關(guān)于我國(guó)公共租賃住房體系運(yùn)行機(jī)制的討論

斯琴高娃

摘 要：隨著我國(guó)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，當(dāng)前的住房問(wèn)題越來(lái)越受到社會(huì)大眾的關(guān)注。在國(guó)家提出公租房概念后，如何更好的在政策的指導(dǎo)和戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)之上，更好的運(yùn)行公共住房租賃體系是一個(gè)值得相關(guān)部門思考的問(wèn)題。本文從國(guó)家政策和如何在探索公租房運(yùn)行體制的道路上創(chuàng)新思維兩點(diǎn)對(duì)公租房的運(yùn)行機(jī)制展開討論。

關(guān)鍵詞：公共租賃；住房體系；運(yùn)行機(jī)制；公租房

一、我國(guó)公共租賃住房政策

2010年我國(guó)住建部出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，在這次政策中第一次提出了公租房概念。2011年和2012年也相繼發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》和《公共租賃住房管理辦法》，在“十二五”綱要中則明確了對(duì)公租房的要求和運(yùn)行機(jī)制。將住房重點(diǎn)放在公租房，逐步完善使其成為保障性住房的主要組成部分。如何更好的使公租房逐漸發(fā)展成為保障性住房的主體，并且能夠長(zhǎng)期的運(yùn)轉(zhuǎn)下去，是一個(gè)值得各地方政府思考的問(wèn)題。各個(gè)地方的政府理應(yīng)正確的認(rèn)識(shí)到國(guó)家對(duì)于發(fā)展公租房的戰(zhàn)略目標(biāo)，解放思想，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的封閉思想，發(fā)展創(chuàng)新思維和創(chuàng)造性思維，不斷的探索有效科學(xué)的運(yùn)行機(jī)制和創(chuàng)新運(yùn)行機(jī)制，在實(shí)踐中創(chuàng)新改革。

在《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》中明確的要求“堅(jiān)持政府主導(dǎo)政策扶持，引導(dǎo)社會(huì)參與；堅(jiān)持加大公共財(cái)政投入，同時(shí)發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用”。這是國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、創(chuàng)新改革的戰(zhàn)略意圖。同時(shí)這也是改革創(chuàng)新的必走之路，發(fā)展公租房運(yùn)行機(jī)制應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以政府政策為指導(dǎo)，以人民的利益為最終目標(biāo)，充分利用社會(huì)各界的人力資源和物力資源，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在資源配置中的作用，實(shí)現(xiàn)資源的充分的配置，不斷的創(chuàng)新管理模式。公租房是為了解決部分公務(wù)人員由于各種原因無(wú)法住在經(jīng)濟(jì)房和廉價(jià)房。公租房的本質(zhì)就是房子只租不售，作為公共物品，公租房提供的不單單是居所，還包括了與其配套的各類服務(wù)和條例。而當(dāng)前公租房體制存在的問(wèn)題是部分人員低價(jià)租賃公租房再次高價(jià)出租進(jìn)而賺取差價(jià)，另一方面，公租房的房屋所有方可以為公共機(jī)構(gòu)或社會(huì)個(gè)人，而我國(guó)的國(guó)情導(dǎo)致公租房歸“公”的想法根深蒂固。這在一定程度上阻礙了公租房的發(fā)展。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，當(dāng)前我國(guó)的行政管理體系逐漸在朝著公共服務(wù)方向發(fā)生轉(zhuǎn)變，削弱公租房房屋歸屬方為國(guó)家的思想。建立以市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)機(jī)制、具有一定公益性的公租房體制。

二、探索和創(chuàng)新公共租賃住房體系

2.1將主導(dǎo)權(quán)交給地方政府

在宏觀上，是由政府對(duì)公租房政策作整體的戰(zhàn)略上的規(guī)劃，而在微觀上是由地方政府具體落實(shí)的。如今我國(guó)的情況是地方政府沒(méi)有任何具體的供給決策權(quán)，決策權(quán)是掌握在上級(jí)部門手中的，地方政府只是對(duì)上級(jí)政府的決定進(jìn)行實(shí)施和分配。分配方式為“自下而上”的逐級(jí)分配，導(dǎo)致最需要公租房的基層的人員往往供不應(yīng)求，同時(shí)也挫傷了地方政府的積極性，造成“供需脫節(jié)”的現(xiàn)象。

