房?jī)r(jià)收入比的城際差異與影響因素

摘要：采用300多個(gè)地級(jí)市2005-2012年的住房市場(chǎng)數(shù)據(jù)，考察了我國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比變動(dòng)、區(qū)域差異以及影響因素。研究發(fā)現(xiàn)：（1）基于空間均衡分析，更高的收入和金融支持總是會(huì)帶來(lái)更高的房?jī)r(jià)收入比；（2）城鎮(zhèn)居民住房支付能力的不足主要集中在東部地區(qū)的大約40個(gè)城市，中國(guó)并不存在普遍的住房支付能力不足問(wèn)題；（3）2005-2012年，全國(guó)有197個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，利用宏觀數(shù)據(jù)計(jì)算的房?jī)r(jià)收入比下降與大多數(shù)城市的實(shí)際狀況出現(xiàn)背離；（4）多元回歸和空間計(jì)量結(jié)果表明，收入水平、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和金融支持顯著影響了城際房?jī)r(jià)收入比。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)收入比，支付能力，空間均衡

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）01-0003-12 收稿日期：2014-12-11

1 引言

自2003年以來(lái)，我們見(jiàn)證了中國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的迅速上漲。盡管在過(guò)去10年中城鎮(zhèn)居民的收入也在上漲，但根據(jù)中國(guó)人民銀行2014年第二季度的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果，仍有高達(dá)63%的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)“高、難以承受”。2003-2012年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格從2197元/平方米上升到5430元/平方米，年均增長(zhǎng)率為10.6%，人均可支配收入從8472元上升到24565元，年均增長(zhǎng)率為12.6%。收入的更高增長(zhǎng)意味著房?jī)r(jià)收入比是下降的，那民眾對(duì)高房?jī)r(jià)的抱怨以及學(xué)界對(duì)住房泡沫的擔(dān)憂(yōu)都是假象嗎？

問(wèn)題可能出在全國(guó)性的宏觀數(shù)據(jù)掩蓋了區(qū)域和城市層面住房支付能力的嚴(yán)重性。由于宏觀數(shù)據(jù)來(lái)源于區(qū)域和城市數(shù)據(jù)的匯總，二者之間的矛盾意味著在中國(guó)數(shù)百個(gè)城市中，住房市場(chǎng)存在嚴(yán)重的冷熱不均，無(wú)法深入城市層面可能損害了我們對(duì)全局的正確判斷。

以往的研究更多的集中在對(duì)絕對(duì)房?jī)r(jià)的討論上，無(wú)論是采取截面數(shù)據(jù)、時(shí)序數(shù)據(jù)或面板數(shù)據(jù)，大量的研究探討了城市房?jī)r(jià)的決定因素，但很少有集中討論以房?jī)r(jià)收入比值表征的城際相對(duì)房?jī)r(jià)。無(wú)論是學(xué)界還是普通大眾，都很容易對(duì)不同城市的絕對(duì)房?jī)r(jià)差異提出大致不差的見(jiàn)解，例如收入水平的差異、金融支持的差異、位置的影響或者投資需求的強(qiáng)度等。但如果問(wèn)到為何不同城市房?jī)r(jià)收入比有如此大的差距，答案就開(kāi)始變得模糊起來(lái)。

這并不是說(shuō)我們?nèi)鄙賹?duì)房?jī)r(jià)收入比的實(shí)證研究，實(shí)際上采用房?jī)r(jià)收入比來(lái)研究和衡量城鎮(zhèn)居民的住房支付能力早已有之，研究范圍主要有兩個(gè)極端。一個(gè)是研究全國(guó)或省級(jí)層面的房?jī)r(jià)收入比。例如，張清勇（2007）最早計(jì)算了我國(guó)城鎮(zhèn)居民的1991-2005年的房?jī)r(jià)收入比和各省市1999-2005年的房?jī)r(jià)收入比，趙奉軍等（2011）、董昕（2012）以及解海等（2013）對(duì)31個(gè)省市自治區(qū)的研究都屬于此類(lèi)；另一個(gè)是研究具體某一城市的房?jī)r(jià)收入比的變遷，如周仁等（2010）利用剩余收入法和不匹配性方法對(duì)上海2000-2007的研究，楊贊等（2010）對(duì)北京的研究都屬于此類(lèi)。在這兩個(gè)極端的中間需要對(duì)全國(guó)城市層面比較和分類(lèi)的研究只有兩篇文獻(xiàn)，一篇是向肅一與龍奮杰（2007）對(duì)34個(gè)大中城市的研究，另一篇來(lái)自于丁祖昱（2013）對(duì)287個(gè)地級(jí)市的研究?？梢?jiàn)，真正深入到城市層面研究房?jī)r(jià)收入比城際差異的文獻(xiàn)仍然非常稀缺。

