一線城市回暖是否意味樓市復(fù)活？

李倩倩

2014年底以來(lái)，一線城市土地市場(chǎng)“風(fēng)生水起”，“面粉”貴過(guò)“面包”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，樓市成交也“量?jī)r(jià)齊升”。一線城市回暖能否持續(xù)？樓市是否已“滿血復(fù)活”？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2014年12月，深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.2個(gè)百分點(diǎn)，成為3個(gè)月以來(lái)新房?jī)r(jià)格首個(gè)環(huán)比上漲的城市；北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比也全部上漲，平均漲幅為0.4%。

除了房?jī)r(jià)整體企穩(wěn)上漲外，一線樓市成交量也快速回升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀2014年12月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)表示，12月四個(gè)一線城市新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)均在15%以上，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。

與此同時(shí)，在全國(guó)土地市場(chǎng)整體持續(xù)低迷的大背景下，一線城市土地市場(chǎng)顯得格外“任性”。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年，北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市土地出讓收入高達(dá)5072億元，其中住宅用地成交額首次突破3000億元，創(chuàng)下歷史新高。

進(jìn)入2015年后，一線城市的土地市場(chǎng)熱度仍未消退。據(jù)監(jiān)測(cè)，2015年1月前半月，四個(gè)一線城市土地出讓金總計(jì)超過(guò)200億元，樓面價(jià)格和溢價(jià)率雙雙創(chuàng)下2014年以來(lái)的新高，分別為1.17萬(wàn)元/平方米、30.5%。2015年1月7日，華潤(rùn)、首開(kāi)、平安聯(lián)合體以總價(jià)86.25億元的價(jià)格競(jìng)得北京豐臺(tái)白盆窯地塊，成為北京新的總價(jià)地王，剔除限價(jià)商品房和自住型商品房后，該地塊樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，而該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格僅在4萬(wàn)元/平方米左右。

一線樓市企穩(wěn)回升是當(dāng)前樓市分化加劇的表現(xiàn)。由于資源高度集中、人口大量流入、潛在住房需求旺盛，一線城市庫(kù)存消化壓力相對(duì)較小，而多數(shù)三四線城市存在產(chǎn)業(yè)支撐和人口流入不足的問(wèn)題，仍面臨高庫(kù)存壓力。具有品牌、資金和資源優(yōu)勢(shì)的龍頭房企也紛紛回歸一線拿地，提高市場(chǎng)占有率，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇不僅推高了房?jī)r(jià)成本，也在一定程度上加重了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。此外，一線城市對(duì)政策調(diào)整更加敏感，首套房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松、降息等對(duì)2014年底以來(lái)一線樓市顯現(xiàn)回暖產(chǎn)生了積極作用。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士指出，一線城市回暖并不意味著樓市已“滿血復(fù)活”。高庫(kù)存壓力、行業(yè)資金面趨緊、需求增長(zhǎng)放緩等，決定了樓市筑底調(diào)整還將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)期。首先，樓市庫(kù)存持續(xù)增加，局部區(qū)域供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年末，全國(guó)商品房待售面積再創(chuàng)新高，達(dá)6.2億平方米，比2013年末增加1.3億平方米，住宅待售面積超過(guò)4億平方米。其次，去庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)加大使得金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范，2014年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，未來(lái)行業(yè)資金趨緊將呈常態(tài)化。此外，住房制度改革和人口紅利帶來(lái)的需求暴發(fā)期已經(jīng)結(jié)束，目前居民投資渠道日趨多樣化，住房逐步回歸消費(fèi)和居住屬性，未來(lái)需求將進(jìn)入平穩(wěn)釋放期。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，樓市的地區(qū)性差異越來(lái)越明顯，一線城市“風(fēng)向標(biāo)”作用已經(jīng)弱化。在供明顯大于求的城市，消化存量仍是2015年的重要任務(wù)。對(duì)于一線城市而言，高房?jī)r(jià)與購(gòu)買力不足之間的矛盾仍然突出，在繼續(xù)做好保障房建設(shè)和分配入住的同時(shí)，要規(guī)范和發(fā)展穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)，使居民通過(guò)租賃和購(gòu)買兩種方式實(shí)現(xiàn)住有所居。

相關(guān)鏈接：

新年部分城市樓市掃描

上海：放開(kāi)多項(xiàng)房地產(chǎn)服務(wù)收費(fèi)

