“置業(yè)良機”來了？

盡管政策暖風(fēng)頻吹，去庫存壓力也是與日俱增，無論從哪個方面分析，加快銷售和資金回籠均是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一要務(wù)。

“3·30”超出預(yù)期的新政發(fā)布之后，樓市經(jīng)歷了激情而不安的一周：中介通宵達旦地給客戶打電話；門店簽單的屋子里人都擠滿，只好到咖啡廳簽合同；房企宣布24小時不打烊；土地市場出現(xiàn)難得一見的“百輪舉牌”。

那么問題來了，激情72小時之后，春天真的來了嗎？2009年的火熱還會再現(xiàn)嗎？從業(yè)者的信心和真實的市場之間到底距離有多遠？

夢回2009？

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會宣布：二套房貸最低首付比例降至四成。財政部明確個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售免征營業(yè)稅。在三天前國土部與住建部剛剛聯(lián)合發(fā)文，從土地供應(yīng)及用途調(diào)整方面穩(wěn)定樓市。密集的樓市新政的累積點燃了市場熱情。

據(jù)鏈家地產(chǎn)測算，目前北京二手房市場上約有16%的購房者需要交納營業(yè)稅，如果營業(yè)稅五改二政策落地，繳納營業(yè)稅的占比可能要降低到8%，整體購房者的負擔(dān)將會有所降低。

與此同時，此次二套房首付比例直接下降到40%，回歸到2010年以前水平。以總價100萬元的二手房來說，首付金額可下降30萬元。

歷史似乎在重演。2009年當(dāng)時的樓市政策包括：“契稅稅率下調(diào)、房貸利率7折優(yōu)惠、最低首付款比例兩成、個人購買超過2年（含2年）的普通住房免征營業(yè)稅”等政策紛紛實施，到2009年年底，因為樓市上漲得太瘋狂，才不得不出臺調(diào)控政策收緊。那么，在今年一系列政策紅利的刺激下，樓市走向會如何？

業(yè)內(nèi)人士認為，從取消限購、放松限貸，到公積金新政、央行降息以及調(diào)整普通住宅認定標(biāo)準(zhǔn)等，政府的舉措無一不是瞄準(zhǔn)釋放需求、刺激消費，以往以打壓需求為主的行政化調(diào)控政策陸續(xù)退出歷史舞臺。目前來看，公積金方面的政策是出臺最密集的，但是單純依靠公積金政策來刺激樓市需求具有不可持續(xù)性，因為各地的住房公積金貸款額度都相對緊張，對樓市成交的刺激有限。如果能夠以降低稅費的方式推出，在契稅上、營業(yè)稅上給予適當(dāng)減免，或許能起到更大的連鎖反應(yīng)。

同時，與2009年相比，庫存高企、市場分化嚴(yán)重、土地等成本居高等問題的存在，已經(jīng)讓樓市的基本面完全不同了，即使有眾多政策紅利，但今年經(jīng)濟增速持續(xù)走低，使得購房者整體信心下降，觀望情緒濃厚，行業(yè)整體回暖仍有待時日。今年政策“暖風(fēng)”或?qū)⒊掷m(xù)吹，回暖的大勢明顯，但想驚天大漲恐怕有難度。在此情況下，對發(fā)展商而言，樓價上漲的幅度一旦抵消政策利好帶來的購房成本下降，對需求的釋放就是個打擊；而對買房人而言，是選擇繼續(xù)觀望直至政策利好出盡，讓購房成本下降，還是趁著回暖大勢未定房價上漲之前出手，也是要好好思量的。一場新的博弈又將開始。

接盤“良機”

中國人有句俗語：看菜下飯。投機者往往喜歡以小搏大；投資者看中的是資本回報，有錢投，卻回報時間表無期，舍不得出手；剛需者，才是這一法則的堅定執(zhí)行者。

從去年9月底開始的利好政策大多最利好剛需者，如今，剛需的購房成本可以說是最接近低位的時候了，何出此言？

限購依舊沒有完全松綁，曾經(jīng)的房地產(chǎn)投資者或許還沒能套現(xiàn)呢，即便二手房滿兩年可以免營業(yè)稅，但若干年前高位買進的房子，恐怕現(xiàn)在沒有漲價甚至還下降了。目前全國商品房供應(yīng)量遠遠大于需求量，尚處于去庫存化階段，房價上漲的預(yù)期尚不明朗，投資者哪舍得大規(guī)模進入？尤其是哪舍得將賺來的微薄利潤交給銀行？