最了解對(duì)公租房的迫切需求的人群的部門非地方的基層政府莫屬。同時(shí)也最有權(quán)利出聲的部門。前人的經(jīng)驗(yàn)告訴我們發(fā)展保障性住房最基本的一點(diǎn)就是要保障公租房的覆蓋面積。明確范圍，精確收集相關(guān)數(shù)據(jù)資料，合理評(píng)估供給數(shù)量，進(jìn)而實(shí)施建設(shè).這項(xiàng)任務(wù)的實(shí)施只有地方基層政府的領(lǐng)導(dǎo)也是不夠的，還需要地方人民的積極配合和投入。例如以地毯式排查方式對(duì)城鎮(zhèn)登記人員的已有住房情況、家庭收支情況進(jìn)行詳細(xì)的了解、同時(shí)對(duì)于政府的做法也可以存在不同的聲音。要可以接受來(lái)自社會(huì)各界的不同的聲音，意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖话l(fā)表，地方政府在進(jìn)行思考后也可以將來(lái)自社會(huì)各界的意見(jiàn)納入其中。

在宏觀上，國(guó)家在統(tǒng)一安排時(shí)應(yīng)當(dāng)充分的考慮地方政府的行政能力和財(cái)務(wù)能力。在劃撥財(cái)政資金的同時(shí)更多提供政策上的優(yōu)惠。充分的調(diào)動(dòng)地方政府的積極性和能動(dòng)性，從根本上避開公租房和社會(huì)大眾的公眾需求錯(cuò)位之間的供不應(yīng)求現(xiàn)象。讓公租房真正的發(fā)揮其作用，給有需要的人提供便利，防止落入部分被利益熏心的人用作商業(yè)用途來(lái)謀取私利。

2.2合理利用結(jié)余資金，實(shí)現(xiàn)互濟(jì)

當(dāng)前公租房體制面臨的最大的問(wèn)題就是對(duì)公租房的建設(shè)資金投入嚴(yán)重不足的情況。現(xiàn)如今的公租房的投入建設(shè)資金大部分是由國(guó)家政府來(lái)進(jìn)行投資和財(cái)政投入，但是廣大社會(huì)民眾對(duì)公租房有需求的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所供應(yīng)的公租房數(shù)量，公租房的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上需求量。這是因?yàn)楣夥康慕ㄔO(shè)資金來(lái)源過(guò)于單一，公租房的資金大部分來(lái)源都是政府的財(cái)政投入，資金嚴(yán)重短缺。在2011年國(guó)家政府對(duì)于各類的保障性政策資金補(bǔ)貼僅為所需資金的10%，而實(shí)際上剩余的90%是由地方政府來(lái)進(jìn)行籌集。雖然近些年來(lái)興起的房地產(chǎn)信托基金等等由政府和企業(yè)共同合作的模式從而減少財(cái)政壓力。然而事實(shí)上是在這些合作中政府扮演的角色是“借款方”，在合作的本質(zhì)其實(shí)還是由政府出資。

通過(guò)前十幾年的實(shí)踐我們可以發(fā)現(xiàn)，在保障民生、促進(jìn)人們生活品質(zhì)提高方面，住房公積金有著十分巨大的作用。在房地產(chǎn)商大力的炒熱房?jī)r(jià)的今天，許多的中低層工薪階級(jí)都買不起房子，這直接的讓住房公積金堆積在銀行系統(tǒng)中，無(wú)法發(fā)揮它本身的作用和價(jià)值。有調(diào)查顯示，直到2012年的年底來(lái)看，住房公積金的累積額（也稱結(jié)余量）已高達(dá)9000億人民幣、這些資金都是囤積在銀行當(dāng)中的。如果這些資金能夠用于公租房建設(shè)資金投入和公租房項(xiàng)目周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)的話，就可以更好的發(fā)揮其保障性的本質(zhì)，真正意義上體現(xiàn)社會(huì)公平。為此，有相關(guān)部門人員已表態(tài)會(huì)將公積金的結(jié)余資金很好的運(yùn)用到公租房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，從而降低國(guó)家的財(cái)政負(fù)擔(dān)和更好的促進(jìn)人民的基本住房利益得到保障。

