探討房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問題及對策

黎乃超

【摘 要】隨著我國現(xiàn)代化經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。然而在房地產(chǎn)企業(yè)的融資過程中，由于經(jīng)營理念以及國家政策等多方面的原因，導(dǎo)致其存在一定的問題。本文就房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的現(xiàn)狀進行分析，并對其融資渠道提出一定的解決對策，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資渠道；存在問題；對策

引言：

房地產(chǎn)行業(yè)具備前期需要投入大、投資所需的周期長、所需投資金額巨大等明顯不同于其他行業(yè)的變現(xiàn)特征，是十分典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)。中國目前的房地產(chǎn)融資，融資模式單一，過分依賴銀行貸款融資的資金來源，另一方面，在國家宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的資金短缺的壓力。如何改變我國現(xiàn)有的融資渠道，更加有效地合理地去解決我國現(xiàn)有融資渠道中存在的問題已經(jīng)成為社會大眾和政府部門一致關(guān)注的焦點問題。

一、房地產(chǎn)業(yè)融資常見渠道

（一）、銀行貸款

銀行貸款給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接向銀行借款并為各種國內(nèi)貸款為房地產(chǎn)開發(fā)和管理的非銀行金融機構(gòu)。

（二）、股權(quán)融資

股權(quán)融資的房地產(chǎn)企業(yè)主要集中在直接上市，借殼上市的形式。借殼上市是上市公司的選擇（主要是因為失去了再融資的資格表現(xiàn)不佳），由資產(chǎn)，如債務(wù)重組，資產(chǎn)及公司的業(yè)務(wù)注入公司，然后用來購買該公司的控股權(quán)股票“上市”資源股權(quán)融資。

（三）、債券融資

房地產(chǎn)企業(yè)債券是房地產(chǎn)企業(yè)借錢，并出具證明按照約定的日期的持有人證明的利益所承諾的款項。只有在政府相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)資本實力，這樣的審查標(biāo)準(zhǔn)的盈利能力可以發(fā)行債券，包括公司債和企業(yè)債。“公司債券發(fā)行試點辦法”無擔(dān)保，通過發(fā)行公司發(fā)行的債券，價格是由市場價格決定的，不同于公司債券，但在最初的試驗中，仍有超過10億元的大型上市公司唯一的資產(chǎn)有資格發(fā)行公司債券。

（四）、可轉(zhuǎn)換公司債券

可轉(zhuǎn)換式公司債券，是指發(fā)行人承諾，債權(quán)人可以根據(jù)在一定時間內(nèi)的條件的規(guī)定，表單將在債券的手中變成了公司的股票，與股票呼叫的性質(zhì)選項。發(fā)行人不得要求是上市公司，也可以是有限的股份公司沒有上市，但可換股債券發(fā)行人必須在上市的債務(wù)在約定的時間股票掉期到來之前，因為在實踐中沒有中國的方法來確定的，所以可以發(fā)行可換股債券或上市公司。

（五）、信托融資

房地產(chǎn)信托融資，指的是向公眾發(fā)行房地產(chǎn)信托受益憑證募集投資基金，對投資者來說，投資于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金，以及房地產(chǎn)開發(fā)項目合作信托產(chǎn)品，從真正的利潤信托公司房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目在這些資金的信托收據(jù)的持有人享有的信托產(chǎn)品的回報在扣除費用及傭金按照合同后的發(fā)展。

（六）、房地產(chǎn)投資基金

房地產(chǎn)投資基金，是收取一定數(shù)額的錢，委托設(shè)立的產(chǎn)業(yè)投資基金，產(chǎn)業(yè)投資專項資金，然后根據(jù)股權(quán)分布。目前，中國的房地產(chǎn)投資公司，基金管理公司和資產(chǎn)管理公司，私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