相反，房貸利率兩次下調(diào)，滿足一定條件二套房可以作為首套房，即便仍有房貸款的二套房購買者也可以享受四成首付，無論如何都在為剛需者減負。目前房價未漲，供遠遠大于求，成交量還未見明顯增加，許多樓盤仍以打折、一口價促銷。

僅以“3·30新政”出臺前后對比算一筆成本賬。剛需買二套房面積為130平方米的房源，單價5000元/平方米，總價65萬元，按照“3·30新政”之前政策，首款最少六成39萬元?，F(xiàn)在則可以付四成首付，首付款為26萬元，比此前少了13萬元。

看菜下飯，如果你是該剛需者，手上握有30萬元現(xiàn)金，“3·30新政”如果沒有出臺，你會馬上出手還是延遲購房計劃？我想大多數(shù)人的答案已經(jīng)很明確。

我們往往還有一個容易忽略的成本：房貸利率上下浮動比例。盡管目前還沒有大的變化，但從全國市場來看，一些地方開始松動，從以前在基準(zhǔn)利率上浮5個點、10個點，甚至20個點到現(xiàn)在出現(xiàn)了9.5折、9折，甚至有低至7折的下浮利率。當(dāng)然要等到普遍下浮七八折的利率再出手，或許會錯過了很多機會。

當(dāng)然還有另一個變數(shù)，目前股市正在不斷上演著漲停大戲，人們對當(dāng)前的股市的信心遠遠大于樓市，逐利的資本斷不會撤離股市而選擇還有很多不確定因素的樓市，或許也影響一部分剛需者的入市。然而，沒有人懷疑系列政策和當(dāng)前環(huán)境對剛需者前所未有的利好。

值得一提的是，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)住房價格已經(jīng)明顯超過剛性住房需求支付能力，使得剛性住房需求對房價變化高度敏感，房價小幅上漲就可能會將大部分剛性住房需求排除在外。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配合地方政府刺激政策適度降價銷售，才有可能刺激剛性住房需求釋放，加快住房去庫存化進程。不僅如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身也存在持續(xù)上升去庫存壓力。

截至2015年2月末，全國商品房待售面積63922萬平方米，比去年末增加1753萬平方米，庫存繼續(xù)增加。由巨大庫存所引發(fā)的巨額資金沉淀，已導(dǎo)致個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條斷裂。

盡管政策暖風(fēng)頻吹，去庫存壓力也是與日俱增，無論從哪個方面分析，加快銷售和資金回籠均是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一要務(wù)。

而對剛性住房需求而言，既沒有“追漲”能力，那就請不要輕易放棄低價“接盤”良機。

后續(xù)政策還需“加把火”

在多位銀行業(yè)內(nèi)專家看來，降低二套房貸首付比例執(zhí)行起來并不困難，但是降低二套房貸利率則直接關(guān)系到銀行的經(jīng)營利潤，銀行并不愿意給出過多優(yōu)惠。

“銀行1年期商業(yè)貸款利率5.35%，打9折是4.8%，與現(xiàn)在銀行的資金成本相當(dāng)甚至還要低，現(xiàn)在銀行的資金成本高達4.8%、4.9%?！迸d業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委認為，最近3年，央行對于利率僅給一個上限或下限，就是要讓利率市場化，由各銀行差異化自主定價，而不像以前，每個銀行都一樣。

交通銀行總行研究員夏丹表示，“兩次降息后現(xiàn)在約8.6折為貸款盈虧平衡點，再調(diào)低銀行就不賺錢了?！备魃虡I(yè)銀行對住房貸款利率優(yōu)惠的按兵不動，從去年930號文就有體現(xiàn)。彼時，央行曾提出，首套房貸利率最低可打7折。然而至今，仔細調(diào)查不難發(fā)現(xiàn)，各銀行給出的利率優(yōu)惠還是9折居多，盡管市場中有一些銀行給出了首套房貸利率8.8折優(yōu)惠，但也附加了各種條款才能拿到。

不過，魯政委表示，個人抵押貸款在銀行各類貸款資產(chǎn)中，質(zhì)量還是最好的。從風(fēng)險權(quán)重上看，個人抵押貸款只有50%的風(fēng)險權(quán)重，普通企業(yè)貸款則高達100%。如果給企業(yè)的貸款利率和個人的貸款利率相當(dāng)，銀行肯定還是更愿意貸給個人。

