淺論房地產(chǎn)業(yè)安全現(xiàn)狀

姜丞曜

（沈陽建筑大學管理學院，呼和浩特 010010）

淺論房地產(chǎn)業(yè)安全現(xiàn)狀

姜丞曜

（沈陽建筑大學管理學院，呼和浩特 010010）

【摘 要】現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)業(yè)處于結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾十年的發(fā)展逐步完善，保障性住房建設(shè)全面進行，形成了商品房和保障性住房”齊步走”的局面。雖然商品房近期受到宏觀政策等影響表現(xiàn)出下滑的趨勢，但作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其對我國經(jīng)濟發(fā)展的貢獻是不言而喻的，其產(chǎn)業(yè)安全是不容忽視的。基于此，本文分析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，查找存在的問題，在此基礎(chǔ)上嘗試提出了解決房地產(chǎn)業(yè)安全問題的對策及建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)安全 對策建議

一、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

從市場短期變化而言，經(jīng)歷了2013年的市場繁榮之后，2014年房地產(chǎn)業(yè)全面降溫，各線城市、各層次商品都出現(xiàn)了較大的回落。具體表現(xiàn)為成交量下滑、價格下跌、投資增速放緩、房屋開工下降，所有市場指標下滑等方面。地方政府因地制宜的采取了放松限購、支持合理需求的措施等。在此類政策的引導下，2014年第四季度少數(shù)指標復蘇，大城市住宅成交顯著反彈，房價環(huán)比跌幅收窄，市場信心有所恢復。2015年在“雙向調(diào)控，分類指導”的思想下，目前房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策總體趨松。

二、房地產(chǎn)業(yè)存在的安全隱患

（一）融資方式有限

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源效仿西方國家的成功經(jīng)驗結(jié)合實際國情開發(fā)了六大融資方式，即房地產(chǎn)信貸、股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募基金和民間資本投入。其中最主要的也是所占比重最大的，應用較多的是房地產(chǎn)信貸方式，主要包括國內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資和其他資金四方面。其中，國內(nèi)貸款和自籌資金呈逐年上升的趨勢。事實上，這兩部分資金大都來自于銀行系統(tǒng)。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源本質(zhì)上由銀行提供的在70-80%，其余為自籌資金，僅占總資金的三成，這大大超過了國際上40%的標準，存在較大的金融風險。

我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資結(jié)構(gòu)的突出特點是，間接融資方式所占比重過大，企業(yè)外源性融資無論期限長短，均過度依賴銀行貸款。與此相應，房地產(chǎn)開發(fā)直接融資所占比重很小，現(xiàn)階段直接融資方式主要有上市、債券和房地產(chǎn)投資基金及信托等。就上市融資而言，目前我國近4萬家房地產(chǎn)企業(yè)中，在深滬兩地以房地產(chǎn)為主營業(yè)務上市的公司只有不到70家，即使是已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)，由于業(yè)績波動較大，只有很少一部分企業(yè)具備再融資的條件。就債券融資而言，在過去幾年里雖然有一定的上升，但所占比重仍然較小。

（二）結(jié)構(gòu)調(diào)整問題較多

針對目前我國商品房市場價格虛高不能滿足中低收入群體的住房需求的狀況，中央政府提出了加快保障性住房建設(shè)的總體要求，促進了我國房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性改革的調(diào)整。目前我國的保障性住房雖然開工量較大，但建設(shè)資金短缺的問題逐步顯現(xiàn)。原因是多方面的，例如保障性住房的低收益性、投資風險性、地方政府的財政支持等，這些都對我國保障性住房建設(shè)提出了新的要求。同時，針對地方流動人口及中低收入群體的界定進展緩慢，導致保障性住房分配問題凸顯，容易出現(xiàn)“劫貧濟富”的局面。這些都是未來一段時期房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中亟待解決的問題。

（三）產(chǎn)業(yè)投資下滑

2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%，保持了穩(wěn)步上漲的趨勢。2014年在改善民生成為新一屆政府的主要目標之后，如何解決城鎮(zhèn)居民的住房難題成為了新的關(guān)注領(lǐng)域。在這一大背景下，一系列調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的政策相繼出臺，對房地產(chǎn)業(yè)投資產(chǎn)生了較大的影響，房地產(chǎn)投資創(chuàng)新低不可避免，產(chǎn)業(yè)全面降溫勢在必行。

