業(yè)主共有部分的確定與不動(dòng)產(chǎn)登記

程　嘯

(清華大學(xué) 法學(xué)院，北京　100084)

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業(yè)主共有部分的確定與不動(dòng)產(chǎn)登記

程嘯

(清華大學(xué) 法學(xué)院，北京100084)

摘要：隨著我國不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一立法工作的開展，如何確定業(yè)主共有部分并辦理相應(yīng)的登記是非常重要的問題。《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主共有部分的范圍作出了一些規(guī)定。這些規(guī)定使得建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房、車位、車庫和會(huì)所的歸屬變得更加清晰，有利于在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行相應(yīng)的記載。不動(dòng)產(chǎn)登記簿上應(yīng)當(dāng)對(duì)屬于全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，申請(qǐng)的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他建設(shè)單位，由它們?cè)谵k理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)一并申請(qǐng)。

關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán)；業(yè)主；共有部分；不動(dòng)產(chǎn)登記

引言

建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著現(xiàn)代城市的興起以及建筑的發(fā)展而產(chǎn)生的一種較為特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)。在德國，建筑物區(qū)分所有權(quán)被稱為“住宅所有權(quán)(Wohnungseigentum)”，而日本與我國臺(tái)灣地區(qū)法則稱為“區(qū)分所有權(quán)”。中國大陸稱之為“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。所謂業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利(《物權(quán)法》第70條)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一類非常特殊的物權(quán)。它既不同單獨(dú)的建筑物所有權(quán)，也異于數(shù)人對(duì)建筑物的共有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)組成的，屬于集合性的權(quán)利或復(fù)合性的權(quán)利[1]。具體來說，建筑物區(qū)分所有權(quán)包含了以下三類權(quán)利。

(一) 專有權(quán)，即業(yè)主對(duì)于建筑物中專有部分的所有權(quán)，它是業(yè)主對(duì)特定的建筑空間單位即其住宅或者經(jīng)營性用房等專有部分享有的所有權(quán)，這種所有權(quán)與普通的一棟房屋上的所有權(quán)沒有本質(zhì)的區(qū)別，都包含了占有、使用、收益、處分等權(quán)能。故此，《物權(quán)法》第71條第1句規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”

(二) 共有權(quán)，即業(yè)主依照法律的規(guī)定或者管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)建筑物內(nèi)住房或經(jīng)營性用房等專有部分以外的共有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利[2]。

(三) 共同管理權(quán)。共同管理的權(quán)利是業(yè)主基于對(duì)共有部分享有的共有權(quán)而產(chǎn)生的，也就是說，業(yè)主共同管理的權(quán)利僅僅是針對(duì)共有部分產(chǎn)生，對(duì)于業(yè)主享有專有權(quán)的專有部分是不存在共同管理的問題。由于業(yè)主共同管理的權(quán)利是基于業(yè)主對(duì)共同部分的不可分割的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，因此該權(quán)利屬于成員權(quán)或社員權(quán)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)就是由上述三項(xiàng)權(quán)利有機(jī)結(jié)合而成。沒有專有權(quán)，不可能也無必要產(chǎn)生共有權(quán)和共同管理權(quán)。專有權(quán)在很大程度上也決定了共有權(quán)和共同管理權(quán)的權(quán)利范圍；權(quán)利人轉(zhuǎn)讓專有權(quán)的，共有權(quán)和共同管理權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》第72條第2款即明文規(guī)定：“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓?！绷硪环矫妫灿袡?quán)和共同管理權(quán)也有效地保證了專有權(quán)的行使，缺少了共有權(quán)和共同管理權(quán)，專有權(quán)難以甚至無法行使。例如，倘若業(yè)主不能對(duì)公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等共有部分享有共有權(quán)且有權(quán)共同管理，則其對(duì)專有部分的單獨(dú)所有權(quán)也無法實(shí)現(xiàn)。此外，業(yè)主對(duì)共有部分享有的不僅是共同管理的權(quán)利，還承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)(《物權(quán)法》第72條第1款)。

