在建建筑物抵押登記制度之質(zhì)疑——兼談我國(guó)的預(yù)告登記

朱 偉

(山東大學(xué)法學(xué)院，山東 濟(jì)南 250100)

建筑物具有體量大、建設(shè)周期長(zhǎng)和建設(shè)成本高的特點(diǎn)，在建的全程都需要投入大量的資金。為了方便我國(guó)當(dāng)事人在此方面融取資金的需要，保證建筑物的順利建設(shè)，我國(guó)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》①事實(shí)上，在我國(guó)，除了《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，還有《房屋登記辦法》規(guī)定了在建工程的抵押登記制度，但內(nèi)容與上述法律和規(guī)章的相關(guān)規(guī)定大致相同，限于文章篇幅，其具體規(guī)定不再列舉。都規(guī)定了在建建筑物的抵押登記制度。《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定:以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》在其第三條第四款和第五款分別規(guī)定:本辦法所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為;本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。仔細(xì)分析《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定可以得出，我國(guó)立法機(jī)關(guān)完全是比照著已建成建筑物的相關(guān)制度來(lái)構(gòu)建在建建筑物的抵押登記制度。從上述二者的制度目的和制度模式來(lái)看，其確實(shí)具有共通性，然而，我國(guó)立法機(jī)關(guān)卻忽視了二者在制度基礎(chǔ)上的巨大差異:已建成建筑物具有特定性;而在建建筑物恰與此相反，不具有特定性。那么，此時(shí)，是否可以同樣在在建建筑物上設(shè)立抵押登記制度呢?對(duì)于上述問(wèn)題以及關(guān)于在建建筑物的相關(guān)問(wèn)題，下文將做出論述。

一、在建建筑物的含義

當(dāng)談到在建建筑物的抵押登記制度，我們有必要首先弄清楚何為在建建筑物。圍繞著在建建筑物，我國(guó)物權(quán)法界和建筑業(yè)界爭(zhēng)論已久，目前，主要形成了兩種觀點(diǎn):一種是自建筑物開(kāi)始建設(shè)到建成后房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)所有權(quán)證書之間的狀態(tài);另一種是自建筑物開(kāi)始建設(shè)到建筑物達(dá)到綜合驗(yàn)收條件之間的狀態(tài)。稍加對(duì)比上述兩種觀點(diǎn)，我們就很容易得出其異同:兩者在在建建筑物的起始點(diǎn)上是一致的，都是自建筑物開(kāi)始建設(shè);其不同點(diǎn)就是在兩者的終點(diǎn)上，前者認(rèn)為是相關(guān)部門頒發(fā)所有權(quán)證書，后者認(rèn)為是達(dá)到綜合驗(yàn)收條件。再進(jìn)一步講，相關(guān)部門頒發(fā)所有權(quán)證書可以稱之為法律標(biāo)準(zhǔn);在建建筑物達(dá)到綜合驗(yàn)收條件可以稱為事實(shí)標(biāo)準(zhǔn)。那么，在建建筑物到底是應(yīng)該采納法律標(biāo)準(zhǔn)還是采納事實(shí)標(biāo)準(zhǔn)呢?首先，我國(guó)《物權(quán)法》第三十條規(guī)定:因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。當(dāng)事人一般在取得建設(shè)用地使用權(quán)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，開(kāi)始合法建造建筑物，依據(jù)《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定，其因?yàn)楹戏ńㄔ爝@一事實(shí)行為當(dāng)然享有建筑物的所有權(quán)，而無(wú)須相關(guān)部門頒發(fā)所有權(quán)證書;其次，在建建筑物與已建成建筑物的最主要區(qū)別就是已建成建筑物已具備了當(dāng)事人所希望達(dá)到的使用功能，當(dāng)建筑物達(dá)到綜合驗(yàn)收條件時(shí)，其無(wú)疑就滿足了條件。綜上所述，在建建筑物應(yīng)為自建筑物開(kāi)始建設(shè)至建筑物達(dá)到綜合驗(yàn)收條件之間的狀態(tài)。

二、在建建筑物抵押登記制度的缺陷

1.上述文章中已談到了在建建筑物的突出特點(diǎn)，我國(guó)立法機(jī)關(guān)為此在《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中規(guī)定了在建建筑物的抵押登記制度。我國(guó)《物權(quán)法》是在2007年頒布實(shí)施的，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》更是早在1997年由原建設(shè)部①2008年3月15日，根據(jù)十一屆全國(guó)人大一次會(huì)議通過(guò)的國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，“建設(shè)部”改為“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”。令第56號(hào)發(fā)布，可以說(shuō)，在建建筑物的抵押登記制度在我國(guó)實(shí)施已久，而且并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)踐方面的問(wèn)題。然而，現(xiàn)在進(jìn)行在建建筑物的抵押登記制度的反思和研究，雖然對(duì)法律實(shí)踐層面意義不大，但是就以成文法為法律淵源的我國(guó)立法而言，其意義深遠(yuǎn)。

