上海：樓市成交加速，后市還有空間

王海春

樓市回暖動(dòng)力何在？銀行對(duì)房貸的大力支持，各地公積金貸款額度的提高，都加大了購(gòu)房者的杠桿率，使樓市交易量更加活躍。然而，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最主要的原因，還在政策。

樓市回暖，一季度前買(mǎi)房的都賺了

不到兩周的時(shí)間里，上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)地區(qū)二手房?jī)r(jià)格就上漲了近3000元/平米。

德佑鏈家透露，6月初該區(qū)域內(nèi)當(dāng)代高邸、聚豐園的售價(jià)還在2.5萬(wàn)-2.6萬(wàn)元/平米的水平，而到了6月12日，上述樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)漲到2.8萬(wàn)-2.9萬(wàn)元/平米。“起初還只是小部分房東上調(diào)價(jià)格，但很快引起了其他房東的跟風(fēng)，現(xiàn)在跳價(jià)的情況迅速擴(kuò)散。”德佑鏈家聚豐園店工作人員說(shuō)。

位于郊區(qū)樓盤(pán)價(jià)格的快速上揚(yáng)，從一個(gè)側(cè)面反映出上海樓市的火爆。據(jù)上海永慶房屋統(tǒng)計(jì)，5月份上海二手房住宅成交量為3.5萬(wàn)套，成交均價(jià)為2.5萬(wàn)元/平米；成交量比去年同期上漲162%，成交均價(jià)環(huán)比4月上漲3.5%，比去年5月上漲了15.8%。

不僅僅是二手房，上海新房市場(chǎng)中的高端商品房，也由春節(jié)前的持續(xù)遇冷轉(zhuǎn)為交易量和價(jià)格齊升。據(jù)德佑鏈家披露，上海5月份單價(jià)在5萬(wàn)以上的高端商品住宅成交1153套，首次突破了單月成交千套的大關(guān)，超出上一次單月歷史高點(diǎn)（2014年12月）273套，增幅超過(guò)三成，創(chuàng)下了上海有史以來(lái)單月交易量的最高紀(jì)錄。

“只要是今年一季度之前在上海買(mǎi)了房的，在差不多半年的時(shí)間里，基本都賺了一大筆。上海樓市回暖速度之快，價(jià)格上漲速度之猛，連我們都感到意外?！敝兄秆芯吭貉芯靠偙O(jiān)陳延彬如是評(píng)價(jià)。陳延彬認(rèn)為，上海高端商品房熱銷(xiāo)的背后，一方面是中高端改善需求正處于爆發(fā)期，而更重要的是與市場(chǎng)資金走向有關(guān)。

在上海周邊的南京、蘇州，5月成交量也分別出現(xiàn)同比52.6%和39.87%的上漲；就連備受庫(kù)存量困擾的杭州樓市，也出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的局面。是什么力量，推動(dòng)了上海及周邊城市房?jī)r(jià)的加速上揚(yáng)？中原地產(chǎn)聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)對(duì)買(mǎi)房人群的資金來(lái)源進(jìn)行了調(diào)研，結(jié)果令人意外。

中原地產(chǎn)高級(jí)研究員盧文曦指出，的確有一部分資金從股市流到了樓市，但其中所占的比例并不大。由于今年股市上漲的預(yù)期很強(qiáng)，所以多數(shù)人仍然想把資金放在股市中再滾幾輪，希望再多賺些錢(qián)。“目前來(lái)看，這些資金從股市流到樓市的意愿并不強(qiáng)，散戶(hù)的大部分資金仍留在股市里?！北R文曦說(shuō)。

股市資金外溢效應(yīng)不強(qiáng)，進(jìn)入樓市的資金從何而來(lái)？商業(yè)銀行信貸和地方公積金政策的催化作用不可小視。陳延彬指出，雖然去年9月底政府放松了限購(gòu)，但銀行對(duì)購(gòu)房貸款一直沒(méi)有松動(dòng)。今年3·30政策后，銀行對(duì)房地產(chǎn)支持的力度明顯加大，加之各地先后出臺(tái)各種提高公積金貸款額度的政策，在兩者的相互作用下，樓市去庫(kù)存速度明顯加快。

二套房首付4成，此前只有極少數(shù)小的商業(yè)銀行在做，但4月以后包括四大行在內(nèi)的大型商業(yè)銀行都開(kāi)始這樣做。此外，房貸利率的優(yōu)惠，也刺激了相當(dāng)一部分仍在觀(guān)望的購(gòu)房者，加快了他們?nèi)胧械哪_步。“再加上各地陸續(xù)出臺(tái)住房公積金貸款額度的政策，都增加了買(mǎi)房者的資金標(biāo)桿，讓他們可以用更少、相對(duì)更便宜的資金來(lái)購(gòu)房。”盧文曦說(shuō)。

短線(xiàn)操作不宜，中長(zhǎng)線(xiàn)仍有想象空間

樓市加快回暖，短期快速站上高位的背景下，上海樓市是否仍具有投資機(jī)會(huì)？

在海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷看來(lái)，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲?！胺N種跡象表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于加速下行中，這種下行從趨勢(shì)來(lái)看還會(huì)延續(xù)。拿什么來(lái)支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展？只有房地產(chǎn)。從政策角度看，肯定會(huì)繼續(xù)降準(zhǔn)將息，而這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將是利好消息。因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)下行過(guò)程中，政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度會(huì)越來(lái)越高。”

李迅雷判斷，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市樓市的供需關(guān)系可能會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。在需求上升的時(shí)候，新房的供給卻并沒(méi)有跟上，目前開(kāi)發(fā)商無(wú)論是新開(kāi)工還是拿地的意愿都不強(qiáng)。需求在回升的時(shí)候，行業(yè)供給卻出現(xiàn)了滯后，這個(gè)滯后差不多6到9個(gè)月，而供給如果要增加，要等到明年。這勢(shì)必將影響今年下半年房地產(chǎn)的供給，“原來(lái)為了去庫(kù)存可以壓低價(jià)格，而當(dāng)供求關(guān)系發(fā)生變化后，開(kāi)發(fā)商則不急著賣(mài)，價(jià)格自然將開(kāi)始上漲?！崩钛咐渍f(shuō)。

與李迅雷相對(duì)明確的樂(lè)觀(guān)預(yù)期相比，多位業(yè)界人士認(rèn)為，樓市短期內(nèi)快速上揚(yáng)的幾率很低，因此，并不建議做短線(xiàn)操作。

仲量聯(lián)行研究總監(jiān)周志鋒認(rèn)為，上海及周邊城市的房?jī)r(jià)很難再次出現(xiàn)像2009年那樣快速上漲的情況。雖然房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)上漲，但總體來(lái)看目前上海周邊樓市仍沒(méi)有從低谷走出。去庫(kù)存，仍然是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)，對(duì)很多三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，暖風(fēng)可能還沒(méi)有吹過(guò)去?！罢麄€(gè)市場(chǎng)仍在回調(diào)的過(guò)程中，冀望房?jī)r(jià)短期快速上漲并不現(xiàn)實(shí)?！敝苤句h說(shuō)。

分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)短線(xiàn)投資不宜，但對(duì)上海及周邊城市做長(zhǎng)線(xiàn)投資的價(jià)值仍然存在。