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    明年房?jī)r(jià)會(huì)“斷崖式下跌”嗎?

    2015-09-10 07:22:44易憲容
    中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 2015年49期
    關(guān)鍵詞:周期性稅收政策房?jī)r(jià)

    易憲容

    最近,“明年房?jī)r(jià)斷崖式下跌”的報(bào)道著實(shí)讓很多人關(guān)注,不管是不是“危言聳聽”還是“斷章取義”,大家都想知道,明年房?jī)r(jià)會(huì)“斷崖式下跌”嗎?

    房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨兩大問題:

    行業(yè)周期、人口周期雙重疊加

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)70個(gè)大中城市10月份新建商品住房?jī)r(jià)格按月上漲0.2%,漲幅有所回落,為連續(xù)第6個(gè)月上漲,但漲幅較9月的0.3%回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。10月房?jī)r(jià)上漲的城市減少,下跌的城市增加。其中,上海房?jī)r(jià)按月上漲2.1%,漲幅最大;而深圳房?jī)r(jià)則按年大漲40.5%,漲幅全國(guó)最高。不過,新建住房的同比上漲意義不大,不同的住房?jī)r(jià)格比較,本身就沒有多少價(jià)值。

    這些數(shù)據(jù)也顯示,全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅回落,各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況已經(jīng)開始分化加劇,即一線城市或部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖,房?jī)r(jià)又開始上升,但是對(duì)其他二線城市及三四線城市來說,房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有因?yàn)檎瞥鲆幌盗械木仁姓哂兴棉D(zhuǎn),反而庫存還在繼續(xù)增加,價(jià)格還在繼續(xù)下降。從住房銷售總金額來看,一線城市及部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)占比只有20%,而其他二線城市及三四線城市占比會(huì)達(dá)到80%以上。占絕大多數(shù)的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)無法復(fù)蘇,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題也一定會(huì)很大。

    更為重要的是,當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還面臨著兩個(gè)大問題。

    一是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整早就從2013年下半年開始,這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整出現(xiàn)之后,政府想通過政策來撫平這種周期性調(diào)整幾乎是不可能的。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展,城市居民的居住條件早就達(dá)到中等收入國(guó)家的水平,尤其是城市居民,2010年就已經(jīng)達(dá)到戶均一套住房(以三口之家來計(jì)算)。現(xiàn)在住房供求矛盾主要表現(xiàn)為少數(shù)一線城市,而三四線城市住房嚴(yán)重過剩只能由城市化速度加快、農(nóng)民進(jìn)城來消化。

    二是房地產(chǎn)業(yè)的周期也是人口周期。一般來說,20~50歲的人是買房子主力,其中20~35歲的居民是首次置業(yè),35~50歲居民是改善性購(gòu)買住房。前十幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠這樣快速發(fā)展與增長(zhǎng)就是與這個(gè)階段的人口結(jié)構(gòu)有關(guān),20~59歲的人口處于高峰期。但是從2012年開始,中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化,2012年,國(guó)內(nèi)15至59歲的居民人口,第一次出現(xiàn)了下降。2014年,中國(guó)購(gòu)買住房的人口出現(xiàn)凈減少。隨著這種人口結(jié)構(gòu)的變化,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整已經(jīng)出現(xiàn)。再加上大量的中小城市的人口向大中城市轉(zhuǎn)移,而城市化進(jìn)程又十分緩慢,這就使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整在三四線城市顯得更加明顯。

    在這種情況下,政府希望各種救市政策推出來提振房地產(chǎn)市場(chǎng),是起不到多少作用的。即使少數(shù)一線城市只是會(huì)出現(xiàn)回光返照的現(xiàn)象,即僅是短期的。因?yàn)?,一線城市的住房?jī)r(jià)格十幾年來一直在上升,住房市場(chǎng)購(gòu)買者主要是投資者,在房?jī)r(jià)上漲時(shí),這些投資者會(huì)進(jìn)入住房市場(chǎng),當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí),這種情況就會(huì)完全逆轉(zhuǎn)。

    中國(guó)房地產(chǎn)繁榮時(shí)代將結(jié)束

    目前仍然還有不少人把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依賴房地產(chǎn)上,放在“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)上,這樣最多能緩解一點(diǎn)短期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力,但實(shí)際上會(huì)給未來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)設(shè)置更多的障礙。比如,當(dāng)前一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn),基本上是建立在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格沒有調(diào)整的基礎(chǔ)上或把當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)頂在天花板上不下來,反之再上漲的基礎(chǔ)上。

