房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)成本控制探究

作者簡(jiǎn)介：周瑜，女，黑龍江鶴崗人，哈爾濱商業(yè)大學(xué)2014級(jí)碩士研究生，會(huì)計(jì)學(xué)院，研究方向：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)。

摘要：成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中的重點(diǎn)工作，貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)階段。本文針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制方面存在的主要問題進(jìn)行分析，提出了房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)成本控制方面應(yīng)采取的改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；開發(fā)成本；成本控制

近年來，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行了一系列調(diào)控政策和房地產(chǎn)行業(yè)自身成熟度的提高，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已成為過去，房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸步入微利時(shí)代。在此發(fā)展趨勢(shì)下，如果房地產(chǎn)企業(yè)想要保持強(qiáng)而有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，則必須加強(qiáng)對(duì)幵發(fā)項(xiàng)目的成本控制，降低開發(fā)成本，做到對(duì)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段進(jìn)行有效的成本控制，將開發(fā)項(xiàng)目的成本在合理的范疇內(nèi)降到最低的水平，以保障企業(yè)最終達(dá)到利潤(rùn)最大化。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本及成本控制概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本為房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項(xiàng)目所支出的全部費(fèi)用，包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本主要構(gòu)成

成本項(xiàng)目?jī)?nèi)容

土地費(fèi)用城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費(fèi)、安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)

前期工程費(fèi)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用

配套設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)費(fèi)

建筑安裝費(fèi)建筑工程、設(shè)備及安裝等費(fèi)用

管理費(fèi)用管理人員工資、辦公費(fèi)等

財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目貸款利息等

開發(fā)期間稅費(fèi)稅金和行政性費(fèi)用

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制上存在的問題

1、成本控制核算不準(zhǔn)確

由于明確房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成本的細(xì)化預(yù)估的可操作性難度較大，加上行業(yè)管理水平和相關(guān)技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平有限等原因，往往容易忽視有效的成本管理和科學(xué)的成本控制在建設(shè)過程的重要性，會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，財(cái)務(wù)信息失真，企業(yè)的成本費(fèi)用支出和利潤(rùn)空間都模糊不清，最終企業(yè)財(cái)務(wù)狀況難以考核。

2、成本控制缺乏科學(xué)性

有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制全過程的時(shí)效性。開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用核算通常是在項(xiàng)目完工核算后進(jìn)行，雖然這樣在財(cái)務(wù)上具有一定的合理性，但卻容易掩蓋了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中存在的漏洞，不符合項(xiàng)目開發(fā)過程的動(dòng)態(tài)性，特別是對(duì)于大規(guī)模項(xiàng)目較多的開發(fā)企業(yè)，難以反映出開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本，使得成本與收益分辨不清晰。

3、成本控制缺乏全面性

大多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是把開發(fā)項(xiàng)目成本管理局限于配套設(shè)施費(fèi)、土地成本、建安成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等的單項(xiàng)控制工作，而每審核撥付一筆款項(xiàng)記一筆款項(xiàng)，這樣的做法導(dǎo)致雖控制了在某一方面的成本，但是項(xiàng)目在選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等其他方面卻不能達(dá)標(biāo)，將會(huì)在隨后建造過程中不斷地顯現(xiàn)，也會(huì)為房產(chǎn)銷售埋下隱患。最后企業(yè)只能不斷地去堵塞成本漏洞，不能在漏洞發(fā)生之前做好事前控制，單單的事后彌補(bǔ)成本工作，說明應(yīng)將成本控制和成本管理結(jié)合起來貫徹于全過程中。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目加強(qiáng)成本控制的措施

強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，首先要在企業(yè)內(nèi)部給員工培養(yǎng)成本控制意識(shí)的養(yǎng)成，讓成本觀念從始至終地貫徹；其次要貫徹全過程成本控制觀念與成本管理的相結(jié)合，健全完善成本控制體系。通過實(shí)行從對(duì)以下幾個(gè)方面的改進(jìn)措施，以獲取對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目全過程的成本控制。

1、樹立全員成本控制意識(shí)

企業(yè)的成本控制是全過程的、相對(duì)的控制，更是可以根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段特點(diǎn)、性價(jià)比擇優(yōu)選取的。成本控制不僅僅是核算、審核這么簡(jiǎn)單，它已經(jīng)上升到經(jīng)營(yíng)管理的層面，而每一個(gè)員工都能擁有積極良好的成本控制意識(shí)才是確保成本控制全面落實(shí)的先決條件。房地產(chǎn)企業(yè)必須從這個(gè)角度出發(fā)，大力倡導(dǎo)全體人員從觀念上加強(qiáng)對(duì)成本控制的意識(shí)，營(yíng)造良好的企業(yè)氛圍，落實(shí)執(zhí)行全過程的成本控制方法，這是實(shí)現(xiàn)成本控制的重中之重。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)各部門專業(yè)人員在成本控制流程中的信息交流和溝通協(xié)作，保證實(shí)行共同控制成本的有效性。在全員成本控制下，人員之間形成互相監(jiān)督、約束、激勵(lì)的機(jī)制，有效配合與制約，提高成本控制管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各階段環(huán)節(jié)的效率，最終形成健全的管理鏈。

2、健全完善各階段的全過程成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)階段，項(xiàng)目的可行性研究分析報(bào)告及時(shí)完成并保證其準(zhǔn)確可靠。投資預(yù)算項(xiàng)目立項(xiàng)階段，企業(yè)首先應(yīng)充分做好市場(chǎng)調(diào)查，多方面收集信息，了解市場(chǎng)行業(yè)情況。依照房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素?cái)?shù)據(jù)來選擇目標(biāo)定價(jià)，主要包括位置、價(jià)格、配套、戶型、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)購(gòu)買力等。此外，企業(yè)還應(yīng)將政府相關(guān)部門近期出臺(tái)的政策及金融機(jī)構(gòu)的貸款利率變化也作為考慮范疇之內(nèi)。在目標(biāo)選擇、定位及預(yù)算上，企業(yè)要充分考慮市場(chǎng)因素及可能發(fā)生的情況，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作作出合計(jì)精確的成本估算，對(duì)成本和費(fèi)用明細(xì)劃分，并進(jìn)行合理的盈利分析，為盈利預(yù)留適當(dāng)?shù)膹椥钥臻g。

在房地產(chǎn)開發(fā)階段，要加強(qiáng)對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)的管理，減少項(xiàng)目建設(shè)過程中的材料成本支出，針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)的波動(dòng)，應(yīng)遵循先算賬后實(shí)施的原則，在現(xiàn)場(chǎng)必須先對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)跟蹤全動(dòng)態(tài)成本控制，對(duì)工程成本做到事前主動(dòng)控制。除此之外，施工隊(duì)伍的優(yōu)劣影響著工程成本控制的質(zhì)量。因此，在招標(biāo)過程中，選擇有足夠的技術(shù)實(shí)力的施工和監(jiān)理公司，才能項(xiàng)目開發(fā)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)達(dá)到高效優(yōu)質(zhì)的效果，更可以讓房地產(chǎn)企業(yè)有給施工隊(duì)伍的優(yōu)惠空間，形成共贏的局面。對(duì)于施工材料供應(yīng)單位的選擇也可采用同樣的方法，根據(jù)投標(biāo)單位所報(bào)的價(jià)格及質(zhì)量選擇適合本項(xiàng)目的具有合理性價(jià)比的產(chǎn)品。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段，要組織專門人員進(jìn)行驗(yàn)收工作責(zé)任轉(zhuǎn)移，杜絕未來不必要費(fèi)用發(fā)生的可能性，工程建設(shè)完成對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)商要組織各相關(guān)部門和單位按照工程簽訂的合同檢查工程進(jìn)度情況，依據(jù)施工圖紙嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)口，審判各項(xiàng)使用功能試驗(yàn)，檢查是否存在未完工疏漏發(fā)生，及時(shí)督促承包商對(duì)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)的質(zhì)量缺陷進(jìn)行修復(fù)，防止在結(jié)算交付使用后再出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，產(chǎn)生不必要的支出。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售，企業(yè)必須密切注意房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、供需變動(dòng)，制定相應(yīng)的營(yíng)銷方案，在提高銷售增長(zhǎng)率和擴(kuò)大銷售的市場(chǎng)份額的前提下，同時(shí)增強(qiáng)項(xiàng)目的回款能力，確保資金及時(shí)回籠。此外，對(duì)于已完成竣工結(jié)算的項(xiàng)目，要對(duì)該項(xiàng)目過程中的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行分析總結(jié)，將這些數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比、綜合、分析，得出開發(fā)項(xiàng)目的盈利率，從而能獲得項(xiàng)目真實(shí)的評(píng)估信息，對(duì)比開發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的計(jì)劃預(yù)算和實(shí)際發(fā)生數(shù)的差異，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)相關(guān)人員做到獎(jiǎng)罰分明，完善激勵(lì)機(jī)制。

綜上所述，控制成本是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)能力，提升利潤(rùn)空間，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目過程中發(fā)生的成本費(fèi)用直接決定銷售價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制不應(yīng)僅局限在工程和財(cái)務(wù)等部門，更應(yīng)當(dāng)在企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門技術(shù)、經(jīng)營(yíng)、銷售等部門全面貫徹，形成各部門通力合作的局面，而在這個(gè)過程中全方位、高效率整合企業(yè)的盈利水平，達(dá)到企業(yè)的利潤(rùn)最大化。（作者單位：哈爾濱商業(yè)大學(xué)）

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