與本文研究對(duì)象最接近的是丁祖昱（2013）的研究，同樣是深入到地級(jí)市層面，本文的創(chuàng)新之處表現(xiàn)在兩個(gè)方面：在理論層面，我們基于剩余收入法和城市經(jīng)濟(jì)學(xué)空間均衡的分析視角，首次提出房?jī)r(jià)收入比的上升并不總是意味著住房支付能力的下降，這意味著要求地方政府在短期之內(nèi)要求房?jī)r(jià)上漲率不超過(guò)收入增幅并沒(méi)有理論支持。在實(shí)證層面，我們研究的時(shí)間跨度延長(zhǎng)到從2005年至2012年。同時(shí)，相對(duì)于丁祖昱在回歸分析中的一元回歸設(shè)置，本文引入了空間數(shù)據(jù)分析技術(shù)并增加了更多的控制變量，尤其是考慮到相對(duì)房?jī)r(jià)存在的空間外溢性，并由此得到了更穩(wěn)健性的實(shí)證結(jié)果。研究表明，房?jī)r(jià)收入比存在顯著的城際差異，全國(guó)大約有40個(gè)城市處于相對(duì)較高的房?jī)r(jià)收入比區(qū)間內(nèi)，而以往的以《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》為代表的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)掩蓋了真實(shí)的房?jī)r(jià)收入比變動(dòng)。

2 房?jī)r(jià)收入比的城際差異：事實(shí)與機(jī)制

房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)最常用的反映住房支付能力以及房?jī)r(jià)泡沫的指標(biāo)。不論中外，學(xué)術(shù)界包括民眾都喜歡用這個(gè)指標(biāo)來(lái)表征住房支付能力（張清勇，2011）。房?jī)r(jià)收入比計(jì)算簡(jiǎn)單、含義明確且易于理解。但遺憾的是，我們至今對(duì)其變動(dòng)不甚了了，坊間流傳的所謂房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該穩(wěn)定在家庭收入的3-6倍與現(xiàn)實(shí)差距太大，且沒(méi)有明確的理論支持。

2.1 房?jī)r(jià)收入比的城際差異：基本事實(shí)

就我國(guó)的現(xiàn)實(shí)而言，通過(guò)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)計(jì)算的2005年房?jī)r(jià)收入比為8.40倍，2012年為6.63倍（建筑面積采用統(tǒng)一的90平方米，家庭平均人口規(guī)模本文統(tǒng)一設(shè)定為3）。房?jī)r(jià)收入比總體上是下降的。事實(shí)真的如此嗎？如果房?jī)r(jià)收入比總體上在下降，那么我們很難宣稱(chēng)中國(guó)城市房地產(chǎn)存在嚴(yán)重支付能力不足的問(wèn)題。

