公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的運用研究

李紅波

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公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的運用研究

李紅波

摘要：公允價值是我國新會計準則的一大亮點，在2014年最新修訂的會計準則中，對公允價值進行了進一步的細化與完善，這對于公允價值的運用發(fā)展有利。公允價值作為一個重要的計量屬性，對于企業(yè)有著非常大的影響，認識和合理的應對這個影響，是企業(yè)財務工作需要落實的基本內(nèi)容之一。本文研究對投資性房地產(chǎn)中使用公允價值的相關(guān)問題進行研究，分析根據(jù)新會計準則如何在投資性房地產(chǎn)中使用公允價值及其影響；明確公允價值運用在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢和劣勢。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；計量屬性

一、公允價值計量屬性在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢分析

(一)產(chǎn)權(quán)視角

現(xiàn)代企業(yè)制度以產(chǎn)權(quán)制度為基礎(chǔ)，形成產(chǎn)權(quán)明晰的制度特征。一方面，現(xiàn)代企業(yè)制度要求企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，并且所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的歸屬明晰，對應主體明確其對企業(yè)承擔的責任和義務，并以此為基礎(chǔ)享有相關(guān)權(quán)利。另一方面，現(xiàn)代企業(yè)制度注重以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)協(xié)調(diào)各方利益，注重分散產(chǎn)權(quán)歸屬，形成產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)內(nèi)部的相互制衡，并以此為基礎(chǔ)，提升企業(yè)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的管理決策科學性等，更好的提升現(xiàn)代企業(yè)的綜合發(fā)展能力。

(二)決策相關(guān)性視角

公允價值作為計量屬性，運用在投資性房地產(chǎn)、資產(chǎn)減值等資產(chǎn)負債的計量領(lǐng)域，能夠提升資產(chǎn)價值評估的相關(guān)性及可比性，并更好的滿足企業(yè)追求利潤的相關(guān)要求。以投資性房地產(chǎn)為例，公允價值運用在投資性房地產(chǎn)的期末價值評估中更能夠提升資產(chǎn)價格的市場化程度，促使投資者更清晰的分析企業(yè)財務信息，進而結(jié)合自身情況對后續(xù)房地產(chǎn)市場形成科學理性判斷，提升財務信息的決策有效性。

(三)財務管理視角

在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域運用公允價值進行計量，可以反應資產(chǎn)的市場價值，這個市場價值對于當前的財務風險分析與資產(chǎn)管理有著重要的意義。尤其是，在國內(nèi)投資性房地產(chǎn)市場價格波動迅速的前提下，正確的利用公允價值進行評估，可以對企業(yè)購入或轉(zhuǎn)出投資性房地產(chǎn)，進而調(diào)整資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)等有一定幫助，對于企業(yè)的投融資決策等都是有利的。

二、公允價值在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域運用的問題

(一)集團內(nèi)部不同計量屬性的問題

根據(jù)我國新會計準則的規(guī)定，企業(yè)集團的會計處理根據(jù)合并財務報表規(guī)范進行，母公司營統(tǒng)一子公司的會計政策，確保子公司與母公司的會計政策保持一致。如果子公司與母公司會計政策不一致，則應該按照母公司會計政策進行報表調(diào)整或者另行編制財務報表。假設母公司采取公允價值計量，那么子公司也應該采取或者另行編制公允價值計量的財務報表。但是由于子公司所處的投資性房地產(chǎn)市場的活躍性并不高或者是不具備獨立的投資性房地產(chǎn)，而不能使用公允價值進行核算，保持成本模式計量，就會促使企業(yè)集團的財務合并中出現(xiàn)資產(chǎn)價值不統(tǒng)一的問題，影響企業(yè)集團的會計信息質(zhì)量。

(二)不同計量模式的轉(zhuǎn)變問題

根據(jù)新會計準則的規(guī)定，原來采取歷史成本進行計量的企業(yè)，可以在一定條件下轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值進行計量。但是，公允價值卻無法有效的轉(zhuǎn)變到歷史成本，也就是說，如果某個上市公司投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域采取公允價值，而另外一個企業(yè)采取歷史成本，則當采取歷史成本的上市公司需要對采取公允價值的企業(yè)投資性房地產(chǎn)等進行評估時，是難以將公允價值轉(zhuǎn)回成本法下的價值結(jié)果的，這就出現(xiàn)一個非常突出的計量基礎(chǔ)和計量結(jié)果差異，財務信息的可比性下降，尤其是會對并購融資等活動產(chǎn)生極大的干擾。