目前，我國調(diào)整建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律、法規(guī)和司法解釋主要包括：(1)《物權(quán)法》采用專章(第6章)共十四個(gè)條文對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)做出了規(guī)定；(2)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，該司法解釋共有十九條；(3)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》*2003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號(hào)公布根據(jù)2007年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修訂。，這是行政法規(guī)；(4)部門規(guī)章和地方性法規(guī)，前者如建設(shè)部和財(cái)政部頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》*2007年10月30日建設(shè)部第142次常務(wù)會(huì)議討論通過，經(jīng)財(cái)政部聯(lián)合簽署，自2008年2月1日起施行。；后者如《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等。

在業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中，爭(zhēng)議最大的問題有二：其一，業(yè)主共有部分如何確定；其二，業(yè)主共有部分是否需要登記及如何登記。當(dāng)前，我國正在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的立法，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》*2014年11月24日中華人民共和國國務(wù)院令第656號(hào)公布，2015年3月1日起施行。已經(jīng)正式施行，國土資源部正在抓緊起草《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》。因此，研究這兩個(gè)問題具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、 業(yè)主共有權(quán)的性質(zhì)與共有部分的確定

(一) 業(yè)主共有權(quán)的性質(zhì)

業(yè)主共有權(quán)是業(yè)主依據(jù)法律、合同以及業(yè)主公約，針對(duì)共有部分享有的權(quán)利。就此種共有權(quán)究竟是按份共有還是共同共有，理論界存在爭(zhēng)議，有所謂總有說、共同共有說、按份共有說等觀點(diǎn)[3][4]。《物權(quán)法》沒有界定業(yè)主共有權(quán)的性質(zhì)。

筆者認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)中，權(quán)利人對(duì)于共有部分的共有權(quán)性質(zhì)相對(duì)比較特殊，無論解釋為共同共有還是按份共有都不合理。首先，如果將此種共有解釋為共同共有，那么共有人應(yīng)當(dāng)就共有物不分份額的享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)，就共享部分的修繕費(fèi)用而言理應(yīng)平均分?jǐn)?。但是，《物?quán)法》第80條卻規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定?！贝送?，業(yè)主的共有權(quán)并非基于某種共同法律關(guān)系而產(chǎn)生，它是從屬于業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)的。因此，業(yè)主的共有權(quán)并非是共同共有。其次，如果將業(yè)主的共有權(quán)理解為按份共有，那么按照《物權(quán)法》的規(guī)定，在沒有約定或者約定不明確時(shí)，各共有人應(yīng)當(dāng)可以將該份額分出并加以處分之，可是依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主只有在轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房時(shí)，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利才一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主不能分割共有部分，也不能單獨(dú)處分其對(duì)共有部分的權(quán)利。

建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)與民法上所確定的暫時(shí)性的共有關(guān)系有所不同，前者共有權(quán)是基于建筑物共有部分持續(xù)的、永久性的服務(wù)于專有部分的關(guān)系而產(chǎn)生的，其特點(diǎn)表現(xiàn)在：(1) 共有人的特定性，即共有人只能是專有權(quán)人，而不能是專有權(quán)人之外的主體；(2) 共有份額的不可分割性，即區(qū)分共有所有權(quán)的目標(biāo)物不得請(qǐng)求分割。(3) 共有權(quán)存在的持續(xù)性，即該共有權(quán)是持續(xù)、恒久的存在的。

(二) 業(yè)主共有部分的確定

業(yè)主共有權(quán)的客體是共有部分，因此確定共有部分的范圍極為重要。業(yè)主共有部分可以分為兩類，即全體業(yè)主共有部分(全部共有部分)和部分業(yè)主共有部分(部分共有部分)。例如，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第85條第2、3項(xiàng)規(guī)定：“(二)部分共用部分，是指由部分業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等部分。(三)全體共用部分，是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等部分?！薄段餀?quán)法》只是對(duì)全體業(yè)主共有部分作出了規(guī)定，依據(jù)《物權(quán)法》、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等法律法規(guī)，以下部分屬于業(yè)主共有部分。