首先來(lái)看2012年地級(jí)市層面的房?jī)r(jià)收入比狀況。如表1所示，就全國(guó)城市層面的數(shù)據(jù)來(lái)看（包括北京、上海、天津和重慶這四個(gè)直轄市），2012年有40個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)7倍。另有58個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比在6-7倍之間。在所獲得的325個(gè)城市的數(shù)據(jù)中（我國(guó)行政區(qū)劃中地級(jí)市共有286個(gè)，但有一些自治州、盟等地等同于地級(jí)市管理，本文的數(shù)據(jù)囊括了后者），中位數(shù)的房?jī)r(jià)收入比為5.27倍（安徽亳州市），這意味著有一半城市的房?jī)r(jià)低于5.27倍。房?jī)r(jià)收入比的平均數(shù)為5.61倍?？梢?jiàn)，所謂中國(guó)城市房?jī)r(jià)普遍住房支付能力不足的斷言是沒(méi)有事實(shí)依據(jù)的，即使考慮到所謂的國(guó)際警戒線(xiàn)，也只有大概不到三分之一的城市存在房?jī)r(jià)收入比偏高的問(wèn)題。當(dāng)然，更合理的做法應(yīng)該是考慮到人口規(guī)?；蜾N(xiāo)售面積后的加權(quán)處理。本文在此暫且略過(guò)。

作為對(duì)比，我們考察了房?jī)r(jià)收入比的動(dòng)態(tài)變動(dòng)，2005年全國(guó)城市中有34個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)7倍，另有32個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6倍。中位數(shù)的房?jī)r(jià)收入比為4.83倍（浙江衢州市），平均房?jī)r(jià)收入比為5.13倍。可見(jiàn)，從2005年到2012年，中國(guó)城市不僅絕對(duì)房?jī)r(jià)在上升，相對(duì)房?jī)r(jià)也在上升。更進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從2005年到2012年，可獲得的300個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比中，有197個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比是上升的。房?jī)r(jià)收入比上漲最快的十個(gè)城市分別是浙江溫州、廣西百色、福建寧德、四川涼山、廣東深圳、江西贛州、福建福州、廣東珠海、北京、湖北十堰。

這種上升的房?jī)r(jià)收入比意味著就大多數(shù)城市而言，在2005-2012年這段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)實(shí)際上比收入上漲的更快，但這個(gè)結(jié)論是通過(guò)宏觀的數(shù)據(jù)來(lái)體現(xiàn)的，因此無(wú)法察覺(jué)。

從2005年到2012年，我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)城市房?jī)r(jià)收入比發(fā)生了明顯的上升。橫向來(lái)看，以2012年為例，房?jī)r(jià)收入比最高的如浙江溫州高達(dá)15倍，最低的如山西朔州只有2.84倍（嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，最低的應(yīng)該是甘肅海北藏族自治州2.28倍）。中國(guó)城市之間無(wú)論就絕對(duì)房?jī)r(jià)還是就相對(duì)房?jī)r(jià)而言，都具有顯著差異。那么是什么因素導(dǎo)致了這種差異呢？

2.2 房?jī)r(jià)收入比的城際差異：動(dòng)力機(jī)制

在理論上，任何使得房?jī)r(jià)變動(dòng)的因素都會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比發(fā)生改變。這里存在兩種情形，一種是在收入因素發(fā)生改變的條件下，房?jī)r(jià)收入比的上升。即收入更高的城市，往往會(huì)有更高的房?jī)r(jià)收入比而不僅僅是更高的房?jī)r(jià)，這主要是因?yàn)榭臻g均衡驅(qū)使個(gè)體在不同城市間選擇導(dǎo)致效用無(wú)差異的結(jié)果；另一種情形是在收入等因素不變的條件下，房?jī)r(jià)收入比的上升。這主要是因?yàn)榻鹑谥С帧㈩A(yù)期或投機(jī)資金的涌入推升房?jī)r(jià)，由于相應(yīng)的收入沒(méi)有發(fā)生變化，從而導(dǎo)致更高的房?jī)r(jià)收入比。

首先，收入變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比變動(dòng)。這個(gè)機(jī)理并不是那么容易理解。傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為收入變動(dòng)的同時(shí)，房?jī)r(jià)往往也會(huì)變動(dòng)，并認(rèn)為二者是協(xié)整的，雖然近期有學(xué)者認(rèn)為這個(gè)協(xié)整關(guān)系很可疑（Gallin，2006）。但很少有人意識(shí)到，收入更高的城市，不僅絕對(duì)房?jī)r(jià)更高，而且以房?jī)r(jià)收入比表征的相對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)更高。