全國樓市下行明顯，房價增速僅好于2008“危機年”。2015年前兩個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8786億元，同比名義增長10.4%，增速比去年全年回落0.1個百分點。其中，住宅投資僅增長9.1%，低于整體水平。由此可以看出，我國未來一段時期房地產(chǎn)業(yè)會持續(xù)進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，對房地產(chǎn)業(yè)的投資也會呈逐步理性的發(fā)展趨勢，投資金額會受到一定的影響。

三、對策及建議

（一）確立規(guī)劃在結(jié)構(gòu)調(diào)控中的核心地位。

目前我國先建設(shè)再規(guī)劃現(xiàn)象較為嚴重，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。地方政府的土地收入仍然是其主要收入之一，故其對土地的出讓對象往往是價高者得，而不關(guān)注房地產(chǎn)投資者對土地的規(guī)劃和配套設(shè)施建設(shè)等方面。導致開發(fā)建設(shè)與市政銜接存在偏差，徒增開發(fā)成本，延長工期。因此，應確立規(guī)劃在先，建設(shè)在后的合理的土地使用方式。地方政府在土地出讓前應聯(lián)合規(guī)劃部門、建設(shè)單位等部門對擬出讓土地進行綜合的規(guī)劃處理，針對不同層次的需求者向開發(fā)者提供不同的地塊，并將套型結(jié)構(gòu)比例和容積率、建筑高度、綠地率等規(guī)劃設(shè)計條件，作為招拍掛出讓土地的前置條件。同時對其開發(fā)成本和銷售服務對象做出合理的市場預期，把商品房建設(shè)與保障性住房建設(shè)平行推進。

（二）完善保障性住房供應體制，加快各類住房供給。

保障性住房建設(shè)是針對目前我國商品房價格虛高的針對性措施，因此應加快保障性住房的供應體制建設(shè)，針對不同層次消費者的需求，制定針對性較強的保障措施。①租售并舉。廉租房和公租房可統(tǒng)稱為租賃型保障房，其特點就是只租不售，產(chǎn)權(quán)歸地方政府所有?？蛇m當改革其供給方式，對于租住時間較長且有意向長期居住的公民，可適當考慮對其銷售，從根本上實現(xiàn)其居住權(quán)。②擴寬房屋來源。目前我國的保障性住房主要以新建、改建為主，建設(shè)周期較長。因此政府可嘗試收購小戶型住房、二手房等產(chǎn)權(quán)作為保障性住房的組成部分，來增加保障性住房的供給量。③收購修繕房屋。修繕房屋因其功能有缺陷等原因往往租金較低，但其對于低收入人群仍然有較大的吸引力。地方政府可建立廢舊住宅的修繕、保護辦法，來解決短期內(nèi)由于新建保障性住房尚未完成而出現(xiàn)的居民住房難題。

（三）全面征收房產(chǎn)稅，保護剛性需求。

通過國家宏觀調(diào)控政策的引導、保障性住房建設(shè)增速、銀行貸款門檻增高等途徑，我國的商品房價格上漲趨勢放緩，在一定程度上解決了部門公民的居住問題。同時，商品房存量增加，建設(shè)資金回收周期延長，增加了開發(fā)者的投資風險，但本質(zhì)上是在考驗銀行的承載能力，增加了銀行的經(jīng)營風險?；诖私ㄗh全面征收房產(chǎn)稅，通過增加持有房屋的成本來減少高收入者的房屋持有量，降低空置率，增加房屋供給量，來滿足消費者的剛性需求。主要有以下三方面作用：①為消費者提供良好的房源。房產(chǎn)稅的征收能夠倒擠出不同層次住房的供給量，給各自層次的消費者更多的選擇空間，能夠更加有針對性的解決居民的居住問題；②降低空置率。提升房屋持有的成本，且隨著持有數(shù)量的增長，持有成本呈倍數(shù)上升，這能夠使得投機者出售多余房屋，來降低其持有成本，從而增加了住房的有效供給，剛性需求者能夠選擇較為理想的居住空間來實現(xiàn)自己的居住權(quán)力；③保持地方房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。如前所述，房產(chǎn)稅在增加政府稅收的同時也增加了房地產(chǎn)投機者的房屋持有成本，能夠打擊房地產(chǎn)業(yè)的投機行為，促進地方房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]楊恒.我國房地產(chǎn)調(diào)控有效性分析[J].宏觀經(jīng)濟研究,2014(03).

[2]安輝,王瑞東.我國房地產(chǎn)價格影響因素的實證分析——兼論當前房地產(chǎn)調(diào)控政策[J].財經(jīng)科學,2013(03).

作者簡介：姜丞曜（1985.09—），男，蒙古族，內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市人，在職碩士，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理研究。