古田縣房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r研究

作者簡介：陳勇（1977.03-），男，漢，古田人，經(jīng)濟師，本科，福建省寧德市古田縣統(tǒng)計局城調(diào)隊，研究方向：統(tǒng)計、經(jīng)濟。

摘要：進入21世紀(jì)之后，受益于多種因素刺激，我國房地產(chǎn)市場迎來了黃金發(fā)展期，房地產(chǎn)市場連續(xù)十幾年保持高速增長態(tài)勢，房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)模不斷擴大，成為拉動國內(nèi)經(jīng)濟增長支柱性產(chǎn)業(yè)。然而隨著房地產(chǎn)供求的逐漸逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場發(fā)展開始步入一個新的發(fā)展階段，在此背景之下，對于地方政府來說，如何有效引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，這成為了發(fā)展中不可回避的重要課題。本文以古田縣房地產(chǎn)市場為研究對象，文章首先對于古田縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行了概括分析，然后深入的探討了該地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的突出問題，并提出了該地區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的基本策略。

關(guān)鍵詞：古田縣；房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；問題；策略

古田縣經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)占了較大的比重，據(jù)2013年統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)占當(dāng)?shù)厝鐣潭ㄙY產(chǎn)投資比重在12%左右。古田縣房地產(chǎn)市場經(jīng)過十幾年高速發(fā)展之后，目前已經(jīng)進入了一個新常態(tài)，房地產(chǎn)市場原來高速發(fā)展所掩蓋的一系列問題開始不斷凸顯。這客觀上要求古田縣要全面的分析把握本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，對于房地產(chǎn)市場新時期暴露出來的各種問題不回避、不夸大，采取有效的措施來化解這些問題，從而促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

一、 古田縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境

從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境來看，古田縣既有良好外部機遇，同時也遭遇到很多的挑戰(zhàn)，發(fā)展環(huán)境可以說是利好和利空并存。從經(jīng)濟環(huán)境來看，古田縣經(jīng)濟雖然在未來一段時長內(nèi)依然會保持一個相對穩(wěn)定的增速，但是增速會有一個明顯的回落，預(yù)計未來一段時間內(nèi)古田縣經(jīng)濟增速將會維持在10%左右。從政治環(huán)境來看，對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有影響的因素主要就是房地產(chǎn)相關(guān)政策，隨著政府對房地產(chǎn)調(diào)控的加強，不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅等政策的不斷推出，市場機制將會成為左右房地產(chǎn)市場發(fā)展的最大動力。從社會環(huán)境來看，在房地產(chǎn)供大于求的背景下，居民對于房產(chǎn)需求的多元化、個性化要求將進一步彰顯，這客觀上要求房地產(chǎn)發(fā)展要順應(yīng)居民的各種要求，走差異化的發(fā)展道路。從技術(shù)環(huán)境來看，隨著各種新的技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中普及使用，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭將更多體現(xiàn)為技術(shù)質(zhì)量層面競爭。

2.房地產(chǎn)市場概況

古田縣房地產(chǎn)市場整體來看，雖然保持了一定增速，但是增速在不斷放緩，投資熱情在不斷下降，房地產(chǎn)步入了一個新常態(tài)。從行業(yè)投資規(guī)模，2013年度古田縣完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.9億，相比去年上升了23個百分點的，房屋銷售面積8.3萬平米，相比去年有了60%以上的增長，房屋銷售額更是達(dá)到了5.8億，相比去年幾乎翻倍。從一系列的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，古田縣房地產(chǎn)發(fā)展總體呈現(xiàn)出來積極向上的發(fā)展勢頭。預(yù)計隨著該地區(qū)城鎮(zhèn)化的進一步推進，房地產(chǎn)市場基本上還能夠維持一段時間的正增長，但是增速方面出現(xiàn)回落是一個必然趨勢。無論是行業(yè)企業(yè)還是政府，都要認(rèn)識到這種發(fā)展趨勢，未雨綢繆進行轉(zhuǎn)型或者引導(dǎo)，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的軟著陸，避免對于經(jīng)濟社會的發(fā)展產(chǎn)生比較大的負(fù)面沖擊。

二、 古田縣房地產(chǎn)市場發(fā)展問題

當(dāng)前古田縣房地產(chǎn)市場表面繁榮的背后有很多突出的問題，這些問題對于整個房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展來說是非常不利的，通過對古田縣房地產(chǎn)市場進行深入而全面的調(diào)查，本文將古田縣房地產(chǎn)市場發(fā)展問題歸納如下。

1.供大于求問題突出

目前盡管古田縣房地產(chǎn)市場供銷兩旺，但是供大于求的問題正在不斷凸顯，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年該縣房屋竣工面積9萬多平方米，施工面積62萬平方米，當(dāng)年新開工面積25萬平米，而當(dāng)年銷售面積才8萬多平米，年度來看商品房庫存新增1萬多平方米，如果算上歷年累積，保守估計庫存面積在2萬平米左右。民眾住房需求得到基本滿足，高房價必將改善型需求者拒之門外，在這種情況下，加上施工面積不斷增加，未來供大于求的形勢將更加嚴(yán)重，商品房庫存壓力也將越來越大。