新城市主義的代表人物Glaeser在與Gyouko合著的《美國(guó)聯(lián)邦住房政策反思》一書(shū)中舉例說(shuō)明了為什么更高收入的城市意味著更高的房?jī)r(jià)收入比。如果某個(gè)城市家庭年收入5萬(wàn)美元，住房?jī)r(jià)格為10萬(wàn)美元/套。進(jìn)一步假設(shè)各種持有成本（user cost）為10%，即一套住房按年使用成本為1萬(wàn)美元，于是該家庭每年估計(jì)有剩余4萬(wàn)美元用于其他商品的消費(fèi)；在另一個(gè)城市，家庭年收入為7.5萬(wàn)美元，假設(shè)兩個(gè)市場(chǎng)的其他影響因素完全相同，在遷移成本為0的條件下，人們自然會(huì)遷移到另一個(gè)城市。直到兩個(gè)地區(qū)扣除住房成本以外的凈收入相等。那么，高收入地區(qū)的住房?jī)r(jià)格必須達(dá)到多少才能在空間實(shí)現(xiàn)均衡呢？答案是35萬(wàn)美元/套。原因在于只有當(dāng)房?jī)r(jià)漲到35萬(wàn)美元/套后，這個(gè)城市扣除住房持有成本后的凈收入才和第一個(gè)城市一致（這個(gè)城市收入是7.5萬(wàn)美元，房?jī)r(jià)漲到35萬(wàn)美元/套后，住房持有成本假設(shè)保持在10%，則此城市住房持有成本為3.5萬(wàn)美元，最終這個(gè)城市的家庭剩余收入也是4萬(wàn)美元）。

在這個(gè)比較極端的例子中我們看到，在空間均衡的驅(qū)使下，收入從5萬(wàn)美元變動(dòng)到7.5萬(wàn)美元的城市，房?jī)r(jià)卻從10萬(wàn)美元上升到35萬(wàn)美元，房?jī)r(jià)收入比從2倍變動(dòng)到4.67倍。這從根本上否定了那種認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比上升總是意味著住房支付能力下降的傳統(tǒng)觀點(diǎn)。對(duì)于上述這種住房市場(chǎng)與勞動(dòng)力市場(chǎng)相互關(guān)聯(lián)的空間均衡過(guò)程，鄭思齊等（2011）也曾利用中國(guó)84個(gè)城市的微觀家庭樣本給予過(guò)實(shí)證研究。結(jié)果證實(shí)了隨著勞動(dòng)力市場(chǎng)整合程度的提高，當(dāng)前各城市的住房成本正逐步向其均衡水平收斂。

圖1是中國(guó)所有城市的房?jī)r(jià)收入比與人均可支配收入的散點(diǎn)圖。擬合線(xiàn)并不是一條水平線(xiàn)，這意味著隨著人均收入的上升，房?jī)r(jià)收入比也是上升的。當(dāng)然，這種平面圖形由于無(wú)法控制其他變量的影響，其結(jié)論可能并不穩(wěn)健，我們將在本文的第三部分通過(guò)多元回歸模型以驗(yàn)證收入變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)收入比的影響。

其次，金融支持會(huì)在收入不變的條件下提升房?jī)r(jià)，從而提升房?jī)r(jià)收入比。當(dāng)然，從長(zhǎng)期來(lái)看，金融深化也會(huì)對(duì)一國(guó)的生產(chǎn)率和收入產(chǎn)生積極影響。從最基本的戈登公式中我們知道，更低的利率意味著更高的資產(chǎn)價(jià)格，也就意味著更高的房?jī)r(jià)收入比。

從城際差異來(lái)看，我國(guó)城市之間在金融發(fā)展程度上存在顯著差異。我們采用中長(zhǎng)期貸款/GDP表示城市金融深化或金融支持力度。如圖2所示，金融深化程度與房?jī)r(jià)收入比之間也存在明顯的正相關(guān)關(guān)系。