上海市發(fā)展改革委2015年1月18日公布新版《上海市定價(jià)目錄》，政府定價(jià)項(xiàng)目由原先的108個(gè)減少到53個(gè)，其中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估服務(wù)收費(fèi)、房屋征收補(bǔ)償評(píng)估鑒定收費(fèi)、房屋拆遷委托服務(wù)收費(fèi)等房地產(chǎn)服務(wù)收費(fèi)尤為受到關(guān)注。

“現(xiàn)在房?jī)r(jià)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元，房地產(chǎn)中介費(fèi)的放開(kāi)或深度沖擊二手房市場(chǎng)?！鄙虾Ｒ患掖笮椭薪樨?fù)責(zé)人表示，“毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)和資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)費(fèi)的放開(kāi)，最直接受到影響的是二手房的交易?！?/p>

據(jù)科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)大中華區(qū)的副總經(jīng)理虞廷恂介紹，目前上海市場(chǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中，買賣的服務(wù)傭金是上下家各收房?jī)r(jià)的1%，累計(jì)是2%。“由于上海2%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看收費(fèi)水平并不高，因此不排除放開(kāi)價(jià)格后出現(xiàn)上漲的可能。”

中介人士普遍認(rèn)為，2%傭金上限打開(kāi)之后，中介費(fèi)將普遍上漲，但小公司為攬業(yè)務(wù)，可能仍會(huì)有更多的折扣。

“中介服務(wù)費(fèi)即便上漲，也將伴隨著服務(wù)的提升，其實(shí)是鼓勵(lì)企業(yè)想盡辦法通過(guò)提升服務(wù)來(lái)多賺錢。”我愛(ài)我家房產(chǎn)中介公司上海區(qū)域副總經(jīng)理俞靜說(shuō)。

深圳：多個(gè)開(kāi)發(fā)商房源被鎖

面對(duì)深圳多個(gè)開(kāi)發(fā)商房源被管理部門鎖定引發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)多種解讀一事，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)2015年1月16日正式回應(yīng)稱，鎖定原因包括日常業(yè)務(wù)辦理需要，建議不要過(guò)度解讀。

2014年11月底開(kāi)始，佳兆業(yè)在深圳多個(gè)項(xiàng)目2000多套房源陸續(xù)被管理部門鎖定，并且至今未公布鎖定原因。而近期，媒體陸續(xù)發(fā)現(xiàn)又有多個(gè)開(kāi)發(fā)商的房源被鎖定，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)此行為產(chǎn)生多種解讀。

記者發(fā)現(xiàn)，被鎖定的房源甚至包括安居型商品房——深圳中海地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的閱景花園2800多套房源。也有寫(xiě)字樓——亨德來(lái)實(shí)業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司開(kāi)發(fā)的榮超大廈133套房源。

2015年1月16日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)正式回應(yīng)稱，暫停房地產(chǎn)信息系統(tǒng)使用屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管措施之一，并列舉了房源鎖定原因：

一是根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》第六十二條第三項(xiàng)規(guī)定，主管部門在監(jiān)督檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員有違反法律、法規(guī)及本辦法規(guī)定行為的，可以暫停其使用信息系統(tǒng)；二是在協(xié)助司法機(jī)關(guān)查封，安居型商品房預(yù)售管理，已批預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目在辦理施工圖變更、初始登記等規(guī)劃土地日常業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中，為保障購(gòu)房者的合法權(quán)益、規(guī)范市場(chǎng)秩序和開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售行為，主管部門也可臨時(shí)鎖定相關(guān)房源，待事項(xiàng)辦理完畢后再解除鎖定。

該委解釋稱，榮超大廈被鎖定是因業(yè)務(wù)辦理要求，需要暫時(shí)停止銷售。目前，榮超大廈鎖定原因已經(jīng)消除，已予以解鎖，屬于正常情況。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)表示，房源鎖定或限制產(chǎn)權(quán)存在多種原因，建議不要過(guò)度解讀。

鄭州：商住房開(kāi)發(fā)量?jī)r(jià)齊升

鄭州市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)顯示，2014年，商住房銷售價(jià)格繼續(xù)上漲，達(dá)到每平方米8016元，同比每平方米上漲610元。鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)分析，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體低迷的形勢(shì)下，2014年鄭州樓市總體表現(xiàn)平穩(wěn)。

