我國住房抵押貸款證券化的現(xiàn)狀

作者簡介：丁文壯（1990.02-），男，漢族，安徽安慶市人，金融碩士，西南民族大學經濟學金融專業(yè)，研究方向：商業(yè)銀行管理。

摘 要：近些年來，我國住房抵押貸款證券的發(fā)展進度是十分緩慢的，在我國全面推行住房抵押貸款證券化產品對彌補住宅業(yè)資金缺口、降低金融機構風險、合理配置社會閑置資金、刺激居民購房有效需求等有很重要的意義。本文通過探討我國目前住房抵押貸款證券化的現(xiàn)狀，目的是發(fā)現(xiàn)在我國現(xiàn)階段推行住房抵押貸款證券化可能存在的一些問題，并且為我國以后順利推行住房抵押貸款證券化提供一些理論研究。本文運到查找文獻法、類比等方法找出我國目前推行住房抵押貸款證券化所存在的種種問題，如我國住房抵押貸款證券化的需求缺乏動力、一級市場有待改善、二級市場需要完善等。

關鍵詞：住房抵押貸款證券化；資金缺口；需求；動力；一級市場；改善；二級市場；完善

一、我國住房抵押貸款證券化的現(xiàn)狀

從我國發(fā)展證券化產品的過程來看，1998年，央行開始牽頭組織“住房抵押貸款證券化研究”；2000年下半年，只有中國建設銀行和中國工商銀行得到央行的批準可以進行住房抵押貸款證券化的試點工作；截止到2005年，我國的資產證券化還是處于理論階段。進而中國工商銀行、中國建設銀行等機構著手對住房抵押貸款證券化進行研究并且提出了一些研究方案。隨著經濟的發(fā)展，相關政策法規(guī)的放開以及我國國內環(huán)境的改變，我國相繼發(fā)行了3筆住房抵押貸款證券。

第一筆是由2005年建設銀行發(fā)起、中信信托受托發(fā)行了我國第一筆住房抵押貸款證券化產品即建元2005-1個人住房抵押貸款證券，總規(guī)模達到30億元。此后，建行又發(fā)起了總額40億的建元2007-1個人住房抵押貸款證券。2014年7月，中國郵政儲蓄銀行發(fā)起的“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產品（RMBS）在銀行間市場成功招標，總規(guī)模達68.14億元”。

二、我國住房抵押貸款證券化的特點

1、投資方式比較特殊

我國第一筆住房抵押貸款證券化產品，是委托中信信托在銀行間債券市場發(fā)行、由中國建設銀行作為發(fā)起機構、并且沒有政府的信用作擔保，從這可以看出我國的住房抵押貸款證券化與國際上的還是存在相當大的差別。

2、投資者的類型比較單一

到目前為止，我國住房抵押貸款證券化目前還只能在銀行間債券市場進行交易，投資者主要是以銀行為主體的金融機構投資者，其他的一些理財基金以及個人投資者還沒有進行投資。從風險角度來說，我國住房抵押貸款證券化產品風險管理要求相對比較高，以銀行為首的機構投資者在這方面比較成熟。從我國住房抵押證券化產品的發(fā)展來講，與西方相比，發(fā)展比較晚、金融制度相關法律法規(guī)有待于完善等等。發(fā)展到一定程度再面向中小投資者，可以保護我國的中小投資者利益。

3、政府不提供擔保的信用增級形式

我國住房抵押貸款證券化產品以信用增級形式進行的，但政府不提供信用擔保。信用增級可以采用內部信用增級或外部信用增級的方式提供。這為我國住房抵押貸款證券化的外部信用增級提供了法律上的支撐。

三、我國住房抵押貸款證券化存在的問題

與住房抵押貸款證券化市場十分發(fā)達的西方國家相比，我國目前基本上還是處于試探階段。隨著我國不斷地深化改革，金融市場也不斷的發(fā)展，金融體系在不斷的完善，金融工具與金融產品不斷的齊全，滿足了人們的金融需求，促使了我國住房抵押貸款證券化向前發(fā)展。但是，住房抵押貸款證券化是一個過程，需要一步步來完成，不可能一蹴而就，由于它涉及的領域廣、各方面有待于建設，所以我國的住房抵押貸款證券化還有很多問題需要去解決。