（一）、融資渠道單一

從表1中可以看出，我國房地產(chǎn)業(yè)對于貸款的依賴程度仍然比較高。表中“其他資金來源”中很大一部分是定金和預(yù)付款，而在定金和預(yù)付款中又有很大一部分是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。

在短時期內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)將仍然以銀行貸款為主要融資方式，究其原因一方面是我國金融市場還不是很發(fā)達，金融創(chuàng)新滯后，新金融工具的使用在我國房地產(chǎn)業(yè)還不是很普遍；另一方面是因為銀行貸款成本較低，融資渠道己經(jīng)趨于成熟，企業(yè)在選擇融資方式時更傾向于熟悉且成熟的方式。

表1 2006-2012年我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)（單位：億元）

（二）、資金結(jié)構(gòu)不合理，長期資金不足

當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，融金比例中短期資金較多而長期資金不足，這造成了許多企業(yè)容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不暢，出現(xiàn)財務(wù)危機。在我國房地產(chǎn)發(fā)展初期，開發(fā)商通常釆用長期使用購房者所支付的預(yù)收款項、建筑商所支付的資金以及向銀行申請延長貸款期限來擴充資金使用期，以解決融資時間和資金使用時間不匹配的問題。但是近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策收緊，要求嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、預(yù)售款需設(shè)立專門賬戶予以核算，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以往使用的擴種資金使用期限的方法受到限制，因而不少企業(yè)出現(xiàn)資金緊張。

（三）、通過發(fā)行債券股權(quán)占比重小的原因

房地產(chǎn)企業(yè)都希望能夠通過上市發(fā)行股票的方式來融資，因為證券會對房地產(chǎn)企業(yè)上市條件要求比較高的原因，使得那些存在信用級別差、凈資產(chǎn)額偏小與現(xiàn)金流不穩(wěn)定的房地產(chǎn)企業(yè)達不到相關(guān)上市的條件，所以房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票融資的方式可能性較小。發(fā)行企業(yè)債券在我過金融市場正處在剛剛起步的階段，相對于其它發(fā)達國家來說，還是有很多的相關(guān)條規(guī)不完善，對想通過債券方式融資的企業(yè)資質(zhì)要求也比較高，所以對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)來說是基本不可能行的通的渠道。

（四）、國家宏觀調(diào)控加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度

中國相繼出臺了一系列關(guān)于有關(guān)于各種的房地產(chǎn)融資調(diào)控的政策，在2003年6月5日，央行發(fā)“通知”文件第121號。在本文中，央行防范金融風(fēng)險，抑制過度投資于房地產(chǎn)，主要來源于貸款的措施，使房地產(chǎn)信貸，銀行融資，房地產(chǎn)企業(yè)的條件進行標(biāo)準(zhǔn)化的控制。2006年5月國家頒布的“國六”和隨后的“15規(guī)則”，嚴(yán)格控制信貸總量，房地產(chǎn)企業(yè)依靠銀行貸款融資的緊縮調(diào)控。2006年8月，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會還以“通知文件”的形式關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理，房地產(chǎn)信托是一個重大的政策調(diào)整，真正發(fā)布的“第五十四屆”文件，“通知”的實質(zhì)房地產(chǎn)貸款一直嚴(yán)格控制，因此，許多房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈非常困難。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)項目融資的對策

（一）、加強信用建設(shè)提高企業(yè)綜合競爭能力

房地產(chǎn)企業(yè)融資難主要出自于自身的問題，管理理念真正成熟于西方，目前己形成一套系統(tǒng)而高效的管理措施。西方企業(yè)對管理很重視，管理者將充分利用各種管理措施，充分優(yōu)化資源配置，使企業(yè)發(fā)揮最佳的整體優(yōu)勢。自改革開放以來，舊的經(jīng)濟體制，管理體制落后也離開了市場上流行的系統(tǒng)管理理論和權(quán)變管理理論是對傳統(tǒng)觀念一個很大的沖擊，提高了管理效率。一個企業(yè)的管理幾乎關(guān)系到企業(yè)本身的命運，不合理的管理將嚴(yán)重阻礙企業(yè)的發(fā)展。在我們國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的劣勢管理比較多，這種情況急需得到扭轉(zhuǎn)。那些金融機構(gòu)更樂于為制度健全、經(jīng)營管理技術(shù)完善的企業(yè)提供資金需求。