由于2013年鄭州非住宅商品房投放比重較高，庫(kù)存和消化壓力較大，2014年，政府和企業(yè)都有意識(shí)地調(diào)整供地和開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，加大住宅的開(kāi)發(fā)量。2014年，鄭州市全市商品住房的投放量超過(guò)2000萬(wàn)平方米大關(guān)，其中市區(qū)商品住房投放面積為1060.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.37%。

限購(gòu)的取消、房貸政策的放松以及銀行利率的下調(diào)，對(duì)鄭州居民住房改善性需求有一定的刺激作用。以2014年8月鄭州取消限購(gòu)政策為界，3月至7月，鄭州市區(qū)商住房的月均銷量為66.84萬(wàn)平方米，其中120平方米以上商住房銷售6578套，占商住房銷售的19.43%。2014年8月至12月，鄭州市區(qū)商住房的月均銷量為79.2萬(wàn)平方米，其中120平方米以上商住房銷售9309套，占商住房銷售的24.01%。

與此同時(shí)，鄭州市區(qū)的商住房銷售面積有所下降。全年，鄭州市區(qū)商住房銷售面積為841.38萬(wàn)平方米，同比下降4.90%。

福州：統(tǒng)購(gòu)市民余房

福州市近日下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府了。

《意見(jiàn)》明確，由各級(jí)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買主體，解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求。

《意見(jiàn)》指出，政府購(gòu)買的商品房為建筑面積在45平方米至135平方米，已辦理預(yù)售許可證并已封頂或竣工。安置房為建筑面積在45平方米至135平方米，已竣工并辦理安置結(jié)算手續(xù)，被征遷戶已有自用產(chǎn)權(quán)住宅外多余的住宅用房，所有權(quán)人及共有人自愿出售，尚未裝修入住。

《意見(jiàn)》指出，商品房的購(gòu)買價(jià)格由區(qū)統(tǒng)購(gòu)單位委托抽簽選定的七家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)統(tǒng)購(gòu)商品房進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，去掉最高價(jià)和最低價(jià)后進(jìn)行平均，以平均價(jià)格為基數(shù)與開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商洽談，協(xié)商確定的價(jià)格原則上低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格15%以上。對(duì)于個(gè)別特別適合用于安置的商品房，但協(xié)商價(jià)格無(wú)法低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)15%以上的，由統(tǒng)購(gòu)單位上報(bào)市政府研究確定。

安置房?jī)r(jià)格確定方式為，評(píng)估后去掉最高價(jià)和最低價(jià)，然后以平均價(jià)格作為回購(gòu)價(jià)格，安置房層次調(diào)節(jié)系數(shù)以五層為零計(jì)算，層次每增加一層，價(jià)格增加50元/平方米；每降低一層，價(jià)格減少50元/平方米。

紹興：出臺(tái)樓市“微刺激”

浙江省紹興市政府日前出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)越城區(qū)行政區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，將于2015年2月15日起實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，購(gòu)房者將獲得房屋成交計(jì)稅價(jià)格0.8%的補(bǔ)貼。

據(jù)此政策，自2015年2月15日至2015年12月31日，紹興市主城區(qū)個(gè)人購(gòu)買新建普通住房在此期間網(wǎng)簽并提交《浙江省商品房買賣合同》、個(gè)人購(gòu)買存量普通住房并提交《紹興市房屋轉(zhuǎn)讓合同》，取得房屋所有權(quán)證后，將對(duì)其所繳納的契稅地方留成部分給予補(bǔ)貼。具體為房屋成交計(jì)稅價(jià)格0.8%進(jìn)行補(bǔ)貼，并以實(shí)際繳納的契稅地方留成部分為上限。以購(gòu)房者在政策有效期間購(gòu)買計(jì)稅價(jià)為100萬(wàn)元的普通住房為例，無(wú)論是新建房或存量房，都將獲得8000元補(bǔ)貼。

同時(shí)，紹興此次購(gòu)房“新政”還明確將提高公積金貸款額度。以戶為單位，雙職工家庭公積金貸款將從最高60萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元，單職工將從50萬(wàn)元提高至60萬(wàn)元。

此外，該《意見(jiàn)》還提出將適當(dāng)放寬新出讓地塊地價(jià)款支付期限、改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目履約保證金管理方式等，并將實(shí)施鼓勵(lì)合理開(kāi)發(fā)利用地下空間、鼓勵(lì)外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、放開(kāi)境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人購(gòu)房限制等相關(guān)政策。

