房地產(chǎn)企業(yè)如何開展全面預(yù)算管理

鐘繼秋

【摘 要】中國的房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)過”黃金十年”，在政策宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)下，使得各個(gè)企業(yè)主體之間的競爭不斷加劇，土地等資源的使用效率較低，利潤空間被擠壓得越來越小。目前，房地產(chǎn)行業(yè)已明顯成為我國國民經(jīng)濟(jì)的根本，是重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。全面預(yù)算管理是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化的一種管理方法，而房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一套完整且符合行業(yè)特點(diǎn)的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)，應(yīng)當(dāng)引起管理層的重視。

【關(guān)鍵詞】全面預(yù)算；管理；組織；目標(biāo)

企業(yè)全面預(yù)算管理是以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場需求為導(dǎo)向，全員參與，涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各個(gè)方面的預(yù)算管理體系，包括經(jīng)營預(yù)算、資本預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算管理等內(nèi)容。自20世紀(jì)90年代開始，隨著市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)程的加速，國內(nèi)企業(yè)開始積極探索適合我國國情的企業(yè)預(yù)算管理模式，并取得了顯著效果。房地產(chǎn)企業(yè)作為特定行業(yè)，其總體的管理水平與制造業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)相比有一定的差距。全面預(yù)算管理為數(shù)不多的幾個(gè)能把組織的所有關(guān)鍵問題融合于一個(gè)體系之中的管理控制方法之一，它可以改善房地產(chǎn)企業(yè)未來的經(jīng)營狀況，衡量房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，能加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間相互協(xié)調(diào)和溝通。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)

1.全員性

預(yù)算主體就包括上層、中層及所有員工，既涉及到責(zé)任部門，又延伸細(xì)化到每一個(gè)崗位（職工），形成了一個(gè)完整嚴(yán)密的預(yù)算體系，必須全員參與預(yù)算管理。

2.管理全方位性

預(yù)算編制涉及房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方方面面，比如財(cái)務(wù)預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算、籌資預(yù)算、資本預(yù)算等；只有將房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)所有的業(yè)務(wù)信息和資金預(yù)算整合起來，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)既定目標(biāo)。

3.工程項(xiàng)目預(yù)算管理是核心

在成本開支這一方面，工程項(xiàng)目成本的業(yè)務(wù)量大，成本內(nèi)容復(fù)雜，成本開支難控制的特點(diǎn)奠定了工程項(xiàng)目預(yù)算的核心地位。

4.以市場為導(dǎo)向

在房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制、監(jiān)督、控制與考核中必須始終牢牢樹立以市場為導(dǎo)向的管理意識，注意把握市場的特點(diǎn)和變動，揣摩市場規(guī)律，并在實(shí)際工作中較好地運(yùn)用規(guī)律為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造效益。

5.現(xiàn)金流預(yù)算管理是基礎(chǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)具有高負(fù)債、高利潤、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，由于現(xiàn)金流的順暢可以保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對編制現(xiàn)金流預(yù)算的重視程度大子基于權(quán)責(zé)發(fā)生制基礎(chǔ)的利潤表預(yù)算，資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理存在的問題

1.缺乏有效的考核機(jī)制

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在考核機(jī)制落實(shí)不到位的問題，成為影響房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)的主要問題。第一，考核部門職責(zé)不明確、考核內(nèi)容不具體，考核工作未能形成制度化，考核標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)范化等考核不力的現(xiàn)象。第二，考核結(jié)果缺乏激勵(lì)機(jī)制，沒有建立配套的預(yù)算考核制度，各級管理者重視不夠，使考核工作流于形式。第三，預(yù)算考核簡單化，傳統(tǒng)的考核做法，是將實(shí)際指標(biāo)與預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行比對，以差異作為考核計(jì)分指標(biāo)，再結(jié)合兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲。這種以簡單的增減為考核依據(jù)的方法，只關(guān)注了預(yù)算的執(zhí)行過程，無法客觀公正地體現(xiàn)實(shí)際執(zhí)行績效。