1. 建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有的部分

在我國，建筑物并不是土地的重要成分，而是與土地一樣，都是獨(dú)立的物，同屬于不動(dòng)產(chǎn)(《擔(dān)保法》第92條第1款)。盡管土地和建筑物是獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，但中國大陸的法律實(shí)行了所謂“房地一致的原則”，即要求土地使用權(quán)的主體與房屋所有權(quán)的主體保持同一性。《物權(quán)法》第146條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分?！钡?47條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。”故此，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新建商品房出售給業(yè)主后，建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)也應(yīng)成為業(yè)主的共有部分。

由于中國大陸商品房的開發(fā)多是成片開發(fā)，因此許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都會(huì)形成一個(gè)住宅小區(qū)。這樣一來，在一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)將有多棟建筑物，此時(shí)，究竟是住宅小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主共有該住宅小區(qū)占用的全部建設(shè)用地使用權(quán)，還是某一棟建筑物內(nèi)的業(yè)主共有該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)？這是目前實(shí)踐中一個(gè)很大的問題。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時(shí)，究竟如何記載土地使用權(quán)的分?jǐn)偯娣e，各地做法不同。有的地方是記載該棟建筑物占用的基地面積；有的地方認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將小區(qū)全部范圍的建設(shè)用地使用權(quán)作為全體業(yè)主共有的土地使用權(quán)在房地產(chǎn)證中加以記載即可，無須進(jìn)行分?jǐn)?。筆者認(rèn)為，建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，除非法律另有規(guī)定。

2. 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路和綠地原則上屬于全體業(yè)主共有的部分

建筑區(qū)劃內(nèi)的道路一般可分為以下四級(jí)：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路和宅間小路。居住區(qū)(級(jí))道路是指一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級(jí)。小區(qū)(級(jí))路是指一般用以劃分組團(tuán)的道路。組團(tuán)(級(jí))路是指上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。而宅間小路是指住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地，其中包括了滿足當(dāng)?shù)刂矘渚G化覆土要求，方便居民出入的地上或半地下建筑的屋頂綠地。公共綠地是指，滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的集中綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。

對(duì)于居住區(qū)內(nèi)的綠地以及道路是否屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有部分，在物權(quán)法的制定過程中存在很大的爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售商品房時(shí)已經(jīng)將為取得房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)(即整個(gè)住宅小區(qū)的土地使用權(quán))而支付的土地出讓金分?jǐn)偨o了所有的業(yè)主，因此既然整個(gè)住宅小區(qū)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)歸屬于全體業(yè)主所共有，自然在其修建的綠地、道路應(yīng)歸屬于全體業(yè)主共有。例如，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第39條第4項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公有綠化、道路、場(chǎng)地歸全體業(yè)主共有。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)多棟建筑物組成一個(gè)小區(qū)的時(shí)候，在小區(qū)中的道路、綠地原則上應(yīng)由全體業(yè)主共有，但是在該道路屬于市政道路或者市政綠地時(shí)，則不能屬于業(yè)主共有。此外，當(dāng)某些綠地明確歸個(gè)人使用時(shí)，也不能認(rèn)為屬于業(yè)主共有[5]。例如，《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》第3條第2款規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負(fù)責(zé)管理的城市道路、公共排水、環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設(shè)施設(shè)備，不屬于本辦法所稱的物業(yè)共享部位和共享設(shè)施設(shè)備?！?/p>

《物權(quán)法》第73條第1句規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。”第2句規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。”這就意味著：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路除非屬于城鎮(zhèn)公共道路，否則都屬于業(yè)主共有。不能約定某一道路專屬于某個(gè)個(gè)人。(2)對(duì)于綠地，如果屬于城鎮(zhèn)公共綠地的，則不能屬于業(yè)主共有，顯然也不可能歸某個(gè)個(gè)人。但是除了城鎮(zhèn)公共綠地之外的綠地，可以明示歸個(gè)人所有，剩下的才能歸業(yè)主共有。

