與物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險分析及納稅籌劃探討

深圳市航天物業(yè)管理有限公司 許滔

物業(yè)管理這一新興行業(yè)雖然在我國起步時間較晚，但在短短幾年間卻展現(xiàn)出了驚人的發(fā)展勢頭。城市化進(jìn)程加快，市場經(jīng)濟(jì)體制逐步完善，這一背景下，物業(yè)管理公司要想實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，就必須不斷提高經(jīng)濟(jì)效益，降低成本，提高競爭力。在現(xiàn)代企管領(lǐng)域中，涉稅問題的重要性日漸突出，開展科學(xué)的納稅籌劃不但能夠減少公司的經(jīng)營成本，還能提高管理水平，增強(qiáng)競爭力，這對于涉稅種類繁多的物業(yè)管理企業(yè)來說，其重要性更為凸顯。所以物業(yè)管理公司必須針對稅務(wù)風(fēng)險展開系統(tǒng)研究，從而分析出有效的納稅籌劃辦法，實(shí)現(xiàn)競爭力的提升。

一、我國物業(yè)管理公司的涉稅現(xiàn)狀

在現(xiàn)行的國家稅收制度下，一個物業(yè)管理公司需要繳納的稅種包含：營業(yè)、城建、教育附加、企業(yè)所得、增值稅、印花以及個人所得等多種費(fèi)用類型。雖然現(xiàn)階段我國稅務(wù)部門沒有針對物業(yè)管理公司的營業(yè)稅稅目進(jìn)行細(xì)致歸類，但物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)形成了依照服務(wù)行業(yè)進(jìn)行稅務(wù)繳納的傳統(tǒng)，營業(yè)稅繳納比例為共收取的物業(yè)服務(wù)總費(fèi)的5%計(jì)算，將服務(wù)費(fèi)的結(jié)余依照調(diào)整后應(yīng)稅的所得額的1/4稅率來作為營業(yè)成果，并以此繳納所得稅；教育費(fèi)加以及城建這兩類稅務(wù)附加分別是營業(yè)稅7%與3%，增值稅是指收取水電費(fèi)所繳納稅金，特別是水費(fèi)在深圳按簡易方式3%稅率繳納，無論水費(fèi)是否產(chǎn)生增值。由此可見物業(yè)管理公司的服務(wù)性較強(qiáng)，涉稅種類繁多，因此很容易出現(xiàn)如稅務(wù)率偏高、重復(fù)征稅等稅務(wù)風(fēng)險，嚴(yán)重影響公司效益，制約整個行業(yè)的發(fā)展。

二、物業(yè)管理公司的稅務(wù)風(fēng)險分析

隨著市場競爭日趨激烈，物業(yè)的收費(fèi)水平明顯較低，同時國家也沒有指定完善的扶持政策，從而造成了行業(yè)稅收壓力過大等一系列稅務(wù)風(fēng)險問題，對公司的經(jīng)營與發(fā)展造成嚴(yán)重制約，總體來說，物業(yè)管理公司常見的稅務(wù)風(fēng)險問題主要包括以下幾點(diǎn)：

(一)物業(yè)管理公司的稅率偏高

物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)階段仍歸為服務(wù)行業(yè)，即5%的稅率，但這就與其它行業(yè)普遍的3%稅率高出兩個百分點(diǎn)。但從物業(yè)管理業(yè)的利潤來看，其經(jīng)營利潤遠(yuǎn)低于其它服務(wù)行業(yè)，因此將其稅率設(shè)置為5%顯然是不合理的。這種過高的稅率，卻相對較低的利潤顯然是制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的重要稅務(wù)風(fēng)險問題，極大增強(qiáng)了物業(yè)管理公司的生產(chǎn)壓力。我國物業(yè)公司大多處在發(fā)展的初期起步階段，利潤空間也相對狹小，加上過高的稅率，以及國家未制定相應(yīng)的稅收扶持政策，綜合這些因素，直接導(dǎo)致了我國超過40%的物業(yè)公司都處于非盈利的經(jīng)營狀態(tài)。

(二)物業(yè)管理收費(fèi)模式所帶來稅務(wù)風(fēng)險

物業(yè)管理行業(yè)的營業(yè)稅主要是根據(jù)企業(yè)營業(yè)額來進(jìn)行計(jì)算征收的，營業(yè)額主要為管理收費(fèi)模式下所取得的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)的支出與酬金兩個部分，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通過“支定收”模式進(jìn)行設(shè)定，這都有顯著的代理行業(yè)性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)支出也具有代收性質(zhì)，同時還用在清潔維持、綠化、秩序維護(hù)以及房產(chǎn)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等方面，所以這種代理性質(zhì)較強(qiáng)的服務(wù)支出不應(yīng)歸于稅基之中，但在實(shí)際中，卻被歸入于稅基中，這無疑一定程度上增強(qiáng)了稅收負(fù)擔(dān)。

