商品住宅建筑設(shè)計(jì)與非商品住宅建筑設(shè)計(jì)的差異探討

王偉華

摘要：商品住宅作為人們的居住活動(dòng)空間，反映著住戶的社會(huì)地位，經(jīng)濟(jì)收入，文化層次等生活特征，也反映著當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)物質(zhì)文化水平，科學(xué)技術(shù)水平的高低。而非商品住宅由社會(huì)福利品變?yōu)樯鐣?huì)消費(fèi)品是其根本性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變對(duì)建筑師提出了新的課題，也使住宅建筑的設(shè)計(jì)程序和觀念產(chǎn)生了很大變化。本文著重探討了在建筑設(shè)計(jì)及相關(guān)方面商品住宅設(shè)計(jì)與非商品住宅設(shè)計(jì)的差異。

關(guān)鍵詞：商品住宅；非商品住宅；建筑設(shè)計(jì)

0、引言

隨著建筑業(yè)的不斷發(fā)展，無論是商品住宅還是非商品住宅，在建筑設(shè)計(jì)中我們應(yīng)充分了解建筑設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性、合理性及舒適性的基本特點(diǎn)，不斷地總結(jié)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題并重視問題，提出相應(yīng)的解決措施，這樣才能營(yíng)造出一個(gè)個(gè)真正高質(zhì)量、高技術(shù)、高情感的居住環(huán)境。

1、獲得使用權(quán)與獲得產(chǎn)權(quán)的不同

過去的非商品住宅基本上分成兩類，一類是各國(guó)有單位建設(shè)的職工住宅，由單位據(jù)國(guó)家的計(jì)劃任務(wù)建成之后，根據(jù)職工職務(wù)等級(jí)所劃分的各級(jí)面積標(biāo)準(zhǔn)分給職工。同時(shí)單位向職工個(gè)人提供房屋的租金、供暖費(fèi)、維修費(fèi)等經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼。職工在調(diào)離本單位之前，幾乎是象征性地繳納所住房屋的各種費(fèi)用。因此，這種形式的非商品住宅也被稱之為"福利分房"。另一類是以極低的租金租賃由政府統(tǒng)一建設(shè)，國(guó)有房屋管理部門管理的住房，并按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格繳納水、電等費(fèi)用。相比上一種"福利分房"的形式，此種形式居住者個(gè)人的房屋使用費(fèi)用相對(duì)較高。這兩種類型的住房形式中，個(gè)人都只是獲得房屋的租賃使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)由國(guó)營(yíng)單位及國(guó)家的房屋管理部門所有。

而商品住宅則完全不同。首先，個(gè)人通過有償（用貨幣購(gòu)買）的方式獲得房屋在一定年限內(nèi)的產(chǎn)權(quán)。沒有了職務(wù)級(jí)別的制約，完全按購(gòu)房者的需求及購(gòu)房能力來選擇戶型的大小及各種與住房有關(guān)的房屋配置，這一點(diǎn)從根本上改變了非商品住宅的各種內(nèi)容及形式。既然是商品就要符合市場(chǎng)的需求，而任何商品的市場(chǎng)需求都一定是多樣化的，住宅市場(chǎng)更是如此。因此，商品住宅無論從戶型面積、居住空間的多樣性方面，還是結(jié)構(gòu)形式、立面造型的多種變化方面，都對(duì)建筑設(shè)計(jì)提出了更多、更嚴(yán)格、更細(xì)致的要求。

2、設(shè)計(jì)所遵循的標(biāo)準(zhǔn)不同

設(shè)計(jì)所遵循的標(biāo)準(zhǔn)不同。過去的非商品房建設(shè)中，有著明確的標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家制定住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，各單位套用后制定不同級(jí)別的分配標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)單位據(jù)此設(shè)計(jì)。在過去的標(biāo)準(zhǔn)中，不僅針對(duì)不同職務(wù)級(jí)別的單套住房面積，而且針對(duì)臥室、衛(wèi)生間、廚房的單間面積都作了最上限的規(guī)定。除住房戶型總面積不可超標(biāo)外，每個(gè)獨(dú)立功能的房間面積也不允許突破。即使是在有較大進(jìn)步的，只規(guī)定了各功能房間面積下限的住宅標(biāo)準(zhǔn)，仍然沒有在大幅度提高居住空間的舒適度方面起到推動(dòng)的作用。

商品住宅的指標(biāo)控制則完全不同，除對(duì)每戶的總建筑面積的控制，以控制銷售總價(jià)外，對(duì)戶內(nèi)的各功能房間的面積都有較高的下限要求。而這種要求會(huì)根據(jù)不同地段、不同項(xiàng)目類型、不同銷售策略等開發(fā)理念的不同而不同。設(shè)計(jì)工作是在國(guó)家現(xiàn)有規(guī)范及規(guī)定等強(qiáng)制性條文作為前提，來控制建筑設(shè)計(jì)的主要方面，而其它的細(xì)部指標(biāo)與面積標(biāo)準(zhǔn)完全由面向市場(chǎng)的開發(fā)商研究制定，建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備選型標(biāo)準(zhǔn)、室內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)、門窗選型標(biāo)準(zhǔn)等等，都在以銷售為核心的前提下，達(dá)到了空前開放的程度。

現(xiàn)在購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)除了重視功能，越來越注重居住環(huán)境，選擇住宅就是選擇一種生活的理念成為越來越多的人的共識(shí)。