《物權(quán)法》做此規(guī)定的理由在于：首先，道路、綠地作為建筑物的附屬設(shè)施，當(dāng)然在原則上應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。但如果是城鎮(zhèn)公共道路和城鎮(zhèn)公共綠地，那么由于該道路和綠地是由國家投資興建的，依照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，其占用的土地面積不計(jì)算為用地面積，也就是說，它們不會(huì)被分?jǐn)偨o每個(gè)業(yè)主。此外，《物權(quán)法》第52條第2款規(guī)定：“鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有?！逼浯?，這種規(guī)定的好處在于，可以避免業(yè)主擅自堵截道路，將公共道路變?yōu)樾^(qū)業(yè)主的專用道路甚至向其他通行的人收取費(fèi)用。第三，道路和綠地又有一定的區(qū)別。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路是為了全體業(yè)主的通行而建設(shè)的，是房屋的必要附屬設(shè)施，因此道路要么是全體業(yè)主共有，要么屬于城鎮(zhèn)公共道路，它不能專屬于某個(gè)業(yè)主。否則，將對(duì)其他業(yè)主或者往來人員的通行造成妨害。至于綠地，并不像道路那樣是房屋必要的附屬設(shè)施，因此除了歸全體業(yè)主共有外，綠地可以是城鎮(zhèn)公共綠地，也可以是明示屬于個(gè)人。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售的時(shí)候，將位于一樓的綠地約定歸屬某個(gè)業(yè)主*立法者認(rèn)為，這里所說的綠地不是指綠地的所有權(quán)，而是指綠地作為地上附著物歸屬于業(yè)主所有。參見全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)民法室：《中華人民共和國物權(quán)法條文說明、立法理由及相關(guān)規(guī)定》，北京大學(xué)出版社2007年版，第112頁。。

3. 停車位、車庫

車庫有不同類型。依據(jù)其用途可以分為機(jī)動(dòng)車庫(位)與非機(jī)動(dòng)車庫(位)；公共停車場(chǎng)(庫)、道路停車場(chǎng)和專用停車場(chǎng)(庫)。依據(jù)其位置不同可以分為：地上停車位、地上停車庫、半地下停車庫、地下停車庫。按照許多地方的物業(yè)管理地方性法規(guī)的規(guī)定，非機(jī)動(dòng)車庫(位)的歸屬?zèng)]有爭(zhēng)議，都是歸全體業(yè)主共有。例如，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第20條第3項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫歸全體業(yè)主所有。

物權(quán)法起草過程中，爭(zhēng)議最大的一個(gè)問題就是機(jī)動(dòng)車庫(位)的歸屬。因?yàn)殡S著中國大陸經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，公民個(gè)人擁有的轎車數(shù)量持續(xù)增長，由此導(dǎo)致在人口密集而土地稀少的城市里，停車庫汽車的數(shù)量與停車位的比例已經(jīng)開始出現(xiàn)了嚴(yán)重的失調(diào)。停車(庫)位的歸屬成了每一個(gè)業(yè)主或者欲購買房產(chǎn)的人所關(guān)心的問題。就車位、車庫的歸屬，有的人認(rèn)為，小區(qū)土地使用權(quán)既然為業(yè)主享有，開發(fā)商就不能再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有權(quán)和支配權(quán)。有的人認(rèn)為，地下車庫作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如道路、管線一樣，是房屋的從物，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應(yīng)當(dāng)依從主物(房屋)一并出售、轉(zhuǎn)移。有的人認(rèn)為，業(yè)主取得的國有土地使用權(quán)同時(shí)包含了空間權(quán)，如果承認(rèn)了地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，那么就承認(rèn)了空間權(quán)被發(fā)展商保留，但既然土地使用權(quán)都轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主了，發(fā)展商又依據(jù)什么來認(rèn)定空間權(quán)還保留在自己的手里？從法律邏輯上解釋不通。因此只能推定出地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主享有。還有的人認(rèn)為，上述觀點(diǎn)都是有失偏頗的。應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同類型的地下車庫(不得銷售的公共配套設(shè)施、可以銷售的公共配套設(shè)施、非住宅區(qū)的配套設(shè)施以及利用人防工程進(jìn)行改造成的地下車庫)確定其權(quán)利歸屬。判定小區(qū)內(nèi)地下車庫是否應(yīng)無償交付給業(yè)主使用，應(yīng)滿足以下條件之一：開發(fā)商在計(jì)算共攤面積時(shí)把地下車庫的建筑面積計(jì)算在內(nèi)；開發(fā)商在出售單元房屋時(shí)承諾無償提供地下車庫；開發(fā)商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)；根據(jù)國家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無償交付給業(yè)主使用的。

