違法建筑的界定及法律處理

石光耀 邊賽

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，違法建筑的現(xiàn)象也隨之涌現(xiàn)，并且對人們的日常生活和切身利益產(chǎn)生了不同程度的負(fù)面影響。那么，究竟什么樣的建筑才能認(rèn)定為違法建筑？因違法建筑遭受侵害后公民如何維權(quán)，以及違法建筑的各類糾紛在法律上又會做何處理？本文將對上述問題進(jìn)行法律上的解釋與說明。

關(guān)鍵詞：違法建筑；侵權(quán)損害；法律解釋

一、違法建筑的界定

我國法律中并無關(guān)于違法建筑的權(quán)威定義，一般認(rèn)為違法建筑，是指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，在未經(jīng)批準(zhǔn)，未取得建設(shè)規(guī)劃許可證、臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者雖取得相關(guān)許可證但未按照許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

實踐中，如果所建造的房屋沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證的，或者超出上述該證的許可范圍建設(shè)的，都有可能被認(rèn)定為違法建筑。現(xiàn)實生活中，比較常見的違法建筑主要有：未經(jīng)批準(zhǔn)私自在人行道、馬路邊、公共綠地等公共場地搭建建筑物；小區(qū)中的樓頂建陽光房、私挖地下室、外擴(kuò)陽臺、外接建筑等；各類商品房、住宅房、廠房等建筑物的搭建時未取得相關(guān)的許可證等。因為此類違法建筑的存在，就會圍繞違法建筑產(chǎn)生諸多的糾紛，那么接下來筆者將對違法建筑糾紛的主要表現(xiàn)形式及其處理方式進(jìn)行簡要介紹。

二、違法建筑糾紛的主要表現(xiàn)形式

因違法建筑產(chǎn)生的糾紛可以說是紛繁復(fù)雜、多種多樣的，這里筆者將其簡單歸納為以下幾類：

（1）違法建筑的侵權(quán)糾紛，主要包括因違法建筑對第三人的侵權(quán)和第三人對違建人違法建筑的侵權(quán)、違法建筑對公共利益的侵權(quán)、違法建筑對特定公民利益的侵權(quán)等。

（2）違法建筑的合同糾紛，這類糾紛最為常見的則屬違法建筑買賣合同和違法建筑租賃合同糾紛兩類。

（3）違法建筑的財產(chǎn)糾紛，是因把違法建筑作為一項財產(chǎn)進(jìn)行分割、繼承等而產(chǎn)生的糾紛。

（4）違法建筑的其他糾紛，指除上述三類糾紛之外，因違法建筑而發(fā)生的其他形式的糾紛。

在了解了因違法建筑產(chǎn)生的各類糾紛后，這些糾紛在法律上又會做何處理呢？下面筆者將對上述各類糾紛的處理辦法做出法律上的說明。

三、違法建筑各類糾紛的法律處理

上述兩部分，為大家判斷什么是違法建筑提供了簡要的參考。接下來，將對與大家切身利益息息相關(guān)，也是大家最為關(guān)注的，因違法建筑侵權(quán)后如何維權(quán)，以及違法建筑各類糾紛發(fā)生后在法律上會如何處理，重點進(jìn)行說明。

1.違法建筑侵權(quán)糾紛的法律處理

這里所說的侵權(quán)不僅包括，違建人對第三人的侵權(quán)，也包括第三人對違建人違法建筑的侵權(quán)。

首先，在違建人對第三人侵權(quán)的法律處理中主要介紹一下，違法建筑物及其擱置物、懸掛物致人損害的責(zé)任承擔(dān)。根據(jù)《民法通則》及《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干規(guī)定問題的意見》，違建人雖然不享有違法建筑的所有權(quán)，但其仍是該建筑物的適格管理人，有義務(wù)對該建筑物進(jìn)行妥善的管理。在因違法建筑及其擱置物、懸掛物致人損害時，若違建人不能證明自己盡到了善意管理人的責(zé)任，即不能證明自己無過錯的，則應(yīng)該承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