(三)重復(fù)征稅問題

在社會分工日益精細(xì)化的今天，很多物業(yè)管理公司都實(shí)施了專業(yè)分包制，很多技術(shù)性強(qiáng)的工作必須有專業(yè)人員完成，但很多物業(yè)公司往往不具有這些專業(yè)技術(shù)人員，例如國家法律法規(guī)中明確規(guī)定電梯、消防等工作必須委派專業(yè)單位進(jìn)行操作。這樣一來，就會出現(xiàn)物業(yè)公司與分包公司的利益分享，從而存在一定的重復(fù)征稅風(fēng)險。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在開展?fàn)I業(yè)稅審報的過程中，先減去外包服務(wù)支出，以余額來計(jì)算營業(yè)稅。但目前物業(yè)管理公司在計(jì)征營業(yè)稅的過程中，并沒有扣減外包服務(wù)這一環(huán)節(jié)，而是進(jìn)行收費(fèi)的全額計(jì)征，這樣一來，就造成了嚴(yán)重的稅務(wù)重復(fù)征收現(xiàn)象。

三、物業(yè)管理公司的納稅籌劃對策

(一)優(yōu)化公司內(nèi)部環(huán)境

除呼吁國家相關(guān)部門制定合理的稅率、制度以及扶持政策外，為有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)不斷優(yōu)化自身的內(nèi)部環(huán)境，強(qiáng)化財務(wù)管理水平，提高相關(guān)人員職業(yè)素質(zhì)，能夠充分且深入地研究國家稅收政策，以過硬的財會管理能力，作為規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的有力支撐。

(二)充分利用優(yōu)惠政策合理避稅

雖然目前我國稅務(wù)部門沒有專門針對物業(yè)管理公司制定科學(xué)合理的稅率及制度，但我們可以利用現(xiàn)有制度實(shí)現(xiàn)合理避稅、減稅。例如國家規(guī)定如果服務(wù)型企業(yè)退役士兵占總就業(yè)人數(shù)的30%以上，并簽署至少一年的勞動合同，經(jīng)由縣級以上政府認(rèn)定，再由稅務(wù)部門審核，企業(yè)可在三年期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)稅、城建稅、所得稅、教育附加以及所得稅等稅收項(xiàng)目的免征。因此物業(yè)管理企業(yè)可充分利用這一優(yōu)惠政策，在人員錄用時，盡量向這一指標(biāo)靠攏。

(三)大程度分?jǐn)傎M(fèi)用減稅法

費(fèi)用的分?jǐn)傊傅氖俏飿I(yè)管理公司在能夠保證必要費(fèi)用正常支出的前提下，將使費(fèi)用攤?cè)氤杀緯r盡可能地最大攤?cè)?，從而?shí)現(xiàn)最大限度的避稅?？煽s短固定資產(chǎn)的折舊年限或用加速折舊法對固定資產(chǎn)折舊；此外公司還可提升壞賬準(zhǔn)備金提取比率，因壞賬準(zhǔn)備金需要計(jì)入到管理費(fèi)用中，減少利潤，可縮減所得稅。

(四)利用合同合理避稅

除利用現(xiàn)有制度與費(fèi)用分?jǐn)偟姆绞酵?，還可以采用通過合同進(jìn)行合理避稅的辦法。例如如果租賃合同的租金稅率高，可以采用將合同分為租金與管理費(fèi)的形式，那么稅率會相對降低些。此外如果合同為場地使用費(fèi)，那么也可以開服務(wù)發(fā)票，使稅率降低?？傊?，利用合同進(jìn)行合理避稅也是物業(yè)管理公司進(jìn)行納稅籌劃的有效措施之一。

(五)轉(zhuǎn)移定價避稅

這種方式指的是企業(yè)在利潤的轉(zhuǎn)移的經(jīng)營活動過程中，所交易的產(chǎn)品或服務(wù)沒有根據(jù)市場價格進(jìn)行交易，而是以企業(yè)間利益作為衡量自行定價的方法。通常使用在稅率有差異且存在關(guān)聯(lián)性的企業(yè)，例如某一物業(yè)管理企業(yè)將小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作分包給其下設(shè)的分公司負(fù)責(zé)，這筆養(yǎng)護(hù)費(fèi)物業(yè)管理公司作為成本列支沖減利潤后按25%的所得稅率繳稅，而分公司只按5%的營業(yè)稅率繳納營業(yè)稅，由此可看出實(shí)際向分公司支付的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越高，公司所上繳的所得稅費(fèi)用也會隨之降低，物業(yè)管理公司可利用此種方式減少稅負(fù)。

四、結(jié)束語

總而言之，我國物業(yè)管理行業(yè)所存在的諸多涉稅風(fēng)險問題，嚴(yán)重制約了行業(yè)發(fā)展，因此為解決行業(yè)中稅負(fù)大、重復(fù)征稅等稅務(wù)風(fēng)險問題，除公司內(nèi)部制定有效的納稅籌劃辦法之外，還需國家稅收相關(guān)部門在充分結(jié)合我國國情、物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上盡快制定出科學(xué)的物業(yè)管理行業(yè)稅收政策，通過公司內(nèi)部科學(xué)籌劃，與完善的外部政策環(huán)境雙重作用的帶動下，提升整個行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，從而為社會大眾提供更為完善的物業(yè)管理服務(wù)。

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