關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究

劉婷婷

摘 要：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和數(shù)量都在不斷增加，提高了人民群眾的居住環(huán)境。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的過程中，同樣也存在著許多財務(wù)風(fēng)險。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，并提出合理的應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；研究

引言

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)是一個非常重要的系統(tǒng)，直接關(guān)系著企業(yè)是否能夠正常的運行，財務(wù)系統(tǒng)在處理企業(yè)財務(wù)業(yè)務(wù)的同時，又不停地和市場進(jìn)行接觸，通過分析市場的走向、規(guī)律、特征等，來為企業(yè)謀取更有利的發(fā)展地位，所以，企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)容易受到各種不利因素的影響，從而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)面臨的風(fēng)險

1.1國家政策帶來的風(fēng)險。國家政策帶來的風(fēng)險具體指因為國家政策的變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的損失。主要有政治風(fēng)險、土地風(fēng)險、住房風(fēng)險等[1]。國家政策帶給房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險是最主要的，在社會不斷發(fā)展的情況下，一些新的問題不斷地產(chǎn)生，國家需要針對這些問題制定相關(guān)的政策，而國家對房地產(chǎn)企業(yè)政策的調(diào)整會影響到企業(yè)各方面的發(fā)展。

1.2經(jīng)濟(jì)帶來的風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)帶來的風(fēng)險具體指市場經(jīng)濟(jì)的變化對房地產(chǎn)企業(yè)造成的不利因素，從而給房地產(chǎn)企業(yè)造成的損失。比如：在我國通貨膨脹的時候，會出現(xiàn)人民幣貶值，物價迅速上漲，房地產(chǎn)企業(yè)修建的建筑物價格也會跟著上漲，但是，人民群眾實際擁有的人民幣是固定的，這種反差就導(dǎo)致了人民幣購買能力減少，對于上漲得過高的房價無力購買，致使房地產(chǎn)企業(yè)修建的建筑物無法售出。

1.3經(jīng)營帶來的風(fēng)險。經(jīng)營帶來的風(fēng)險具體指房地產(chǎn)企業(yè)在建筑物的修建或者銷售過程中，因為自身出現(xiàn)的問題而影響了實際收益[2]。主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)前期階段對策劃方案的設(shè)計、中期階段的管理過程、后期階段的銷售能力。由于房地產(chǎn)在預(yù)測的不確定性和決策上存在著錯誤，比如：房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)成本和周期沒能做到有效的預(yù)測，在時機(jī)和定位上也沒能做到很好的掌握，并且在資金籌措的決策上也存在著一定的失誤，從而造成房產(chǎn)企業(yè)的損失。

1.4技術(shù)帶來的風(fēng)險。技術(shù)帶來的風(fēng)險具體指人民群眾對建筑物修建技術(shù)的要求不斷提高為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的損失。隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人民群眾的生活質(zhì)量逐漸提高，對于房地產(chǎn)市場變得更加熟悉，對建筑物的修建要求不僅是要保證質(zhì)量，而且要保證美觀、實用[3]。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)修建的建筑物可能在技術(shù)方面無法滿足人民群眾的需求，導(dǎo)致建筑物難以銷售。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的增加也使得這個行業(yè)的競爭變得更加激烈，假如企業(yè)的修建技術(shù)不能滿足社會的需求，即將面對被淘汰的風(fēng)險。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因主要分為兩個部分，分別是內(nèi)在成分和外在成分。以下對這兩個部分進(jìn)行分析：

2.1內(nèi)在成分。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營形式方面、企業(yè)結(jié)構(gòu)方面、資金運行方面、管理模式方面的特點，意為了房地產(chǎn)企業(yè)所面對的財務(wù)風(fēng)險的特殊性[4]。從行業(yè)特征和經(jīng)營形式來講，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金集中型行業(yè)，具備開發(fā)時間長、資金回收慢、運行風(fēng)險高等特點，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中，要從建筑物的策劃方案進(jìn)行入手，首先，要組織團(tuán)隊到現(xiàn)場進(jìn)行地質(zhì)條件和環(huán)境的研究；然后，通過合法的手段對土地進(jìn)行征收，拆除以前的建筑物，給予原居住用戶適當(dāng)賠償；最后，再經(jīng)過一系列施工進(jìn)行修建，而且還要滿足我國目前實行的綠化環(huán)保建設(shè)。由于開發(fā)過程的復(fù)雜性，需要很長的時間才能全部開發(fā)完工，而開發(fā)的時間越長，不確定性因素就會越多，存在的財務(wù)風(fēng)險也會更大。