其次，第三人對違建人的侵權(quán)是指，第三人因為建筑物系違法建筑物，而擅自對建筑物進(jìn)行毀壞、拆除，這實際上是對違建人權(quán)益的侵害。雖然建筑物系違法建筑物，但建筑人仍然對此建筑物享有占有、使用、收益的權(quán)利，他人無權(quán)對此建筑物進(jìn)行侵害，只有相關(guān)執(zhí)法部門在一定條件下才能對此建筑物進(jìn)行諸如強(qiáng)制拆除之類的處罰。所以，建議廣大公民，違法建筑物出現(xiàn)并損害其合法權(quán)益時，不要自己冒然行動，對建筑物進(jìn)行破壞，而應(yīng)該向相關(guān)行政部門或法院請求對違法建筑物進(jìn)行處理。

2.違法建筑侵害公共利益時的法律處理

違法建筑侵害公共利益的情形是指，違建人未經(jīng)批準(zhǔn)擅自在過道、人行道、巷道、馬路邊、公共綠地等公共場地搭建各種建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，影響公共利益的。

此類情形，因為是對公共利益的侵害，任何利益相關(guān)者在發(fā)現(xiàn)此類違法建筑物后，均可向相關(guān)部門進(jìn)行舉報。但是，由于沒有具體的特定受害人，公民不能直接向法院提起訴訟，而應(yīng)先向相關(guān)的行政部門舉報，請求行政部門予以處理。

3.違法建筑侵害公民自身合法權(quán)益時的法律處理

違法建筑侵害公民自身合法權(quán)益的情形是指，違建人未經(jīng)批準(zhǔn)建造的建筑物侵害了特定公民的某方面的合法權(quán)益。

此種情況，利益受侵害的公民，既可以直接向法院提起訴訟，請求停止侵害、排除妨礙、損害賠償?shù)?。也可以訴求相關(guān)的行政部門，請求行政部門予以處理。兩種處理方法沒有先后的順序限制。

4.違法建筑物租賃糾紛的法律處理

若違建人將違法建筑物出租出去，收取租金，獲得收益。違法建筑物租賃合同的效力如何？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條、第3條的相關(guān)規(guī)定，以違法建筑物為標(biāo)的的租賃合同應(yīng)該認(rèn)定為無效，但是在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。也就說，此類租賃合同一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，但當(dāng)事人如果采取了補(bǔ)救措施，取得了相關(guān)的資質(zhì)，或者經(jīng)過相關(guān)部門的許可，不存在《合同法》認(rèn)定的無效的情形，則應(yīng)該合同有效。

租賃合同若被認(rèn)定無效后，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付占有房屋期間的使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。對于租賃房屋內(nèi)的裝飾物的處理則按照合同法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

5.違法建筑分割的法律處理

違法建筑因其具有違法性，違建人不能取得其所有權(quán)，所以違法建筑就不能像其他財產(chǎn)一樣作為客體進(jìn)行處分，當(dāng)事人請求分割違法建筑物的，人民法院一般不予支持。但是，違法建筑產(chǎn)生的收益，如：出租的租金、經(jīng)營所得等，則可以請求進(jìn)行分割。

綜上，在出現(xiàn)違法建筑侵權(quán)時，應(yīng)該嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行維權(quán)，切不可私自對建筑物進(jìn)行破壞，以免發(fā)生其他不必要的糾紛。

參考文獻(xiàn)：

[1]王才亮，陳秋蘭：違法建筑處理實務(wù)[M]，法律出版社，2008

[2]張懷勝，違法建筑法律問題研究[D]，華東政法大學(xué)，2012.

[3]陳昨丞，違章建筑若干法律問題分析.載中國民商法律網(wǎng).

作者簡介：

石光耀（1990～）男，漢，河北保定人，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2013級法律碩士（非法學(xué)）在讀。

邊賽（1989～）女，漢，河北保定人，吉林大學(xué)，2013級法律碩士（非法學(xué)）在讀。