我國高額外匯儲備對房地產市場的影響

蔣雁峰+楊北冬+操肯

【摘要】隨著我國國際貿易順差的逐年增加，所擁有的外匯儲備越來越高。自1996年的1000 億美元到2014年底達到了3.84萬億美元，如此高的外匯儲備和外匯儲備增長率在世界各國還是極少出現。這么高的外匯儲備對于中國的經濟發(fā)展是一把雙刃劍。一方面，高額的外匯儲備可以穩(wěn)固我國在世界經濟中的地位，防止匯率的較大波動等。而在另一方面，高額的外匯儲備必然會導致其管理成本上升，而且會增加基礎貨幣的發(fā)放，弱化貨幣政策的宏觀調控能力。此外，高額的外匯儲備對于我國房地產市場的影響也是非常顯著的。本文就希望通過分析我國高額外匯儲備和房地產市場的關系，從而得出兩者之間的影響機制，分析其利弊，進而提出一些具有借鑒性的意見和建議。

【關鍵詞】外匯儲備 房地產市場 匯率波動

一、我國高額外匯儲備和房地產市場的現狀分析

（一）我國外匯儲備現狀

自從改革開放以來，我國經濟水平得到了飛速的增長，而外匯儲備的增長速度更是驚人。在改革開放初期，我國的外匯儲備量基本上為零，而在1996年則迅速突破了1000億美元，到2014年底，我國的外匯儲備竟然達到了3.84萬億美元。這個數字相當于比德國的經濟總量還要多，且占我國2014年國內生產總值10萬億美元的38.4%。如此高額的外匯儲備和正在持續(xù)的增長率，對于中國未來經濟的發(fā)展是一把雙刃劍，一方面會起到穩(wěn)定我國匯率和提高國際經濟中的信譽。但在另一方面，如此巨大的外匯儲備必然會導致我國內外經濟的失衡和機會成本的上升。

（二）我國高額外匯儲備形成的原因

對于我國現在如此高額的外匯儲備，其直接原因主要是因為在近十多年的國際貿易當中，我國的貿易順差每年都在增加。由于存在巨大的貿易順差，且我國實行的是出口商必須將外匯向中國銀行進行匯兌，即“藏匯于國”的政策。因此，所有的順差產生的外匯就都流入了政府，從而形成了我國高額的外匯儲備。在近十年里，除了2009年和2010年由于次貸危機的爆發(fā)，是的我國的貿易順差稍微有所下降，其余的近十年內，我國的貿易順差額都是處于上升的趨勢。特別是2014年中國出口2.34萬億美元，同比增長6.1%；進口1.96萬億美元，同比增長0.4%；順差3825億美元，達到近年來最高水平。

其次，由于我國采取的大規(guī)模的吸引外商進行直接投資政策。自中國改革開放以來，由于我國的科研技術和管理水平都相對落后，且資金短缺。因此，我國通過采取大量吸引外資的政策，引進國外的先進技術和管理模式，以此來促進我國經濟的發(fā)展。但是，隨著我國經濟實力的逐漸增長，投資環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化，在加上政府吸引外資的優(yōu)惠政策致使越來越多的外國企業(yè)都在中國直接設產或是分公司，這就使得國外對人民幣的需求擴大，從而使得外匯儲備快速上升。

最后，人民幣較高的升值預期也是形成高額外匯儲備的一個原因。自從我國2005年進行的匯率改革以來，人民幣的浮動波動的到了適當放寬，這就使得多年被低估的人名幣一直處于較高的升值預期中。2005年人民幣對美元的平均匯率為8.19，而到2014年則升到了6.14。如此持久且高速的升值速度，只是人民幣的升值預期非常高，高的升值預期又會反過來促使人民幣進一步升值。人民幣對美元的匯率一直都處于上升趨勢，這必然會只是許多外匯投機分子通過大量買進人民幣賣出外匯，從中賺取大量的差價。這也就致使人民幣的需求迅速增加，我國外匯儲備劇增。

（三）我國房地產市場的現狀

一個國家經濟的發(fā)展主要是依靠消費、投資和出口貿易這三駕馬車。中國主要的經濟發(fā)展動力是來源于投資和出口貿易，而房地產又是投資中非常重要的組成部分。自1998年我國房地產制度改革以來，房地產業(yè)由原來的計劃和分配時代轉向了市場經濟的發(fā)展方向，這大量釋放了以前積壓的住房需求。又由于我國城市化的進程正在逐漸加快，這就只是房地產得到了迅速的發(fā)展。從1998年到2012年，我國房地產取得了年均20%的增長速度，為推動我國經濟的發(fā)展做出了巨大貢獻。但是，就目前的房地產市場來看，住房價格的上升速度遠遠超過了我國經濟和居民收入的增長水平，房地產行業(yè)存在嚴重的泡沫。然而一旦房地產市場的價格超過一定程度，其泡沫就存在破裂的風險。而房地產市場的崩盤必然會導致整個包括建筑、交易和金融服務等多條產業(yè)鏈受挫，從而嚴重影響中國經濟的平穩(wěn)發(fā)展。

