城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機(jī)制

周珉暉

摘 要：對(duì)于居民區(qū)的日常管理而言，存在著物業(yè)管理與社區(qū)管理兩個(gè)相互獨(dú)立的部分，二者由于自身屬性的差異，導(dǎo)致在居住區(qū)管理方面存在對(duì)接困難的問(wèn)題，在降低居住區(qū)管理效果的同時(shí)，也為居民日常問(wèn)題的解決設(shè)置了較大的障礙。新經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)下，如何將二者納入到一個(gè)統(tǒng)一管理機(jī)制中，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與社區(qū)管理各種資源的有效整個(gè)，為居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。為此，本文針對(duì)城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機(jī)制展開(kāi)了深入研究，以強(qiáng)化城市居住區(qū)管理效率，推動(dòng)相關(guān)管理工作進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城市居住區(qū)；物業(yè)管理；社區(qū)管理；整合機(jī)制

前言

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，城市居住區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)管理之中以實(shí)現(xiàn)深化城市社區(qū)體制改革，為居民營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美、舒適、安全的居住環(huán)境已經(jīng)成為今后行政管理工作前行的重要方向。基于此背景，本文此次針對(duì)該課題的研究將從物業(yè)管理與社區(qū)管理的難點(diǎn)之所在、物業(yè)管理與社區(qū)管理整合機(jī)制研究?jī)煞矫婕右哉撌?，以為相關(guān)管理工作持續(xù)改進(jìn)提供借鑒幫助。

一、城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理癥結(jié)所在

（一）物業(yè)管理與社區(qū)管理組織結(jié)構(gòu)存在顯著差異

在當(dāng)前我國(guó)城市化進(jìn)程中，社區(qū)管理機(jī)構(gòu)的上級(jí)主管部門(mén)乃是民政部，其管理資金的來(lái)源是以政府財(cái)政撥款的形式為主，政府將每一個(gè)財(cái)年的管理款項(xiàng)撥付給社區(qū)，缺口則是由社區(qū)服務(wù)收入予以補(bǔ)充。所以社區(qū)管理的職能屬性為代替政府職能機(jī)構(gòu)來(lái)強(qiáng)化城市管理工作效果，并向城市居住區(qū)居民提供公共服務(wù)以及其他經(jīng)營(yíng)性的服務(wù)，以最終實(shí)現(xiàn)良好的居民自治目標(biāo)[1]。而物業(yè)管理則與其存在著顯著的差異，其主管機(jī)構(gòu)乃是我國(guó)的住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)部，依據(jù)2007年中華人民共和國(guó)人民代表大會(huì)審議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》來(lái)作為管理工作執(zhí)行依據(jù)。其經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源得不到政府財(cái)政的補(bǔ)貼，而是以向城市居民提供商業(yè)性服務(wù)以及日常各項(xiàng)管理費(fèi)用所得，職能范圍則是在業(yè)主委托的情況下對(duì)其所擁有的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)與管理，在獲得豐厚經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，提供良好的居住環(huán)境和條件[2]。二者互不隸屬、主管機(jī)構(gòu)不同、職能不同，在應(yīng)對(duì)同一管理問(wèn)題時(shí)基于不同立場(chǎng)出發(fā)，必然存在著矛盾性。

（二）物業(yè)管理與社區(qū)管理目標(biāo)沖突

社區(qū)管理作為向城市住宅區(qū)居民提供公共服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)，其最終所要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)乃是居民能夠“自治”。而物業(yè)管理則與該目標(biāo)恰恰相反，甚至是背道而馳，因其最終目標(biāo)乃是在征得業(yè)主的同意下實(shí)施“他治”，具有著較為濃厚的強(qiáng)制性色彩。國(guó)外城市居住區(qū)治理經(jīng)驗(yàn)表明，不斷引導(dǎo)和提高城市居住區(qū)居民的自我約束能力來(lái)實(shí)現(xiàn)自治更能夠保障居民的合法權(quán)益。而“他治”則不然，由于我國(guó)特殊的國(guó)情，城市居住區(qū)居民在物業(yè)管理工作中的權(quán)益往往無(wú)法得到有效保障，居民所提出的意見(jiàn)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)通常置之不理或者辦理拖沓，短時(shí)間內(nèi)得不到有效解決之下，造成雙方之間的沖突已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。物業(yè)管理與社區(qū)管理目標(biāo)的沖突，決定著二者之間的管理工作內(nèi)容并不存在較大的耦合性。所以，在沒(méi)有外力介入之下，物業(yè)管理與社區(qū)管理之間鴻溝無(wú)法跨越，其整合機(jī)制的構(gòu)建必然面臨著較大的苦難。

