株洲市房地產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的生態(tài)位診斷及應(yīng)對(duì)

劉蓉宋杰

摘 要：本文借鑒壓力-狀態(tài)-響應(yīng)（PSR）模型對(duì)株洲市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的生態(tài)位診斷，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在著生態(tài)位的偏差，表現(xiàn)出生態(tài)位寬度不足、效度欠佳、共生惡化3個(gè)層面的生態(tài)性癥狀，應(yīng)致力從擴(kuò)大行業(yè)發(fā)展面、引進(jìn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、推進(jìn)合理布局等層面充分發(fā)揮株洲市房地產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)共贏生態(tài)系統(tǒng)的整體效應(yīng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；生態(tài)位；株洲

在我國(guó)高檔住宅和普通住宅還沒有嚴(yán)格的區(qū)分界限。在《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）中只是明確高檔住宅是屬于或高單價(jià)、或大戶型、或低密度的別墅與高檔公寓，但沒有給出統(tǒng)一的量化界定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)株洲市2015年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展整體狀況及城鎮(zhèn)居民可支配能力，以房地產(chǎn)市場(chǎng)10個(gè)片區(qū)2015年商品住房產(chǎn)品類型與銷售價(jià)格（商品住房成交均價(jià)1.2倍以上）等影響要素綜合確定株洲市高檔住宅研究對(duì)象，其余項(xiàng)目則屬于房地產(chǎn)業(yè)中、低住宅產(chǎn)品。本文嘗試通過壓力一狀態(tài)一響應(yīng)（PSR）模型對(duì)株洲市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生態(tài)位診斷，導(dǎo)出調(diào)整其房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的有效路徑，以期株洲市房地產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)共贏生態(tài)系統(tǒng)的整體效應(yīng)能得以更好地發(fā)揮。

一、生態(tài)位理論的引入及研究意義

作為一種適用的理論分析工具，生態(tài)位理論已延伸到諸多相關(guān)學(xué)科，形成了發(fā)展生態(tài)位、產(chǎn)業(yè)生態(tài)位、教育生態(tài)位等多個(gè)領(lǐng)域?qū)Ｓ忻~[1-2]。近年來，部分學(xué)者在房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相關(guān)領(lǐng)域做了不少有益的研究探索，其成果多集中于房地產(chǎn)企業(yè)間競(jìng)合關(guān)系、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)等層面[2-4]。房地產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生態(tài)系統(tǒng)也遵循生態(tài)位理論，即房地產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整工作應(yīng)以產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生態(tài)體系中各自所占據(jù)的生態(tài)位為中心展開功能。就房地產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的研究領(lǐng)域而言，運(yùn)用生態(tài)位思維方式來研究房地產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化機(jī)制還處于起步狀態(tài)，這將為房地產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整問題的分析增添一個(gè)新視角。

二、PSR模型與房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生態(tài)系統(tǒng)健康評(píng)價(jià)

加拿大學(xué)者Friend與Rapport在1979年提出了壓力-狀態(tài)-響應(yīng)（Pressure-State-Response，PSR）模型，在此基礎(chǔ)上在20世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織OECD和聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署UNEP共同推動(dòng)，將該模型用于環(huán)境保護(hù)問題的研究框架體系[5]。近年來生態(tài)系統(tǒng)健康評(píng)價(jià)領(lǐng)域廣泛應(yīng)用PSR模型，有效解決了實(shí)際問題[5]，但在房地產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生態(tài)系統(tǒng)整體健康評(píng)價(jià)中的應(yīng)用還少有涉及。該模型的運(yùn)用能涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)和住宅項(xiàng)目運(yùn)行狀態(tài)、引領(lǐng)帶動(dòng)外圍區(qū)域開發(fā)效應(yīng)、各種住房需要的滿足能力三大要素間互相影響及作用，不僅反映出房地產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生態(tài)位因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和住宅項(xiàng)目在房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生態(tài)系統(tǒng)中的運(yùn)行狀態(tài)、引領(lǐng)帶動(dòng)外圍區(qū)域高效開發(fā)、多層次住房需要的滿足能力等重要因素的變化而引致的影響，也最終反映了房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生態(tài)系統(tǒng)功能狀態(tài)與結(jié)構(gòu)效應(yīng)的變化而導(dǎo)致的調(diào)整性反饋?！皦毫Α北碚髁朔康禺a(chǎn)企業(yè)與項(xiàng)目運(yùn)行狀態(tài)的調(diào)控后勁不足、牽引拉動(dòng)外圍區(qū)域高效開發(fā)、滿足多層次住房需求的能力發(fā)揮不夠、的改善程度不佳引致房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生態(tài)系統(tǒng)的運(yùn)行不暢負(fù)荷；“狀態(tài)”反映了房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生態(tài)系統(tǒng)產(chǎn)生失衡狀態(tài)引致的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生態(tài)位的偏差，表現(xiàn)為生態(tài)位的寬度有限、效度欠佳和生態(tài)共生惡化等復(fù)合型問題；“響應(yīng)”則展現(xiàn)了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生態(tài)系統(tǒng)上述“狀態(tài)”表現(xiàn)問題所實(shí)施生態(tài)位矯正的調(diào)整路徑，表現(xiàn)為優(yōu)化生態(tài)位效度、改善生態(tài)位寬度、實(shí)現(xiàn)生態(tài)共生互利。將PSR模型運(yùn)用到房地產(chǎn)業(yè)高中低住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生態(tài)位具體問題的探究，可梳理其住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生態(tài)位出現(xiàn)偏差的邏輯關(guān)系，導(dǎo)出更具針對(duì)性的生態(tài)位矯正的調(diào)整路徑。