就我國從2003年以來，房地產市場的發(fā)展非常迅速，特別是價格的上升速度也很快。在2003年我國的平均商品房價格為2359元每平方米，而到了2014年上升為6323元每平方米。在此期間，只有2008年，即美國次貸危機爆發(fā)期間，我國由于也受到了世界經濟的影響，導致商品房價格沒有上升，反而下降了1.6%。但是，隨后我國就采用了相應的擴張性財政政策和貨幣政策，再加上對房地產市場給予了一定的政策支撐，在2009年商品住房的價格漲幅就達到了23.2%。但是，我國在近幾年又采取了對房地產市場的抑制政策，致使在2014年的商品住房只有1.38%。

二、高額外匯儲備對房地產市場的利弊分析

（一）高額外匯儲備對房地產市場的有利影響

就目前我國所擁有的高額外匯儲備而言，它對房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展在一定程度上起到了促進作用。首先，高額的外匯儲備可以有利于國家對宏觀經濟的調控能力，而房地產行業(yè)所涉及的多個產業(yè)就是宏觀調控的重要部分。

其次，高的外匯儲備在一定程度上可以提高國家和企業(yè)在國際上的信譽，在吸引外資和降低融資成本方面有較為明顯的作用。就房地產市場而言，高額的外匯儲備的一個形成原因就是大量外資的流入，外資的流入必然就是在中國進行投資。然而對于許多國外投資者來說，中國在二十世紀末的房地產市場的開發(fā)力度相當落后，特別是1998年房地產的制度改革以后，房地產市場的需求遠遠大于供給。因此，大量的外資進入我國房地產市場，通過在中國直接建立房地產開發(fā)商和對國內房地產開發(fā)商購買股票進行投資。這在一定程度上解決了我國當時房地產市場融資難的問題，大大降低個房地產市場的融資成本和融資風險，從而相對的提高了房地產開發(fā)商的企業(yè)利潤，為我國房地產市場的發(fā)展起到了一定的推動作用。

（二）外匯儲備對房地產市場的不利影響

由于我國近十幾年以來的發(fā)展，房地產行業(yè)屬于具有高收益的投資項目，一直都受到國外投資者的青睞。因為我國采取的是“藏匯于國”的外匯管理制度，高的外匯儲備也就意味著國外投資者和投機分子擁有較多的人民幣儲備，而這些資金則主要是用來在中國進行房地產的投資和投機行為。然而大量的國際資本進入房地產市場必然會使得對房屋住宅的需求量遠遠超過其房地產市場的供給水平，從而導致近些年房地產價格的膨脹。而且房地產市場過多的投機行為必然會導致其發(fā)展的不穩(wěn)定和高風險。這主要是由于國外投機者所使用的都是國際游資，流通速度較快，一旦投資者獲得相應套利之后就會迅速撤資，從而導致房地產市場的資金動蕩。此外如果房地產行業(yè)的價格過于攀升，必然會導致房地產市場泡沫的形成。就目前我國房地產市場來看，其存在的泡沫已經相當嚴重，隨時都存在泡沫破裂的風險。而房地產行業(yè)又是聯(lián)系著土地、建筑、交易和金融融資等多個產業(yè)鏈，房地產市場泡沫的破裂必然會影響與之相聯(lián)系的眾多產業(yè)的發(fā)展，從而在很大車程度上動搖了我國經濟的穩(wěn)定。

我國采取的是相對比較固定的浮動匯率和外匯管制，每年國際貿易所產生的貿易順差，出口企業(yè)都必須到中國銀行進行匯兌，民間不允許留存大量外匯。但我國政府為了使人民幣的匯率處于一定的范圍內，就必須通過大量的發(fā)行貨幣，從而抵消由于高額外匯儲備而產生的人民幣升值壓力。人民幣的增加發(fā)行就意味著實施擴張性的貨幣政策，從而推動了經濟的發(fā)展，這在一定程度上增加了人均收入水平。居民收入的增加就意味著消費能力提升，這必然就會使得對住房的需求上升。居民對住房的需求動機主要來源于兩個方面。第一，為了提高自身的物質生活水平，滿足個人及家庭的城市住房需求。第二，由于房地產市場近十年強勁的增長勢頭，再加上由于貨幣超發(fā)所導致的國內通貨膨脹，致使住房成為了一個非常好的投資保值產品。住房需求的增加必然會導致房地產市場出現供不應求的局面，從而迫使本就比較高的房價進一步上升，形式大量的房地產泡沫，威脅到房地產行業(yè)的正常健康發(fā)展。

三、對策及政策建議

（一）加強對房地產投機分子的監(jiān)管，穩(wěn)定房地產市場的發(fā)展

對于我國房地產市場持續(xù)強勁的上升趨勢，其價格的增長率已經遠遠超過了GDP和居民收入的增長率，這也就意味著房地產市場存在被一些投資和投機分子過度炒高，使得房地產業(yè)存在比較嚴重的泡沫，從而威脅著我國房地產市場的正常發(fā)展。