從資金運行方面來講，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時的資金來源主要分為四個部分構(gòu)成，分別是企業(yè)本身擁有的資金、向有關(guān)金融單位貸款、銷售返回的資金以及開發(fā)過程中向有關(guān)企業(yè)欠下的資金。當(dāng)前，通過對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查得知，企業(yè)自身持有的資金在開發(fā)項目總金額的比例中并不高，開發(fā)過程中所欠下的資金通常占75%左右。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的流程通常是用企業(yè)所持有的資金先購買土地，再把土地向有關(guān)單位進(jìn)行抵押，以用作房地產(chǎn)項目的開發(fā)為目的進(jìn)行借款，欠下的資金在開發(fā)項目總金額中的比例越高，企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險也會更大。

2.2外在成分。外在成分包括企業(yè)所面臨的自然環(huán)境變化、國家政策變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化等，這些變化都不是企業(yè)能夠控制的，但是，能夠?qū)ζ髽I(yè)的財務(wù)管理產(chǎn)品嚴(yán)重的影響。以目前我國房地產(chǎn)所面臨的外在成分來講，自然環(huán)境和國家政策之間的變化相對較小，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化則相對較大，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能針對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化做出合理的因?qū)Υ胧瑢斐删薮蟮膿p失[5]。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化主要有國民生產(chǎn)總值的增長狀況、人均收入、就業(yè)境況等多個方面，這些變化都會使房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境存在不確定性，必定會對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理造成極大的影響，從而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。

3.針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對措施

3.1拓展融資途徑。目前，我國房地產(chǎn)商的融資途徑較為有限，在籌集開發(fā)項目資金時，太過于依靠地方銀行，使財務(wù)風(fēng)險大大增加。通過拓展融資途徑，房地產(chǎn)企業(yè)能夠使用多種途徑來籌集開發(fā)項目資金，有利于減少融資成本，使企業(yè)在融資過程中的財務(wù)風(fēng)險得到有效控制。比如：在融資途徑的拓展上，可以根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)狀，合理的選擇股權(quán)收購、房地產(chǎn)投資銀行等。

3.2合理的選擇開發(fā)項目。因為房地產(chǎn)企業(yè)對每一個項目的開發(fā)都需要大量的資金，假如在某一個開發(fā)項目中因為人為的原因造成了投資失敗，就會影響整個房地產(chǎn)企業(yè)的運行，嚴(yán)重的會使企業(yè)面臨倒閉的風(fēng)險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在每一個開發(fā)項目上都要合理的進(jìn)行選擇。首先，對國家的相關(guān)政策和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場進(jìn)行綜合分析，通過分析得到的結(jié)論有利于項目的發(fā)展才進(jìn)行開發(fā)。其次，組織專業(yè)隊伍對施工現(xiàn)場的地質(zhì)條件和環(huán)境進(jìn)行深入調(diào)研，從而制定合理的開發(fā)方案，避免外在因素為項目帶來的影響。最后，在開發(fā)項目的修建過程中，嚴(yán)格按照相關(guān)要求進(jìn)行施工，合理的把現(xiàn)代新工藝、新技術(shù)運用到建筑物中，充分保證建筑物的質(zhì)量和美觀，從而之間滿足社會的各種要求，降低了房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目過程中的風(fēng)險。

3.3控制企業(yè)開發(fā)項目的成本。我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中，造成開發(fā)成本過高的一部分原因在于對原材料的不合理運用，從而造成了浪費，增加了開發(fā)成本[6]。針對這一現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)建合理的成本費用控制制度和嚴(yán)格的成本預(yù)算制度以及審批制度，企業(yè)在使用每一筆資金時，都要按照經(jīng)濟(jì)效益原則，對建筑物原材料進(jìn)行有效的運用，杜絕鋪張浪費的現(xiàn)象。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，因為開發(fā)時間過長的原因，使企業(yè)的財務(wù)面臨著許多的風(fēng)險?？梢酝ㄟ^提高施工技術(shù)，購買先進(jìn)設(shè)備、加強(qiáng)在開發(fā)過程中的管理措施，從而有效的減少項目開發(fā)時間。

4.結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中存在著許多財務(wù)風(fēng)險，應(yīng)該從拓展融資途徑；合理的選擇開發(fā)項目；控制企業(yè)開發(fā)項目的成本這三個方面出發(fā)，把財務(wù)風(fēng)險有效的進(jìn)行控制。另外，財務(wù)風(fēng)險具有不斷變化的性質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹立良好的風(fēng)險意識，并制定合理的應(yīng)對措施，從而保證企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。（作者單位：西京學(xué)院）

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