    在這種情況下,當(dāng)然會(huì)促使房地產(chǎn)開發(fā)商到一線城市搶占土地,進(jìn)一步把當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格推高,并拍賣出一個(gè)又一個(gè)的地王。但是這種一線城市的高房?jī)r(jià),不僅會(huì)驅(qū)使房地產(chǎn)開發(fā)商增加更多的住房供給,最后導(dǎo)致一線城市的住房供給也嚴(yán)重過剩。而且,過高的房?jī)r(jià)也會(huì)讓整個(gè)城市運(yùn)營(yíng)成本上升,從而使得不少企業(yè)及人才流出這些城市,人口由以往流入而轉(zhuǎn)向流出,由正增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)。

    當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策十分不合理,成了當(dāng)前中國(guó)居民收入分配不公的重要根源,也是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作嚴(yán)重的重要根源。而收入分配的不公,也成了當(dāng)前中國(guó)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題。無論是十八屆三中全會(huì)決定還是“十三五”規(guī)劃建議,都提出共享經(jīng)濟(jì),希望好的稅收政策讓全體人民來分享社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之成果。所以,新的房地產(chǎn)稅收政策出臺(tái)是必然趨勢(shì)。

    如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的新稅收政策出臺(tái),并用這種稅收政策來遏制房地產(chǎn)投機(jī)投資,去除房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng),那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整更是會(huì)明顯。所以,這同樣意味中國(guó)房地產(chǎn)繁榮時(shí)代的結(jié)束。

    在這種情況下,國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛退出市場(chǎng),房地產(chǎn)業(yè)兼并組合急劇增加,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資重要性明顯下降,房地產(chǎn)開發(fā)投資低迷,房地產(chǎn)新開工面積大幅下滑。2015年前10個(gè)月住房新開工面積比上半年同期下滑了14.7%,施工面積微增0.8%,三四線城市住房庫存高企,房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性嚴(yán)重下降(除少數(shù)一線城市)。

    三四線城市風(fēng)險(xiǎn)更大

    所以綜合來看,2016年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),盡管一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年下半年有所回暖,住房的銷售數(shù)量開始有所增長(zhǎng),價(jià)格有所回升,但是這些城市的住房銷售回暖是建立在政府通過過度的優(yōu)惠政策讓持有住房者進(jìn)入市場(chǎng)的結(jié)果,那些真正住房緊缺的居民根本就沒有能力在這種高房?jī)r(jià)下進(jìn)入市場(chǎng)。

    2015年這些一線城市及部分二線城市的住房銷售增長(zhǎng)很大程度上是需求透支條件下完成,是投資者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的條件進(jìn)入市場(chǎng)。如果這些城市的住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)些許下跌,或投資者預(yù)期下跌,再?zèng)]有投資者接盤,那么2016年一線城市住房市場(chǎng),無論是銷售還是價(jià)格都面臨著下行的風(fēng)險(xiǎn)。而這種情況出現(xiàn),也意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整蔓延到一線城市。

    對(duì)于部分二線城市,及三四線城市,這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很高,因?yàn)榫湍壳暗那闆r來看,這些城市的住房市場(chǎng)已經(jīng)持續(xù)了一年多的房?jī)r(jià)下跌。而房?jī)r(jià)持續(xù)下跌也就意味著住房投資者會(huì)全部退出市場(chǎng)。在這種情況下,本來這些城市的住房市場(chǎng)的庫存就已經(jīng)嚴(yán)重過剩,現(xiàn)在隨著房?jī)r(jià)下跌,住房銷售下降,而住房新的供給還在增加,這就必然使這些城市的住房庫存不僅無法去除,反之還在增加。所以對(duì)于這些城市的地產(chǎn)市場(chǎng)來說,2016年的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)更大。

    由于房地產(chǎn)投資開發(fā)全面下跌,可能導(dǎo)致2016年的產(chǎn)能過剩更為嚴(yán)重,及中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力更大。所以政府同樣可能出臺(tái)全面的救房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。如果說,這些政策還是在老路上前行,即鼓勵(lì)住房投機(jī)投資者進(jìn)入市場(chǎng),短期內(nèi)可能會(huì)有些作用,但效果并不會(huì)太明顯,最后可能會(huì)把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)推向風(fēng)險(xiǎn)更高的地方。而這些就得看政府推出什么樣的房地產(chǎn)救市政策了。

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