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    深圳:暴漲40% 樓市掀起違約潮

    2015-05-30 11:59:21陳小瑛
    CM華夏理財(cái) 2015年7期
    關(guān)鍵詞:二手房片區(qū)房價(jià)

    陳小瑛

    近期,市場傳言的深圳多個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)二手房房價(jià)暴漲超過40%,記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn),這決非夸大其詞。房價(jià)一天一個(gè)價(jià),也引發(fā)深圳出現(xiàn)了史無前例的業(yè)主違約潮。

    政策放松,深圳房價(jià)史無前例暴漲

    為了緩解市場的恐慌情緒,深圳官方并不認(rèn)可房價(jià)暴漲超過40%一說。深圳房地產(chǎn)研究中心通過對(duì)在售樓盤的統(tǒng)計(jì),前海、龍華、寶中3個(gè)片區(qū)新房今年以來平均漲幅13.41%,而深圳市3月份以來簡單均價(jià)僅上漲了6.71%。

    不過深圳規(guī)土委并未對(duì)這3個(gè)片區(qū)的二手房市場房價(jià)漲幅作統(tǒng)計(jì),實(shí)際上,二手房價(jià)格漲幅要遠(yuǎn)超新房。根據(jù)記者的實(shí)地調(diào)查,在“9·30”和“3·30”新政之后,熱點(diǎn)片區(qū)房價(jià)確實(shí)暴漲了40%以上,這在深圳還是史無前例的現(xiàn)象。

    記者連日來走訪福田、羅湖、南山區(qū)、前海后海片區(qū)、寶安中心區(qū)等多個(gè)區(qū)域發(fā)現(xiàn),房價(jià)漲幅最大的主要包括兩類房源,一是學(xué)位房,二是有自貿(mào)區(qū)和城市新中心概念炒作的片區(qū)。

    以學(xué)位房著稱的福田香蜜湖片區(qū)、景田片區(qū)以及農(nóng)林片區(qū),房價(jià)普漲30%-40%。香蜜湖美聯(lián)物業(yè)客戶主任高雷超告訴記者,水榭花都從6萬漲至8萬/平米,香蜜湖1號(hào)從9萬-10萬元單價(jià)漲至目前的12萬/平米。學(xué)位更好的農(nóng)林片區(qū),房價(jià)普遍從5萬多漲至七八萬/平米。

    “香域中央一套202平米的房子,放盤價(jià)2100萬,比去年漲幅超過40%,10個(gè)客戶搶一套房子?!备呃壮嬖V記者,部分是換房的改善型需求,部分是85后、90后的年輕人在深圳工作,父母出錢買房。也有從股市賺到錢的客戶,轉(zhuǎn)而買房坐實(shí)收益的。

    而另一個(gè)推動(dòng)房價(jià)大漲的動(dòng)力則是城市新中心概念。龍華坂田片區(qū)已出現(xiàn)了新房與二手房倒掛的現(xiàn)象,5月下旬開盤的中海錦城精裝修均價(jià)為4萬元/平米,而該片區(qū)較新的二手房價(jià)普遍已從去年單價(jià)每平米2萬多上漲至4萬以上。

    南山區(qū)在近期推出部分豪宅、前海和蛇口則受自貿(mào)區(qū)概念疊加學(xué)位房價(jià)格上漲影響,這些片區(qū)房價(jià)上漲明顯,也帶動(dòng)區(qū)域房價(jià)快速上漲。

    自貿(mào)區(qū)概念炒作更甚,以前海片區(qū)為例,該片區(qū)星海名城、鼎太風(fēng)華、港灣麗都、諾德國際等小區(qū)已普遍從“3·30”政策之前的三四萬元單價(jià)漲至五六萬以上。后海片區(qū),蔚藍(lán)海岸等代表性小區(qū),房價(jià)也從去年的4.5萬元漲至目前6萬-7萬元/平米。而寶安中心區(qū)因搭上前海概念,也帶動(dòng)了房價(jià)急速上漲。

    房價(jià)一天一個(gè)價(jià),引發(fā)了深圳業(yè)主違約潮。深圳房地產(chǎn)專業(yè)律師張茂榮告訴記者,5月份接手的維權(quán)訴訟案件甚至比2014年全年還多,已接到上千購房者的電話咨詢?nèi)绾尉S權(quán)。

    多重因素引發(fā),投資客帶動(dòng)剛需恐慌入市

    探究深圳房價(jià)暴漲的深層次原因,似乎任何單一元素都無法解釋清楚。去年的“9·30”政策,原本算二套房改為首套房的新規(guī),使改善型需求得到釋放。但真正引發(fā)深圳房價(jià)暴漲的導(dǎo)火索,還是“3·30”新政,營業(yè)稅免征期從5年改為2年,降低了稅費(fèi)成本,直接刺激了市場的換手率提升。

    深圳某房地產(chǎn)副總經(jīng)理告訴記者,政策是最重要的催化劑,他們樓盤大部分客戶是賣了舊房換新房,過去小戶型的價(jià)格比大戶型要貴,銷售速度也更快,但今年恰恰相反,大戶型率先被搶光,改善型需求被壓抑了四五年,政策放開后,市場累積的需求突然釋放,造成供需失衡。

    不過同樣的“9·30”、“3·30”新政,在北上廣卻沒有出現(xiàn)房價(jià)暴漲的現(xiàn)象,因此將政策視為根本要素,似乎也缺乏說服力。“政策面放松后,改善型需求增加,加上投資客入場炒作,使得原本沒打算買房的剛需跟隨恐慌性入市,更加造成市場短期的供不應(yīng)求?!鄙钲谝晃环康禺a(chǎn)研究人員分析稱。

    投資客的入市,使深圳樓市激起了更大的浪潮。實(shí)際上,在“9·30”政策后,首套房的自住真實(shí)性有所打折。據(jù)記者了解,很多投資客通過夫妻離婚,借用朋友親戚名義,均可獲得首套房購買資格,但用途卻是投資。

    從供給源頭上看,土地供應(yīng)不足,是深圳近幾年一直存在的問題。2013年,深圳工業(yè)用地占比71.4%,而廣州、上海和北京分別僅為58%、43.47%和44.2%?!笆袌龉┎粦?yīng)求是房價(jià)飆升的本質(zhì)原因,但如果沒有信貸政策刺激,房價(jià)也會(huì)漲,但不可能這么暴躁,貨幣持續(xù)寬松,撬動(dòng)了房價(jià)漲幅?!鄙鲜龇康禺a(chǎn)研究人員說。

    深圳美聯(lián)物業(yè)總經(jīng)理江少杰認(rèn)為,深圳土地面積本來就少,人口密度全國最大,政策放松后,加上降準(zhǔn)降息,更是火上澆油。

    “每次深圳樓市反彈與調(diào)整,均由信貸政策松緊決定,在信貸放松后,原來的二套首付要7成,現(xiàn)在算首套只要3成,杠桿明顯在加大?!敝新?lián)地產(chǎn)二手房研究院總監(jiān)肖小平說,尤其是投資客群體多,深圳投資客不像北上廣一樣低調(diào),賺錢后喜歡在朋友間傳遞,容易引來傳導(dǎo)效應(yīng)。

    某房企營銷總監(jiān)勞建國認(rèn)為,房價(jià)上漲與深圳市場供需不平衡以及市場資金面寬裕有關(guān),深圳在賣的新盤屈指可數(shù)幾十個(gè),一點(diǎn)資金就能撬動(dòng)房價(jià)上漲。

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