盛夏的果實(shí)

自曾暉+孔炩杰

7月，北京新盤成交輕松突破8000套，二手住宅成交突破1.9萬(wàn)套，分別創(chuàng)下今年月度成交新高，部分新盤號(hào)稱“日光”，買賣雙方信心恢復(fù)，看漲預(yù)期重回樓市，使得開(kāi)發(fā)商推盤積極性大增，8月盛夏，預(yù)計(jì)有30個(gè)新盤入市。

開(kāi)發(fā)商加快推盤

亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月（截至7月29日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交8489套，相比6月全月成交多出587套，創(chuàng)下今年月度成交新高。

記者了解到，7月入市項(xiàng)目當(dāng)中，首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐、首開(kāi)·香溪郡、富力運(yùn)河十號(hào)、V7九間堂等多個(gè)項(xiàng)目均對(duì)外宣稱實(shí)現(xiàn)“日光”。

市場(chǎng)回暖，售樓處重新人氣高漲，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始加速推盤。大興舊宮一個(gè)樓盤的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，今年6月前，市場(chǎng)上的多數(shù)新盤都需要有小半年的蓄客期才敢入市，很多項(xiàng)目從去年開(kāi)盤一直拖到6月才入市，定價(jià)上也盡量模糊，但7月市場(chǎng)強(qiáng)勁回暖，登記客戶較多，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)1-2個(gè)月的蓄客就將再開(kāi)一棟樓。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年8月，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有30個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括首開(kāi)萬(wàn)科城市之光、首創(chuàng)·禧瑞墅、嘉誠(chéng)中心等13個(gè)純新盤，以及包括領(lǐng)秀翡翠山、五礦萬(wàn)科·如園、龍湖長(zhǎng)城源著等在內(nèi)的17個(gè)老項(xiàng)目后期。

記者了解到，預(yù)計(jì)8月入市的30個(gè)項(xiàng)目中，西城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)都有新盤入市，預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)都在4萬(wàn)元/平米以上，但整體上有15個(gè)項(xiàng)目位于六環(huán)外，11個(gè)項(xiàng)目位于五環(huán)—六環(huán)之間，即26個(gè)項(xiàng)目位于五環(huán)外。業(yè)內(nèi)人士指出，這是因?yàn)楸本┥唐纷≌媪慨?dāng)中有將近80%的比例位于郊區(qū)。

此外，共有13個(gè)項(xiàng)目屬于不限購(gòu)的商住盤，在北京六環(huán)外住宅都超過(guò)2萬(wàn)元/平米的現(xiàn)實(shí)之下，商住價(jià)格也快速拉升，而在樓市重回看漲預(yù)期、報(bào)價(jià)上漲的背景下，越來(lái)越多的項(xiàng)目以提供精裝修來(lái)增加性價(jià)比。

新盤供不應(yīng)求

從市場(chǎng)報(bào)價(jià)看，量增后報(bào)價(jià)提高成為普遍現(xiàn)象，雖然北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至7月29日，北京商品住宅成交均價(jià)為26545元/平方米，環(huán)比下滑約10%，記者了解到，這是因?yàn)?月有部分低價(jià)回遷房簽約，但回遷房并未算入保障房、自住房?jī)?nèi)，拉低了商品房均價(jià)。

“我們監(jiān)測(cè)的新盤純商品住宅的均價(jià)至少上漲了15%，”順義一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，成交量上漲，使得庫(kù)存大量消化，但同時(shí)由于土地價(jià)格高、供應(yīng)少，新盤的供應(yīng)不足，剛需購(gòu)房者可以挑選的普通住宅會(huì)越來(lái)越少。

數(shù)據(jù)顯示，7月純商品住宅新盤成交突破8500套， 但7月新入市的純商品住宅供應(yīng)只有3704套，環(huán)比6月下跌了27%。

業(yè)內(nèi)人士表示，一方面樓市成交連續(xù)在5月、6月、7月上漲，市場(chǎng)需求、信心已經(jīng)穩(wěn)定；另一方面2014年以來(lái)土地出讓中，自住房、商業(yè)配建比例越來(lái)越高，2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的僅有4宗，純商品住宅用地的空間被大幅擠壓。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，預(yù)計(jì)今年后四個(gè)月成交量仍將持續(xù)上漲，而新盤市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，未來(lái)住宅新盤將形成自住房與豪宅為主導(dǎo)的二元模式，房企的漲價(jià)預(yù)期將會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。