二、城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機(jī)制研究

（一）創(chuàng)立“三維一體”聯(lián)席會(huì)議制度

針對(duì)當(dāng)前乃至今后城市居住區(qū)管理工作的發(fā)展趨勢(shì)乃是物業(yè)管理納入到社區(qū)管理工作中。因此，為了有效規(guī)避二者因管理組織機(jī)構(gòu)、管理目標(biāo)差異所帶來(lái)的阻力，本文認(rèn)為構(gòu)建“三位一體”聯(lián)席會(huì)議制度是城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機(jī)制的重要舉措。而其具體做法應(yīng)全面考慮到以下幾方面：首先，引導(dǎo)社區(qū)管理機(jī)構(gòu)對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)，以保證業(yè)主委員會(huì)能夠及時(shí)明確與掌握城市居住區(qū)日常管理的工作內(nèi)容及注意事項(xiàng)。其次，業(yè)主委員會(huì)的籌備應(yīng)在社區(qū)管理機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等多方主管部門(mén)監(jiān)督下進(jìn)行組建，從而確保各方利益能夠在其中得以體現(xiàn)。第三，作為城市居住區(qū)居民權(quán)益的代理機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)成員的選拔應(yīng)由業(yè)主大會(huì)以公開(kāi)投票選舉的方式選舉出代表人員。第四，明確業(yè)主委員會(huì)管理工作內(nèi)容及范圍，自身所擁有的法律權(quán)利和相應(yīng)的義務(wù)，并且定期接受社區(qū)管理機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)以不斷強(qiáng)化自身管理能力[3]。在該機(jī)制中，社區(qū)管理則是作為業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)機(jī)構(gòu)，但是并不具有監(jiān)督作用，而物業(yè)管理機(jī)構(gòu)則是在征得業(yè)主委員會(huì)授權(quán)并處于其監(jiān)督之下開(kāi)展管理工作，屬于一種契約性質(zhì)[4]。通過(guò)業(yè)主委員會(huì)居中調(diào)度，以互相扶助的方式來(lái)推動(dòng)城市居住區(qū)管理水平邁上一個(gè)新的臺(tái)階。

（二）構(gòu)建涵蓋物業(yè)管理及社區(qū)管理的新型組織機(jī)構(gòu)

進(jìn)入到二十一世紀(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代后，“開(kāi)放、合作、共享”成為了時(shí)代主旋律。對(duì)于城市居住區(qū)管理工作而言，盡管物業(yè)管理和社區(qū)管理之間因自身定位的不同而存在較大差異，但是，物業(yè)管理融入社區(qū)管理以最終實(shí)現(xiàn)居民自治的發(fā)展趨勢(shì)不可阻擋。所以，本文認(rèn)為，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的推廣使用，城市居住區(qū)居民自我權(quán)益保護(hù)意識(shí)將會(huì)隨之提高，因而在居住區(qū)管理工作方面重合性?xún)?nèi)容也將會(huì)不斷外延，繼而最終消弭二者之間明顯的管理界限，轉(zhuǎn)而由一個(gè)能夠涵蓋二者管理內(nèi)容的組織機(jī)構(gòu)來(lái)替代其行使城市管理的各項(xiàng)權(quán)益，以保障居民的合法權(quán)益。但是在目前，其首先需要做的準(zhǔn)備工作則是在探索物業(yè)管理內(nèi)容以及社區(qū)管理內(nèi)容基礎(chǔ)上以試點(diǎn)的辦法選取某一個(gè)城市居住區(qū)來(lái)籌劃統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)，社區(qū)管理作為城市居住區(qū)公共服務(wù)的主管部門(mén)，而物業(yè)管理則是以盈利業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)為主，將二者各自所負(fù)責(zé)的重合性?xún)?nèi)容區(qū)別開(kāi)來(lái)，促使二者能夠在各自領(lǐng)域之中發(fā)揮出自身的優(yōu)勢(shì)，繼而揚(yáng)長(zhǎng)避短，在提高城市管理工作效率的同時(shí)，進(jìn)一步向居民提供更加周到細(xì)致的服務(wù)，營(yíng)造一個(gè)安全、舒適的居住環(huán)境[5]。所以該項(xiàng)有益探索應(yīng)引起我國(guó)物業(yè)管理以及社區(qū)管理機(jī)構(gòu)的重視，在實(shí)際工作中進(jìn)行摸索與嘗試，以總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)城市管理工作向前進(jìn)一步發(fā)展。

三、結(jié)論

綜上所述，困擾社區(qū)管理以及物業(yè)管理二者之間合作管理的主要原因在于物業(yè)管理與社區(qū)管理組織結(jié)構(gòu)存在顯著差異和管理目標(biāo)沖突，造成了二者之間無(wú)法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一整合。基于上述原因，本文針對(duì)當(dāng)前乃至今后城市居住區(qū)管理工作發(fā)展規(guī)律及前行方向提出了創(chuàng)立“三維一體”聯(lián)席會(huì)議制度、構(gòu)建涵蓋物業(yè)管理及社區(qū)管理的新型組織機(jī)構(gòu)兩種解決措施，從而有效整合各自所擁有的社會(huì)資源，保證城市居住區(qū)管理工作能夠處于一個(gè)有效的管理循環(huán)之中，推動(dòng)其管理效率及管理水平邁上一個(gè)更高的臺(tái)階。因而，本文所提出的整合機(jī)制措施具有較高的實(shí)效性及可操作性，值得在當(dāng)前城市居住區(qū)管理工作中開(kāi)展試點(diǎn)研究。（作者單位：湖南師范大學(xué)公共管理學(xué)院）

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