房地產(chǎn)業(yè)的新周期

陳芬

7月份，理應(yīng)是房地產(chǎn)的淡季。但是，在當(dāng)前各種因素的作用下，在這個(gè)七月房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度卻一反常態(tài)，連續(xù)翻紅。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)整體房?jī)r(jià)漲幅已連續(xù)三個(gè)月“翻紅”，且70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲個(gè)數(shù)繼續(xù)增加。成交持續(xù)放量，庫(kù)存壓力略有減輕，樓市已現(xiàn)回暖跡象。

此番房?jī)r(jià)上漲與成交放量息息相關(guān)。而成交量的持續(xù)上升則主要是政策面持續(xù)釋放利好信號(hào)所致。一方面，貨幣寬松降低了購(gòu)房成本。繼去年末開啟降息周期之后，今年上半年又經(jīng)歷了三次降息、兩次降準(zhǔn)，調(diào)整力度堪比2008年。

另一方面，政策松綁刺激了市場(chǎng)成交，尤其是公積金政策和二套房政策的調(diào)整，促使剛需和改善型購(gòu)房需求持續(xù)釋放。2015年以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)百個(gè)城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，其中北京、上海等超過(guò)30個(gè)城市還提高了公積金貸款額度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年二季度以來(lái)，由于剛性需求和改善性需求更加旺盛，一線城市和少數(shù)二線城市市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。而多數(shù)二線城市、三線城市以及一些四線城市，由于原有的房地產(chǎn)庫(kù)存較大，消化尚需時(shí)日。總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存的速度正在加快。

價(jià)格暴漲不成立

雖然調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)和局部松綁，但“抑投資、保剛需、重保障”的基調(diào)未發(fā)生變化，“有保有壓”的調(diào)控思路仍在延續(xù)。所以有市場(chǎng)人士從成交回暖推導(dǎo)出房?jī)r(jià)將普漲甚至暴漲的結(jié)論，恐怕不成立。與前幾輪房?jī)r(jià)上漲受投資、投機(jī)性需求推動(dòng)明顯不同，本輪房?jī)r(jià)上漲主要受剛需和改善型需求入市推動(dòng)，隨著需求逐步釋放，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能勢(shì)必將有所放緩。

去庫(kù)存被認(rèn)為是當(dāng)前的首要任務(wù)。截至2015年6月底，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26091萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.2%，絕對(duì)值相比5月份下滑1萬(wàn)平方米。35個(gè)城市中，有25個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象，其中西寧、煙臺(tái)和北海3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到33.3%、24.2%和22.1%，但與5月份相比增幅略有收窄。6月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為15.2，這意味著如果6月份以后存銷比不變，市場(chǎng)需要用15.2個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。

與此同時(shí)，一二線城市與三四線城市間的分化走勢(shì)持續(xù)加劇。分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇尚需時(shí)日，全國(guó)樓市普漲、暴漲局面料難出現(xiàn)。與此同時(shí)，與一線城市明顯回暖不同，二線城市房?jī)r(jià)整體較為穩(wěn)定，大部分三四線城市房?jī)r(jià)仍小幅下跌，不同城市間分化態(tài)勢(shì)持續(xù)加劇。更為關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體供求形勢(shì)已由供不應(yīng)求向結(jié)構(gòu)性過(guò)剩轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性調(diào)整不可避免。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林近日表示，雖然現(xiàn)在一線和二線主要城市的房?jī)r(jià)在上漲，似乎市場(chǎng)在回暖，但整體來(lái)看離真正回暖還差得很遠(yuǎn)，因?yàn)橹袊?guó)樓市已經(jīng)從供不應(yīng)求到了供大于求的階段，房?jī)r(jià)暴漲已經(jīng)不存在基礎(chǔ)和可能。

去庫(kù)存階段到來(lái)了么？

目前，房地產(chǎn)庫(kù)存的消化已經(jīng)出現(xiàn)一些積極變化：一是庫(kù)存增長(zhǎng)幅度明顯放緩；二是5月住宅庫(kù)存比4月減少121萬(wàn)平方米，是2011年來(lái)的首次減少。目前樓市已經(jīng)進(jìn)入去庫(kù)存階段，這是當(dāng)前的主流觀點(diǎn)，但是民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員馮焱東卻認(rèn)為這種說(shuō)法并不準(zhǔn)確。近期，馮焱東撰文稱，目前的實(shí)際情況是我國(guó)樓市整體仍處于庫(kù)存增長(zhǎng)階段，去庫(kù)存階段已經(jīng)比較臨近，但尚未實(shí)質(zhì)性到來(lái)。

馮焱東用全國(guó)房地產(chǎn)待售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明觀點(diǎn)。他說(shuō)，自2011年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)待售面積一直處于不斷增長(zhǎng)狀態(tài)，從2011年底的2.72億平方米增長(zhǎng)到2015年6月的6.57億平方米，待售與銷售比自2011年以來(lái)也在不斷擴(kuò)大，這表明近幾年我國(guó)房地產(chǎn)處于增庫(kù)存階段。在這個(gè)階段必須控制新增供應(yīng)量，同時(shí)加快消化庫(kù)存，才能迎來(lái)樓市的去庫(kù)存階段。2011年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)投資額一直高于銷售額，表明開發(fā)商資金正在不斷沉淀于存貨中，只有銷售額大于投資額才能說(shuō)明去庫(kù)存開始減少。