我國(guó)《物權(quán)法》第二條第三款規(guī)定了物權(quán)的含義:本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。分析物權(quán)的概念，我們可以看到物權(quán)的客體為特定的物，即只有在特定的物上才可以成立物權(quán)。那么，何為特定的物呢?我國(guó)通說(shuō)認(rèn)為，欲成為特定物，需具備三個(gè)條件:物的現(xiàn)實(shí)性、物的獨(dú)立性和物的功能性。[1]第一，物的現(xiàn)實(shí)性是指物是客觀存在的物，且不以人的意志為轉(zhuǎn)移，尚不存在的未來(lái)物不具有現(xiàn)實(shí)性，因此也就不是特定物;第二，物的獨(dú)立性是指物在空間上被分割開(kāi)來(lái)，尚未個(gè)別化的種類物也不具有獨(dú)立性，因此也不是特定物;第三，物的功能性是指物必須具有一定的價(jià)值，能夠滿足人們的某種需要，如果不能滿足上述條件，則也就沒(méi)有必要在其上設(shè)立物權(quán)。分別對(duì)照特定物的三個(gè)條件，很容易得出，在建建筑物雖然在客觀上也是存在的，但是就當(dāng)事人所希望建成并擁有的建筑物而言，其顯然屬于未來(lái)物;在建建筑物也沒(méi)有個(gè)別化，因此就不具備獨(dú)立性;在建建筑物在建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中是無(wú)法具備當(dāng)事人所希望建筑物擁有的功能的。綜合以上分析，在建建筑物不具備物權(quán)法中物的特定性的要求，在其上是無(wú)法成立物權(quán)的，當(dāng)然在建建筑物的抵押權(quán)也就無(wú)從談起。

2.我國(guó)《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定:當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。此為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的預(yù)告登記制度，在我國(guó)，預(yù)告登記制度最主要的適用情形為商品房的預(yù)售。為防止預(yù)售人的一房二賣，保證購(gòu)買人在房屋建成時(shí)，能夠取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)，我國(guó)立法機(jī)關(guān)借鑒德國(guó)民法[2]，建立了具有我國(guó)特色的預(yù)告登記制度。此預(yù)告登記制度的實(shí)質(zhì)是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的登記。我國(guó)《物權(quán)法》除了第二十條的情形之外，其又在第一百八十七條規(guī)定了在建建筑物的抵押登記制度。審慎觀察這兩條法律規(guī)定，我們可以看到其內(nèi)容之間是有聯(lián)系的。前文已提到過(guò)，所謂在建建筑物，應(yīng)為自建筑物開(kāi)始建設(shè)至建筑物達(dá)到綜合驗(yàn)收條件之間的狀態(tài)。預(yù)售商品房無(wú)疑在建筑物開(kāi)始建設(shè)到建筑物達(dá)到綜合驗(yàn)收條件之間的狀態(tài)，其是在建建筑物，那么，我們現(xiàn)在可以看到，針對(duì)同一對(duì)象，我國(guó)物權(quán)法規(guī)定了兩項(xiàng)截然不同的制度，此時(shí)，出現(xiàn)了法律內(nèi)部的齟齬。

三、針對(duì)我國(guó)目前在建建筑物抵押登記制度法律困境的解決之道

由于預(yù)告登記制度規(guī)定在我國(guó)《物權(quán)法》第二十條，且其出現(xiàn)在《物權(quán)法》第一編總則中;而第187條規(guī)定的在建建筑物的抵押登記制度規(guī)定在《物權(quán)法》第四編擔(dān)保物權(quán)中;再加之預(yù)告登記制度的目的就是為了將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，導(dǎo)致我國(guó)部分民法學(xué)者為了解決上述法律困境，提出了在建建筑物的抵押預(yù)告登記的觀點(diǎn)。事實(shí)上，如果預(yù)告登記制度這一大前提不存在法律基礎(chǔ)方面的問(wèn)題，運(yùn)用“三段論”，得出在建建筑物的抵押預(yù)告登記的結(jié)論是完全沒(méi)有問(wèn)題的。然而，上述學(xué)者忽略了我國(guó)的預(yù)告登記制度也存在重大的法律基礎(chǔ)方面的缺陷，而只是想當(dāng)然地套用這一大前提，因而得出了錯(cuò)誤的結(jié)論。

