基于產(chǎn)業(yè)價值鏈整合的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究

王 穎

（蘇州大學(xué) 社會學(xué)院，江蘇 蘇州 215006）

如今，社會開始日趨重視老年人的生活，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著更加迫切的需求.但是調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)還存在著一系列的問題，如定位不夠明確、商業(yè)模式?jīng)]有較強的持續(xù)性以及開發(fā)模式比較落后等，那么就需要創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式.

1 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)試點現(xiàn)狀、特征和挑戰(zhàn)

一是國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)試點模式分析：如今我們通?？梢詫B(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式劃分為三種類型，分別是政府主導(dǎo)社會福利型、市場化開發(fā)型以及政府和開發(fā)商合作開發(fā)型，這些模式形成的社會背景是不同的，并且有不同的特點.近些年來，我國出現(xiàn)了很多的試點項目，但是只有較少的是規(guī)?；瓦B鎖化發(fā)展.如親和源老年公寓，采用的是會員制經(jīng)營模式，有著比較完善的配套設(shè)施，如餐飲、醫(yī)院、養(yǎng)老院、高爾夫球場等.

二是國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)試點項目共性與難點：在共性方面，通常在市郊交通便利處構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)試點項目；大部分項目配套設(shè)施都比較齊全，這樣老年人的活動和娛樂需求就得到了滿足，同時，醫(yī)療中心以及社區(qū)醫(yī)院也是具備的；通常將出租和出售結(jié)合的運營方式給應(yīng)用了過來，在出租方面，應(yīng)用的是會員制模式，入會費有著不同的等級，基礎(chǔ)價為3000元，最高可以達(dá)到100萬元.另外，還對年齡和身體狀況等因素有著嚴(yán)格限制，出租期限也是固定的.

在難點方面，首先是在政策支持方面，在建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的過程中，對于稅收優(yōu)惠是必須要爭取的，國內(nèi)規(guī)定的是非營利性機構(gòu)能夠獲得養(yǎng)老型住宅的稅收優(yōu)惠，因此，需要積極的聯(lián)系主管部門，以便對稅收優(yōu)惠進(jìn)行獲??；另外一個方面，獲取土地及優(yōu)惠貸款也存在著較大的難度，對于老年公寓的投資人員來講，低價優(yōu)惠、低息貸款等都是無法獲取的，需要自己去籌措自我發(fā)展經(jīng)費，沒有較高的發(fā)展能力.

其次是開發(fā)運營，在養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)中，需要較大的前期投入，各種配套設(shè)施都需要齊全和先進(jìn)的，而本類設(shè)施往往需要較高的成本造價，那么前期項目投入成本就比較的高；還有著較大的后期運營開支，在老年公寓經(jīng)營過程中，需要將多個方面的優(yōu)秀人才給引入進(jìn)來，這樣入住的老人生活方可以獲得較高的生活質(zhì)量，前期投入的設(shè)備在運行過程中，都需要進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，這些方面的開支也是不容忽視的.

然后是經(jīng)營風(fēng)險，其中，投資回收期長和支付風(fēng)險是養(yǎng)老項目面臨的主要經(jīng)營風(fēng)險，無法預(yù)售老年公寓，那么建筑資金就無法有效籌措，資金投入規(guī)模較大，并且需要持續(xù)較長時間，因此，相較于普通房地產(chǎn)開發(fā)項目來講，有著較高的資金回收期.

