“SOHO 3Q”能肩負(fù)潘石屹的轉(zhuǎn)型重?fù)?dān)嗎？

程子彥

12月8日，潘石屹在上海的虹口SOHO 3Q亮相。加上之前的外灘SOHO 3Q、復(fù)興SOHO 3Q、東海SOHO 3Q，潘石屹的移動辦公互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品SOHO 3Q在上海進(jìn)展得如火如荼。

截至發(fā)稿時，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在SOHO中國的頁面查看成交記錄發(fā)現(xiàn)，復(fù)興SOHO 3Q成交幾乎達(dá)100%，面積最大的外灘SOHO 3Q成交記錄在50%左右;而之前宣稱欲租率已高達(dá)94%的虹口SOHO 3Q，已出租和正在洽談的加起來不足50%。

SOHO 3Q能肩負(fù)潘石屹SOHO中國的轉(zhuǎn)型重?fù)?dān)嗎？

潘石屹：

只要現(xiàn)金流不斷，轉(zhuǎn)型就是成功的

傳統(tǒng)寫字樓的租賃通常是整租、長租的形式。而潘石屹的新產(chǎn)品則顛覆了傳統(tǒng)行業(yè)的這些特點(diǎn)。按照SOHO 3Q的產(chǎn)品設(shè)計，租戶可以選擇租一個星期、一個月;也可以只租一個辦公桌、一個獨(dú)立辦公室;也可以隨時隨地在手機(jī)上預(yù)約、付款;享受WiFi、復(fù)印打印機(jī)、咖啡等服務(wù);租戶只需要帶著手機(jī)和電腦來工作。

SOHO 3Q被認(rèn)為是SOHO中國的第二次轉(zhuǎn)型。2015年年初，潘石屹最早是在北京望京和上海復(fù)興路布局3Q模式，分別設(shè)計600多個座位試水這個模式的市場接受程度。開業(yè)后，北京的SOHO 3Q大受歡迎，且引來了美團(tuán)網(wǎng)這樣的大租戶，而上海SOHO 3Q相對冷清，出租率一直維持在40%以下。

不過，后來潘石屹在外灘SOHO 3Q的記者見面會上表示，復(fù)興SOHO 3Q在上海經(jīng)過一段市場培養(yǎng)期，出租率很快就達(dá)到100%，最后為了騰位置，把30多家公司從復(fù)興的SOHO 3Q移到了東海的3Q。

SOHO中國從2012年8月份宣布轉(zhuǎn)型，不銷售物業(yè)轉(zhuǎn)而持有物業(yè)。當(dāng)潘石屹在香港宣布完轉(zhuǎn)型之后，當(dāng)時的股票價格就跌了8%。

其實(shí)，在宣布轉(zhuǎn)型之前的兩個月，潘石屹就天天在算賬。他仍然記得3年前所有的分析員和資本市場追問他的一句話：你自己認(rèn)為對SOHO中國的負(fù)債率控制到多少是安全的？這句話背后的意思就是你的現(xiàn)金流能不能斷。

轉(zhuǎn)型的這3年，潘石屹認(rèn)為：只要現(xiàn)金流不斷，轉(zhuǎn)型就是成功的，如果現(xiàn)金流斷了，SOHO中國的轉(zhuǎn)型就失敗了。

根據(jù)SOHO中國今年公布的半年報，SOHO的凈負(fù)債率為25%，在所有上市房地產(chǎn)公司里負(fù)債率第二低。SOHO實(shí)現(xiàn)營業(yè)額僅為3.93億元，同比下滑約92%;實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占核心純利約7200萬元，同比下降約94%。SOHO中國解釋稱，這是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型后業(yè)績中首次不包含物業(yè)銷售的貢獻(xiàn)。

但潘石屹堅持認(rèn)為，自己的轉(zhuǎn)型是成功的。因為SOHO中國持有北京和上海最繁華地段的170萬平方米的辦公樓物業(yè)，而凈負(fù)債率才25%。雖然財務(wù)創(chuàng)新低，但資金流并沒有斷。

在之前外灘SOHO 3Q的記者見面會上，潘石屹表示：“回過頭來，非常慶幸的是3年前我們做了這個決定，我們持有物業(yè)沒有銷售，如果要銷售的話，我們手里會持有一些現(xiàn)金，可是這個現(xiàn)金越來越不值錢。”

