房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題及建議

邵圓

地稅部門如何對房地產(chǎn)行業(yè)稅收進行有效的征管，一直飽受爭議。而房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種過多，其中，僅主要稅種就有營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅以及契稅。在對主要稅種進行征管過程中，由于會計核算復雜、開發(fā)周期長、開發(fā)經(jīng)營方式存在多樣性等問題，加大了地稅部門稅收征管難度。

近期，筆者參加了對某市房地產(chǎn)開發(fā)項目稅費征管情況專項審計調(diào)查，對房地產(chǎn)稅收征繳情況進行了延伸，發(fā)現(xiàn)地稅部門在稅收征繳過程中存在以下幾個問題：

一、地稅部門專業(yè)化管理還有待提高

地稅部門對房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況日常監(jiān)管主要依托房地產(chǎn)企業(yè)進行自查，地稅稽查部門監(jiān)管力度有限，無法對全部的房地產(chǎn)企業(yè)進行全面審查，地稅部門難以實時掌握房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況。審計過程中，通過翻閱部分房地產(chǎn)企業(yè)檔案，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)繳銷的發(fā)票和收據(jù)存根存在缺失，僅以部分紙質(zhì)銷售記錄歸檔，未單獨設(shè)立電子銷售臺賬，未設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)電子檔案數(shù)據(jù)，紙質(zhì)檔案歸檔數(shù)據(jù)與企業(yè)發(fā)生的銷售數(shù)據(jù)存在嚴重的滯后性。如若對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收清繳，必須依托企業(yè)重新提供的數(shù)據(jù)為依據(jù)，對提供數(shù)據(jù)的真實性和完整性無法進行查證，增加了稅收清繳的難度。

二、納稅平臺系統(tǒng)存在一定的漏洞

該省地稅系統(tǒng)現(xiàn)在使用的地稅納稅平臺于2012年初投入使用，與以前使用的納稅平臺相比，有較大的提升，更加人性化，主要分為稅收查詢平臺、開票系統(tǒng)、網(wǎng)上納稅申報平臺等。但筆者通過計算機審計方法對地稅納稅平臺各個子系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行審計發(fā)現(xiàn)，該系統(tǒng)仍存在一些漏洞。

一是關(guān)鍵字設(shè)定存在漏洞。部分房地產(chǎn)企業(yè)存在多個納稅人管理碼和納稅人名稱，稽查部門對部分房地產(chǎn)企業(yè)進行查補稅收時，填報房地產(chǎn)企業(yè)納稅數(shù)據(jù)較為隨意，存在僅填列納稅人管理碼，漏填納稅人名稱的情況。該系統(tǒng)應將納稅人名稱設(shè)定為關(guān)鍵字，杜絕以上情況的發(fā)生，填報房地產(chǎn)企業(yè)納稅基本資料時應嚴格把關(guān)，必須保證房地產(chǎn)企業(yè)一戶一碼，確保納稅數(shù)據(jù)的完整性。

二是僅繳納營業(yè)稅就可開具銷售收入發(fā)票，導致城建稅和教育費附加納稅不及時。筆者通過對開票系統(tǒng)進行穿行測試過程中，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)僅需繳納營業(yè)稅就可開具銷售收入發(fā)票，根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)暫行條例》和《征收教育費附加的暫行規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，城建稅和教育費附加在征收營業(yè)稅時應同時繳納。該系統(tǒng)在開票環(huán)節(jié)應增加營業(yè)稅、城建稅和教育費附加同時繳納才可開具銷售收入發(fā)票的設(shè)定，杜絕城建稅和教育費附加納稅不及時的情況發(fā)生。

三是開票系統(tǒng)未設(shè)定單價下限。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中，存在部分購買人以低價購入房產(chǎn)的問題。房產(chǎn)單價遠低于同類型房產(chǎn)的平均價，開票系統(tǒng)未設(shè)定單價下限，企業(yè)可隨意開具低價格銷售發(fā)票，造成稅源流失嚴重。開票系統(tǒng)應根據(jù)同類型房產(chǎn)的單價價格設(shè)定單價下限，杜絕此類情況發(fā)生。

四是稅收查詢平臺字段間勾稽關(guān)系不嚴謹。稅收查詢平臺中的計稅依據(jù)、稅率和應納稅額3個字段存在勾稽關(guān)系，計稅依據(jù)乘以稅率等于應納稅額。筆者通過數(shù)據(jù)驗證，發(fā)現(xiàn)部分納稅記錄不符合該勾稽關(guān)系，造成不符的原因是計稅依據(jù)中部分已納稅，該查詢平臺未剔除已納稅的計稅依據(jù)。查詢平臺應更正相關(guān)勾稽關(guān)系，剔除已納稅的計稅依據(jù)，保證平臺數(shù)據(jù)的合理性。

三、部分稅種存在預征的問題

由于稅收收入占該市財政收入的主要組成部分，稅收收入的多少直接關(guān)系到該市財政收入。然而地稅部門為完成稅收任務，強行向部分國有房地產(chǎn)企業(yè)預征大額土地增值稅和營業(yè)稅，預征的土地增值稅和營業(yè)稅在以后年度進行抵減。根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)及條例的規(guī)定，地稅部門無權(quán)要求納稅人提前預征稅收，除有特殊規(guī)定外。此行為擾亂了稅收征管秩序，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的負擔。

