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    地產(chǎn)眾籌,與大象共舞?

    2015-05-30 14:34:42
    CM華夏理財 2015年7期
    關(guān)鍵詞:買房眾籌開發(fā)商

    縱使包裝再華麗,周鴻祎做股權(quán)眾籌也并非慈善,圖謀的是試探市場、鎖定用戶、提高粘性。反觀地產(chǎn)眾籌,在為普通個人提供與大象共舞的機會之外,作為一種全新的房地產(chǎn)投資形態(tài),其風險與收益特征仍有待深究。

    那些年,大佬們玩過的噱頭

    房地產(chǎn)眾籌是典型的舶來品,國內(nèi)地產(chǎn)商把他們玩出了花樣,加了各種噱頭之后,甚至有地產(chǎn)商打出眾籌產(chǎn)品40%甚至50%超高收益。

    宣傳中的房地產(chǎn)眾籌高收益是怎樣“煉”成的?

    先看一個典型的項目。地產(chǎn)商拿出一套房源作為眾籌項目,假設(shè)該房源市價為100萬元,眾籌目標金額為50萬元,相當于市價的5折。達到籌資金額后,開發(fā)商將這套房子拿到網(wǎng)上拍賣,所有眾籌參與者均能參與拍賣,5折起拍。出價最高的投資者將獲得該套房源,最終成交金額與眾籌金額的差價部分,將分配給其他眾籌投資人。假設(shè)這套房源最終以70萬拍賣成功,那么,20萬將作為投資收益分配給其他投資人。以每籌金額1000元算,共計500籌,每籌獲利400元,收益率高達40%。

    通常,開發(fā)商的宣傳口徑是諸如“不論是否買房都獲利,預(yù)期年化收益率不低于%”,頗有吸引力。

    然而,這類高收益產(chǎn)品本身不是一個長期理財產(chǎn)品,其收益不可持續(xù)。另外,此類產(chǎn)品的高收益只是預(yù)期收益,高收益能否達到,取決于開發(fā)商能否推出價格優(yōu)惠房源,同時也取決于拍賣價。

    易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱更直接指出,這類型的房地產(chǎn)眾籌就是一場炒作。開發(fā)商專門拿出一套低價房,把與市場價的差價所得直接分給若干個參與者,然后對外進行放大宣傳,以取得推廣的效果,回過頭來對其他房源銷售產(chǎn)生作用,和眾籌沒有一點關(guān)系。

    另一類較吸引人的噱頭是標榜十幾元眾籌買房。去年“雙十一”遠洋地產(chǎn)在京東金融平臺上推出的11元獲得1.1折購房的抽取資格項目,當下也有不少開發(fā)商打出“15元湊份子買房”的眾籌。這類眾籌完成是營銷驅(qū)動,參與的投資人能買到房子的概率猶如中彩票一般。去年“雙十一”遠洋地產(chǎn)某房產(chǎn)“眾籌”項目在京東金融上線,24小時內(nèi)吸引接近18萬人參與,總金額超過1200萬元。而該眾籌項目僅含11套房源,以18萬人計算,抽中概率不到萬分之一。

    產(chǎn)品設(shè)計大不同

    在房地產(chǎn)眾籌的同一個概念下,衍生出不同的產(chǎn)品,由于產(chǎn)品設(shè)計不同,風險和收益也各不相同。

    “穩(wěn)賺一號”設(shè)計了萬達集團回購的條款,因此是一款類似保底收益的產(chǎn)品,但這款產(chǎn)品最大的硬傷是期限較長。一家財富管理機構(gòu)的CEO指出,互聯(lián)網(wǎng)用戶“小白”對時間很敏感,他們要考慮買房結(jié)婚養(yǎng)孩子,剩的錢不夠炒股,要么投資流動性高的余額寶,收益低但方便,要么投資權(quán)益產(chǎn)品,因為它具有想像空間。期限較長的固定收益產(chǎn)品,要有特別打動他們的地方,比如每3個月就安排有平臺做市轉(zhuǎn)讓。對此,萬達方面的應(yīng)對是,3個月后將該產(chǎn)品放在快錢平臺上轉(zhuǎn)讓,以解決產(chǎn)品的流動性問題。

    其他多數(shù)眾籌產(chǎn)品并不承諾保底收益。武漢綠地606第一期產(chǎn)品持有期限不得超過18個月,時間雖不長,但期限內(nèi)并沒有退出機制,且不承諾保本保息,作為一款浮動收益產(chǎn)品,風險較大。對于如何保證眾籌的收益,武漢綠地方面的說法是,一方面依靠武漢綠地項目組給予這個眾籌計劃的價格折扣,一方面在于遠期這個樓盤會產(chǎn)生的增值溢價。

    另一種眾籌方式眾籌建房也存在一定的風險。以碧桂園上海嘉定眾籌項目為例,在整個周期約18個月內(nèi),不保證收益。也許是說,到樓盤建成銷售時,每1平方米的價格可能低于眾籌價格,這部分風險由眾籌投資人承擔。

    降房價,別太當真!

    傳說中,房地產(chǎn)眾籌是“降房價神器”。那么,它能讓房價降多少?

    中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟的發(fā)起人、萬通控股董事長馮侖估計,眾籌建房節(jié)省了10%的融資成本,3%-5%的營銷費用,再加上其他環(huán)節(jié),最終能實現(xiàn)房價下降20%-30%。

    中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟另一發(fā)起方、平安好房CEO莊諾則認為,降價多少因項目而異,從他的角度來講,降價可能在15%-20%之間。

    知名財經(jīng)評論人齊俊杰說,房地產(chǎn)眾籌能降房價?才怪!

    甚至有人說,房地產(chǎn)眾籌宣傳的高收益,會使得“眾籌買房”演變成“眾籌炒房”,最終房價不僅不降,反而有上漲的可能。

    對于眾籌建房能降房價這事,似乎還應(yīng)該保持一份清醒。

    齊俊杰則指出,投資理財、眾籌建房、眾籌團購買房三種方式中,唯有眾籌建房有可能降房價,但這種方式很難實現(xiàn)。反而是投資理財型眾籌和團購式眾籌目前進行得如火如荼,但他認為,這兩種方式都可能會炒高房價。

    他舉例說,理論上房子沒人買,開發(fā)商資金鏈緊張,便只能降價賣房償還銀行貸款。有了眾籌之后,各家平臺源源不斷籌錢買房子,開發(fā)商完全不用考慮銷路問題。更有甚之,開發(fā)商清楚,只有房子不斷地漲價,才能有更多的錢眾籌進來,一旦房價下跌,反而就完蛋了。因此,“房地產(chǎn)眾籌能降房價就是一場純忽悠而已。”

    上海一位資深房地產(chǎn)人士持有相同意見。他認為,地產(chǎn)眾籌幫助開發(fā)商解決了錢和客戶兩個問題,同時使資金渠道和銷售渠道變得通暢,實際上受益最大的是開發(fā)商。眾籌這種千元起步的產(chǎn)品,使“屌絲”都能加入到炒房的行列,反而可能助長全民炒房的風氣,比如他身邊有正在攢錢換房的朋友,就比較積極地投資眾籌。他們覺得最差的結(jié)果只是損失幾天利息,卻有可能博取較大的收益,指不定還能買到一套低價房,這正是營銷式眾籌方興未艾的重要原因。

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