蘭州：房地產(chǎn)庫(kù)存加大待售面積同比增長(zhǎng)50%

蘭州市統(tǒng)計(jì)局的最新報(bào)告顯示，盡管2014年蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積與銷售額實(shí)現(xiàn)大幅增加，但同時(shí)也出現(xiàn)了新開(kāi)工面積收縮和庫(kù)存進(jìn)一步加大等問(wèn)題。其中，蘭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待售面積同比增長(zhǎng)50.72%。

據(jù)了解，2014年蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)特點(diǎn)是銷售火熱，銷售面積與銷售額都出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。2014年前11個(gè)月，蘭州市商品房銷售面積464.40萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)87.75%。而商品房實(shí)現(xiàn)銷售額為291.51億元，同比增長(zhǎng)119.28%。

由于房地產(chǎn)銷售持續(xù)旺盛，開(kāi)發(fā)商加大了購(gòu)買土地的力度，蘭州土地價(jià)格也不斷上漲。2014年前11個(gè)月，蘭州市購(gòu)置土地面積382.61萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)153.28%，土地成交價(jià)款比上年同期增長(zhǎng)42%。

但是，在市場(chǎng)銷售火熱的背后，蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了投資增速逐步回落等問(wèn)題。其中房地產(chǎn)新開(kāi)工面積出現(xiàn)收縮，2014年前11個(gè)月，蘭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)7.27%，低于同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速11.3個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)分析，2015年蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈，部分中小企業(yè)可能被淘汰出局。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，需要適當(dāng)控制發(fā)展速度和規(guī)模，并通過(guò)價(jià)格、品牌、品質(zhì)、服務(wù)等獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

濟(jì)南：樓市成交強(qiáng)勢(shì)翹尾

濟(jì)南樓市在2014年9月陷入低迷之后，12月份再次迎來(lái)成交高峰。2014年12月新建商品房網(wǎng)簽16089套，面積達(dá)153.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近九成，創(chuàng)年內(nèi)最高。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在各種政策松綁的利好刺激下，雖然年末成交量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，但回暖態(tài)勢(shì)仍有待觀察。

2014年7月，濟(jì)南取消住房限購(gòu)政策，部分被限市民需求得到釋放，7月份、8月份樓市迎來(lái)短暫銷售旺季，但9月份再度陷入低迷。其中2014年7月份新建商品房成交量達(dá)106.8萬(wàn)平方米，而9月份僅有51.1萬(wàn)平方米。濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，12月份濟(jì)南新建商品房成交量達(dá)到153.3萬(wàn)平方米、16089套，較11月份上漲132%和172%，成為2014年成交量最高月份。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2014年5月份開(kāi)始，濟(jì)南房?jī)r(jià)已連續(xù)8個(gè)月下跌。在成交量出現(xiàn)翹尾的2014年12月，濟(jì)南房?jī)r(jià)繼續(xù)出現(xiàn)較大降幅，相比2013年12月每平方米8753元的平均價(jià)格已下降了295元。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，濟(jì)南樓市出現(xiàn)年末翹尾與取消限購(gòu)、央行降息、公積金政策調(diào)整等一系列松綁政策密切相關(guān)，加上各大開(kāi)發(fā)商年底沖任務(wù)降價(jià)跑量，購(gòu)房者的心理預(yù)期和剛需再次獲得釋放。

但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2015年1月份以來(lái)，由于住房庫(kù)存量加大，濟(jì)南市各開(kāi)發(fā)商仍在推出降首付、特價(jià)房、贈(zèng)裝修、贈(zèng)家具、一次性付清打折等促銷措施，市場(chǎng)消化的主要還是庫(kù)存房源。數(shù)據(jù)顯示，2015年元旦過(guò)后，濟(jì)南樓市庫(kù)存量增加了近8%，達(dá)到5.4萬(wàn)多套，消化周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

業(yè)內(nèi)人士分析，經(jīng)過(guò)2014年的調(diào)整，樓市已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)較為穩(wěn)定的時(shí)期。目前供需關(guān)系一改往年供不應(yīng)求的局面，市場(chǎng)均表現(xiàn)為供大于求，因此2015年上半年仍是消化存量的關(guān)鍵期，價(jià)格總體會(huì)保持平穩(wěn)，大幅反彈的可能性不大。