除上述兩個(gè)關(guān)鍵變量外，另有一些變量也會(huì)顯著影響城際房?jī)r(jià)收入比。例如，更宜人的環(huán)境無(wú)疑會(huì)提升城市房?jī)r(jià)從而提升房?jī)r(jià)收入比；此外，住房市場(chǎng)在短期內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)“非理性繁榮”，即由于適應(yīng)性房?jī)r(jià)預(yù)期驅(qū)使的投資需求會(huì)驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)的上升從而提升房?jī)r(jià)收入比。

3 模型與數(shù)據(jù)

在這一部分，我們將結(jié)合上述的理論分析，以中國(guó)300多個(gè)地級(jí)市為對(duì)象考察房?jī)r(jià)收入比的動(dòng)態(tài)變動(dòng)與城際差異以及決定因素，并檢驗(yàn)上述推理過(guò)程。

3.1 模型設(shè)置

我們的實(shí)證模型可以表述為如下方程。

（1）

其中，pir代表房?jī)r(jià)收入比，inc表示人均可支配收入，grow表示房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，finance表示金融支持變量，X表示其他控制變量，包括人口規(guī)模（pop）、人均財(cái)政支出（fiscal）等。在上述模型中，收入變量的加入反映了城市空間均衡過(guò)程。對(duì)于這種空間均衡過(guò)程，我們還可以直接加入反映空間相互影響的空間滯后變量，使上述方程變?yōu)橐粋€(gè)標(biāo)準(zhǔn)的空間自回歸模型（SAR），如方程（2）所示。其中為空間鄰近矩陣。如果等于0，此模型可以再次轉(zhuǎn)化為傳統(tǒng)的多元回歸模型。

（2）

上述兩個(gè)模型原則上都反映了城市空間均衡過(guò)程，但還是有細(xì)微的差異。在模型（1）中，隱含的假設(shè)是消費(fèi)者在全國(guó)范圍內(nèi)尋找城市，空間均衡是一個(gè)全國(guó)的過(guò)程；但在模型（2）中，空間鄰近矩陣的存在使得城市之間的相互影響局限于我們?cè)O(shè)置的距離區(qū)間。這意味著一些區(qū)域中心城市之間無(wú)法相互影響，比如說(shuō)北京和上海的相對(duì)房?jī)r(jià)按照模型（2）的設(shè)置是無(wú)法體現(xiàn)空間均衡過(guò)程的。一些學(xué)者采取的另一種處理方法是直接在控制變量X中加入相關(guān)變量，如距離最近的大城市和大港口的距離（陸銘等，2014），但這種處理方法意味著中小城市只會(huì)受大城市房?jī)r(jià)的影響，喪失了城市房?jī)r(jià)收入比會(huì)相互影響的內(nèi)涵。

3.2 數(shù)據(jù)來(lái)源

本文的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2001-2013）。其中，提供了各個(gè)城市的住宅銷(xiāo)售金額和面積，由此我們可以計(jì)算這些城市的住房銷(xiāo)售價(jià)格，最終獲得300多個(gè)城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。采用銷(xiāo)售價(jià)格的缺陷主要是沒(méi)有控制住房的特征價(jià)格屬性，導(dǎo)致價(jià)格縱向比較困難。在某些時(shí)候，更低的銷(xiāo)售價(jià)格未必意味著房?jī)r(jià)降低了，可能是因?yàn)楝F(xiàn)在銷(xiāo)售的住房大多位于城市的遠(yuǎn)郊從而導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)的銷(xiāo)售價(jià)格下降。但要獲得縱向可比的控制住房特征屬性的城市同質(zhì)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，在現(xiàn)階段仍然不可能。

收入數(shù)據(jù)我們采用城鎮(zhèn)人均可支配收入。按照房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方法，一般采用中位數(shù)的房?jī)r(jià)與中位數(shù)的可支配收入。但現(xiàn)階段這兩個(gè)城市層面的數(shù)據(jù)皆不可得。一些學(xué)者的研究表明（張清勇，2011），采用中位數(shù)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與采用平均數(shù)并沒(méi)有顯著差異，原因在于無(wú)論房?jī)r(jià)還是收入都是右偏的，中位數(shù)的房?jī)r(jià)和收入都是相應(yīng)平均數(shù)的70%左右。