(三)稅務處理的問題

公允價值的運用促使投資性房地產(chǎn)的賬面價值變化明顯，并且對企業(yè)的凈利潤產(chǎn)生很大的影響。在此情況下，企業(yè)在稅務處理中，如果根據(jù)房地產(chǎn)余額納稅則可能應納稅額相對低于公允價值下的應納稅額，這就使得企業(yè)對于公允價值計量的積極性不高。而尤為關(guān)鍵的是，在當前房產(chǎn)稅的計量中，并沒有對房產(chǎn)稅征收的具體計量屬性進行區(qū)分，雖然新會計準則公允價值的引入不影響房產(chǎn)稅的稅基，但是在具體的應納稅額核算上卻存在顯著的差異，這就不利于投資性房地產(chǎn)運用公允價值計量后相關(guān)稅務工作的開展。

三、提升我國企業(yè)公允價值計量屬性運用的建議

(一)注重構(gòu)建有利于公允價值運行的開放市場機制

結(jié)合前文分析，公允價值在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的運用有著一定的優(yōu)勢，但是發(fā)揮其優(yōu)勢，必須為之構(gòu)建一個開放公開的自由交易市場，為托收價格的確定奠定基礎(chǔ)。這就需要推進我國國內(nèi)投資性房地產(chǎn)市場的公平交易制度發(fā)展，應該考慮借助市場信息化平臺與監(jiān)管平臺的完善，為投資性房地產(chǎn)在全國的自由、公開交易創(chuàng)造一個交易平臺，并引入包括行政、媒體、自由人等的多層次監(jiān)管，來降低交易中的關(guān)聯(lián)交易行為，進而為公允價值的實現(xiàn)創(chuàng)造市場基礎(chǔ)。

(二)推進公允價值財稅與審計工作的發(fā)展

公允價值在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域運用的發(fā)展需要配合以完善的財稅與審計工作，降低與之相關(guān)的財稅處理的舞弊與偷稅漏稅問題，提升財務信息質(zhì)量等。這就需要對公允價值的轉(zhuǎn)化進行更恰當?shù)囊?guī)定，特別是對公允價值向歷史成本的轉(zhuǎn)化進行一個公式設計，由此提升不同計量屬性下的財務信息可比性。對于公允價值下投資性房地產(chǎn)相關(guān)的征稅活動規(guī)定具體的征稅方式與標準，在房產(chǎn)稅等領(lǐng)域也需要作出調(diào)整。此外，應該及時的開展公允價值計量下的內(nèi)外部審計工作，確保公允價值得到正確的運用和準確的計量。

(三)推進我國企業(yè)現(xiàn)代企業(yè)制度深化改革

公允價值在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的運用，需要上市公司在會計政策選擇中，真正的選擇公允價值這個計量屬性。要想實現(xiàn)這個要求，則應該推進現(xiàn)代企業(yè)制度的實現(xiàn)，這對于降低內(nèi)部人治理干擾會計政策選擇有利。這就需要改善公司股權(quán)結(jié)構(gòu),分散股權(quán)，將以國有股為主的股權(quán)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化為以法人和公眾持股為主的多元化股權(quán)結(jié)構(gòu)模式，將股權(quán)分散，有利于從根本上改變大股東控制股東大會的局面。同時對上市公司的董事會、監(jiān)事會、高管的權(quán)責進行明晰，實現(xiàn)權(quán)利制衡與監(jiān)督下的科學管理機制，為科學引入公允價值創(chuàng)造內(nèi)部基礎(chǔ)。(作者單位：中航地產(chǎn)股份有限公司)

參考文獻:

[1]歐陽愛平，潘天笑.投資性房地產(chǎn)公允價值會計政策執(zhí)行情況評析.會計之友，2009(13)：84-86.

[2]張奇峰，張鳴.投資性房地產(chǎn)公允價值計價模型的財務影響與決定因素.會計研究，2011(8)：22-29.