三、房地產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的生態(tài)位診斷

（一）住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生態(tài)位寬度不足

當(dāng)前株洲市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍處狹生態(tài)位，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)和住宅項(xiàng)目運(yùn)行狀態(tài)的調(diào)控乏力。金字塔形式是一座城市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)項(xiàng)目應(yīng)有結(jié)構(gòu)，而株洲卻是中間大、兩頭小，2015年1-12月株洲市城區(qū)高檔住宅成交面積市場(chǎng)占比僅為12.4%。正常的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，高端樓盤的市場(chǎng)占比應(yīng)達(dá)到20%，顯然株洲市高檔住宅項(xiàng)目偏少，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在不均衡與住宅項(xiàng)目運(yùn)行狀態(tài)調(diào)控乏力的狀態(tài)。

（二）住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生態(tài)位效度欠佳

株洲市房地產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的生態(tài)位效度欠佳，集中體現(xiàn)在引領(lǐng)帶動(dòng)外圍區(qū)域開發(fā)效應(yīng)的改善程度不夠。別墅在株洲市供應(yīng)量偏小，高檔公寓布局空間也較局促，大多數(shù)項(xiàng)目在天元片區(qū)與中心片區(qū)布局，其市場(chǎng)占比為69.8%，可見高檔住宅市場(chǎng)總體空間發(fā)展不均衡。而城郊開發(fā)強(qiáng)度也較低，房地產(chǎn)引領(lǐng)帶動(dòng)外圍新區(qū)如新馬、西南片區(qū)開發(fā)能力在下降，乃至消失。

（三）住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生態(tài)存在共生惡化問題

剛需類住宅項(xiàng)目在株洲市市場(chǎng)是絕對(duì)的主力產(chǎn)品，但部分區(qū)域確實(shí)存在供過于求的風(fēng)險(xiǎn)。株洲市栗雨湖片區(qū)CBD，受規(guī)劃利好政策的前期刺激，近年大量開發(fā)企業(yè)特別是外來的上市企業(yè)在該區(qū)域投資，開發(fā)成片住宅，造成區(qū)域板塊內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。由于同檔次住宅產(chǎn)品嚴(yán)重堆積及品質(zhì)單一，導(dǎo)致該區(qū)域大量住宅項(xiàng)目銷售去化困難，庫(kù)存較嚴(yán)重。

四、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)生態(tài)位偏差的調(diào)整路徑

（一）擴(kuò)大行業(yè)發(fā)展面

不斷改善房地產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的生態(tài)位寬度。加大中小戶型和高檔商品房的供應(yīng)，這必然要求我們?cè)诮紖^(qū)放大城市的概念。株洲市高檔住宅市場(chǎng)開發(fā)區(qū)域由中心區(qū)向城郊擴(kuò)展是整體趨勢(shì)，因此，對(duì)于城郊的高檔住宅供應(yīng)與建設(shè)要出臺(tái)相關(guān)的優(yōu)惠政策，加快城郊配套設(shè)施投資，增強(qiáng)區(qū)域市場(chǎng)吸引力。

（二）引進(jìn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

不斷優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的生態(tài)位效度。株洲市應(yīng)拿出優(yōu)質(zhì)的大地塊支持規(guī)模開發(fā)建設(shè)，推出大地塊招商政策，引進(jìn)市外大品牌城市發(fā)展商和運(yùn)營(yíng)商，推動(dòng)株洲市住宅開發(fā)規(guī)模、格調(diào)和品位的提升，以高檔住宅品質(zhì)影響力優(yōu)化株洲市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

（三）推進(jìn)合理布局

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的共生互利。為保障地段型商業(yè)綜合體物業(yè)價(jià)值得以最大程度的提升，高檔公寓的建設(shè)體量在株洲市中心片區(qū)應(yīng)得以大力發(fā)展，促使帶動(dòng)其周邊整體區(qū)域的綜合開發(fā)。荷塘、蘆淞、天元、石峰片區(qū)也應(yīng)在高檔公寓建設(shè)總量的提升上大手筆、全力推進(jìn)。結(jié)合株洲市委、市政府“在發(fā)展的空間上，堅(jiān)持向南發(fā)展，拓寬升級(jí)版的戰(zhàn)略空間”總體發(fā)展要求，云龍生態(tài)新城、楓溪生態(tài)新城、大京水庫(kù)等等城郊區(qū)域應(yīng)拿出優(yōu)質(zhì)地塊，在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中吸引推進(jìn)城郊區(qū)域發(fā)展的新項(xiàng)目落地開花，實(shí)現(xiàn)中心區(qū)域別墅住宅市場(chǎng)的有效轉(zhuǎn)移，提升其市場(chǎng)吸引力。（作者單位：1.湖南鐵路科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院；2.株洲市房產(chǎn)管理局）

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