2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望

下半年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)降幅收窄，需求將繼續(xù)回升。同時(shí)，庫(kù)存將逐步去化，供大于求壓力持續(xù)改善，房?jī)r(jià)有望企穩(wěn)并小幅反彈，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)整體回暖。

在多重政策利好的刺激下，2015年上半年，房地產(chǎn)需求持續(xù)釋放，市場(chǎng)成交量逐步回暖，其中一線城市回暖最為明顯。百城住宅均價(jià)環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，一線城市領(lǐng)漲全國(guó)，深圳漲勢(shì)尤其顯著。但土地市場(chǎng)供求同比仍呈下降趨勢(shì)，整體樓面價(jià)格與2014年同期持平。品牌房企銷售業(yè)績(jī)?cè)诙径瓤焖倩厣Y金面有所改善，但企業(yè)拿地投資仍較為謹(jǐn)慎。

值得關(guān)注的是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性上行通道已經(jīng)打開，結(jié)合歷史規(guī)律預(yù)計(jì)，此輪上升空間將持續(xù)1年左右。但由于目前主要城市人均住房建筑面積已達(dá)到一定水平，增量需求空間有限，預(yù)計(jì)此輪回升力度將不及2009年。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局繼續(xù)演變，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合下中小房企生存空間繼續(xù)受擠壓；保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)加速投資房地產(chǎn)，助力房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，房企與保險(xiǎn)等金融資本的聯(lián)姻開啟了新的戰(zhàn)略合作模式。此外，區(qū)域一體化繼續(xù)推進(jìn)，其中京津冀一體化作為重要組成部分，將使環(huán)北京城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成為全國(guó)市場(chǎng)中新的亮點(diǎn)。

1 上半年市場(chǎng)表現(xiàn)及特征

1.1 貨幣信貸政策持續(xù)發(fā)力

今年上半年，在中央定調(diào)穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促消費(fèi)的背景下，央行連續(xù)降準(zhǔn)降息，調(diào)低信貸門檻，調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期，構(gòu)建寬松的市場(chǎng)環(huán)境，同時(shí)積極推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制完善。地方也紛紛出臺(tái)公積金放松、財(cái)政補(bǔ)貼等系列政策，刺激需求促進(jìn)庫(kù)存去化，改善性需求得到積極支持。在多重政策效應(yīng)疊加的影響下，樓市逐步回暖趨勢(shì)基本確立。

1.1.1 定調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，完善市場(chǎng)環(huán)境

今年兩會(huì)上，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中表示，“加快培育消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)，穩(wěn)定住房消費(fèi)。堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?月30日，中央政治局召開會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作提出“要完善市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”，穩(wěn)消費(fèi)、去庫(kù)存成為2015年房地產(chǎn)政策的總基調(diào)。上半年多輪降準(zhǔn)降息、降低二套房首付等政策陸續(xù)推出，中央層面以金融信貸政策為主的調(diào)整進(jìn)一步刺激購(gòu)房需求。同時(shí)以京津冀為代表的區(qū)域一體化加快推進(jìn)，各項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)積極落實(shí)，住房制度改革穩(wěn)步前行。

1.1.2 以公積金政策調(diào)整為主導(dǎo)

今年上半年，各地公積金政策紛紛調(diào)整放寬，通過提高貸款額度、放寬首套房和首改房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低公積金貸款使用門檻等措施，進(jìn)一步支持自住和改善型需求。除放松限購(gòu)限貸、調(diào)整公積金外，根據(jù)不同情況，各地還將財(cái)政補(bǔ)貼、契稅減免和獎(jiǎng)勵(lì)購(gòu)房等多重措施疊加，刺激潛在自住與改善型需求入市，緩解樓市庫(kù)存去化壓力。同時(shí)，地方供應(yīng)端調(diào)整也開始顯現(xiàn)。6月中旬，福建省出臺(tái)新政允許住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型，這是自住建部3月27日發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》以來首例執(zhí)行的地方細(xì)則。