新房“外擴(kuò)”成趨勢(shì)

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，8月預(yù)計(jì)開(kāi)盤的項(xiàng)目中，有15個(gè)位于六環(huán)外，占到新盤總數(shù)的半壁江山。比如，房山的北京城建琨庭是老項(xiàng)目后期， 85-118平方米二居和三居，預(yù)售價(jià)格為1.55萬(wàn)元/平方米；密云的龍湖長(zhǎng)城源著，40-80平方米的兩居躍層洋房?jī)r(jià)格為85萬(wàn)-120萬(wàn)元/套，算下來(lái)的單價(jià)在1.6萬(wàn)元左右，還有少量的70-110平方米疊院房源，單價(jià)不到2萬(wàn)元/平方米；昌平區(qū)的嘉誠(chéng)中心，主打40-80平方米開(kāi)間，價(jià)格為2.3萬(wàn)元/平方米；順義區(qū)的首開(kāi)·中晟廣場(chǎng)為商住LOFT產(chǎn)品，價(jià)格預(yù)計(jì)在2萬(wàn)-2.3萬(wàn)元/平方米。

日前，記者來(lái)到位于房山竇店的北京城建琨庭探訪時(shí)，銷售告訴記者：“房山區(qū)的房?jī)r(jià)基本在2.5萬(wàn)元/平方米左右，竇店這邊一直都在1.5萬(wàn)元/平方米左右，和去年相比，項(xiàng)目銷售價(jià)格漲幅不到1000元/平方米，主要原因是開(kāi)發(fā)商在別的地方拿了塊地，想快銷來(lái)周轉(zhuǎn)資金?！眲⑴吭诒本┪髡旧习?，5月份在琨庭買了房，現(xiàn)在的房屋正在裝修。她無(wú)奈地對(duì)記者說(shuō)：“到時(shí)候房子裝好了，我打算去房山找份工作，那兒離家近，也更方便照顧孩子?！?/p>

“買不起六環(huán)內(nèi)的房子，關(guān)鍵是購(gòu)買力的增速低于房?jī)r(jià)的漲速?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，隨著城市未來(lái)的布局調(diào)整和土地供應(yīng)量的現(xiàn)狀，六環(huán)外購(gòu)房已成為一種趨勢(shì)。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)控股公司副總裁胡景暉表示：“六環(huán)外的商品房?jī)?yōu)勢(shì)還是價(jià)格上。但事實(shí)上有一個(gè)問(wèn)題是，大部分的就業(yè)機(jī)會(huì)都集中在城區(qū)，教育醫(yī)療和公共設(shè)施也集中在城區(qū)。未來(lái)在北京新城市規(guī)劃里面，應(yīng)該把產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行調(diào)整，包括教育醫(yī)療等公共資源分配更合理。”

高端老盤漲價(jià)“兇猛”

隨著7月樓市新盤成交沖高，“量增價(jià)升”的樓市規(guī)律也在8月預(yù)計(jì)入市的30個(gè)新盤上應(yīng)驗(yàn)，僅有少部分項(xiàng)目由于后期庫(kù)存較大或開(kāi)發(fā)商急于回款、報(bào)價(jià)沒(méi)有出現(xiàn)上調(diào)，如位于豐臺(tái)王佐鎮(zhèn)的領(lǐng)秀翡翠山、位于昌平的花雨汀等，多數(shù)新盤、老盤上調(diào)報(bào)價(jià)，漲價(jià)成為主流。

記者走訪了解到，如位于門頭溝的住宅新盤電建地產(chǎn)瀧悅公館報(bào)出3.5萬(wàn)元/平方米，售樓里銷售人員“下期馬上大漲價(jià)”的論調(diào)又卷土重來(lái)。