3、非商品住宅與商品住宅體現(xiàn)出生活方式上的不同

非商品住宅與商品住宅不僅是形式上的不同，時(shí)代上的不同，更主要的體現(xiàn)在生活方式上的不同。并不僅僅是因?yàn)樽≌蔀榱艘环N商品，更是因?yàn)樯鐣?huì)的變化，生活內(nèi)容、生活節(jié)奏、生活空間一一都產(chǎn)生了變化，而這種變化最劇烈的階段正與商品住宅興起的時(shí)段相差不多。人們?cè)絹碓蕉嗟貜膰?guó)營(yíng)的單位走出來，在不同體制的公司、集體當(dāng)中工作，沒有了福利分配的住房，同時(shí)也沒有了種種的限制與約束。生活完全掌握在自己手里，各種希望都在萌芽、各種沖動(dòng)在激勵(lì)著人們努力工作，創(chuàng)造屬于自己的天地。于是，社會(huì)漸漸的開始活躍了起來，各種新的思潮、流派、社會(huì)趨向變得極為多元化了。人們不再只是兩點(diǎn)一線式的生活軌跡；不在只是在家里慶祝節(jié)日；社會(huì)組成也不再只是以家庭為單位了；在家里的生活也不再是"吃飯-睡覺-看電視-做家務(wù)"這么簡(jiǎn)單的行為了。住宅的內(nèi)部與外部空間都因此而發(fā)生了巨大的變化。加上越來越多的有海外生活經(jīng)歷的人士參與置業(yè)行為，又使得人們的生活方式變得更加豐富。

4、物業(yè)管理的形式與對(duì)象不同

物業(yè)管理的不同帶來如計(jì)量、維修、保潔等服務(wù)內(nèi)容與形式的變化，設(shè)計(jì)也不可避免的隨之改變。非商品住宅中由于住房體制上的特點(diǎn)，在水電費(fèi)的收取、計(jì)量；設(shè)備與房屋的維修；公共區(qū)域的綠化、保潔等物業(yè)管理方面，基本上依靠單位或房管部門。定期統(tǒng)一查表，自行繳費(fèi)或單位代扣；維修費(fèi)用與維修質(zhì)量均維持在一種基本要求的層面；定期統(tǒng)一繳納很低的綠化費(fèi)及公共衛(wèi)生費(fèi)。商品住宅中出現(xiàn)了諸多的變化，首先，要統(tǒng)一繳納物業(yè)管理費(fèi)，用于公共部位的保潔、保安、綠化等支出；水、電、燃?xì)獾挠?jì)量與收費(fèi)基本上都采用卡表式，即住戶自行購(gòu)買各種卡中的用量，自行控制用量，或通過弱電信號(hào)將用電、用水量遠(yuǎn)傳至物業(yè)管理的中心機(jī)房，由物業(yè)管理公司向住戶收取相應(yīng)費(fèi)用。

5、建筑形式上的不同

非商品住宅在形式上是單一的，幾乎是清一色的相同標(biāo)準(zhǔn)，且標(biāo)準(zhǔn)較低的普通住宅，而商品住宅的形式也同樣呈現(xiàn)出多樣化的趨勢(shì)。有些我們甚至很難定義全面或定義準(zhǔn)確。

5.1標(biāo)準(zhǔn)最低的經(jīng)濟(jì)適用住房

標(biāo)準(zhǔn)最低的應(yīng)該是政府為解決低收入者的居住問題而正在大力推行與建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，這類住房是為解決居者有其屋，保證基本居住功能的一類商品住宅，原則上開發(fā)建設(shè)方不從中贏利。因此，其無論是面積指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)，還是物業(yè)管理、園林環(huán)境水平都比較低。銷售價(jià)格受到政府的嚴(yán)格控制與監(jiān)管，購(gòu)買人群要經(jīng)過嚴(yán)格的審查后，方可被允許購(gòu)買。

5.2一般商品住宅

一般商品住宅，應(yīng)該是目前最普及的，建設(shè)及銷售量最大的一部份商品住宅。各開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)市場(chǎng)分析，確定各項(xiàng)目的銷售策略及產(chǎn)品定位，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)與銷售。

5.3高級(jí)住宅

高級(jí)住宅，是指戶型面積較大、居住功能的設(shè)置豐富多樣、社區(qū)的建筑密度較小、居住人口較少、配備的各種材料及設(shè)備設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較高、物業(yè)管理水平較高的集合式住宅或別墅。

5.4新型居住形式的商品住宅

隨著商品住宅的開發(fā)建設(shè)的不斷進(jìn)步，在旅游風(fēng)景區(qū)、度假區(qū)等自然山水秀麗的地區(qū)，近年來逐漸開始興起一種分時(shí)度假酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店或酒店服務(wù)式公寓。這種項(xiàng)目以商品住宅銷售形式出售房屋的產(chǎn)權(quán)，平時(shí)由管理公司代管代租，為使用者提供酒店式的物業(yè)管理與服務(wù)，使度假型居住的生活品質(zhì)得以保障及提高。產(chǎn)權(quán)人可享受每年固定天數(shù)的免費(fèi)使用期，房屋的租金可由代管方與產(chǎn)權(quán)人協(xié)議分配。實(shí)際上這種商品住宅已經(jīng)變成一種投資的手段。

6.結(jié)語

總而言之，無論是商品住宅建筑設(shè)計(jì)還是非商品住宅建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)，我們都應(yīng)該力求發(fā)掘每一塊土地的最大潛力，以居住生活環(huán)境為主，商業(yè)物業(yè)為輔，通過對(duì)空間的打造、建筑與景觀關(guān)系的處理、交通系統(tǒng)的立體人車分流設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高檔化、地標(biāo)化和舒適化，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)、政府、開發(fā)商與住戶等多贏。

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