房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)總趨勢(shì)

環(huán)球時(shí)報(bào)/2015-12-02/ 第15版面/國(guó)際論壇 /作者：連平

近日我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)較去年同期出現(xiàn)明顯上漲，這再度引發(fā)社會(huì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)注和討論。筆者認(rèn)為，除非發(fā)生比較大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，未來(lái)在全國(guó)范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)仍會(huì)持續(xù)上漲。

這一總體上升趨勢(shì)是由房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位決定的。房地產(chǎn)行業(yè)一頭拉著民生，一頭拉著投資，六七十個(gè)行業(yè)受其影響，其中三四十個(gè)行業(yè)受到直接影響。目前，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率較低，意味著將來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)還有很大發(fā)展空間。未來(lái)會(huì)有更多的人進(jìn)入到城市中，必然會(huì)對(duì)住宅產(chǎn)生需求，不可能睡在路邊。

中國(guó)的人均GDP和城鎮(zhèn)化水平也還遠(yuǎn)沒(méi)有到房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和的階段。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在一國(guó)人均GDP由1000美元躍升至5000美元的時(shí)間段，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為迅猛，這與我們所說(shuō)“樓市黃金十年”的情況相吻合。中國(guó)人均GDP正逐漸向1萬(wàn)美元靠攏，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求不會(huì)像過(guò)去那樣旺盛。事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)最近十幾年的高速發(fā)展，投資增速確實(shí)在放緩，房?jī)r(jià)漲幅的確在收窄。不過(guò)，在人均GDP到達(dá)1萬(wàn)美元之前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)保持穩(wěn)定上升的勢(shì)頭。

房地產(chǎn)市場(chǎng)——尤其是住宅市場(chǎng)的區(qū)域性特征比較明顯，這主要體現(xiàn)在北京、上海、廣州、深圳等一線國(guó)際化大都市的房地產(chǎn)發(fā)展空間上。這些一線城市總體發(fā)展水平較高，經(jīng)濟(jì)、公共衛(wèi)生等各方面設(shè)施比較健全，就業(yè)機(jī)會(huì)多，管理比較完善。這些城市的進(jìn)一步發(fā)展容易吸引來(lái)自不同層次、不同地域的人口聚集?？梢哉f(shuō)，未來(lái)這些城市的房?jī)r(jià)上漲是個(gè)大概率事件，但是否會(huì)翻倍還很難說(shuō)。至于二三四線城市的房?jī)r(jià)是否會(huì)因庫(kù)存過(guò)多而持續(xù)下跌，我認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)這種情況，因?yàn)榉砰_(kāi)“二孩”、戶籍改革等政策會(huì)在一定程度上緩解房地產(chǎn)囤積的壓力。

就短期來(lái)看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然成交量上去了，但是投資依然還在“尋底”，“投資底”至今還沒(méi)有出現(xiàn)。結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況，到明年年底前，我們都不能排除房地產(chǎn)市場(chǎng)還繼續(xù)處在“尋底”過(guò)程中。這種波動(dòng)是必要的矯枉過(guò)正，調(diào)整過(guò)后還會(huì)出現(xiàn)一個(gè)平穩(wěn)的增長(zhǎng)階段。

著眼未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)首先需要建立一個(gè)系統(tǒng)性的信息平臺(tái)，弄清楚每個(gè)人在全國(guó)到底有幾套房。這是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定可控的基礎(chǔ)性工程。只有打造一個(gè)“實(shí)打?qū)?rdquo;的信息平臺(tái)，決策才有比較可靠的信息數(shù)據(jù)源。其次，房地產(chǎn)相關(guān)的稅收制度要加速完善。中國(guó)至今仍未建立起一個(gè)針對(duì)房地產(chǎn)的合理稅收體系。第三，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)還是要更多地把市場(chǎng)調(diào)控的功能建構(gòu)在市場(chǎng)本身運(yùn)行的基礎(chǔ)之上，由市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)進(jìn)行調(diào)控。運(yùn)用行政手段干預(yù)市場(chǎng)，干預(yù)以后的市場(chǎng)一定是被扭曲的，扭曲之后一定會(huì)帶來(lái)大起大落，會(huì)有持續(xù)的后遺癥。▲（作者是交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。本文由邢曉婧采訪整理）