但漲價(jià)最猛的是高端住宅的老項(xiàng)目后期，如位于海淀區(qū)的京投銀泰·琨御府邁入10萬(wàn)+頂豪門檻，新品報(bào)價(jià)達(dá)到10.5萬(wàn)元/平方米，此前均價(jià)為7.3萬(wàn)元/平方米；位于海淀的五礦萬(wàn)科·如園新房源報(bào)價(jià)為6.5萬(wàn)元/平方米；而今年4月北區(qū)房源報(bào)價(jià)6萬(wàn)元/平方米。

記者從琨御府了解到，8月預(yù)計(jì)入市是項(xiàng)目的樓王，為升級(jí)產(chǎn)品，共有136套住宅，戶型為156-205平方米的三居、四居，兩梯兩戶、精裝交付，目前排號(hào)數(shù)已超過(guò)了房源數(shù)。

而位于朝陽(yáng)望京的臻園三期雖然“售價(jià)未定”，但銷售報(bào)出57000元/平方米均價(jià)，相比上期開(kāi)盤報(bào)價(jià)50000元/平方米出現(xiàn)大幅上漲。

“8月開(kāi)盤的三期新房源均價(jià)在57000-58000元/平方米，”臻園銷售人員表示，最小戶型187平方米，1000萬(wàn)元/套起，最大戶型245平方米，1450萬(wàn)元/套起，排號(hào)登記的客戶必須提供500萬(wàn)存款的銀行存單原件，以及1000萬(wàn)的資產(chǎn)證明。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，由于住宅土地供應(yīng)有限，市場(chǎng)供需失衡愈發(fā)嚴(yán)重，未來(lái)純商品住宅項(xiàng)目的價(jià)格上漲已成定局。

商住項(xiàng)目入市搶客

8月預(yù)計(jì)入市的30個(gè)新盤中，有13個(gè)是商住項(xiàng)目，約占一半，位置最優(yōu)的是位于西城區(qū)的老商住項(xiàng)目“新年華SOHO”，再次入市報(bào)價(jià)4.4萬(wàn)元/平方米?！邦A(yù)計(jì)8月開(kāi)盤，產(chǎn)權(quán)剩下40年，所以價(jià)格很優(yōu)惠，”新年華SOHO銷售人員對(duì)記者說(shuō)，這是2005年拿下的土地，8月推出的房源最小戶型為35平方米，報(bào)價(jià)約150-160萬(wàn)元/套，還贈(zèng)送精裝修和家電。

記者走訪了解到，由于住宅新盤供應(yīng)不足，商住項(xiàng)目人氣漸長(zhǎng)，如位于通州的老商住項(xiàng)目后期的朝北8080，目前報(bào)價(jià)上漲到2.4萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)三季度入市的通州核心區(qū)商住項(xiàng)目如綠地中央廣場(chǎng)、保利大都匯等報(bào)價(jià)都超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，而位于大興的泰禾中央廣場(chǎng)，作為純新商住項(xiàng)目報(bào)價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米創(chuàng)下大興商住價(jià)格新高。

8月入市的商住項(xiàng)目中，順義區(qū)占比最高，有5盤預(yù)計(jì)入市，相較而言，順義板塊的商住項(xiàng)目售價(jià)也相對(duì)較低，在2萬(wàn)元/平方米以上。

位于順義的商住新盤空港國(guó)際銷售人員表示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)8月底推出層高4.5米的LOFT和平層公寓，最小戶型分別是59平方米和45平方米，全精裝修，預(yù)計(jì)59平方米loft報(bào)價(jià)150-160萬(wàn)，約合2.5萬(wàn)元/平方米，平層公寓報(bào)價(jià)則在1.8萬(wàn)-1.9萬(wàn)元/平方米。

“相比通州、大興，順義的房?jī)r(jià)很平穩(wěn)，并沒(méi)有明顯上漲，”空港國(guó)際開(kāi)發(fā)商、和裕地產(chǎn)營(yíng)銷中心總經(jīng)理王騫表示，預(yù)計(jì)下半年順義將有一輪補(bǔ)漲，由于空港國(guó)際主打“輕奢”風(fēng)格，性價(jià)比較高，預(yù)計(jì)會(huì)吸引自住和投資客群。