1、我國住房抵押貸款證券化產品的內需不足

在我國住房抵押貸款市場的發(fā)展中，商業(yè)銀行扮演的角色舉足輕重，所以要全面推行住房抵押貸款證券化，商業(yè)銀行必須全面配合，就目前我國現(xiàn)狀，還難以看到這種局面。

首先，從我國商業(yè)銀行的受益角度來看，我國住房按揭貸款凈收益率比較可觀，基本能維持在3%的水平，而即使是從2014年下半年到2015年8月底不斷的降息，但中長期貸款利率還是至少維持5%以上。并且在資產證券化的過程中，各種費用是一筆很大的開支，這就進一步壓縮了商業(yè)銀行的利益空間，這就從根本上影響了我國商業(yè)銀行參與住房抵押貸款證券化。

其次，我國商業(yè)銀行貸款很大一部分是住房抵押貸款，目前商業(yè)銀行的資產流動性比較充裕，而實施資產證券化的主要目的就是提高資產流動性，可以看出我國目前全面推行資產證券化缺乏動力。

2、我國住房抵押貸款證券化的發(fā)行市場有待于建設

首先，我國住房抵押貸款的發(fā)行市場規(guī)模小。到2014年下半年，雖然我國居民的已經住房抵押貸款規(guī)模達到10萬億，但占GDP總規(guī)模僅為15.6%左右。而歐洲的一些國家在10年前就已經達到了很高的比例，如2011年德國為47%、英國為60%、荷蘭為74%。從這組數(shù)據(jù)來看，我國住房抵押貸款證券化的發(fā)行市場規(guī)模還遠遠不夠。

其次，我國個人信用記錄體系有待于完善。目前，主要存在技術性難題，如個人信息不透明、信用水平難評估、個人支付能力難統(tǒng)計、信息不對稱等等，甚至個人資料真實性存在問題。這些問題都有待于解決。

最后，相關的法律法規(guī)不到位。住房抵押貸款證券化是一個涉及的領域極其寬泛，而且對專業(yè)化要求十分高的金融衍生工具，根據(jù)國外住房抵押證券化的經驗，它會涉及到破產隔離制度、特設機構的法律監(jiān)督以及擔保、信用評估、信用增級、稅收與會計制度等相應的法律法規(guī)。而我國住房抵押貸款證券化的金融服務基礎設施還不全，相關的金融監(jiān)管方式還有很大差距，以及其他種種因素都將制約著我國住房抵押貸款證券化的實施。

3、我國住房抵押貸款證券化交易市場需要完善

首先，交易市場缺乏必要的投資者。由于目前市場短久期、高收益的替代性資產較多，在投資者風險偏好較高時，住房抵押貸款證券化產品就缺乏吸引力；在整體金融機構的負債久期下降時，長久期的住房抵押貸款證券化資產尋找資金對接難度較大；過去10年是房地產的繁榮期，微觀定價中缺乏違約率、提前償還率等參數(shù)的可靠經驗估計。

其次，交易市場的高尖端對口人才匱乏。由于住房抵押貸款證券化產品對資產包質量要求較高，抵押權批量變更手續(xù)較為復雜，而目前我國商業(yè)銀行的工作人員對這方面業(yè)務還是比較陌生，尤其是高端業(yè)務的更是很少涉及。所以，高尖端對口人才的稀缺也是抑制了我國住房抵押貸款證券化業(yè)務的順利推行。

最后，交易市場的金融服務機構比較稀缺。金融機構是金融市場不可缺少的組成部分，資產證券化市場對金融機構的需要也是不可或缺的。在現(xiàn)階段，我國住房抵押貸款證券化的金融機構太少，這項業(yè)務要想順利開展是寸步難行。

（作者單位：西南民族大學）

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