四、部分稅種征管力度不足、征管政策不到位

房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種較多，不同稅種的征收范圍、納稅義務時間和稅率相差較大，要求稅收征管員必須熟悉掌握各類稅種的內(nèi)容、特性以及規(guī)定。而且針對不同稅種各級政府出臺的征管政策不同，無法進行統(tǒng)一管理，加大了對該行業(yè)稅收征管的難度。以下是幾種主要稅種征管存在的問題：

一是土地增值稅。土地增值稅對于房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管一直是個大難題，該稅種的稅收收入與房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的增值額占比掛鉤，根據(jù)增值額占可扣除成本的比例，稅率波動區(qū)間為0到60%。該稅種所涉及的會計核算較為復雜、工作量大和專業(yè)技能要求高，地稅部門對該稅種采取的政策是在銷售期間啟用預征的模式，預征率根據(jù)住宅的性質(zhì)不同設(shè)定在1%至5%之間，房地產(chǎn)企業(yè)達到清算條件后，地稅部門要求清算企業(yè)通過社會中介自行清算，由地稅部門復查后，以房地產(chǎn)企業(yè)提供的清算報告為納稅依據(jù)。但房地產(chǎn)企業(yè)提供的清算報告的真實性有待考究，清算企業(yè)通常會采取虛增成本，降低增值額占可扣除成本的比例，達到少納稅的目的，造成稅源流失，而且流失的稅源金額較大。根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)清算條件分為了可清算和應清算兩種形式，地稅部門主要關(guān)注的是應清算的房地產(chǎn)企業(yè)，對可清算的企業(yè)過問較少，拖延了稅收入庫的時間，損失了稅收的時間價值。

二是契稅。契稅是針對購房或購土地的主體在購買時發(fā)生納稅義務的稅種。該稅種征稅模式是地稅部門與房管部門聯(lián)合，辦理房產(chǎn)證或土地證時必須繳納契稅并出具納稅證明，此類舉措對辦理房產(chǎn)證或土地證的主體有一定的約束作用。但存在部分群體為了緩征契稅，盡可能的拖延時間辦理房產(chǎn)證或土地證，導致契稅入庫不及時，甚至出現(xiàn)稅源流失的情況。

三是城建稅和教育費附加。城建稅和教育費附加的計稅依據(jù)是營業(yè)稅、增值稅和消費稅，與上述三個稅種同時繳納。筆者通過以營業(yè)稅為基準，計算城建稅和教育費附加應繳數(shù)，與后臺數(shù)據(jù)已繳數(shù)進行對比，發(fā)現(xiàn)大部分企業(yè)城建稅和教育費附加應繳數(shù)和已繳數(shù)納稅數(shù)據(jù)不一致的情況，漏繳金額數(shù)目較大。地稅部門對附加稅種的征管未按照相關(guān)規(guī)定嚴格執(zhí)行，稅收入庫不及時。

四是企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅以企業(yè)應納稅利潤為計稅依據(jù)，應納稅利潤是通過企業(yè)收入減去可扣除成本所得，對于收入和可扣除成本的計算對專業(yè)要求過高，地稅部門為簡化納稅流程，直接以核定征收率計算企業(yè)所得稅，與企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定產(chǎn)生較大的沖突，稅源流失嚴重。

針對上述問題，筆者認為地稅部門提高對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管力度，可以從以下幾方面入手：

一是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的信息化管理。如建立電子檔案數(shù)據(jù)系統(tǒng)，包括實時銷售臺賬、實時發(fā)票繳銷記錄、實時納稅記錄、各年度財務報表、開發(fā)樓盤基礎(chǔ)資料和綜合分析子系統(tǒng)等，有利于降低稅收征管難度，避免稅源流失，不斷完善監(jiān)管漏洞。

二是加強內(nèi)部審查力度。建議每年定期對納稅平臺系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行專門的數(shù)據(jù)分析，積極聽取采納基層稅收征管員等其他崗位人員發(fā)現(xiàn)的問題和提出的建議，尋找系統(tǒng)漏洞、監(jiān)管漏洞和制度漏洞等問題，通過剖析漏洞產(chǎn)生的原因，逐步完善稅收征管制度、方法和手段。

三是協(xié)同其他職能部門或聘請社會中介進行聯(lián)合征管，提高征管力度。地稅部門可協(xié)同財政、審計、房管和司法等部門對房地產(chǎn)行業(yè)稅收進行聯(lián)合清理，各司其責，提高地稅部門征管力度，挽回稅源流失的局面。對房地產(chǎn)企業(yè)進行清算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，可由地稅部門聘請社會中介，社會中介將以地稅部門的利益為出發(fā)點，提高清算報告可信程度。

四是加大對偷稅、漏稅的處罰力度。對房地產(chǎn)企業(yè)為了偷稅、漏稅而故意調(diào)整賬務，查處一起，嚴懲一起，情節(jié)嚴重的移送相關(guān)司法機關(guān)，杜絕以罰代刑，并及時公開曝光，消除房地產(chǎn)企業(yè)的僥幸心理，提高地稅部門的公信力。

（作者單位：景德鎮(zhèn)市審計局）