農用地基準地價評估方法初探

賴婉茹

摘要：本文在引出基準地價及農用基準地價概念的基礎上，進一步闡述農用地基準地價評估的目的及意義，最后對農用地基準地價的評估方法進行探討。

關鍵詞：農用地；基準地價；評估；基本方法

1、基準地價的內涵

基準地價是某一時點上，在城鎮(zhèn)土地級別或均質區(qū)域內，在平均容積率水平下和一定開發(fā)程度下的同一用途（商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地等）的法定最高出讓年限的土地使用權的平均價格。基準地價的評估既是土地稅收和收益分配的標準，也是國家對土地價格進行宏觀調控的重要依據。

農用地基準地價，指市級（或縣級）政府依據農用地的區(qū)域和級別，按照土地利用方法，對某一級別農用地在某日的平均價格分別進行評估后得到的價格。農用地基準地價可以反映該級別農用地的質量和預期收益能力，是農用地的某種級別的平均價格，其實質是農用地內部的流轉價格。

2、農用地基準地價評估的目的和意義

在我國，農用地面積占很大比例。城市范圍內土地使用的制度改革已進行很長時間，其評估體系較為成熟。同時，城市化進程的加快使農用地面積越來越少。反而，農用地沒有城鎮(zhèn)用地的規(guī)模，其評估工作處于探索環(huán)節(jié)，理論與實踐不能緊密結合，健全的地價評估體系沒有建立。為有效控制土地開發(fā)，實現土地市場合理合法化和規(guī)范化，一套健全的農用地價格評估體系和管理制度亟待建立。

農用地基準地價評估的目的首先是為農用地使用制度改革打下基礎實現制度創(chuàng)新，縮短城鄉(xiāng)差距；其次，以農用地的價值為依據，可以實現國家征地補償與安置工作，也為地籍管理工作提供價格參考。這一切都有益于農業(yè)的持續(xù)發(fā)展，使農民的合法權益免受侵犯，最終實現我國土地市場和地價的統一管理。

意義有四方面：在社會環(huán)境上，通過估價有利于保護農民的利益，合理的土地利用有益于生態(tài)環(huán)境的治理，提高生態(tài)效益；管理上，為管理農村集體土地流轉工作和公平合理征收地稅提供依據，實現稅收的改革，使使用者之間所形成的產權和利益分配關系清晰而提高效率；利用上，有利于合理利用土地，防止土壤喪失生產能力，實現土地的持續(xù)利用和規(guī)模經營；經濟上，利用農用地資產的保值性和增值性吸引投資，防止土地的不合理利用和不合理的稅收損害農民的利益，從而保護農民合法權益不受侵害。

3、農用地基準地價評估的基本方法

對于農用地基準地價評估主要有樣點地價求基準地價法、定級指數模型法和基準地塊評估法等三種方法。后文將對樣點地價求基準地價（包括收益還原法、評分估價法、市場比較法、成本逼近法、剩余法等方法）進行簡單介紹。

3.1 收益還原法

該評估方法的思路為：首先需要對實際地價的資料和影響地價的因素的資料進行收集，然后在待估價的農用地的生產經營方式的基礎上分析年總收益，同樣方式分析計算年總費用，利用公式（年純收益 = 年總收益 - 年總費用）計算純收益，然后利用比較法或者安全利率加風險調整值法確定還原率，最后用公式（土地價格=土地年純收益/土地還原率）來計算農用地價格。

此法只適用于有收益且容易計算的農用地價格評估。這是一種將待估農地的純收益以一定的還原率統一還原為當日總收益的方法，如果宗地無收益時，該方法的局限性就體現出來了。

3.2 評分估價法

該方法的思路是首先針對農用地價格影響較大的因素建立農用地價格影響因素體系，由縣級土地行政管理部門建立農用地價格影響因素評分標準（評分表），調查待估地的基本情況，依據評分標準對待估農用地進行評分，之后由縣級土地行政管理部門確定客觀的農用地單位分值價格（每六年一更新），最后選擇適當的公式（農用地價格=待估用地評分×回歸系數×農用地單位分值價格）計算待估農用地價格。

此方法以影響農用地收益的因素為起點，以確立農用地單位分值價格為前提，利用評分的方法，建立適當的函數關系式，適用于對所有農用地（尤其是大面積農用地）價格的評估，也是一種科學合理地利用收益求農用地基準地價的方法。

3.3市場比較法

該方法的思路是在同一市場條件下首先收集近期農用地的交易資料，并選擇多于三個與待估地塊具有相似性的交易案例，對所選案例的比準價格進行分析，之后比較修正（依據交易日期、使用年限、區(qū)域因素等）待估地塊價格，最后確定農用地基準地價。市場比較法以替代為原則，比較修正為思路求待估宗地在評估時日地價的方法。該方法適用于所有農用地（尤其是在有大量的交易案例的區(qū)域）基準地價的評估，具有明顯的現實性，說服力較強，最能體現待估地塊的市場價格，但該方法欠缺理論依據。因此，為得到合理、準確的結果，要求大量的交易案例，同時要求評估人員經驗豐富，知識涉獵面廣。

3.4成本逼近法

基本思路是把對土地的所有投資作為基本成本，所有投資包括土地取得費用和基礎設施開發(fā)費用，加上基本成本所得利潤、利息、稅費，加上土地有權應得收益（根據國家對土地的所有權在經濟上得到實現的需要），最后估計基準地價格。

成本逼近法簡單來說是把所有土地的費用（包括農用地取得費、開發(fā)費、增值收益、稅費、利息、利潤）相加得到土地價格，一般適用于新開發(fā)農用地（例如市場較小、成交案例少、相關交易資料較少等情況）的評估。由于評估農用地價格主要考慮其效用因素并非是成本，所以在評估農用地基準地價時需作出修正。

3.5剩余法

思路是預計開發(fā)完成后，在農用地正常交易價格的基礎上，減去預計的開發(fā)建設費用、資本利潤、資本利息、有關專業(yè)費用和稅費來估算基準地價的方法（待估農用地的價格=總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的農用地的總價格-整個開發(fā)項目的開發(fā)成本-開發(fā)者合理利潤）。

剩余法是一種粗略評估農用地預期地價的方法，在市場不發(fā)達（即不易采取市場比較法）時適用，該方法最適用于新開發(fā)農用地的價格評估，但是不同評估人員的評估結果也不一樣，因此剩余法評估結果的準確性較差。

結語

綜上所述，在評估農用地基準地價時，應首先進行調研，了解土地情況，利用兩種以上評估方法進行基準地價評估，對結果進行相互比較修正，得到科學合理的估價。

參考文獻

[1]劉青. 關于農用地基準地價評估的研究[D].長安大學，2007.5

[2]周啟剛. 農用地基準地價評估方法研究[D].四川師范大學.2013.6