《物權(quán)法》對(duì)停車位和車庫的問題做出了以下規(guī)定：首先，依據(jù)該法第74條第3款，凡是占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這其中的道路是非常明顯的。其次，依據(jù)該法第74條第2款，如果建筑區(qū)劃內(nèi)不是占有業(yè)主共有的道路和其他歸業(yè)主共有的場(chǎng)地而規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫歸屬，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。這主要是考慮到這些車位、車庫是由開發(fā)商投資興建的，如果強(qiáng)行規(guī)定由業(yè)主共有，既不利于鼓勵(lì)開放商興建車位、車庫，也容易引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商甚至業(yè)主與業(yè)主之間更大的矛盾糾紛。而且實(shí)踐中當(dāng)事人采取約定的方法已經(jīng)有效地解決了這個(gè)問題，所以法律沒有必要強(qiáng)行規(guī)定這種停車位和車庫的歸屬。第三，依據(jù)該法第74條第1款，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫必須首先滿足業(yè)主的需要。這是因?yàn)榻ㄖ^(qū)劃內(nèi)的車位、車庫首先是該建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物的附屬設(shè)施，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)首先滿足該建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主的需要。至于如何判斷“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條作出了規(guī)定：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例?！?/p>

4. 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房

由于業(yè)主共有的部分內(nèi)容很多，法律不可能一一列舉，因此，《物權(quán)法》第73條第3句做了一個(gè)兜底性規(guī)定，即“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?/p>

(1) 何為建筑區(qū)劃

《物權(quán)法》在規(guī)定道路、綠地、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、停車位、車庫等歸屬時(shí)，使用了一個(gè)新的概念即“建筑區(qū)劃”。而在《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)的地方性法規(guī)中使用的基本上都是“物業(yè)管理區(qū)域”的概念。這樣一來產(chǎn)生的問題就是：如何理解“建筑區(qū)劃”的概念？其它與《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的“物業(yè)管理區(qū)域”的關(guān)系如何？在“建筑區(qū)劃”內(nèi)只能有一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，還是可以有多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域？這不僅涉及到業(yè)主大會(huì)成立的規(guī)模要求和難易程度，還涉及到對(duì)共有部分的主體如何確定的問題。

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第31條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)檔，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地?！币虼?，依據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證可以很明確的確定新建小區(qū)占用的土地的四至界限。故此，所謂建筑區(qū)劃就是指，依據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)定的用地位置和界限確定的建設(shè)用地的區(qū)域。在這種情況下，建筑區(qū)劃一般就是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，無須再劃分物業(yè)管理區(qū)域。至于少部分計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代建設(shè)的舊住宅，在房改售房之后，由于其共享設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明確，實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，產(chǎn)生的責(zé)任不明晰，因此可以由政府有關(guān)部門依據(jù)實(shí)際情況劃分物業(yè)管理區(qū)域。對(duì)此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第9條規(guī)定：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共享設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、小區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！崩纾侗本┦胸瀼亍次飿I(yè)管理?xiàng)l例〉的若干意見》規(guī)定：“新建住宅物業(yè)一般以建設(shè)立項(xiàng)、規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍確定，設(shè)施設(shè)備相關(guān)、共享的物業(yè)可以劃為一個(gè)區(qū)域。已建成住宅物業(yè)管理區(qū)域范圍一般應(yīng)與小區(qū)居委會(huì)管轄范圍相適應(yīng)，自然分割且相對(duì)宜于統(tǒng)一管理的物業(yè)可以劃為一個(gè)區(qū)域；非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設(shè)立項(xiàng)、規(guī)劃等因素；住宅與非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域，應(yīng)本著有利于物業(yè)管理的原則劃定?！痹偃纾稄V東省建設(shè)廳關(guān)于貫徹〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)問題的通知》規(guī)定：“關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域的劃分。應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共享設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、小區(qū)建設(shè)等因素和根據(jù)相對(duì)集中、規(guī)模經(jīng)營、便于管理的原則，由物業(yè)管理當(dāng)事人按如下劃分辦法在物業(yè)服務(wù)合同中確定。(一)按城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目紅線圖范圍劃定。其中分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，共享設(shè)施設(shè)備可以區(qū)分開來的，可按城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的分期紅線圖范圍劃定；(二)已建成的物業(yè)以其已經(jīng)自然形成的物業(yè)范圍確定；(三)由物業(yè)的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定?！?/p>