如前所述，金融支持的差異也會(huì)影響到房?jī)r(jià)收入比的變動(dòng)，我們采用中長(zhǎng)期貸款/GDP表示城市金融深化或金融支持力度。對(duì)于城市人口數(shù)據(jù)，我們采用各城市的常住人口來(lái)計(jì)算。從2010年開(kāi)始，我們可以獲得各地級(jí)市的常住人口數(shù)據(jù)，但山西、吉林江西、寧夏和云南這5個(gè)省區(qū)的地級(jí)市無(wú)法從《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》中獲得準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，我們以這些城市2012年統(tǒng)計(jì)公報(bào)中公布的總?cè)丝诖妗?/p>

對(duì)于模型（1），估計(jì)方法采用OLS穩(wěn)健性估計(jì)結(jié)果。對(duì)于模型（2），在空間計(jì)量的實(shí)證過(guò)程中，空間權(quán)重矩陣起著關(guān)鍵的作用，不同的空間權(quán)重矩陣將影響實(shí)證結(jié)果。根據(jù)地理學(xué)第一定律，兩個(gè)對(duì)象之間的關(guān)系是其距離的函數(shù)，因此使用基于距離的空間權(quán)重具有很好的理論基礎(chǔ)。我們主要采用了兩個(gè)城市之間的地理距離來(lái)構(gòu)造權(quán)重矩陣，但是根據(jù)空間過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)研究，權(quán)重往往并非和距離的倒數(shù)成正比關(guān)系，很多空間關(guān)系的強(qiáng)度隨著距離的減弱程度要強(qiáng)于線(xiàn)性比例關(guān)系。因此，為保持結(jié)果的穩(wěn)健性，我們既構(gòu)造了基于距離的倒數(shù)的空間權(quán)重矩陣（即=-1），同時(shí)也構(gòu)造了基于距離的倒數(shù)的平方的空間權(quán)重矩陣（即=-2）。各城市的經(jīng)緯度坐標(biāo)來(lái)自于谷歌地球，在距離的臨界值選取上經(jīng)過(guò)多次試算，確保每個(gè)城市都有臨近觀測(cè)值。即空間權(quán)重矩陣為：

（3）

4 實(shí)證結(jié)果

我們以2012年橫截面數(shù)據(jù)來(lái)分析這種差異的影響因素。之所以沒(méi)有采用2005-2012年的面板數(shù)據(jù)，在于隨著跨度的延長(zhǎng)，很多城市數(shù)據(jù)不可得，一些變量的統(tǒng)計(jì)口徑也發(fā)生了改變，截面數(shù)據(jù)的估計(jì)結(jié)果如表4所示。需要說(shuō)明的是，由于2005年有18個(gè)城市的房?jī)r(jià)無(wú)法獲取，故表2的樣本實(shí)際規(guī)模為307個(gè)城市。

從表2的估計(jì)結(jié)果來(lái)看，所有變量的符號(hào)都符合預(yù)期，但顯著性不盡相同。從擬合優(yōu)度R2來(lái)看，我們解釋的力度不到50%。但就一個(gè)大樣本的截面數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，這個(gè)值已經(jīng)是一個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的成績(jī)。另外，無(wú)論是OLS估計(jì)還是SAR估計(jì)，我們都采用穩(wěn)健性估計(jì)標(biāo)準(zhǔn)差，以盡量降低截面數(shù)據(jù)常出現(xiàn)的異方差問(wèn)題。至于共線(xiàn)性，通過(guò)VIF（方差膨脹因子）統(tǒng)計(jì)量和自變量相關(guān)系數(shù)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有共線(xiàn)性問(wèn)題。