2.對全面預(yù)算管理的認(rèn)識不足，缺乏全員意識

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)沒有認(rèn)識到全面預(yù)算管理的重要性，沒有真正把全面預(yù)算管理作為管理手段來看待。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理時(shí)，重點(diǎn)考慮怎樣降低成本費(fèi)用，注重預(yù)算管理對成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏價(jià)值管理和系統(tǒng)管理觀念。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人往往在財(cái)務(wù)管理時(shí)，忽視了對其它部門的管理，將預(yù)算和計(jì)劃相混淆，使其成為財(cái)務(wù)報(bào)表。許多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，預(yù)算只是一種財(cái)務(wù)行為，由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)預(yù)算的制定和控制，甚至把預(yù)算理解成財(cái)務(wù)部門控制資金支出的計(jì)劃和措施。預(yù)算編制缺少部門之間的配合和支持，從而使預(yù)算的編制不合理，造成全面預(yù)算與業(yè)務(wù)脫節(jié)。

3.預(yù)算的監(jiān)控力度不夠

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往只停留在預(yù)算指標(biāo)的下達(dá)，預(yù)算的編制和匯總上，而不注重對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然對預(yù)算的編制很重視，專門成立了預(yù)算職能部門進(jìn)行預(yù)算編制，但預(yù)算職能部門對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督很少參與。沒有將預(yù)算管理重點(diǎn)放在日常監(jiān)督和調(diào)節(jié)上，僅僅是事后或結(jié)果了再提出問題，事中控制沒有得到很好地實(shí)施，更談不上對房地產(chǎn)企業(yè)管理提出有效建議和改進(jìn)，預(yù)算管理成為一句空話。

4.預(yù)算管理組織體系不完善

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)及其項(xiàng)目實(shí)施單位的各種預(yù)算管理還是松散型的，上層的目標(biāo)與基層的實(shí)施缺乏緊密的聯(lián)系和實(shí)質(zhì)性的合作與交流，這與沒有建立一個(gè)強(qiáng)有力的預(yù)算管理組織體系有直接的關(guān)系。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)往往將預(yù)算編制由財(cái)務(wù)部門，或者由財(cái)務(wù)部與成本（合約）部來牽頭管理。單憑個(gè)別部門的力量獲取的數(shù)據(jù)，致使有些房地產(chǎn)企業(yè)測算的依據(jù)不足，論證的資料太少，使得預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際執(zhí)行情況差異較大，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義，從而影響了預(yù)算管理的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何開展全面預(yù)算管理

1.做好全面預(yù)算的考評和激勵(lì)工作

“考核與獎(jiǎng)懲是預(yù)算管理的生命線”，只有通過科學(xué)合理的考核、賞罰分明的獎(jiǎng)懲制度，才能確保全面預(yù)算管理真正地落到實(shí)處。一是改變傳統(tǒng)的考核模式，防止簡單地以預(yù)算差異將責(zé)任界定到執(zhí)行者頭上，合理分解責(zé)任，以提高各部門的預(yù)算責(zé)任意識。如對于部分差異要分析是可控因素還是不可控因素，是執(zhí)行不力還是指標(biāo)不科學(xué)。二是在進(jìn)行獎(jiǎng)懲時(shí)，獎(jiǎng)勵(lì)從快，完成預(yù)算好的單位，應(yīng)及時(shí)得到應(yīng)有獎(jiǎng)勵(lì)，以增加大家的積極性，懲罰則要從緩，出現(xiàn)預(yù)算偏差時(shí)，必須進(jìn)行相應(yīng)懲罰，但在懲罰之前應(yīng)應(yīng)對出現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行總結(jié)，吸取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，尋找并抓住機(jī)會，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈，優(yōu)化全面預(yù)算管理。

