探究土地信托模式的概念與實(shí)踐方面的創(chuàng)新

鄧平凡

摘要：土地流轉(zhuǎn)問題關(guān)系到農(nóng)村土地的使用效率，土地信托概念的引入意味著土地流轉(zhuǎn)方式進(jìn)入了一個(gè)新的階段，本文先介紹信托的相關(guān)概念；隨后引入土地信托的概念；重點(diǎn)介紹土地信托中的“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”的概念以及方法；最后探究土地信托對(duì)于我過土地流轉(zhuǎn)方式優(yōu)化的影響。

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn) 土地信托 優(yōu)先續(xù)租 農(nóng)業(yè)

一、信托公司的概念

信托公司是經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，信托公司以受托人的角色接受信托的資產(chǎn)并且具處理相關(guān)事項(xiàng)，最后分得一定比例的收益，主要涉及：委托人、受托人、受益人三個(gè)方面。信托公司通過投入資本報(bào)酬率與管理資本收益率之間的差額獲得收益。

二、土地信托的概念

（一）土地信托的形成原因

土地信托是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的成果，是基于土地所有權(quán)歸屬不變的前提下的一種創(chuàng)新。

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、專業(yè)化、現(xiàn)代化，必須擁有大量的初始資金的投入，而我國(guó)普遍面臨農(nóng)業(yè)資金投資不足的問題，通過擁有資本優(yōu)勢(shì)的土地信托公司，可以加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的提高。

（二）土地信托所具有的優(yōu)勢(shì)

一方面有利于推動(dòng)農(nóng)業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；I(yè)化生產(chǎn)；另一方面也有利于增加農(nóng)民收入，讓農(nóng)民擁有更多的選擇權(quán)，降低因進(jìn)城務(wù)工而損失的農(nóng)地機(jī)會(huì)成本。

三、在土地信托過程中引入“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”

（一）優(yōu)先續(xù)租期的含義

優(yōu)先續(xù)租權(quán)運(yùn)用于房屋租賃中，優(yōu)先續(xù)租權(quán)是指當(dāng)租賃合同到期以后，承租方在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先租住房屋的權(quán)利，出租方應(yīng)該予以充分的關(guān)注和考慮。

（二）優(yōu)先續(xù)租權(quán)的引入

在一定條件下賦予土地信托公司優(yōu)先續(xù)租權(quán)，即土地信托公司為了增加農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量和數(shù)量，通過加大自由資金投入或者通過杠桿融資投資，興建農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，購(gòu)置現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)備，推動(dòng)了農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展、生產(chǎn)效率提高以及農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化的進(jìn)程，第三方或者政府通過考量和核查，可以幫助土地信托公司獲得優(yōu)先與原農(nóng)戶維持信托關(guān)系的權(quán)利。

（三）引入優(yōu)先續(xù)租權(quán)的原因

在土地流轉(zhuǎn)過程中，應(yīng)該特別重視合理運(yùn)用信托資金，增加投資科技含量高、環(huán)境污染少、生產(chǎn)效率高的項(xiàng)目。鼓勵(lì)信托公司吸收投資周期較長(zhǎng)的資金進(jìn)入，對(duì)于那些因?yàn)橥顿Y回報(bào)周期長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目而造成持續(xù)虧損的企業(yè)，政府應(yīng)該采取類似措施保障這些公司的利益。

（四）實(shí)現(xiàn)優(yōu)先續(xù)租權(quán)的具體形式一通過雙方非零和博弈補(bǔ)貼

假設(shè)某農(nóng)戶出租使用權(quán)的土地在信托期內(nèi)雖然并沒有取得較大的收益，但是土地信托公司投入了大量資金用于修建農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、更新農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)備，如果農(nóng)戶繼續(xù)將土地使用權(quán)租予該土地信托公司，則政府給予農(nóng)戶一定的補(bǔ)貼，同時(shí)也給信托公司一定的補(bǔ)貼，當(dāng)信托雙方均增加收益時(shí)，雙方繼續(xù)合作的積極性則會(huì)得到很大程度上的提高。政府的支出了遠(yuǎn)小于建設(shè)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的資金，卻撬動(dòng)了金融市場(chǎng)的大杠桿。

（五）引入優(yōu)先續(xù)租權(quán)的意義

引入優(yōu)先續(xù)租權(quán)有助于土地信托公司投資積極性的提高，也有助于農(nóng)戶參與土地信托的積極性，增加信托雙方長(zhǎng)久合作的可能性，解決了由于信托期間長(zhǎng)短不定帶來的信托公司不愿投資短期回報(bào)率低、長(zhǎng)期收益高的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的問題。（如果投資回報(bào)期過長(zhǎng)，則可鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向擁有政府補(bǔ)貼作為保證金的土地信托公司提供貸款，幫助其度過初始投資期）。

四、發(fā)展土地信托應(yīng)該關(guān)注的問題

（一）清晰的法律界定

對(duì)于土地信托行為要有更為清晰的法律界定，即明確哪一類行為是符合法律規(guī)定的，同時(shí)要指出哪些行為將會(huì)違反法律要求，避免出現(xiàn)法律層面上的問題，為合法合規(guī)的流轉(zhuǎn)形式提供保障，同時(shí)預(yù)防和打擊非法土地流轉(zhuǎn)方式的出現(xiàn)。

（二）利用政策吸引社會(huì)信托公司

政府以及管理部門綜合采取多種鼓勵(lì)政策，吸引社會(huì)信托公司的進(jìn)入，有利于發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的合理性，充分利用社會(huì)資本參與農(nóng)業(yè)發(fā)展建設(shè)過程，也有助于政府轉(zhuǎn)變職能，構(gòu)建服務(wù)型政府，但是在處理政府與信托公司關(guān)系的過程中要對(duì)于各個(gè)過程要進(jìn)行公開披露，讓權(quán)力置于陽光之下，發(fā)揮公共監(jiān)督的優(yōu)勢(shì)，降低由信息不對(duì)稱問題帶來的隱患。

五、土地信托的意義

土地信托有利于促使土地流轉(zhuǎn)規(guī)模化進(jìn)行，有助于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)更加規(guī)范，相比個(gè)體獨(dú)立流轉(zhuǎn)，規(guī)?；耐恋亓鬓D(zhuǎn)有利于充分利用市場(chǎng)機(jī)制，節(jié)約交易成本，確保土地流轉(zhuǎn)的雙方能夠在一個(gè)較低的成本下進(jìn)行。

土地所有權(quán)、承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離有利于合理規(guī)劃和使用土地，是將金融工具與土地制度結(jié)合的一種創(chuàng)新，有利于充分發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)和金融工具的杠桿作用，推動(dòng)土地使用權(quán)趨于市場(chǎng)化，形成合理的價(jià)格機(jī)制。規(guī)范化的土地流轉(zhuǎn)，有助于形成合理的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，增加土地使用權(quán)擁有者的流轉(zhuǎn)收入，通過信托公司的資金投入，農(nóng)戶能夠從農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展帶來的生產(chǎn)效率提高中取得收益，此外對(duì)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展也具有深遠(yuǎn)意義。