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    房市已無(wú)賺錢(qián)效應(yīng)(財(cái)經(jīng)熱點(diǎn))

    2015-04-14 19:06:55
    環(huán)球時(shí)報(bào) 2015-04-14
    關(guān)鍵詞:新政門(mén)檻杠桿

    易憲容

    由中國(guó)人民銀行、住建部、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)于3月30日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》,目的是希望用信貸政策釋放住房市場(chǎng)需求,以此救起正在快速下沉的房地產(chǎn)市場(chǎng),及減緩中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力。

    今年政府工作報(bào)告明確表示,要穩(wěn)定住房消費(fèi),支持居民自住和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其核心就是對(duì)住房消費(fèi)進(jìn)行全面的泛化,重新推出2008年131號(hào)文件所提出的“改善性住房需求”,央行“330房貸新政”基本上是圍繞著這個(gè)概念而展開(kāi)。

    從上述政策的核心內(nèi)容來(lái)看,其主要目的就是要讓改善性住房需求得到釋放。不過(guò),這些房地產(chǎn)救市政策看上去是力度很大,甚至于遠(yuǎn)超出市場(chǎng)預(yù)期,但是能否達(dá)到全面釋放改善性住房需求,得受到以下幾個(gè)方面因素的制約。

    一是所謂改善性住房需求,在當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)的背景下,尤其是一線(xiàn)城市,其實(shí)質(zhì)更多的是住房投資需求。因?yàn)?,在房?jī)r(jià)極高的情況下,當(dāng)前的住房市場(chǎng)早就成了一個(gè)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng),絕大多數(shù)住房的消費(fèi)需求早就擠出市場(chǎng),進(jìn)入當(dāng)前市場(chǎng)的主要是住房投資者。如果降低進(jìn)入市場(chǎng)門(mén)檻、提高購(gòu)買(mǎi)融資的杠桿率,當(dāng)然是吸引這些住房投資者進(jìn)入。不過(guò),這些住房投資者是否進(jìn)入并非僅是考慮進(jìn)入門(mén)檻低、融資杠桿率高,最重要的是購(gòu)買(mǎi)之后會(huì)不會(huì)以更高的價(jià)格賣(mài)出?只有預(yù)期購(gòu)買(mǎi)之后能夠以更高的價(jià)格賣(mài)出時(shí),他們才能利用這些優(yōu)惠條件進(jìn)入,否則這種需求不會(huì)被釋放出來(lái)。就目前的情況來(lái)看,房地產(chǎn)存在泡沫、國(guó)內(nèi)股市牛氣沖天,住房市場(chǎng)賺錢(qián)效應(yīng)自然消失,因此要讓這些住房投資者進(jìn)入市場(chǎng)并非容易,在高房?jī)r(jià)下,改善性住房需求難以有效釋放。

    二是2014年的央行房貸新政,其對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房者優(yōu)惠條件應(yīng)該比現(xiàn)在出臺(tái)的優(yōu)惠政策還要優(yōu)惠,卻只是讓少許城市住房市場(chǎng)銷(xiāo)售短時(shí)間內(nèi)回光返照,房地產(chǎn)市場(chǎng)很快又回到原形,量?jī)r(jià)齊跌。2014年的央行房貸新政對(duì)住房投資者吸引力不大。而這次房貸優(yōu)惠政策能起到的作用可能會(huì)更小。

    三是“330房貸新政”更多的是強(qiáng)調(diào)降低購(gòu)買(mǎi)第二套住房的首付比例,只是降低更多的買(mǎi)房者進(jìn)入的門(mén)檻,但是作為住房投資者來(lái)說(shuō),進(jìn)入市場(chǎng)杠桿率的高低自然很重要,而更為重要是利率水平。因?yàn)?,?duì)于任何長(zhǎng)期投資來(lái)說(shuō),利率是投資收益的決定性因素。可以說(shuō),盡管2014年央行房貸新政要求銀行對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房者給出更多的利率優(yōu)惠條件,支持住房消費(fèi),但是在目前的金融市場(chǎng)下,銀行要做到這點(diǎn)是困難的。

    因此,對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),政府要想把住房市場(chǎng)消費(fèi)需求真正釋放出來(lái),就不能竭力出臺(tái)各種政策把過(guò)高的房?jī)r(jià)頂在天花板上而不讓它調(diào)整,而是要減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)多干預(yù),讓房?jī)r(jià)逐漸回歸理性。房?jī)r(jià)的理性回歸多少也就決定了市場(chǎng)真正的消費(fèi)需求釋放程度及房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇程度。

    而住房市場(chǎng)的價(jià)格由投資者為主導(dǎo)轉(zhuǎn)換為以消費(fèi)者為主導(dǎo),一定要付出成本及代價(jià)。當(dāng)前的救市政策如果不讓地方政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)這些成本及代價(jià),而是轉(zhuǎn)稼到住房消費(fèi)者身上,“救市”很難成功?!?/p>

    (作者是中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員)

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