總體來看，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，政府更加重視房地產(chǎn)在促進(jìn)消費(fèi)和拉動(dòng)投資方面的重要作用。但經(jīng)過2014年的市場(chǎng)調(diào)整與激蕩，房地產(chǎn)行業(yè)高庫(kù)存壓力頻現(xiàn)，且整體新開工與投資信心不足，部分城市因房地產(chǎn)調(diào)整帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇。在此背景下，中央與地方通過多輪刺激政策改善供求關(guān)系，其中貨幣信貸政策繼續(xù)發(fā)揮了重要作用，多輪降準(zhǔn)、降息明顯釋放了市場(chǎng)資金的流動(dòng)性，促進(jìn)了市場(chǎng)回暖。目前來看，宏觀經(jīng)濟(jì)筑底企穩(wěn)的基礎(chǔ)尚不牢固，房地產(chǎn)在維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用仍很關(guān)鍵，未來一段時(shí)期，適時(shí)、適度進(jìn)行貨幣政策調(diào)整依然具備一定空間，也將是貫穿今年下半年樓市政策寬松的主線。

2 二季度市場(chǎng)回暖超預(yù)期

今年上半年，市場(chǎng)成交超預(yù)期，6月成交量創(chuàng)年內(nèi)新高。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，今年上半年，50個(gè)代表城市住宅月均成交量約為2600萬平方米，同比增長(zhǎng)25.5%，絕對(duì)量創(chuàng)2010年以來同期最高水平。具體來看，2014年下半年以來，限購(gòu)、限貸逐漸放松，貨幣政策也開啟寬松周期，推動(dòng)成交穩(wěn)步回暖。今年一季度，代表城市月均商品住宅成交面積達(dá)到2089萬平方米，同比增長(zhǎng)2.6%。二季度以來，央行實(shí)施新一輪降準(zhǔn)、降息政策，加之“3·30”新政效果逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)成交持續(xù)回升，5月代表城市住宅成交達(dá)量到3191萬平方米，6月成交量進(jìn)一步走高，超過3400萬平方米，接近2014年12月的歷史單月最高水平。2010～2015年上半年各級(jí)城市成交量及同比增速情況如圖所示。

從數(shù)據(jù)中可以看出，市場(chǎng)實(shí)質(zhì)性的回暖始于2014年四季度，“9·30”新政及2014年11月的降息改善市場(chǎng)預(yù)期，推動(dòng)成交量上行，2014年12月成交創(chuàng)歷史單月成交新高。今年以來，盡管前兩個(gè)月呈現(xiàn)季節(jié)性回落，但“3·30”新政及新一輪的降息降準(zhǔn)，推動(dòng)市場(chǎng)需求加速入市，二季度成交達(dá)到2010年以來最高水平。預(yù)計(jì)三季度在政策的持續(xù)效應(yīng)下，市場(chǎng)仍將延續(xù)上升趨勢(shì)，預(yù)期各類城市都將在此輪市場(chǎng)回暖中獲益。

3 一線城市領(lǐng)漲全國(guó)

2015年上半年，在寬松政策影響下，樓市回暖跡象明顯，百城住宅均價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲。其中1月住宅價(jià)格出現(xiàn)短暫上漲，2月轉(zhuǎn)為下跌，3月、4月跌幅持續(xù)收窄；4月跌幅收窄至0.01%，5月環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.45%；6月漲幅擴(kuò)大至0.56%，均價(jià)為10628元/平方米。百城及各類型城市不同階段累計(jì)漲跌幅情況如表所示。

今年上半年，各線城市住宅價(jià)格表現(xiàn)分化，一線城市累計(jì)上漲5.17%，上漲態(tài)勢(shì)明顯，二三線城市均下跌。

2015年上半年，百城整體住宅均價(jià)轉(zhuǎn)為累計(jì)上漲，漲幅為0.82%。各級(jí)城市住宅價(jià)格表現(xiàn)分化。具體來看，一線城市累計(jì)上漲5.17%，漲幅較2014年同期擴(kuò)大2.53個(gè)百分點(diǎn)；二線城市累計(jì)下跌0.75%，跌幅較2014年同期收窄0.35個(gè)百分點(diǎn)；三線城市累計(jì)下跌1.25%，跌幅較2014年同期擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn)。