(2) 物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有

物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲(chǔ)藏用房、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)用房等。盡管物業(yè)服務(wù)用房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，但是在商品房銷售之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不能單獨(dú)享有該物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)的，這是因?yàn)椋菏紫?，物業(yè)服務(wù)用房是建筑物的附屬設(shè)施，其存在的目的就是為全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的，而《物權(quán)法》第81條第1款規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！睙o論是業(yè)主自行管理還是委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，都離不開物業(yè)服務(wù)用房。如果將物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就會(huì)產(chǎn)生很大的問題，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果將物業(yè)服務(wù)用房改作其他用途或者借此要挾業(yè)主選聘其投資設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，那么就侵害了業(yè)主的管理權(quán)。其次，物業(yè)服務(wù)用房的建設(shè)成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋時(shí)一般都已計(jì)入房屋銷售成本，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已喪失了作為物業(yè)服務(wù)用房唯一的所有權(quán)人的主體資格，其即便至多可以作為業(yè)主之一與其他業(yè)主共有該物業(yè)服務(wù)用房。因此，在《物權(quán)法》頒布之前，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第38條就已明確地規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?！?/p>

(3) 建筑物區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：(一)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，信道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；(二)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外?！薄蹲≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理辦法》第3條規(guī)定：“本辦法所稱住宅共享部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共享設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共享設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。”因此，建筑物區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施，主要是指建筑區(qū)劃內(nèi)供業(yè)主共同使用的場(chǎng)地和設(shè)施，既包括建筑物內(nèi)的公共場(chǎng)所和公用設(shè)施，如過道、樓梯、電梯、電梯房、消防設(shè)備、路燈、大門、水泵、暖氣、上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、信報(bào)箱、共享照明、溝渠、池井、垃圾道、化糞池等；也包括露天的公共場(chǎng)所和公用設(shè)施，如花園、水池、噴泉、大門、操場(chǎng)、足球場(chǎng)、公益性文體設(shè)施、垃圾箱等。

(4) 人防工程的歸屬

《中華人民共和國人民防空法》第22條規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室?！痹摲ǖ?8條規(guī)定，人民防空工程是指為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。在《物權(quán)法》的制定過程中，一個(gè)很大的爭(zhēng)議就是人民防空工程的所有權(quán)歸屬如何確定。有人認(rèn)為，《中華人民共和國國防法》第15條第2款規(guī)定：“地方各級(jí)人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限，管理本行政區(qū)域內(nèi)的征兵、民兵、預(yù)備役、國防教育、國民經(jīng)濟(jì)動(dòng)員、人民防空、國防交通、國防設(shè)施保護(hù)、退出現(xiàn)役的軍人的安置和擁軍優(yōu)屬等工作?！奔又?，《中華人民共和國人民防空法》第2條第1款第1句規(guī)定，人民防空是國防的組成部分。而《物權(quán)法》第52條第1款又規(guī)定：“國防資產(chǎn)屬于國家所有?！币虼?，無論投資者是誰，人防工程都應(yīng)當(dāng)屬于國家所有。還有的人認(rèn)為，隨著城市商品房的發(fā)展，人防工程建設(shè)發(fā)展迅速，人防工程投資來源已經(jīng)多元化，并非單一由國家投資，因此在這種情況下不能簡單地認(rèn)為凡是地下人防工程都屬于國家所有。應(yīng)當(dāng)依據(jù)具體情況，具體判斷人防工程的產(chǎn)權(quán)歸屬,不能在法律上簡單地認(rèn)為都屬于國家所有，但也不宜簡單認(rèn)定歸開發(fā)商所有或業(yè)主所有。例如，在人防工程建造過程中，有的地方,國家在土地出讓時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了地價(jià)減免；也有政府給予其他的優(yōu)惠，但也有不少地方政府并未給予任何優(yōu)惠，完全是由業(yè)主和開發(fā)商投資興建的。