“銀行有沒力去執(zhí)行這個首付比例40%的最下限，這是銀行存貸比、風(fēng)險偏好、資本充足率等多種因素決定的，用行政力量要求銀行進行支持的話，效果恐怕有限。”招商銀行總行高級分析師劉東亮表示，金融政策應(yīng)該還有后招，央行釋放流動性是大勢所趨，除了常規(guī)的降準(zhǔn)、定向降準(zhǔn)等手段外，會繼續(xù)推進新型貨幣工具的運用。

事實上，沒人可以精準(zhǔn)地預(yù)測未來，但可以肯定的是，未來必定會變得不同。

鏈接

置業(yè)參考

·確定買房區(qū)域

買房子不單單是自住，還希望自己的房子能夠保值增值。這就要求。我們在選擇一套房產(chǎn)的同時，帶著投資的眼光與智慧，選擇有發(fā)展前景、能保值增值的房子。

如何判定一個樓盤的發(fā)展前景？業(yè)內(nèi)人士認為，買房就是買預(yù)期、買潛力，若想讓自己的房子有較大升值空間，就要看看房子所在區(qū)域的發(fā)展走勢。

資深人士認為。城市發(fā)展的趨勢和走向，基本代表了樓盤今后的發(fā)展空間。購房者在選房時，最好看看近幾年國家有關(guān)部門房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)政策；還要多看看城市規(guī)劃等部門近幾年有什么新的規(guī)劃，比如新城和新區(qū)規(guī)劃、重大投資項目、交通新規(guī)劃和布局等等，選擇較為適合自己以及發(fā)展需要的區(qū)域買房。

·選擇實力房企

面對同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重的市場現(xiàn)狀，購房者如何選擇？事實上，當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展前景不太明朗，因此，購房者最好選擇有實力、有資質(zhì)的品牌開發(fā)商，這樣相對有保障。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，在2014年里，因為市場環(huán)境發(fā)生劇烈變化而導(dǎo)致部分房企出現(xiàn)危機，而在未來，類似的情況還會不斷上演，這是因為未來市場法則已經(jīng)不再適合“玩票”性質(zhì)的房企生存，但這類房企數(shù)量目前仍有不少。

城門起火，殃及池魚，房企因為資金等出現(xiàn)問題，可能導(dǎo)致企業(yè)的重組或者倒閉，因此對于已經(jīng)買了房但尚未收房的業(yè)主來說，則面臨著巨大風(fēng)險，輕者無法按期拿到鑰匙，重者極有可能面臨購房款打水漂的悲慘結(jié)局。

所以在當(dāng)前市場環(huán)境下，提醒購房者在選擇項目時，盡量多打聽一下開發(fā)商當(dāng)前的運作情況，比如有多少項目在開工，其他地區(qū)項目進展情況，公司整體資金實力等等，以便做到心中有數(shù)。

·多做比較有必要

春節(jié)前樓市降價信息滿天飛，而要真正享受到實惠，這需要學(xué)會選擇。

眼下樓市促銷大戲仍然方興未艾，優(yōu)惠、折扣滿天飛，年底是出手置業(yè)好時機。面對層出不窮的購房優(yōu)惠信息。購房者更需保持冷靜，不要只看到短期利益。

如何判斷優(yōu)惠信息的真假？購房者可以先打聽一下前段時間的房源價格，再比較一下周邊在售樓盤價格，綜合比較后辨別優(yōu)惠高低。再做決定。

同樣的道理，二手房市場上也充斥了不少“跳樓價”、“出血價”等優(yōu)惠房源信息，購房者也應(yīng)該學(xué)會判斷這些信息的真?zhèn)?，而不是僅憑中介報價就做出購買的決定。

對于二手房源來說，判斷其報價是否合理。只需找到同地段、同類型的房源，就其報價進行對比即可，即使參照的房源略有不同，找到相似的地方，也可以評判出房源報價情況。

·配套服務(wù)不忽視

看周邊配套，是置業(yè)中的必修課。配套設(shè)施跟不上的樓盤，無形中會增加業(yè)主的生活成本。例如交通、教育、購物、醫(yī)療等費用增加，消費者如果從居住舒適度和生活成本等方面考慮，配套全和不全的樓盤差距還是比較明顯的。

因此，為了減少入住后的麻煩和不便，購房者最好在購買前到所選樓盤的周邊多看看、多對比、多打聽，并征詢周邊及入住后業(yè)主的意見和建議，買房前多費些精力，對今后的居住品質(zhì)和生活質(zhì)量大有幫助。