今年以來，一線城市住宅價(jià)格僅在2月小幅下跌0.08%，其他月份均上漲，二季度漲幅持續(xù)擴(kuò)大，6月擴(kuò)大至2.49%。其中，深圳上半年累計(jì)漲幅高達(dá)12.25%，因深圳市場(chǎng)供應(yīng)不足，而購(gòu)房人口數(shù)量占比較高，在利好政策推動(dòng)下，需求釋放加快，自2014年9月以來住宅價(jià)格也呈持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。同時(shí)，深圳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型速度較快，近期互聯(lián)網(wǎng)熱潮及金融證券市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)催生了大量的財(cái)富人群，助推二季度房?jī)r(jià)明顯上漲，6月漲幅高達(dá)6.58%。上海住宅價(jià)格自今年1月以來持續(xù)上漲，因樓市新政助推改善類需求上升，推動(dòng)房?jī)r(jià)相對(duì)上漲，上半年累計(jì)上漲5.3%。

二三線城市住宅價(jià)格1～5月均下跌，但跌幅明顯小于2014年下半年，6月均轉(zhuǎn)變?yōu)樯蠞q，漲幅分別為0.1%和0.06%。其中，武漢、南京、保定等需求旺盛且有政策利好的熱點(diǎn)二三線城市房?jī)r(jià)呈上漲態(tài)勢(shì)；三亞、福州、桂林等庫(kù)存壓力仍較大的二三線城市，仍以去化庫(kù)存為主基調(diào)，利好政策下需求逐步釋放，但住宅價(jià)格仍有所下跌。

今年二季度以來，二手住宅價(jià)格上漲尤為明顯。根據(jù)對(duì)北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，上半年，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲4.39%，漲幅較2014年同期擴(kuò)大3.76個(gè)百分點(diǎn)，其中一季度微幅上漲0.12%，二季度上漲4.26%。從各月均價(jià)來看，除1月均價(jià)出現(xiàn)小幅回落以外，2～3月均價(jià)都持續(xù)上漲，4～6月受利好政策的持續(xù)影響，均價(jià)繼續(xù)上漲，于6月達(dá)到上半年最高水平，為27461元/平方米。

分城市來看，深圳二手住宅均價(jià)自2014年10月以來連續(xù)9個(gè)月環(huán)比上漲，進(jìn)入二季度以來漲幅明顯擴(kuò)大，6月漲幅達(dá)8.59%，居十大城市之首。上海二手住宅均價(jià)二季度以來漲幅同樣顯著擴(kuò)大，各月漲幅均超過十大城市平均漲幅。從2014年1月開始二手住宅均價(jià)連續(xù)下跌的杭州自今年5月開始也出現(xiàn)小幅回升。

總體來看，供求失衡是導(dǎo)致城市間住宅價(jià)格分化的主要原因，深圳供不應(yīng)求矛盾凸顯，價(jià)格漲幅最大，而其他多數(shù)二三線城市供過于求矛盾較深，價(jià)格持續(xù)波動(dòng)。應(yīng)該注意的是，房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)確實(shí)不利于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的健康發(fā)展，甚至?xí)?dǎo)致重回政策嚴(yán)格調(diào)控的老路。各地政府在考慮相關(guān)地產(chǎn)刺激政策時(shí)，應(yīng)做到因城、因地、因時(shí)施策，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展構(gòu)建穩(wěn)定的環(huán)境，以實(shí)現(xiàn)政府促消費(fèi)與穩(wěn)增長(zhǎng)的目的。特別是出現(xiàn)房?jī)r(jià)階段性快速上漲的熱點(diǎn)城市，更應(yīng)該通過加快供應(yīng)與嚴(yán)格保護(hù)合理需求來穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，以維持市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行。

4 宏觀環(huán)境向好，樓市平穩(wěn)增長(zhǎng)可期

4.1 宏觀經(jīng)濟(jì)