預(yù)告登記制度的最初立法目的就是為了防止在商品房銷售領(lǐng)域中開(kāi)發(fā)商的一房二賣甚至多賣現(xiàn)象，保證購(gòu)買人在房屋建成時(shí)能夠取得房屋所有權(quán)，進(jìn)而維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和廣大業(yè)主的利益。預(yù)告登記制度主要借鑒了德國(guó)民法的相關(guān)規(guī)定。下面，將用一則案例來(lái)說(shuō)明德國(guó)民法關(guān)于預(yù)告登記的大致原理。假設(shè)A有一套房產(chǎn)正在等待出售，而恰好B有購(gòu)買房產(chǎn)的意向。在一番議價(jià)協(xié)調(diào)之后，A和B達(dá)成了以50萬(wàn)歐元成交的協(xié)議，并約定待B向A支付了房?jī)r(jià)款之后，A為B辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。在這之后，恰好C也看中了A的房產(chǎn)，并提出愿意以55萬(wàn)歐元的價(jià)格購(gòu)買A的房產(chǎn)，如果A最終將房產(chǎn)賣給了C并為C辦理了房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，那么，B該如何來(lái)保護(hù)自己的利益?現(xiàn)在房產(chǎn)已經(jīng)登記在C的名下，此時(shí)，B無(wú)非通過(guò)向A要求讓與房產(chǎn)或者向C要求損害賠償兩種途徑來(lái)保護(hù)自己的利益。然而，如果在A為C辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)之前，B能獲得A的房產(chǎn)的預(yù)告登記，C也就無(wú)法獲得A的房產(chǎn)，因?yàn)锽在獲得A的房產(chǎn)的預(yù)告登記之后，雖然C也能將A的房產(chǎn)登入登記簿之中，但是由于其內(nèi)容與B的預(yù)告登記的內(nèi)容發(fā)生抵觸，故不發(fā)生效力，C的權(quán)利當(dāng)然不會(huì)受到損害。由上述德國(guó)民法中預(yù)告登記制度的運(yùn)作機(jī)理可以看出，德國(guó)的預(yù)告登記制度的實(shí)質(zhì)就是利用不動(dòng)產(chǎn)登記薄，將其適用范圍擴(kuò)展到債權(quán)關(guān)系，使債權(quán)關(guān)系獲得物權(quán)效力。但是，其仍然是建立在物的特定的基礎(chǔ)之上的，該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)在事先是存在的。我國(guó)在借鑒德國(guó)民法此項(xiàng)制度時(shí)，忽略了物的特定的前提，而將其適用于預(yù)售商品房等不特定物之上，須知預(yù)告登記仍然是登記。除了此項(xiàng)不足之外，我國(guó)《物權(quán)法》第二十條還規(guī)定:預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。此處仍然是不妥的。物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和廢止，在法律上是一個(gè)獨(dú)特的法律行為即處分行為。[3]既然是處分行為，那么，當(dāng)然必須遵守處分行為的生效要件:處分的標(biāo)的物必須客觀存在并且已經(jīng)特定化。在這里，姑且以預(yù)售商品房為例，還原到我國(guó)《物權(quán)法》第二十條，購(gòu)買人與預(yù)售人簽訂協(xié)議之后，購(gòu)買人向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記;預(yù)告登記之后，未經(jīng)購(gòu)買人即權(quán)利人同意，處分該預(yù)售商品房，不發(fā)生物權(quán)效力。然而，此時(shí)，仍然是預(yù)售商品房，前文中已分析過(guò)，預(yù)售商品房屬于未來(lái)物，不具有特定性，無(wú)法成為處分行為的客體。其實(shí)，此處缺陷也是比較容易理解的，因?yàn)槲覈?guó)的預(yù)告登記制度是建立在物的不特定的基礎(chǔ)之上的，可以說(shuō)是“先天不足”。

上文針對(duì)我國(guó)部分學(xué)者提出的在建建筑物的抵押預(yù)告登記進(jìn)行了剖析，指出了其之所以難以成立的法理缺陷。下面，將提出另外兩種可能的解決之道。

