創(chuàng)新型物業(yè)管理盈利模式初探

孫健+王海燕

摘 要：在中國物業(yè)管理走過了30多年的發(fā)展歷程，取得輝煌成就的同時，行業(yè)未來的發(fā)展趨勢也受到業(yè)內(nèi)人士廣泛的關(guān)注。在經(jīng)濟全球化、信息化、市場化的經(jīng)濟環(huán)境中，市場競爭日益激烈，傳統(tǒng)的管理模式受到挑戰(zhàn)，企業(yè)必須開創(chuàng)全新盈利模式，致力于提高物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的附加值，才能適應(yīng)經(jīng)營環(huán)境的變化，獲取持續(xù)的競爭力。以遼寧省物業(yè)企業(yè)為例，采用問卷調(diào)查與實地訪談的方法，分析了遼寧省物業(yè)企業(yè)業(yè)主的需求，并在此基礎(chǔ)上以家政服務(wù)為例探討了創(chuàng)新型物業(yè)管理模式設(shè)計的思路。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；盈利模式；家政服務(wù)

中圖分類號：F272 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）05-0053-02

隨著時代的變遷，物業(yè)管理依托的社會、經(jīng)濟、法制、市場環(huán)境都發(fā)生了巨大的變化。物業(yè)管理的本原就是三項服務(wù)，一是對既有建筑物以及附屬設(shè)備設(shè)施的管理；二是滿足業(yè)主和使用人需求的服務(wù)；三是業(yè)主資產(chǎn)的管理。面對新的市場環(huán)境，如何突破傳統(tǒng)物業(yè)經(jīng)營管理的模式，利用物業(yè)服務(wù)平臺和客戶資源以及物業(yè)服務(wù)自身的專業(yè)優(yōu)勢，成為物業(yè)行業(yè)的熱點問題。本文將以遼寧省為例，首先探討遼寧省物業(yè)服務(wù)企業(yè)的現(xiàn)狀，分析其存在的問題，然后通過問卷調(diào)查的方式，獲取遼寧省業(yè)主的需求，并在此基礎(chǔ)上探討新型物業(yè)管理模式的創(chuàng)建。

一、遼寧省物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)狀

（一）遼寧省物業(yè)行業(yè)發(fā)展的基本情況

據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》顯示，截至2013年，遼寧省共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)2 643家，其中，一級資質(zhì)21家，二級資質(zhì)106家，三級資質(zhì)2 516家。從業(yè)人員19萬人；物業(yè)總面積達到了3.3億平方米，占全省房屋總面積的11.9億平方米的44.5%；全省累計有201個項目獲得全國示范住宅小區(qū)（大廈）稱號，有1 032個項目獲得省優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）稱號。

全省物業(yè)服務(wù)主營收入占全省GDP的0.4%。其中，662家的年營業(yè)收入高于200萬元，主營收入合計73.4億元，業(yè)主滿意度在86%以上。伴隨著物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的頒布，物業(yè)管理法規(guī)體系基本形成。

（二）遼寧省物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在的主要問題

1.物業(yè)服務(wù)成本大幅度增加，物業(yè)企業(yè)難以生存

盡管人工的工資、物價、水電費等項服務(wù)成本大幅增長，但由于遼寧省多數(shù)城市仍由物價部門審批物業(yè)服務(wù)費，因此物業(yè)費上漲仍舊很困難，導(dǎo)致有相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于微利甚至虧損狀態(tài)。成本上漲和招工難已成為困擾物業(yè)發(fā)展的最大難題，因此物業(yè)企業(yè)陷入經(jīng)營困局與轉(zhuǎn)型升級的巨大雙重壓力。

2.稅費不合理，企業(yè)負(fù)擔(dān)重

一方面，稅率高、計稅基數(shù)大。按照稅法要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要以收取的物業(yè)服務(wù)費全額為基數(shù)按5%來計交營業(yè)稅，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的服務(wù)費中很大一部分都用于業(yè)主。另一方面，企業(yè)負(fù)擔(dān)的稅費較多，造成企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)。

3.收不抵支，小區(qū)棄管現(xiàn)象嚴(yán)重

由于物業(yè)費上漲難，企業(yè)收不抵支，這種情況下企業(yè)不得不從其他途徑考慮降低成本，如聘請年齡大的服務(wù)人員、減少應(yīng)提供的服務(wù)、減少培訓(xùn)等，這也引起了業(yè)主的不滿，不愿意交物業(yè)費，由此進入惡性循環(huán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)虧損，不得不棄管。

4.維修資金啟動難

按照相關(guān)法規(guī)的要求，住宅專項維修資金的啟動需要雙“2/3”通過。而在現(xiàn)實中很難操作，必然導(dǎo)致業(yè)主的房屋不能及時維修，而不了解情況的業(yè)主往往會將此項責(zé)任怪在物業(yè)服務(wù)企業(yè)上，由此增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的難度。

二、遼寧省住宅類業(yè)主群的特點及需求分析

為了能夠深入了解遼寧省住宅類物業(yè)業(yè)主群的特點和需求，我們采用問卷調(diào)查和深度訪談的形式，具體分析結(jié)果如下。

（一）業(yè)主群的特點

問卷的發(fā)放對象是遼寧省住宅小區(qū)業(yè)主。采用了兩種形式：一種是網(wǎng)絡(luò)問卷，另一種是紙質(zhì)問卷。回收的問卷顯示：

1.從年齡性別上來看，以21—40歲中青年為主，女性略多于男性。

2.從教育程度上來看，主要是有收入、受過高等教育的業(yè)主，但不乏小部分的大學(xué)生群體，主要是因為大學(xué)生群體學(xué)歷高、素質(zhì)高、思維活躍超前、在不久的將來也會成為有收入的群體，他們的需求十分值得去了解。

