程專業(yè)碩士，高級(jí)工程師，天津市房地產(chǎn)登記發(fā)證交易中心工作，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)信息化工作和研究。