從收入來(lái)看，OLS估計(jì)結(jié)果表明，收入變量對(duì)房?jī)r(jià)收入比具有顯著的正面影響，即收入更高的城市，房?jī)r(jià)收入比更高。同時(shí)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率對(duì)房?jī)r(jià)收入比的影響非常顯著。在以往的實(shí)證研究中，加入過(guò)去的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率意在證實(shí)住房投資需求對(duì)絕對(duì)房?jī)r(jià)的影響，本文的估計(jì)結(jié)果表明，即使是相對(duì)房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率不僅會(huì)影響絕對(duì)房?jī)r(jià)，而且對(duì)相對(duì)房?jī)r(jià)即房?jī)r(jià)收入比也具有積極的影響。就finance表征的金融支持而言，其系數(shù)也是高度顯著的，這意味著有更高信貸的城市，會(huì)有更高的房?jī)r(jià)收入比。

就常住人口表征的城市規(guī)模而言，同樣會(huì)顯著提高房?jī)r(jià)收入比。大城市具有顯著的聚集效應(yīng)。根據(jù)陸銘等（2013）的實(shí)證研究，城市規(guī)模每擴(kuò)大1%，個(gè)人的就業(yè)概率平均提高0.039-0.041個(gè)百分點(diǎn)。大城市有著更高的就業(yè)概率，由分享、匹配和學(xué)習(xí)帶來(lái)的聚集效應(yīng)顯著的提高了生產(chǎn)率從而在其他變量不變的條件下提高房?jī)r(jià)收入比。

很遺憾的是，我們?cè)谀Ｐ停?）中加入了人均財(cái)政支出變量，雖然有符合預(yù)期的符號(hào)，但沒(méi)有通過(guò)最低10%的顯著水平檢驗(yàn)。公共支出會(huì)資本化到房?jī)r(jià)中，并對(duì)城市絕對(duì)房?jī)r(jià)水平產(chǎn)生顯著的正面影響，一些實(shí)證研究也多次表明了這點(diǎn)。但對(duì)相對(duì)房?jī)r(jià)而言，多元回歸分析沒(méi)有看到足夠的證據(jù)顯示它也會(huì)提升房?jī)r(jià)收入比。

為了證實(shí)房?jī)r(jià)收入比的空間相互作用，我們采用SAR模型估計(jì)了方程（2）。估計(jì)結(jié)果表明，從系數(shù)來(lái)看，中國(guó)近300個(gè)地級(jí)市（包含四個(gè)直轄市）的房?jī)r(jià)收入不存在顯著的空間關(guān)聯(lián)性。在考慮城際房?jī)r(jià)收入比的空間關(guān)聯(lián)后，各自變量的系數(shù)大體上仍然與OLS估計(jì)結(jié)果沒(méi)有顯著差異。金融支持、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率、人口規(guī)模仍然一如既往的高度顯著為正值，但財(cái)政支出系數(shù)開(kāi)始符合預(yù)期并顯著為正值。

最后，我們按照傳統(tǒng)的東中西部劃分方法，將城市劃分為東部、中部和西部城市，其中東部城市100個(gè)，中部城市101個(gè)，西部城市99個(gè)。為節(jié)省篇幅，表3的SAR估計(jì)中，空間權(quán)重矩陣統(tǒng)一設(shè)置為地理距離的倒數(shù)，我們也采用了二次項(xiàng)來(lái)設(shè)置空間權(quán)重矩陣以檢驗(yàn)結(jié)果的穩(wěn)健性，結(jié)果發(fā)現(xiàn)回歸結(jié)果與前者沒(méi)有顯著差異，故略去。所有估計(jì)標(biāo)準(zhǔn)差都采用Robust估計(jì)，結(jié)果顯示：我們關(guān)心的金融支持和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率再次在所有城市中都是高度顯著為正值，這與表2中對(duì)全國(guó)城市的估計(jì)結(jié)果一致。而人口變量表征的城市規(guī)模方面，東部和西部都是顯著為正值，中部雖然也為正值，但顯著性不夠；財(cái)政支出變量仍然是東部和西部顯著，但中部不夠顯著，個(gè)中原因有待發(fā)掘。