2.3利用公積金結(jié)余部分要注意的三點(diǎn)

因?yàn)橘Y金數(shù)量龐大，來(lái)源更為穩(wěn)定和成本相較低廉的優(yōu)勢(shì)，使得住房公積金的結(jié)余資金用來(lái)投資公租房建設(shè)具有非常的優(yōu)勢(shì)和好處。但是從當(dāng)前的實(shí)踐來(lái)看，這類創(chuàng)新舉動(dòng)也有值得注意和考察的部分。第一，政策上存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。雖然有明文條例支出公積金增值收益可運(yùn)用于公租房建設(shè)，但是是否可以使用公積金的結(jié)余資金這一點(diǎn)尚未有明確的指導(dǎo)。第二，一旦公積金的結(jié)余資金用于投入公租房建設(shè)的話，公積金繳保人的利益會(huì)受到一定程度上的損害，這是毋庸置疑的。關(guān)于這一點(diǎn)，政府應(yīng)當(dāng)在政策上給予充分的優(yōu)惠，在確保增值的情況下，購(gòu)買公租房產(chǎn)權(quán)將其轉(zhuǎn)入公租房運(yùn)營(yíng)。第三，公租房只租不售的特點(diǎn)對(duì)于融資安全和資金收益方面也存在一定的干擾。在這點(diǎn)問(wèn)題上，政府應(yīng)當(dāng)在充分借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)對(duì)公租房體制進(jìn)行創(chuàng)新改革。

2.4將政府和社會(huì)合理的融合供應(yīng)公租房

目前我國(guó)存在大量的商品房，除了有空置房外，還有大量的二手空房，部分由個(gè)體戶所有，以租賃的形式和房?jī)r(jià)升值的辦法在房業(yè)市場(chǎng)中賺取利益，這類做法是充分的由市場(chǎng)機(jī)制來(lái)進(jìn)行調(diào)控的，模式成熟化。公租房機(jī)制可以由政府和個(gè)人混合供應(yīng)，例如：政府提供一定的激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)個(gè)體戶將其商品房租賃給政府，政府統(tǒng)一改造后加入公租房體系，或者是在財(cái)政上給予一定的優(yōu)惠政策，個(gè)體戶自行改造商品房以達(dá)到公租房的出租標(biāo)準(zhǔn)，由政府提供租金差額。

地方政府應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)專門用來(lái)監(jiān)管和運(yùn)行公租房體系的部門，在充分利用市場(chǎng)對(duì)資源充分配置的前提下，將財(cái)政資金轉(zhuǎn)投公租房基金，利用基金來(lái)“養(yǎng)”公租房，進(jìn)而降低大量購(gòu)入公租房的資金壓力。

三、結(jié)論

綜上所述，在建設(shè)公租房的初期，確保公租房體系科學(xué)有效、良好的運(yùn)營(yíng)是擺在我們面前一條值得思考的問(wèn)題。在實(shí)踐中探尋更好、更高效的解決辦法是唯一的方法。我們要堅(jiān)持創(chuàng)新思維，不斷的探索公租房運(yùn)行體系的新道路，從而達(dá)到“居有住所”的民生目標(biāo)。（作者單位：內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市供暖經(jīng)營(yíng)管理處）

參考文獻(xiàn)：

[1] 李海濤，侯綱：《公共租賃住房體系運(yùn)行機(jī)制的探索》，載《建筑經(jīng)濟(jì)》，2013年第07期，第61-63頁(yè).