1.在預(yù)售商品房領(lǐng)域中，有部分學(xué)者提出可以利用債權(quán)質(zhì)權(quán)制度來(lái)解決我國(guó)目前在建建筑物抵押登記制度的法律困境。其具體思路是這樣的:購(gòu)買人在和預(yù)售人簽訂預(yù)期商品房買賣協(xié)議之后，購(gòu)買人因此就享有了對(duì)預(yù)售人的債權(quán)，然后購(gòu)買人為了融取購(gòu)房資金，可以以對(duì)預(yù)售人的債權(quán)為銀行等金融機(jī)構(gòu)設(shè)立債權(quán)質(zhì)權(quán)。應(yīng)該說(shuō)，上述思路在法理和實(shí)踐方面都是沒(méi)有問(wèn)題的，僅就預(yù)售商品房這一領(lǐng)域，其相對(duì)于抵押制度具有巨大的進(jìn)步。然而，我們應(yīng)該看到債權(quán)質(zhì)權(quán)制度設(shè)立的條件，其必須具有三方主體:債權(quán)人(質(zhì)押人)、債務(wù)人和質(zhì)權(quán)人，三者缺一不可。在其他的在建建筑物的抵押情形中，其并不會(huì)存在三方主體，通常只會(huì)有抵押人和抵押權(quán)人兩方主體。比如，一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)某項(xiàng)樓盤時(shí)，因?yàn)榻ㄔO(shè)成本非常高，房地產(chǎn)公司為了順利完工，以在建樓盤為標(biāo)的物向銀行貸取資金。在這種情形之下，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(抵押人)和銀行(抵押權(quán)人)兩方主體，債權(quán)質(zhì)權(quán)的思路在此種案例當(dāng)中就沒(méi)有了適用的空間。綜合以上分析，債權(quán)質(zhì)權(quán)制度因其獨(dú)特的適用條件，導(dǎo)致其并不是解決在建建筑物抵押登記制度法律困境的良好方法。

2.在建建筑物構(gòu)成建設(shè)用地使用權(quán)的重要成分[4]，以建設(shè)用地使用權(quán)為物權(quán)客體或處分客體。在我國(guó)，當(dāng)事人進(jìn)行建造建筑物的前提都是取得了建設(shè)用地使用權(quán)。在建筑物建成的時(shí)候，雖然建筑物可以成為獨(dú)立的物權(quán)客體，這一點(diǎn)無(wú)可辯駁，但是物權(quán)人要對(duì)其進(jìn)行處分時(shí)，仍然要將其與建設(shè)用地使用權(quán)一起處分。至于此種做法的根源，則是由于建設(shè)用地使用權(quán)處于最基礎(chǔ)的地位，任何地面建筑都要立足于建設(shè)用地使用權(quán)。可以反過(guò)來(lái)講，試想一下，如果最初同時(shí)擁有建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的人將這兩項(xiàng)物權(quán)客體轉(zhuǎn)讓給不同的當(dāng)事人，將會(huì)出現(xiàn)多么荒謬的后果。既然已建成建筑物要與其相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)“共命運(yùn)”，那么，相對(duì)于已建成建筑物，不具有特定性的在建建筑物不應(yīng)當(dāng)獲得比已建成建筑物更優(yōu)勢(shì)的地位，其也應(yīng)當(dāng)與建設(shè)用地使用權(quán)“共命運(yùn)”，將其視為建設(shè)用地使用權(quán)的重要成分。如此一來(lái)，困擾我國(guó)在建建筑物抵押登記制度的法理缺陷就將迎刃而解了，因?yàn)榻ㄔO(shè)用地使用權(quán)當(dāng)然可以作為物權(quán)的客體。具體來(lái)看，在在建建筑物抵押情形中，當(dāng)事人為融取資金，可以為銀行等金融機(jī)構(gòu)設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)，該項(xiàng)抵押權(quán)完全適用于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之一般規(guī)則。由于在建建筑物為建設(shè)用地使用權(quán)的重要成分，抵押權(quán)的效力當(dāng)然及于在建建筑物。在商品房預(yù)售情形中，預(yù)期商品房的購(gòu)買人當(dāng)然無(wú)法擁有整個(gè)樓盤的建設(shè)用地使用權(quán)，其所能擁有的只能是與其房屋面積相配套的份額，當(dāng)其在支付首期房?jī)r(jià)款之后，其可以以其共有份額為金融機(jī)構(gòu)設(shè)立抵押權(quán)來(lái)貸取資金。該項(xiàng)抵押權(quán)和在建建筑物中的建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)在其他方面都是一致的，同時(shí)適用抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的一般規(guī)則，抵押效力也及于預(yù)售商品房。

四、結(jié)語(yǔ)

相對(duì)于債權(quán)質(zhì)權(quán)制度，將在建建筑物視為建設(shè)用地使用權(quán)的重要成分，能夠解決在建建筑物包括預(yù)售商品房抵押登記制度所面臨的法律困境，同時(shí)對(duì)我國(guó)的預(yù)告登記制度的完善亦有所裨益。

[1]董學(xué)立.論“在建物”上的抵押權(quán)[J].政法論叢，2009(2).

[2]張雙根.商品房預(yù)售中預(yù)告登記制度之質(zhì)疑[J].清華法學(xué)，2014(2).

[3]孫憲忠.中國(guó)物權(quán)法總論[M].北京:法律出版社，2014:293.

[4]張雙根.論房地關(guān)系與統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)兼及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)體法與程序法間的交織關(guān)系[J].中外法學(xué)，2014(4).