2.產(chǎn)業(yè)集中度較低

目前古田縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有十多家，基本上都屬于中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，整個房地產(chǎn)市場集中度比較低，各家企業(yè)實力大小沒有太大的差異，市場份額也基本上一致。這種競爭格局類似于充分競爭，企業(yè)規(guī)模小難以形成規(guī)模效益，同時競爭實力不強，很容易倒閉。

3.房地產(chǎn)價格偏高

房價是房地產(chǎn)市場發(fā)展中的一個重要指標(biāo)，這些年來古田縣房地產(chǎn)價格一路飆漲，嚴(yán)重超出了居民可承受能力的范疇，導(dǎo)致居民對于房價的滿意度持續(xù)下滑。2007古田縣商品房均價在2700元左右，而到了2013年，房地產(chǎn)均價已達(dá)到7000元左右，短短幾年時間房價上漲了接近三倍，而2013年城鎮(zhèn)居民年均收入才2萬多元，由此可見房價之高。

4.產(chǎn)品同質(zhì)化明顯

目前古田房地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重，這與居民日漸多元化、個性化需求之間有著較大矛盾，無論是在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計方面，還是在品牌訴求、功能定位方面，基本上沒有太大的區(qū)別，對于消費者來說只能是被動的接受同質(zhì)化產(chǎn)品，從而嚴(yán)重影響到了行業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

5.小產(chǎn)權(quán)房沖擊市場

目前古田縣存在大量未經(jīng)審批的建房，由于小產(chǎn)權(quán)房價格較低，有部分會進入市場，這嚴(yán)重威脅到本地區(qū)房產(chǎn)市場的健康發(fā)展，極大沖擊了商品房市場，擾亂了市場秩序，破壞市場供求平衡，而且小產(chǎn)權(quán)房交易沒有法律保證，留下了許多后遺癥，甚至產(chǎn)生社會安全問題。

三、 古田縣房地產(chǎn)市場發(fā)展策略

1.調(diào)整供求關(guān)系

在供求關(guān)系調(diào)整方面，政府一方面要注意發(fā)揮市場的作用，利用市場來實現(xiàn)供求自動平衡，另一方面，鑒于房地產(chǎn)市場的特殊性，需要政府利用自己所掌握的各種信息，提供市場供求數(shù)據(jù)，引導(dǎo)這些企業(yè)理性投資，從而實現(xiàn)供求長期平衡。

2.提升產(chǎn)業(yè)集中度

古田縣房地產(chǎn)市場的集中度有必要進一步上升，在產(chǎn)業(yè)集中提升中，政府可以給予一些龍頭企業(yè)信貸層面的支持，壯大龍頭企業(yè)的實力，讓這些企業(yè)具有到外地進行市場拓展的能力。這樣一方面可以解決本地中小型房地產(chǎn)企業(yè)實力不強，倒閉風(fēng)險大的問題，同時還可以實現(xiàn)對外部房地產(chǎn)市場的拓展。

3.完善保障房建設(shè)

對政府來說，面對房價的不斷上升，需要加強保障房建設(shè)力度，構(gòu)建一個二元結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)市場模式，貧困、剛需等群體要全部納入到保障房計劃內(nèi)，同時應(yīng)降低保障房申請條件，讓更多生活水平低的群眾享受到社會保障房政策。目前該縣正加大保障房建設(shè)力度，據(jù)了解，已在月片山、食用菌加工基地及湖濱佳景等地建設(shè)各類保障房1000多套。

4.實施精品化策略

對古田縣房地產(chǎn)企業(yè)來說，在供求形式反轉(zhuǎn)的背景下，需要主動進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，走差異化、精品化房地產(chǎn)開發(fā)路徑，不要盲目追求數(shù)量，盤子鋪的越來越大，而是要在集約化發(fā)展的基礎(chǔ)上擴大規(guī)模。產(chǎn)品開發(fā)、設(shè)計方面，需要充分照顧到市場的多元化需求，這樣才能夠滿足乃至引領(lǐng)消費潮流，實現(xiàn)更加穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。

5.加大小產(chǎn)權(quán)房整治

針對嚴(yán)重的小產(chǎn)權(quán)房問題，古田縣應(yīng)利用不動產(chǎn)登記這一有利契機加強監(jiān)管，對于小產(chǎn)權(quán)房不予頒發(fā)不動產(chǎn)登記證書。在小產(chǎn)權(quán)房整治方面，要綜合規(guī)劃、建設(shè)、工商、稅務(wù)、城管等部門力量，嚴(yán)格監(jiān)管小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，禁止小產(chǎn)權(quán)房入市交易。目前該縣已專門成立了“清違”指揮部。

隨著古田縣房地產(chǎn)市場發(fā)展步入新階段，各種問題逐漸暴露，其所帶來的危害也在不斷彰顯放大。針對這些問題，需要房地產(chǎn)市場相關(guān)主體給予正確認(rèn)識，采取切實有力的措施逐一化解，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場更健康、更平穩(wěn)的發(fā)展。（作者單位：福建省寧德市古田縣統(tǒng)計局城調(diào)隊）

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