2015年一季度GDP趨勢(shì)性放緩，同比增長(zhǎng)7.0%，同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。二季度多項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指向不一，說明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，不確定性較大。PMI等宏觀經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)微弱復(fù)蘇，但CPI再次下滑，通縮風(fēng)險(xiǎn)仍然值得警惕。受產(chǎn)能過剩和外需疲軟影響，投資和進(jìn)出口增長(zhǎng)乏力，但國(guó)內(nèi)消費(fèi)增長(zhǎng)較為穩(wěn)健，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)起到關(guān)鍵支撐作用。同時(shí)，結(jié)構(gòu)調(diào)整、國(guó)企改革、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等將為市場(chǎng)開拓新的增長(zhǎng)空間，整體經(jīng)濟(jì)或于三季度企穩(wěn)回升。

4.2 貨幣政策

目前，貨幣政策保持穩(wěn)健偏松，市場(chǎng)貨幣流動(dòng)性、實(shí)際資金成本，以及通縮風(fēng)險(xiǎn)將成為考量貨幣政策調(diào)整的主要因素；存貸比考核取消有利于引導(dǎo)實(shí)際利率下行，但考慮到整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇十分微弱，經(jīng)濟(jì)不確定性較大，長(zhǎng)端利率仍高位運(yùn)行，通縮風(fēng)險(xiǎn)存在加大的可能，下半年央行仍可能繼續(xù)動(dòng)用降準(zhǔn)、降息的貨幣政策工具。

4.3 房地產(chǎn)調(diào)控

下半年房地產(chǎn)制度改革將出現(xiàn)新的進(jìn)展，包括推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”進(jìn)程加快、取消限外令促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)行、推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)施等長(zhǎng)效機(jī)制工作將逐步展開，同時(shí)以京津冀一體化為代表的區(qū)域協(xié)同發(fā)展不斷加快。經(jīng)濟(jì)下行壓力和庫(kù)存仍然居高的背景下，地方政策仍將持續(xù)寬松，甚至將會(huì)較中央靈活自主先行一步：地方公積金政策已調(diào)整過半，未來調(diào)整城市范圍和調(diào)整力度仍可能增大；購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免、響應(yīng)住建部“3·27”通知允許調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，未來或?qū)⒈桓喑鞘行Х?；福建、江門已取消“限外”，未來沿海僑鄉(xiāng)取消外資購(gòu)房禁令的可能性增大。同時(shí)對(duì)于部分房?jī)r(jià)上漲超預(yù)期的城市，政策調(diào)整或更注重分類調(diào)整，因地施策。

5 需求繼續(xù)回暖，投資增速企穩(wěn)

根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析，宏觀經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中增速放緩，貨幣環(huán)境保持穩(wěn)健偏松。在此背景下，預(yù)計(jì)2015年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積小幅增長(zhǎng)，新開工降幅收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速企穩(wěn)。

5.1 成交繼續(xù)企穩(wěn)，全年保持小幅增長(zhǎng)

受益于2014年以來的寬松貨幣政策及中央穩(wěn)定住房消費(fèi)的相關(guān)政策、措施，今年1～5月，商品房銷售面積35996萬平方米，同比小幅下降0.2%，降幅較年初大幅收窄。在預(yù)期貨幣政策進(jìn)一步寬松的情況下，預(yù)計(jì)下半年仍將延續(xù)銷售回暖的趨勢(shì)，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)約4.4%，全年同比增幅在2.0%～5.0%。

5.2 新開工面積同比降幅收窄

歷史數(shù)據(jù)表明，今年下半年是推盤高峰，供應(yīng)量季節(jié)性增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)新開工同比將好于上半年。但受到2014年下半年土地購(gòu)置面積持續(xù)下滑的影響，下半年供應(yīng)量或受到限制。綜合季節(jié)因素、土地購(gòu)置等多方面因素影響，預(yù)計(jì)下半年新開工面積較上半年有所增長(zhǎng)，但同比仍下降，降幅約為1.6%，較上半年收窄；全年新開工降幅預(yù)計(jì)在7.0%～8.6%。

5.3 房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速企穩(wěn)

上半年，商品房銷售額小幅回升，正向影響下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速，同時(shí)2015年全年M2同比增速預(yù)期12.0%，略低于2014年全年12.2%的水平。預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持增長(zhǎng)，同比增速約為10.7%，較上半年顯著回升；全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速在7.6%～9.6%。

收稿日期：2015-07-17