誰出的價格高就給誰

潘石屹認(rèn)為，SOHO 3Q有著自己的優(yōu)勢。SOHO中國是一家成立20多年的房地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中，對裝修、設(shè)計、監(jiān)理，對整個質(zhì)量的控制，以及家具的采購、預(yù)算等，都已形成自身的一套體系。O2O在線是互聯(lián)網(wǎng)的一端，而到線下一端的時候，房地產(chǎn)公司的長項就能發(fā)揮出來，這就是SOHO 3Q的優(yōu)勢。

同樣服務(wù)于創(chuàng)業(yè)型項目，和一些孵化器、眾創(chuàng)空間相比，SOHO 3Q有什么不同？潘石屹認(rèn)為，孵化器和眾創(chuàng)空間不是SOHO 3Q的競爭對手?！耙驗樗鼈儚幕蚶锞筒皇且粋€互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，而我們最終是要把它做成一個互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品。”

記者了解到，2015年，SOHO中國把公司內(nèi)部、外部的業(yè)務(wù)都放到線上完成。潘石屹表示，“只要放到線上，時間就是按秒、按分鐘算的，而放到線下就是按照天算的。一旦我們要轉(zhuǎn)型，要做互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，客戶的要求就是互聯(lián)網(wǎng)的速度。所以我在研發(fā)產(chǎn)品時就提出了兩個要求，一個是可以通過手機(jī)訂房子，一個是要完成在線上付款，只有這兩個功能實(shí)現(xiàn)了，才是一個互聯(lián)網(wǎng)的O2O產(chǎn)品。”

潘石屹認(rèn)為，上海潛在的需求量不光是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)的企業(yè)，比如其他企業(yè)的一個項目部需要開發(fā)一個項目，比如展銷會的會務(wù)組等，利用率會非高。

針對初期租金價格偏高的詬病，從2015年國慶后，在價格方面，SOHO 3Q實(shí)行隨行就市。定價權(quán)不再由SOHO 3Q來確定，而是無底價的拍賣。今天退出來的房子明天就放在互聯(lián)網(wǎng)上去，誰出的價格高就給誰，沒人出價格，一個月兩個月這個房子拿1塊錢就可以租走，真正把人們訂房子的效率提起來，把單位的效率提起來。

角逐激烈，市場空間有限？

潘石屹認(rèn)為，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)回報周期長不同的是，移動辦公產(chǎn)品具有投資回報周期短的特點(diǎn)。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)相同的是，移動辦公產(chǎn)品在選址上，與此前開發(fā)商選擇辦公樓指標(biāo)大致相同，即GDP指標(biāo)，包括GDP總額、人均GDP以及服務(wù)業(yè)占GDP的比重。但比傳統(tǒng)行業(yè)多一項考核標(biāo)準(zhǔn)是，互聯(lián)網(wǎng)氛圍。

事實(shí)上，類似SOHO 3Q這樣的服務(wù)式辦公產(chǎn)品，并非SOHO中國首創(chuàng)。近兩年來，雷格斯、WeWork、TEC德世、世服宏圖等一大批公司應(yīng)運(yùn)而生，WeWork近期更是完成了一筆3.55億美元的融資。

潘石屹表示，到2015年底，SOHO的3Q短租辦公室將增加到1萬余個座位，2017年計劃達(dá)到10萬個座位，屆時SOHO的3Q產(chǎn)品業(yè)租金收入將超過其傳統(tǒng)的辦公樓租賃收入，屆時SOHO將需要從外部開發(fā)商處尋找辦公物業(yè)做成3Q產(chǎn)品。

看上聯(lián)合辦公生意的不只是潘石屹，毛大慶也看上了。

作為優(yōu)客工場創(chuàng)始人，毛大慶正加速在上海的布局。2015年9月，上海臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)與優(yōu)客工場宣布合作，在漕河涇開發(fā)區(qū)落地第一個合作項目，該項目面積近4000平方米，約能提供500個工位。

同樣，潘石屹曾經(jīng)的部下、SOHO中國原高管王勝江也看上了。2015年4月19日，王勝江與俞敏洪等聯(lián)合創(chuàng)立的洪泰創(chuàng)新空間正式成立。

但一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“WeWork雖然已有大筆融資在手，但遲遲沒有加快拓展步伐，只在美、英幾個核心城市布點(diǎn)，想必也是受到市場空間的局限。小微企業(yè)能夠承受的租金水平有限，而一旦做大做強(qiáng)后，一般就會選擇搬離這樣的聯(lián)合辦公室。”