淺談住房保障與商品房市場如何協(xié)調(diào)發(fā)展

尹　愛（曲阜市住房保障辦公室，山東 曲阜 273100）

淺談住房保障與商品房市場如何協(xié)調(diào)發(fā)展

尹愛
（曲阜市住房保障辦公室，山東 曲阜 273100）

摘要：就目前來說，我國的住房保障與商品房市場之間存在發(fā)展不協(xié)調(diào)的問題。筆者在文中探討并研究了住房保障與商品房市場協(xié)調(diào)發(fā)展的舉措，以期產(chǎn)生一定的借鑒意義和參考價值。

關鍵詞：住房保障；商品房市場；協(xié)調(diào)發(fā)展

一、住房保障與商品房市場發(fā)展現(xiàn)狀

就現(xiàn)階段而言，城市的住房體系被劃分為三個部分，即：保障性住房體系、二手房市場體系以及商品房市場體系三者。具體選擇哪一種體系的住房，取決于用戶，房屋住戶根據(jù)自己的經(jīng)濟水平?jīng)Q定住房體系的選擇。

（一）我國住房保障發(fā)展現(xiàn)狀。考慮到收入層次不同的群體，我國出臺了住房貨幣化分配政策，但是低收入社會群體仍然住不起房，貧窮人的住房問題依舊沒有得到徹底有效的解決，為了解決這一問題，國家和政府開始了全面住房保障體系的構建，而全面住房保障體系的主要構成部分就是經(jīng)濟適用房和廉租房。

（二）我國商品房市場的發(fā)展現(xiàn)狀。顧名思義，所謂的商品房強調(diào)的就是房屋的商品性，是在社會主義市場經(jīng)濟體制下用于交換的房子，具體來說就是具有營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)企業(yè)單位以讓出土地使用權的方式來獲取經(jīng)濟利益，當然房子的出售價格要處在房地產(chǎn)市場的平均水平上。最近幾年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)著需求遠遠超出供給的現(xiàn)狀，所以房子的價格被越炒越高。商品房在獲得人們的青睞之余，泡沫經(jīng)濟也顯露雛形。泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)與加劇在2005年及其后表現(xiàn)的尤為明顯，泡沫化的膨脹迅速加劇，社會一片躁動和不安，引起了售房者和購房者的密切關注。為了解決這個棘手的問題，國家特地出臺相關的政策和法規(guī)，通過經(jīng)濟手段、法律手段和必要的行政手段對過高的房價實施嚴厲的打壓，然而，政策的出臺雖然在某種程度上有利于打壓虛高的房價，但是并不能從根本上徹底的解決房價過快增長的問題，所以說并沒有達到人們預期的效果，為了解決商品房市場的各種問題，國家和政府還需付出更多的努力，還有很長的路要走。

（三）我國實際現(xiàn)狀。城市化和工業(yè)化進程的加快使得更多人從農(nóng)村涌入到城市中去，對城市住房的需求明顯擴張，為了滿足需求強烈的住房要求，開發(fā)商在不考慮任何情況的前提下瘋狂進行土地的承包和房屋的建造，但是這種房地產(chǎn)的繁榮是不理性的，商品房的發(fā)展速度過快，保障性住房的建設達不到要求，二者的矛盾越發(fā)的突出，解決我國保障住房與商品房市場發(fā)展不協(xié)調(diào)的問題是當務之急。

二、我國保障住房與商品房市場發(fā)展

我國的住房改革自九十年代以來開始實施，自從住房改革正式實施以來，發(fā)展最為迅速的就是商品房市場，其發(fā)展一方面為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了豐厚的經(jīng)濟利益，另一方面成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，是促進國民經(jīng)濟增長的重要因素。然而，商品房市場的特殊性較強，所以發(fā)展過程中的問題屢見不鮮，比如說：開發(fā)具有盲目性、房價的上漲不盡合理、市場秩序混亂有待調(diào)整、向泡沫化方向發(fā)展。由此看來，在進行住房保障建設的時候，應該通過把住房保障建設納入到房地產(chǎn)市場體系中來對市場體系進行補充，并對不合理的市場部分進行規(guī)劃與調(diào)整。為了滿足低收入人群的住房需求，政府出資進行保障性住房建設，我們不能忽略其起到的實際作用，但是保障性住房體系的存在諸多漏洞與缺陷的，有待進一步的完善與健全，而且保障力度不夠大，從整個房地產(chǎn)市場來看，住房保障體系的指標僅僅占了很小的一部分，更嚴重的是還在不斷地下滑。整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都在很大程度上受到了住房保障建設的影響和制約。所以，不斷地加強住房保障建設力度，增多成本投資，擴大其覆蓋的范圍，使房地產(chǎn)市場朝著良性的方向發(fā)展不僅是非常有必要的，而且是相當重要的，應該引起足夠的重視。