（二）、加強企業(yè)的公司內(nèi)生機制改革，提高抗風(fēng)險能力

完善企業(yè)內(nèi)生機制，加快產(chǎn)權(quán)制度改革，既能夠?qū)ζ髽I(yè)本身的管理效率和盈利能力得到較大的提高，關(guān)鍵是也能夠間接的提高企業(yè)的投融資能力。作為房地產(chǎn)企業(yè)需要通過外部資金來快速的發(fā)展，更應(yīng)該注重加大對公司治理管理來為企業(yè)提高融資能力提供可靠的保證。

（三）、積極利用內(nèi)源融資

由于目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)本身的規(guī)模都比較小，而且底子薄弱，資金來源主要是企業(yè)自身積累、銀行貸款或是其它方式，通過向金融機構(gòu)獲取的貸款利息相對比銀行貸款利息高，使得大部分的企業(yè)都很難承受的起通過外源融資方式所帶來的成本壓力，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在平時就要注重企業(yè)自身資金的自我積累。

（四）、促進金融機構(gòu)的發(fā)展，完善金融服務(wù)

間接的通過金融機構(gòu)的發(fā)展方式來解決目前我國企業(yè)融資難的一種快速有效的方法。因為首先從有限的資金來說，因為對于金融機構(gòu)目前處于還沒有能力給大企業(yè)提供金融服務(wù)的階段，從而不會對企業(yè)的金融服務(wù)產(chǎn)生歧視。第二，目前金融機構(gòu)還達不到大型金融機構(gòu)的所提供的完善服務(wù)和不匹配的信息優(yōu)勢。但是金融機構(gòu)和金融企業(yè)的地方融資平臺，了解各自的對象，而且相對更徹底，有助于解決信息的不對稱等相關(guān)問題。第三，因為金融機構(gòu)的運行機制相對于大的金融機構(gòu)來說，有著更加靈活快捷的優(yōu)勢，使得金融機構(gòu)的運營成本的降低，這就大大降低了企業(yè)在融資活動中的成本。

（五）、建立科學(xué)的風(fēng)險評估系統(tǒng)

建立起企業(yè)信用評級制度，并對企業(yè)進行信用評級。所謂的企業(yè)信用評級，是指評級機構(gòu)根據(jù)企業(yè)特點，按不同行業(yè)制定具體評級標(biāo)準(zhǔn)，從企業(yè)規(guī)模和素質(zhì)、經(jīng)營能力和發(fā)展前景、盈利能力和償付能力、以往抵押和融資記錄以及該行業(yè)宏觀經(jīng)濟形勢等方面對企業(yè)進行信用評級。信用級別將意味著它的融資額度，級別越高，其能從擔(dān)保典當(dāng)企業(yè)籌集的資金就越多。

結(jié)束語：

總之，房地產(chǎn)業(yè)多元化融資模式的建立，應(yīng)在深化金融體制改革的進程中創(chuàng)新一系列房地產(chǎn)融資配套措施，建立和完善與房地產(chǎn)市場相關(guān)的法律法規(guī)，強化房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管力度，重視培養(yǎng)熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域和金融領(lǐng)域復(fù)合專業(yè)人才，為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造更加公平、公正的環(huán)境，保證房地產(chǎn)多元化融資改革的順利進行。

參考文獻：

[1] 李偉.淺談房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)和風(fēng)險[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010， （12） ：13-15

[2] 江瑋.我國大陸房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的實踐模式探討[J].2008.

[3] 周佳良.湘潭大祥置業(yè)項目融資案例研究「D].湘潭大學(xué)，2011.