3.從收入狀況來看，調(diào)查的收入群體覆蓋面廣，其中既包括月收入1萬元以上的高收入群體，又包括一些收入較少的群體。

（二）業(yè)主群的需求分析

從調(diào)研的結(jié)果來看，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)如清潔、安保等公共區(qū)域基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)已經(jīng)不能滿足業(yè)主的需求。業(yè)主的需求呈現(xiàn)出多樣化，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主在家政服務(wù)方面有很大的需求，如室內(nèi)清潔、接送小孩和輔導(dǎo)學(xué)習(xí)、照料老人等家政服務(wù)項目，具有良好的市場前景。其中室內(nèi)清潔的需求最為普遍，而對于特殊人群如照顧老人、小孩和月嫂服務(wù)也有很大的市場需求。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)園區(qū)內(nèi)業(yè)主不同群體的需求情況提供相應(yīng)的家政服務(wù)，給業(yè)主增加價值來設(shè)計企業(yè)的盈利模式，把握全新的市場機會，突出產(chǎn)業(yè)價值鏈的整合，不斷設(shè)計和優(yōu)化符合企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的最優(yōu)盈利模式。

三、創(chuàng)新型物業(yè)管理盈利模式探討——以家政服務(wù)為例

（一）物業(yè)企業(yè)盈利模式的創(chuàng)新要素

1.盈利模式和管理模式

物業(yè)盈利模式的創(chuàng)新，必須有包括資本、技術(shù)、勞動和流程等要素在內(nèi)的管理模式的創(chuàng)新與之匹配，才能真正實現(xiàn)內(nèi)部管理與外部服務(wù)的有機統(tǒng)一。家政服務(wù)的需求一般集中在周末，對于物業(yè)企業(yè)人力資源管理模式來講是一種挑戰(zhàn)，在合理調(diào)整管理模式的同時，要創(chuàng)新出物業(yè)保留業(yè)主鑰匙的流程與規(guī)范，做到讓業(yè)主放心，物業(yè)企業(yè)也可以有更多的時間和空間進行合理配置。

2.價格競爭與價值競爭的關(guān)系

成功的商業(yè)模式是客戶需求和企業(yè)目標(biāo)的有機統(tǒng)一，是盈利模式與管理模式的有機統(tǒng)一，是商業(yè)風(fēng)險和經(jīng)營收益的有機統(tǒng)一，是客戶價值和企業(yè)價值的有機統(tǒng)一。在價格方面，家政服務(wù)各項目的收費和外部家政服務(wù)機構(gòu)的收費保持同一水平；在價值方面，物業(yè)企業(yè)開展的家政服務(wù)更加的周到和安全，預(yù)定和投訴流程清晰高效。

（二）物業(yè)盈利模式實施的思路

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強宣傳力度，讓業(yè)主了解物業(yè)開展的家政項目

通過問卷調(diào)查和實地考察，發(fā)現(xiàn)雖然業(yè)主在選擇家政服務(wù)時略傾向于選擇家政機構(gòu)，這說明業(yè)主未意識到物業(yè)企業(yè)可以開展家政服務(wù)項目，但從業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的信賴角度講，大多數(shù)人還是較為信賴的，而很多物業(yè)企業(yè)也有能力提供家政服務(wù)。因此，物業(yè)企業(yè)需要做一些推廣的工作。

2.讓物業(yè)成為商家與業(yè)主之間的連接端口

物業(yè)開展家政服務(wù)具有很強的自身優(yōu)勢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢在于能夠利用最為接近終端客戶的地域優(yōu)勢，最為準(zhǔn)確地為商家提供消費者的需求信息，最大限度地為商家降低服務(wù)成本。物業(yè)企業(yè)可以賺取一定的傭金，成為企業(yè)新的利潤增長點。在業(yè)主對家政服務(wù)的投訴方面，業(yè)主如果對家政服務(wù)有不滿意的地方，可以通過物業(yè)企業(yè)直接進行投訴。業(yè)主的需求和遇到的問題由物業(yè)管家直接解決，根據(jù)業(yè)主在家政方面的需求，進行優(yōu)質(zhì)貼心的服務(wù)。

3.物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立完善的家政服務(wù)管理制度

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過自身的管理和對人員的培訓(xùn)，提高人員素質(zhì)，進行資源整合，加強服務(wù)核心競爭力。如業(yè)主所擔(dān)心的“引狼入室”物業(yè)就可以針對此類安全問題作出一系列措施，讓業(yè)主享受到放心的家政服務(wù)。在多元化的時代里，“服務(wù)”不單單是一種動作或行為，更是一種“態(tài)度”，這種態(tài)度是高端服務(wù)需要的精神內(nèi)核，宗旨是提供全方位的熱情服務(wù)，樹立一線品牌，造就企業(yè)服務(wù)口碑。

4.物業(yè)服務(wù)要善用網(wǎng)絡(luò)媒體

網(wǎng)絡(luò)已在我們?nèi)粘Ｉ钪邪缪葜豢扇鄙俚慕巧?，目前在綜合性網(wǎng)站的生活類目錄里，家政服務(wù)的信息一般以條目、黃頁的方式呈現(xiàn)，即呈現(xiàn)誰提供服務(wù)、價格、電話號碼等信息。盡管設(shè)有評價環(huán)節(jié)，但由于大部分的服務(wù)都在線下進行，沒有相應(yīng)的擔(dān)保機制，使得這些評價缺乏真實性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該充分利用網(wǎng)絡(luò)媒體的開放性與互交性，促進內(nèi)部決策的科學(xué)化，運用現(xiàn)代信息技術(shù)，推進全行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

[責(zé)任編輯 仲 琪]