但是，在反映房?jī)r(jià)收入比空間相互影響方面，本文的實(shí)證結(jié)果發(fā)現(xiàn)存在顯著的區(qū)域差異，即東部和中部的城市中是高度顯著的，而在西部城市的實(shí)證研究中不顯著。這反映了我國(guó)東部和中部的城市日趨一體化，尤其是東部城市之間勞動(dòng)力流動(dòng)和基礎(chǔ)設(shè)施的完善使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在空間趨于收斂。但西部城市房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的仍然是本地化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，基本上不受相鄰城市房?jī)r(jià)收入比的影響。

5 結(jié)論與政策含義

關(guān)于中國(guó)城市房?jī)r(jià)是否存在泡沫的爭(zhēng)論目前仍在繼續(xù)。本文跳出傳統(tǒng)的分析絕對(duì)房?jī)r(jià)的實(shí)證思路，轉(zhuǎn)而分析由房?jī)r(jià)收入比表征的相對(duì)房?jī)r(jià)，得出以下結(jié)論。

結(jié)論1：在理論分析方面，我們對(duì)“更高的房?jī)r(jià)收入比總是意味著更低的住房支付能力”的觀點(diǎn)提出了質(zhì)疑。在考慮剩余收入和空間無(wú)套利均衡后，在一定范圍內(nèi)，高收入的城市存在更高的房?jī)r(jià)收入比有其合理性。

結(jié)論2：在實(shí)證分析方面，忽略城市內(nèi)部的收入分配問(wèn)題，我們發(fā)現(xiàn)2012年有大約40個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比處于相對(duì)較高的區(qū)間。中國(guó)城市并不存在普遍的住房支付能力問(wèn)題。但需要警醒的是，我們基于對(duì)300余個(gè)地級(jí)市的房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算發(fā)現(xiàn)，至少?gòu)?005年開(kāi)始，我國(guó)大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)收入比實(shí)際上是上升的，而通過(guò)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》計(jì)算的城鎮(zhèn)宏觀房?jī)r(jià)收入比是下降的。宏觀數(shù)據(jù)掩蓋了城市房?jī)r(jià)收入比的真實(shí)變動(dòng)，這意味著引用宏觀數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比并評(píng)判中國(guó)住房市場(chǎng)需要格外小心。

結(jié)論3：在實(shí)證分析方面，我們采用穩(wěn)健性的多元回歸和空間滯后模型。估計(jì)結(jié)果表明，在房?jī)r(jià)收入比的決定因素中，確實(shí)存在顯著的空間均衡過(guò)程，但在西部城市的實(shí)證研究中沒(méi)有發(fā)現(xiàn)類(lèi)似過(guò)程。同時(shí)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率無(wú)論采用何種模型設(shè)定，也無(wú)論是所有城市還是東中西部，都是高度顯著的，這意味著住房投資需求確實(shí)在顯著推動(dòng)相對(duì)房?jī)r(jià)。

上述結(jié)論也蘊(yùn)含著相應(yīng)的政策含義。首先，如果房?jī)r(jià)收入比的提高并不總是意味著支付能力的降低，尤其是在收入增長(zhǎng)時(shí)，那么要求地方政府在短期內(nèi)制定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)并將房?jī)r(jià)漲幅控制在收入漲幅之內(nèi)的做法就是值得商榷的。其次，理論和實(shí)證都表明，以房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率表征的住房投資需求，會(huì)在收入和金融支持不變的條件下推高房?jī)r(jià)收入比，這會(huì)降低民眾的實(shí)際住房支付能力，因此投資需求的限制不能因?yàn)槭袌?chǎng)形勢(shì)的周期調(diào)整而改變。

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作者簡(jiǎn)介：

趙奉軍，杭州師范大學(xué)阿里巴巴商學(xué)院副教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，主要研究方向?yàn)槌鞘信c房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

基金項(xiàng)目：

教育部哲學(xué)社會(huì)科學(xué)重大攻關(guān)項(xiàng)目“我國(guó)城市住房制度改革研究”（10JZD0025）和教育部2012年規(guī)劃基金項(xiàng)目“財(cái)政政策、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與地方財(cái)政平衡研究”（12YJA790206）。