房地產(chǎn)泡沫存在么？

馮焱東指出，由于庫(kù)存量不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)供求失衡局面加劇，對(duì)于絕大部分二線及以下城市來(lái)說(shuō)，供應(yīng)泡沫已經(jīng)取代房?jī)r(jià)泡沫成為行業(yè)主要矛盾。供應(yīng)泡沫和房?jī)r(jià)泡沫的危害一樣大：一是積壓巨量資金；二是少數(shù)項(xiàng)目面臨爛尾危險(xiǎn)；三是影響金融安全和財(cái)政收支平衡，拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展；四是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)收益率整體下降，部分項(xiàng)目面臨虧損。供應(yīng)泡沫雖然沒有房?jī)r(jià)泡沫那樣惹眼，但如不及時(shí)治理則有可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)金融造成打擊。

對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任委員顧云昌則判斷，中國(guó)的三四線城市的房地產(chǎn)，基本沒有泡沫，一線城市是有泡沫的，而恰恰在一線城市房?jī)r(jià)還在漲。但一線城市泡沫不會(huì)破滅，因?yàn)樗鼈冇匈?gòu)買力支撐。顧云昌認(rèn)為，從2011年到2015年中國(guó)房地產(chǎn)泡沫在變小，而判斷的重要指標(biāo)之一是房?jī)r(jià)收入比。

根據(jù)世界銀行在1998年對(duì)世界上96個(gè)地區(qū)的資料統(tǒng)計(jì)顯示，這些地區(qū)房?jī)r(jià)收入比最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4，一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家如果房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就可以視為泡沫區(qū)。2014年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.1，延續(xù)了2010年以來(lái)的下行趨勢(shì)。顧云昌指出，近四五年的時(shí)間里，從全國(guó)平均數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)平均每年上漲約2%，但收入上漲7%-8%左右，所以房?jī)r(jià)收入比在縮小。

如何應(yīng)對(duì)新階段

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直受政策影響較大，顧云昌判斷貨幣政策的走勢(shì)暫時(shí)不會(huì)變，市場(chǎng)進(jìn)入分化階段后，政策總體上還是以松綁為主。顧云昌分析說(shuō)，一線城市特別是深圳領(lǐng)漲，和深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系密切相關(guān)。在寬松的貨幣政策環(huán)境下，供求關(guān)系緊張必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，銷售迅速；而市場(chǎng)仍處于供大于求的狀態(tài)中，即使貨幣環(huán)境再寬松，市場(chǎng)回升速度也會(huì)比較慢。在貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤珊?，一線城市和重點(diǎn)二線城市回升得快，但三線城市反應(yīng)較慢。

大多數(shù)的三四線城市和個(gè)別二線城市，仍然以去庫(kù)存作為主要任務(wù)。庫(kù)存消耗的年限，在各地差別很大?！懊髂昴硞€(gè)時(shí)間段會(huì)慢慢轉(zhuǎn)變?！鳖櫾撇f(shuō)。

馮焱東則表示，房地產(chǎn)是地方性產(chǎn)業(yè)，供應(yīng)泡沫的治理首先需要地方政府擔(dān)負(fù)起應(yīng)有的責(zé)任。地方政府是土地的壟斷供應(yīng)方，供應(yīng)泡沫主要是地方政府多年來(lái)不夠節(jié)制出讓土地造成的。要治理泡沫主要也得靠地方政府控制土地出讓規(guī)模，讓房地產(chǎn)供求慢慢恢復(fù)平衡。目前地方政府普遍負(fù)債過(guò)重，要控制土地出讓規(guī)模客觀上存在難度，但不控制供應(yīng)泡沫可能危及經(jīng)濟(jì)和金融安全。

馮焱東建議要清醒認(rèn)識(shí)到供應(yīng)泡沫的客觀存在及其危害。房地產(chǎn)黃金時(shí)代的發(fā)展致使很多開發(fā)商形成思維慣性，沒有徹底意識(shí)到房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)全新階段。供應(yīng)泡沫危害性很大，隱蔽性較強(qiáng)，它會(huì)慢慢侵蝕行業(yè)和企業(yè)的健康，掏空項(xiàng)目利潤(rùn)。

開發(fā)商一般對(duì)短周期相對(duì)敏感。在應(yīng)對(duì)這種周期過(guò)程中，開發(fā)商必將加速分化，能隨行就市、高周轉(zhuǎn)、及時(shí)接受低利潤(rùn)甚至虧損現(xiàn)實(shí)的開發(fā)商市場(chǎng)份額將越來(lái)越大，利潤(rùn)率雖然下降但總體利潤(rùn)可能還會(huì)增長(zhǎng)。在價(jià)格上不夠靈活、依然期望好收成的大部分開發(fā)商在很大程度上掩護(hù)了高周轉(zhuǎn)開發(fā)商的出貨，銷售規(guī)?？赡芡磺埃麧?rùn)不斷下滑。馮焱東指出。

在房地產(chǎn)進(jìn)入庫(kù)存加速消化的階段，如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前的政策利好、樓市回暖的短周期以及尚未清晰的中長(zhǎng)周期，需要地方政府、開發(fā)商深入思考。endprint