2.樹立正確的“以人為本”預(yù)算管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)要有效實(shí)施全面預(yù)算管理第一，要樹立正確，科學(xué)的理念，即全面預(yù)算管理是一種使房地產(chǎn)企業(yè)資源取得最佳生產(chǎn)率和獲利率的管理模式。第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算涉及前期開發(fā)、營銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個(gè)部門，涉及項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營活動的方方面面和各個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各崗位員工是企業(yè)預(yù)算的執(zhí)行者，也是最熟悉企業(yè)實(shí)際情況的人員。動員房地產(chǎn)企業(yè)全體員工主動參與預(yù)算的策劃、編制和控制，統(tǒng)一觀念和標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)全面預(yù)算管理的合力。第三，需要房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的支持和重視。實(shí)施全面預(yù)算管理需要房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)有力地推動和反復(fù)地宣傳，要全程參與和支持，領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)同和支持是實(shí)施全面預(yù)算管理的重要保證。

3.完善預(yù)算監(jiān)控反饋機(jī)制

在預(yù)算執(zhí)行過程中，由于主、客觀條件的發(fā)展變化，要保證預(yù)算的科學(xué)性、嚴(yán)肅性和可操作性，預(yù)算方案一經(jīng)批準(zhǔn)，一般情況下不得隨意調(diào)整預(yù)算，當(dāng)不利于預(yù)算執(zhí)行的重大因素出現(xiàn)后，通過內(nèi)部挖潛或采取其他措施彌補(bǔ)，在無法彌補(bǔ)的情況下，才能提出預(yù)算調(diào)整申請。 在預(yù)算實(shí)施中，要實(shí)行反饋控制制度和報(bào)告制度，是預(yù)算執(zhí)行情況的總結(jié)和反映，同時(shí)也是預(yù)算考評和對經(jīng)營者獎(jiǎng)懲的主要依據(jù)。只有這樣才能更好地確保預(yù)算能按事先確定的方案進(jìn)行，以便各部門及時(shí)了解本部門的財(cái)務(wù)開支狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，確保其經(jīng)濟(jì)活動不偏離。

4.設(shè)立專門的組織管理機(jī)構(gòu)

為保障預(yù)算管理工作正常進(jìn)行，維護(hù)和健全預(yù)算管理組織體系是必不可少的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立全面預(yù)算管理常設(shè)機(jī)構(gòu)，俗稱預(yù)算小組，該常設(shè)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)部，部門經(jīng)理為負(fù)責(zé)人。同時(shí)成立預(yù)算執(zhí)行組織，執(zhí)行的主體由全面預(yù)算管理部門和相關(guān)部門共同組成，負(fù)責(zé)工作計(jì)劃及預(yù)算的編制、執(zhí)行及報(bào)告等工作；提高預(yù)算管理的權(quán)威性。預(yù)算一經(jīng)確定，房地產(chǎn)企業(yè)各部門在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期至銷售期的各項(xiàng)活動中都要嚴(yán)格執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力。

5.改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算編制方法

預(yù)算的編制是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理的第一步，也是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。編制預(yù)算不僅是對年度財(cái)務(wù)狀況做出的反映，而且是對項(xiàng)目綜合情況做出的反映。編制預(yù)算時(shí)可采用固定預(yù)算、彈性預(yù)算、滾動預(yù)算、零基預(yù)算和概率預(yù)算等方法，不同的預(yù)算編制方法適應(yīng)不同的情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的管理模式來選擇確定。房地產(chǎn)企業(yè)一般采取定期預(yù)算的編制方法，主要是能使預(yù)算年度與會計(jì)年度相吻合，便于考核和評價(jià)預(yù)算結(jié)果。啟動了全面預(yù)算管理系統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)后危機(jī)時(shí)代的今天可以強(qiáng)身健體，當(dāng)房地產(chǎn)復(fù)蘇時(shí)代重新到來時(shí)，將有可能站在更有利的起跑線上應(yīng)對新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。

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