筆者認(rèn)為，《中華人民共和國人民防空法》第5條規(guī)定：“國家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！奔热辉摲ㄒ呀?jīng)明確規(guī)定了人民防空工程可以由企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人投資興建，且在平時(shí)的占有、使用和收益都?xì)w投資者，那么人民防空工程當(dāng)然應(yīng)當(dāng)歸投資者所有。此外，《物權(quán)法》第73條第3句也明確：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！北M管人防工程的行政管理工作是由人民防空主管部門負(fù)責(zé)，但這種管理只是一種行政管理而并不意味著主管部門在平時(shí)就享有占有、使用和收益的權(quán)利。況且城市新建商品房中人防工程的建造成本都已經(jīng)分?jǐn)偟劫彿康拿總€(gè)業(yè)主身上，因此人防工程應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有。

(5) 建筑區(qū)劃內(nèi)的會(huì)所

會(huì)所是指在小區(qū)中為人們提供全面的休閑娛樂活動(dòng)的場(chǎng)所，如咖啡廳、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、閱覽室、放映廳等設(shè)施。在物權(quán)法的制定過程中，對(duì)于會(huì)所的歸屬，物權(quán)法草案曾有過規(guī)定。例如，《中華人民共和國物權(quán)法草案(審議稿)》曾規(guī)定：“會(huì)所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！钡?，后來刪除了關(guān)于會(huì)所歸屬的規(guī)定，正式頒布的物權(quán)法中沒有提及會(huì)所的歸屬。其主要原因在于：首先，從實(shí)際情況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會(huì)所，絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開發(fā)商出售或者出租經(jīng)營的，不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有。小區(qū)沒有會(huì)所并不影響業(yè)主的正常生活。其次，根據(jù)有關(guān)機(jī)關(guān)的調(diào)查，絕大多數(shù)會(huì)所實(shí)際上都是處于虧損的狀態(tài)。例如，調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，廣州有約80%的樓盤都規(guī)劃建有或已建有會(huì)所，運(yùn)營中的會(huì)所95%左右都陷入虧損。北京的調(diào)查也表明許多高檔小區(qū)現(xiàn)有的會(huì)所都處于虧損狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是通過售樓的利潤來補(bǔ)貼會(huì)所的經(jīng)營。因此，如果法律直接規(guī)定會(huì)所歸業(yè)主共有，對(duì)業(yè)主也沒有什么好處。第三，至于實(shí)踐中業(yè)主因?qū)π^(qū)的會(huì)所有興趣而購房，此后會(huì)所的用途發(fā)生改變，完全可以通過合同責(zé)任處理，無須確定所有權(quán)一定要?dú)w屬于業(yè)主。

二、 業(yè)主共有部分的登記

(一) 是否應(yīng)當(dāng)?shù)怯?/p>

業(yè)主共有部分是否應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，曾有不同的意見。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，共有部分既然屬于全體業(yè)主共有，任何業(yè)主也無權(quán)隨意處分，因此建筑區(qū)劃中業(yè)主共有部分顯然不能進(jìn)入交易領(lǐng)域，登記與否無關(guān)緊要。如果要求登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，還會(huì)使得登記機(jī)構(gòu)介入到業(yè)主與開發(fā)商的糾紛當(dāng)中。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主共有部分上存在的權(quán)利也是物權(quán)，倘不登記，會(huì)使登記簿的記載與真實(shí)的物權(quán)狀況不一致。房屋登記機(jī)構(gòu)不能因?yàn)楹ε陆槿氲椒康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主的糾紛中就拒絕辦理登記。

建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》采用了第二種觀點(diǎn)。該辦法第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書?！雹僮鱿嗤?guī)定的地方性法規(guī)有：《上海市房地產(chǎn)登記條例》第29條第2款規(guī)定：“新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿上記載該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留自有的房地產(chǎn)和用于銷售的商品房，并分別頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證；初始登記范圍內(nèi)有業(yè)主共有房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿上予以記載，不另行頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿上注記作為公益性公共服務(wù)設(shè)施的房地產(chