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    土地儲(chǔ)備方案的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

    2015-05-30 07:49:45程曦余佩玲李碧云王寶寧汪群博
    今日湖北·下旬刊 2015年5期
    關(guān)鍵詞:土地儲(chǔ)備特征值權(quán)重

    程曦 余佩玲 李碧云 王寶寧 汪群博

    摘要本文針對(duì)土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估來(lái)展開(kāi)討論,找出造成風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo),對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行深層次的分析,明確評(píng)估要素。將層次分析法與模糊綜合分析法結(jié)合,將定性問(wèn)題轉(zhuǎn)化為定量問(wèn)題,構(gòu)造對(duì)比矩陣,分析權(quán)重的一致性。與此同時(shí),針對(duì)每一評(píng)估因素,將篩選出的指標(biāo)進(jìn)行權(quán)衡、比較和優(yōu)選,確定各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重,由此量化,最后綜合評(píng)估總分,由各項(xiàng)權(quán)重對(duì)應(yīng)乘積之和的大小依次找出風(fēng)險(xiǎn)最大的項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)警。

    關(guān)鍵詞風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估土地儲(chǔ)備層次分析

    一、研究背景

    土地儲(chǔ)備的投資量大、投資周期長(zhǎng)等特點(diǎn)加上該項(xiàng)目尚處于起步發(fā)展階段,使得其運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)程度較高,并且缺少深入的研究。近年來(lái),政府一直通過(guò)土地儲(chǔ)備來(lái)增加財(cái)政收入,改善城市的基礎(chǔ)設(shè)施。不過(guò),事情的兩面性使得積極的作用往往伴隨著風(fēng)險(xiǎn),加之土地儲(chǔ)備的過(guò)程需要大量的資金,再者我國(guó)的金融產(chǎn)品較為單一,以至于土地儲(chǔ)備成為了我國(guó)金融市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)。一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)將會(huì)對(duì)國(guó)家金融市場(chǎng)造成不可估量的損失。

    二、已有結(jié)論

    土地儲(chǔ)備方案的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立的原則:全面性原則要求風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)不遺漏主要指標(biāo);科學(xué)性原則確保結(jié)果準(zhǔn)確合理,體現(xiàn)了指標(biāo)概念的正確與否與含義的準(zhǔn)確與否,獨(dú)立全面與否以及體系的結(jié)構(gòu)層次的合理與否;實(shí)用性原則確保評(píng)估活動(dòng)的實(shí)施質(zhì)量,在建立指標(biāo)是要考慮現(xiàn)實(shí)的可能性;

    指標(biāo)的篩選:由于出讓計(jì)劃中第一年的收入與第二年的收入比例與面積比例相同,第一年與第二年的收入總額相加為預(yù)期收益,故出讓計(jì)劃的第一年與第二年不分開(kāi)考慮。由于土地儲(chǔ)備投資量大,融資的渠道比較單一,所需資金絕大多數(shù)來(lái)源于銀行貸款,于是自籌資金的投資比例小到可以忽略,于是內(nèi)部收益率會(huì)失去評(píng)估價(jià)值,因此不考慮內(nèi)部收益率。由于敏感性分析其實(shí)是一種定性分析,無(wú)法進(jìn)行定量分析,由于不同的風(fēng)險(xiǎn)因素在這種情況下發(fā)生的概率不同,在這里忽略敏感性分析指標(biāo)。由于凈現(xiàn)值(NPV)是用來(lái)判斷投資效益的優(yōu)劣,過(guò)于片面,因此忽略不考慮。

    三、主要結(jié)論

    1、研究從某土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的可研報(bào)告中提取的部分?jǐn)?shù)據(jù),首先確定評(píng)估對(duì)象的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素,在確立結(jié)果正確無(wú)誤的情況下分層建立綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,然后確定指標(biāo)標(biāo)值以及指標(biāo)權(quán)重;運(yùn)用層次分析法確定中間層和最低層的各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重,以及最底層的指標(biāo)對(duì)目標(biāo)層的最終權(quán)重,然后運(yùn)用模糊分析綜合評(píng)價(jià)法確定最終的風(fēng)險(xiǎn)度并選出風(fēng)險(xiǎn)最高的項(xiàng)。得出合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型。

    2、對(duì)于近年來(lái)較低的土地市場(chǎng)活躍性和土地儲(chǔ)備可研報(bào)告的人為因素影響,利用本文的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型對(duì)74塊項(xiàng)目土地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,退回我們找出的風(fēng)險(xiǎn)最大的十個(gè)項(xiàng)目。

    3、構(gòu)造模型,層次分析模型,目標(biāo)層:風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià),準(zhǔn)則層:(1)銀行商譽(yù);(2)動(dòng)態(tài)回收周期;(3)項(xiàng)目規(guī)劃用途;(4)收益率;(5)貸款金額占所有投資比例,方案層1到74個(gè)項(xiàng)目。

    4、構(gòu)造判斷矩陣:通過(guò)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查,采用標(biāo)度法得出成對(duì)比矩陣。

    對(duì)特征向量作歸一化處理,利用MATLAB算出最大特征值為5.3136,計(jì)算一致性指標(biāo)CI=0.0784<0.1時(shí),可以判斷矩陣是合適的。

    5、各指標(biāo)權(quán)重的確定。

    (1)以貸款金額占所有投資比例為準(zhǔn)則的判斷矩陣及權(quán)重,由于土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的投資總額中貸款所占比例較大,因此申請(qǐng)貸款所占項(xiàng)目投資總額中的比例對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有較大影響。Si= Ri/Ki,i=1,2...74,由于K與R已知,所以我們能夠得到值S,由于數(shù)據(jù)較為龐大,不便于在這里展示矩陣,并以K已知用MATLAB來(lái)求得最大特征值為74,CI=0,可以認(rèn)為該判斷矩陣完全一致。

    由于D與K已知,所以我們能夠得到值P,最大特征值為74,CI=0,CR=0;

    (4)以動(dòng)態(tài)回收周期為準(zhǔn)則的判斷矩陣及權(quán)重最大特征值為74,CI=0,CR=0

    (5)以項(xiàng)目規(guī)劃用途為準(zhǔn)則的判斷矩陣及權(quán)重,工業(yè)用地=1,商業(yè)、住宅、綜合用地=2,商業(yè)、住宅用地=3,商業(yè)用地=4,住宅用地=5,綜合用地=6

    通過(guò)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查,數(shù)據(jù)的整理分析,采用標(biāo)度法得出成對(duì)比矩陣,計(jì)算最大特征值為76.7162,CI=0.0372,CR=0計(jì)算各指標(biāo)對(duì)于目標(biāo)層的綜合權(quán)重

    V=(V1, V2, V3, V4, V5), w=(0.144,0.263,0.079,0.468,

    0.045)風(fēng)險(xiǎn)G=V*W,由此得出了各個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù),利用excel將其進(jìn)行排列,得知4,47,71,46,51,69,62,58,38,24這十個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大。

    風(fēng)險(xiǎn)較大的原因是:項(xiàng)目規(guī)劃用途較為單一,動(dòng)態(tài)回收周期較長(zhǎng),對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有較大影響,申請(qǐng)貸款額度較大,抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱,銀行對(duì)其信譽(yù)評(píng)級(jí)較低,說(shuō)明該項(xiàng)目在客觀上抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)。

    武漢市教育局教研項(xiàng)目《數(shù)學(xué)建模微課及互動(dòng)平臺(tái)建設(shè)》(編號(hào)2014087)支持;江漢大學(xué)數(shù)計(jì)學(xué)院學(xué)生科研項(xiàng)目《線性代數(shù)的mooc設(shè)計(jì)》(序號(hào)35號(hào))支持

    參考文獻(xiàn):

    [1]袁筱玲.土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究[J].企業(yè)管理,2007.2.1.

    [2]唐佳林.城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)價(jià)[J].土地資源管理,2007.6.1.

    [3]高維義.項(xiàng)目評(píng)估的二階段評(píng)價(jià)法[J].武漢理工大學(xué)管理學(xué)院,2004.12.

    (作者單位:武漢江漢大學(xué)數(shù)學(xué)與計(jì)算機(jī)科學(xué)學(xué)院)

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