2 基于產(chǎn)業(yè)鏈視角的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新路徑

一是養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)：有專家指出，企業(yè)要想在競爭中獲得優(yōu)勢，就需要考慮顧客價值創(chuàng)造和企業(yè)價值實現(xiàn)之間的關(guān)系，不能對價值簡單的增加，而是需要重塑價值.因此，要想創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式，我們就需要借助于產(chǎn)業(yè)價值鏈，將各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成功關(guān)鍵因素給提煉出來，以便從關(guān)鍵環(huán)節(jié)著手，對養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式進(jìn)行重塑.養(yǎng)老地產(chǎn)這種產(chǎn)品創(chuàng)新了養(yǎng)老和地產(chǎn)，開發(fā)商就需要對立體的開發(fā)經(jīng)營方式進(jìn)行拓展，這種復(fù)合地產(chǎn)項目，不僅僅需要靠銷售住宅產(chǎn)品來獲得利潤，還需要對配套服務(wù)進(jìn)行完善，以便對增值效應(yīng)進(jìn)行獲取.要想對產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行高效整合，就需要用做產(chǎn)業(yè)來替代以往的做產(chǎn)品，對關(guān)鍵環(huán)節(jié)的核心競爭力進(jìn)行培養(yǎng).

二是基于產(chǎn)業(yè)鏈視角養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新路徑：創(chuàng)新商業(yè)模式，從實質(zhì)上來講，就需要企業(yè)再設(shè)計模式，那么就需要將新的需求給發(fā)掘出來，對新的消費群體進(jìn)行創(chuàng)造，獲得新的盈利點.商業(yè)模式創(chuàng)新，需要緊密的聯(lián)系企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，將超額價值創(chuàng)造給客戶，以便促使市場核心競爭力得到提高，要有效整合企業(yè)內(nèi)部各個層面及價值鏈，進(jìn)而順利實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo).在創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式時，需要結(jié)合客戶需求，將老年人的消費和生活特征給納入考慮范圍，對戰(zhàn)略目標(biāo)科學(xué)確定，對基礎(chǔ)配套設(shè)施進(jìn)行健全和完善，將綜合性高端住宅給提供出來，通過細(xì)化服務(wù)，來創(chuàng)造價值.具體來講，包括這些方面的內(nèi)容：

首先是籌資融資模式的轉(zhuǎn)型，上文已經(jīng)提到，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展會直接受到融資問題的制約影響，那么就需要用PE、信托多樣化來替代過去的銀行信貸.銀行的土地及開發(fā)貸款、預(yù)收款等是我國房地產(chǎn)的主要開發(fā)資金來源，開發(fā)商只有較低的自由資金比例.在如今的形勢下，養(yǎng)老地產(chǎn)有著較大的投資規(guī)模和較長的回報周期，并且有著較長的產(chǎn)業(yè)鏈和豐富的環(huán)節(jié)，可以深度結(jié)合保險資金、信托資金以及銀行資金等.對于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，可以采用著名國際地產(chǎn)基金以及房托基金等新的融資模式.這種基金具有較高的風(fēng)險和利潤，借助于管理增值，對利潤進(jìn)行獲取.

其次是戰(zhàn)略與定位，要對顧客重新定義，相較于傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)存在著較大的差異，因為它的客戶群是老年人，包括了生產(chǎn)、流通和消費、服務(wù)等諸多環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)鏈較為完整.在創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式時，需要將舒適的養(yǎng)老住宅提供出來，完善服務(wù)，促使老年人的需求得到滿足.特別是如今我國人口老齡化趨勢不斷加快，那么在老年人口的基礎(chǔ)上，養(yǎng)老地產(chǎn)還需要將中等年齡階層的顧客給納入考慮法內(nèi)，以便與顧客需求更好的適應(yīng)，對潛在的利潤進(jìn)行獲取.

