望京辦公成本微降

曾慧娟

北京甲級(jí)寫(xiě)字樓全年7個(gè)項(xiàng)目43萬(wàn)平米的新增供應(yīng)量，成為2009年以來(lái)新增供應(yīng)的歷史之最。上半年已有5個(gè)項(xiàng)目入市，盡管如此，甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金仍小幅上漲，平均空置率環(huán)比下降0.9 個(gè)百分點(diǎn)。

支撐寫(xiě)字樓新租需求的企業(yè)主要集中在金融、TMT、IT企業(yè)，內(nèi)資企業(yè)占比達(dá)到76.5%。未來(lái)，核心商務(wù)區(qū)由于其優(yōu)越條件對(duì)企業(yè)仍將保持吸引力，然而由于所在區(qū)域?qū)懽謽枪┙o有限，未來(lái)需求將繼續(xù)呈去中心化趨勢(shì)。

金融街租金漲幅最大

據(jù)DTZ戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，位于望京商圈的保利國(guó)際廣場(chǎng)二季度已經(jīng)入市，新增6.1萬(wàn)平米面積，使得全市甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量達(dá)到603萬(wàn)平方米。由于二季度新入市項(xiàng)目的預(yù)租狀況比較好，并且企業(yè)租賃活動(dòng)比上季度活躍，因此，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓上半年平均空置率環(huán)比下降0.9 個(gè)百分點(diǎn)，至4.6 %。

另?yè)?jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，上半年共有總建筑面積約29.3萬(wàn)平方米的五個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓入市，包括位于望京子市場(chǎng)的浦項(xiàng)中心、保利國(guó)際廣場(chǎng)T1和諾金中心，位于金融街子市場(chǎng)的錦什坊街叁拾伍號(hào)以及位于中關(guān)村子市場(chǎng)的融科資訊中心B座，望京新增總量占62% 。

“上半年甲級(jí)寫(xiě)字樓仍處于供大于求的狀態(tài)，租金小幅上漲，環(huán)比上升1.7%至人民幣314.7元每月每平方米?！备吡?guó)際華北區(qū)研究部副董事李牧表示。

在所有區(qū)域中，北京租金最高的區(qū)域是金融街，目前已達(dá)到560元/平米/月，第二季度租金漲幅最大的則是CBD和中關(guān)村。兩者均漲了0.8%，CBD目前甲級(jí)寫(xiě)字樓租金排名全市第二。亞奧的空置率僅0.58%，為商圈中空置率最低者。

望京則是所有子市場(chǎng)中唯一租金下降的區(qū)域。高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，望京商圈的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金半年環(huán)比下降3.7%至231.8元/月/平方米?！爸饕苄氯胧许?xiàng)目低于平均租金水平的影響?！?李牧分析說(shuō)道。

望京商務(wù)區(qū)作為近年來(lái)崛起的北京新興商務(wù)區(qū)，現(xiàn)在扎堆進(jìn)駐了諸多房企，包括保利地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、SOHO中國(guó)等，望京SOHO最高賣到過(guò)8萬(wàn)元/平方米、綠地中心7萬(wàn)元/平方米、保利國(guó)際中心寫(xiě)字樓5.8萬(wàn)元/平方米。

高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，2015年第二季度新租成交面積超過(guò)30%都集中在望京-酒仙橋商圈，位于第一位。雖然市場(chǎng)需求較為旺盛，該區(qū)域新入市的浦項(xiàng)中心、諾金中心的大量新增面積使得整體商圈空置率上漲幅度較大，從1.03%上升到19.96%。

目前，浦項(xiàng)中心、阿里巴巴、惠普等500強(qiáng)巨頭均購(gòu)置了望京寫(xiě)字樓。上半年，一家內(nèi)資企業(yè)以總價(jià)約人民幣13億元購(gòu)得位于望京區(qū)域的保利國(guó)際廣場(chǎng)T3，總建筑面積約2.4萬(wàn)平方米。

金融、TMT成租賃主力

“從租賃成交企業(yè)來(lái)看，2015 年第二季度，內(nèi)資企業(yè)在北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)中占比依然保持上升趨勢(shì)，達(dá)到 76.5% 左右。金融和TMT 類企業(yè)大約占總成交租賃的三分之二。”趙巖表示。

另外，IT企業(yè)租賃需求一直以來(lái)都比較強(qiáng)勁，這也是導(dǎo)致中關(guān)村在第二季度租金大漲的原因。仲量聯(lián)行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部資深董事賀睿柯表示，第二季度北京IT行業(yè)租賃需求強(qiáng)勁，使得中關(guān)村租金增長(zhǎng)遠(yuǎn)超其他市場(chǎng)。

李牧認(rèn)為，金融行業(yè)將有望成為租賃需求的最突出增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)官方數(shù)據(jù)，2015年第一季度北京金融行業(yè)產(chǎn)值同比增長(zhǎng)18.7%。

針對(duì)目前正火的創(chuàng)業(yè)市場(chǎng)，其對(duì)辦公空間有著巨大需求，但采訪者均認(rèn)為，對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)不會(huì)有太大變化。甲級(jí)寫(xiě)字樓一般租賃價(jià)格高，寫(xiě)字樓方對(duì)入駐企業(yè)的穩(wěn)定性也會(huì)有一定考量，而創(chuàng)業(yè)公司成功與否的不確定性，和對(duì)初期租金的考慮，都會(huì)讓雙方有所顧慮。

萊坊上海董事及研究及咨詢部主管楊悅晨表示，從目前情況來(lái)看，創(chuàng)業(yè)空間并不能完全解決目前寫(xiě)字樓空置的問(wèn)題。另外，創(chuàng)客空間所面向的客群多是互聯(lián)網(wǎng)科技公司，客戶類型較單一。

供應(yīng)六年來(lái)最高

下半年，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓還將增加兩個(gè)項(xiàng)目，分別是位于中關(guān)村的中航廣場(chǎng)一期和位于燕莎的國(guó)航大廈二期，兩個(gè)項(xiàng)目總建筑面積約14萬(wàn)平米。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2015年新增供應(yīng)將達(dá)到43萬(wàn)平方米，為2009年以來(lái)歷史高峰。2014年僅一個(gè)項(xiàng)目完工入市，即位于CBD子市場(chǎng)的遠(yuǎn)洋國(guó)際中心二期，總建筑面積5萬(wàn)平方米。

趙巖認(rèn)為，從項(xiàng)目所處區(qū)域來(lái)看，均來(lái)自核心商圈，預(yù)計(jì)第三季度空置率會(huì)因新項(xiàng)目的入市暫時(shí)性上漲，租金則不會(huì)受到影響。

李牧也表示，預(yù)計(jì)短期內(nèi)，整體空置率將小幅上升，而優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的持續(xù)需求將支撐租金平穩(wěn)增長(zhǎng)。就投資市場(chǎng)而言，融資成本的降低、待售的高品質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)數(shù)量的增加將有望在2015年下半年促成更多成交。

核心商務(wù)區(qū)由于其優(yōu)越的條件對(duì)企業(yè)仍將保持吸引力，然而由于所在區(qū)域?qū)懽謽枪┙o有限，未來(lái)需求將繼續(xù)呈去中心化趨勢(shì)。望京、亞奧等新興區(qū)域供給占據(jù)全市總供給的半數(shù)左右，新興區(qū)域也將在經(jīng)歷短期租金及出租率下跌的陣痛后加速成熟，憑借較低的租金和新增供給，其商務(wù)氛圍日漸成熟，需求水平預(yù)計(jì)將接近歷史平均值。