三、促進住房保障與商品房市場協(xié)調(diào)發(fā)展的策略

（一）構建合理的住房供應體系。住房供應體系的構建需要考慮到中低收入階層的住房需求和市場經(jīng)濟效益原則，與我國實際情況相結合。自房改以來，尤其是2004年起，房價上漲迅速，房地產(chǎn)市場涌入大量資金，商品房供給增長，我國政府在巨大的利益驅動下，對廉租房和經(jīng)濟適用房沒有加大建設力度，從而導致住房供應體系失衡。

（二）增加對住房保障建設的資金投入。為促進房地產(chǎn)業(yè)與住房保障協(xié)調(diào)發(fā)展，在遏制商品房市場如今強勁發(fā)展勢頭的同時，加強住房保障資金投入，促進產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，增進社會和諧的目的。

（三）控制房地產(chǎn)價格上漲。無論是售房的房地產(chǎn)企業(yè)，還是購房的居民住戶，甚至是處于中間的政府，他們最為看重的就是商品房的房價，因為房價直接關系到前兩者的切身利益，而政府作為其中的利益調(diào)節(jié)方也是脫不了干系。衡量市場上的房價是否科學合理，最重要的還是人民的口碑與反映。因為他們才是最直接的參與者，對情況的了解程度是比較高的。

1 房地產(chǎn)價格之所以飛速上漲，哄抬房價是最主要的因素，并且沒有之一，所以房地產(chǎn)企業(yè)應該以身作則，嚴禁哄抬房價現(xiàn)象的發(fā)生。并且不斷地規(guī)范與調(diào)整房地產(chǎn)市場秩序，使其趨于合理有序的狀態(tài)。二手房的交易應該引起足夠的重視，對囤積居奇現(xiàn)象要嚴懲不貸，同時保證房產(chǎn)交易在法律允許的范圍之內(nèi)進行與開展，講究貨真價實。

2 有些人認為房地產(chǎn)行業(yè)利潤極為豐厚，所以購買大量的房屋用來炒作，即所謂的投機購房，針對這種情況，政府應該通過強硬的法律手段來阻止，不允許出現(xiàn)一個人購買多套樓房的情況，從而對投機購房的現(xiàn)象予以嚴厲的打擊和控制。

3 政府既是房地產(chǎn)市場的服務者，又是市場的管理者，雖然這幾年我們強調(diào)政府的主要職能要從管理型向服務型轉變，但是并不代表著政府的管理職能被弱化，所以政府要明白自己擔負的重要職責，加大對房地產(chǎn)市場的檢查力度，使住房保障建設順利的進行。建立健全房地產(chǎn)市場信息公開系統(tǒng)，提高市場信息的透明度，保證信息發(fā)布的及時性與精確程度，使得房地產(chǎn)市場的秩序得以較好的維持。為了滿足社會不同階層不同的住房需要，特別是收入較低人群的住房需要，政府要對住房保障建設高度重視起來，因為這其中涉及到了社會的公平與分配問題，就是既要做大蛋糕，更要把蛋糕切好。合理的增加住房的供給或改善供給方式，依靠這種方式使房價過快上漲的問題得到抑制和解決。

結語

目前我國經(jīng)濟建設的主要目標之一就是協(xié)調(diào)好商品房市場發(fā)展和住房保障建設的關系，因為只有做好這一工作，才能促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康良好與可持續(xù)發(fā)展，促進國民經(jīng)濟建設的開展，為國計民生做出應有的貢獻。

參考文獻

[1]鮑星華．我國城鎮(zhèn)住房保障制度研究[D]．福建師范大學，2008．

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A