然后是價值主張，將特別的產(chǎn)品和服務(wù)給提供出來，其中，養(yǎng)老設(shè)施、老年房地產(chǎn)以及老年醫(yī)療等是養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)品差異化的主要體現(xiàn)，在服務(wù)方面，體弱多病的老年人和健康的老年人分別需要的是醫(yī)療護(hù)理和養(yǎng)生娛樂，后者包括休閑度假、團(tuán)體組織活動的參與等.在功能價值方面，我們需要對不同老人的個性化需求進(jìn)行滿足，在居住設(shè)計方面，要將老人需求給充分納入考慮范圍，老人結(jié)合自身具體情況，合理選擇.在服務(wù)項目上，需要將多元化的服務(wù)菜單給提供出來，餐飲、醫(yī)療以及娛樂活動等都是重要方面，提供不同的價位.在管理方面，我們需要從年齡以及需要照顧的程度來進(jìn)行劃分.在心理價值方面，高端客戶對心理體驗十分重視，那么要想吸引到高端客戶，就需要采取一系列的措施，對服務(wù)人員的綜合素質(zhì)和技能水平進(jìn)行提高，將居家服務(wù)方式理念融入到服務(wù)人員的培養(yǎng)過程中，結(jié)合具體情況，制定一系列的制度體系，對服務(wù)人員的儀態(tài)和行為等進(jìn)行規(guī)范，通過提高服務(wù)質(zhì)量，通過口碑宣傳，就可以促使企業(yè)的核心競爭力得到強化和提升.在經(jīng)濟(jì)價值方面，因為本行業(yè)將高端養(yǎng)老服務(wù)作為主要定位，那么就將會員制方式作為主要的經(jīng)營模式，一次性收取會員費，然后對相關(guān)費用逐期收取，這樣收益回報的穩(wěn)定性就可以得到保證.

再次是盈利模式創(chuàng)新，要想創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式，就需要對一個多點盈利的體系進(jìn)行設(shè)計，對當(dāng)下盈利和未來盈利的點進(jìn)行劃分.從長遠(yuǎn)角度出發(fā)，對項目的產(chǎn)品規(guī)劃科學(xué)設(shè)計，對開發(fā)周期以及開發(fā)時間、產(chǎn)品內(nèi)容等進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，這樣方可以保證短期、中期、長期的現(xiàn)金流與利潤.通過科學(xué)定位客戶，獲取土地和政策優(yōu)惠補貼等，來實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式創(chuàng)新.

之后是客戶價值，對顧客支持體系進(jìn)行創(chuàng)新，養(yǎng)老地產(chǎn)的主要目標(biāo)客戶人群是老年人口，老年人有著多樣化的需求，那么不管是基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)，還是旅游、娛樂休閑，都需要結(jié)合老年顧客的需求，對回應(yīng)處理和支持體系進(jìn)行構(gòu)建，以便將更加舒適的住宅地產(chǎn)產(chǎn)品提供給老年顧客，全面及時地提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，促使老年人的各類成本得到降低，養(yǎng)老地產(chǎn)將更多的額外價值提供給了老年客戶，那么老年人的轉(zhuǎn)換成本就得到了提高，顧客更加信賴和支持本養(yǎng)老地產(chǎn).

最后是對價值網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行獨特構(gòu)建，養(yǎng)老地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)價值鏈的核心部分就是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過構(gòu)建其價值網(wǎng)絡(luò)，可以有效創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式.如今環(huán)境競爭日趨激烈，在產(chǎn)業(yè)價值鏈中頻繁移動價值和利潤，并且房地產(chǎn)行業(yè)需要較大的資金規(guī)模，養(yǎng)老地產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療養(yǎng)生、娛樂休閑等有著更高的要求，很容易有斷裂壓縮問題出現(xiàn)于養(yǎng)老地產(chǎn)價值鏈中.因此，在價值鏈中，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)就需要對位置合理選擇，積極聯(lián)系價值鏈上游相關(guān)供應(yīng)商、價值鏈下游相關(guān)分銷商等，形成一個網(wǎng)絡(luò).

3 結(jié)語

綜上所述，在如今養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式發(fā)展過程中，因為諸多因素的影響和制約，還存在著諸多的不足和瓶頸，對于養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式的進(jìn)一步發(fā)展，起到了限制作用.針對這種情況，就需要結(jié)合產(chǎn)業(yè)價值鏈整合角度，創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式，有效整合社會資源；為了實現(xiàn)這個目的，政府就需要對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)保障措施進(jìn)行完善，鼓勵一些大型房地產(chǎn)企業(yè)積極參與進(jìn)來，推動我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)獲得更好的發(fā)展.

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