針對這一現象，政府應該加強對房地產市場的監(jiān)管力度，嚴厲打擊對房地產行業(yè)進行投機套利的投機分子。我國房地產市場的投機分子主要分為國內投機分子和國外投機分子，而他們主要的方法就是將大量的剩余資金投放到房地產市場中，通過在低價大量購買房產，炒高房產價格然后在賣出，從中獲得套利。因此，對于國內的投機分子，我國政府應該采取比如現在正在進行的限購的政策來限制個人購買過多的房產，從而起到了打壓其投機行為，穩(wěn)定住房的價格。對于國外的投機分子則要通過限制大量的高流速的國際游資，限制其資金流向，阻止這些國際游資進入房地產市場，從而減少房產泡沫，維護房地產市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

（二）增加對國外先進技術產品的購買，減少貿易順差

為了改變我國持續(xù)多年貿易順差的局面，我國應該改變一貫的貿易方式，從而減少順差。最為有效且又有利于未來經濟較好發(fā)展的方式就是增加對國外先進技術產品的購買量，將存有的高額外匯儲備用在引進國外的先進技術，加大培養(yǎng)人才留學到國外學習先進的管理經驗的培訓力度。此外，始終堅持“引進來，走出去”的貿易理念，加大力度提升本國企業(yè)在世界上的地位，從而增加在外海進行投資，提高我國在世界經濟中的實力和信譽。

通過增加對外國先進技術和管理經驗的引進能夠有效的減少我國多年的貿易順差，從而降低現在高額的外匯儲備水平，從而有效降低人民幣的升值預期，減少為了穩(wěn)定人民幣匯率而發(fā)行的貨幣，進而減少國外投機者對我國房地產市場進行的投機行為，減輕了房地產市場產生泡沫的壓力，穩(wěn)定了房地產市場的健康發(fā)展。

（三）適當放寬外匯管制力度，將“藏匯于國”轉為“藏匯于民”

由于我國國際貿易的性質導致了持續(xù)多年的貿易順差，在加上我國實行著嚴格的外匯管理制度，即“藏匯于國”。我國出口企業(yè)在進行貿易所得到的外匯的必須通過中國銀行進行兌換，民間一般不允許儲存外匯，這也就意味著我國每年所產生的外匯儲備都進入到的政府的國庫。然而我國在人民幣的匯率管制上也相對比較嚴格，人民幣的匯率波動只能在很小的范圍內。因此，中央銀行為了穩(wěn)定人民幣的匯率波動，就必須發(fā)行與外匯儲備相當的貨幣，即實行了擴張性的貨幣政策，這也就導致了我國人民幣出現“外升內貶”的現象，即人民幣對外升值，對內貶值。擴張性的財政政策在一定程度上起到了促進經濟的發(fā)展，從而提高了居民的平均收入；居民的收入提高就使得其消費水平提高，而房地產又是具有套利保值和居住的作用，這就導致了人們對住房的需求快速上升，遠遠大于市場上的供給量，從而使得房地產市場價格過高，存在的泡沫非常嚴重。此外，人民幣的過渡發(fā)行也會導致國內出現一定的通貨膨脹，致使土地、人力和一些建筑材料的價格都迅速上漲，從而提高的建房的成本，致使住房價格繼續(xù)上升。

因此，我國應該適當的放寬對外匯的管制力度，允許一般居民儲備一些外匯，即“藏匯于民”，這樣就可以使得我國外匯儲備的持續(xù)下降，中央銀行就可以不用發(fā)行貨幣，這也就減輕了房地產市場價格繼續(xù)上升的壓力，從而減少了房地產市場所形成的泡沫。

四、結論

綜上所述，高額的外匯儲備會導致國際游資大量的涌進房地產市場，致使房地產市場出現嚴重的投機現象。此外，由于我國采取的是非常嚴格的“藏匯于國”的外匯管制，高額的外匯儲備使得中央銀行為了穩(wěn)定人民幣的匯率，增加人民幣貨幣供給增加，使居民的收入水平有提高，從而增加了對住房的需求，再加上擴張性的貨幣政策使得國內出現一定的通貨膨脹，導致與房地產行業(yè)相關的產業(yè)鏈的產品和勞動力成本都上漲，從而使得房地產市場價格居高不下，形成較為嚴重的房產泡沫。針對這一現象，我國政府應該適當放寬外匯管制力度，將“藏匯于國”轉為“藏匯于民”，增加對國外先進技術產品的購買，減少貿易順差，從而在一定程度上減少了我國高額外匯儲備繼續(xù)上升的壓力。此外，相關部門還應該加強對房地產投機分子的監(jiān)管，嚴厲打擊投機行為，從而穩(wěn)定房地產市場的健康安全發(fā)展。

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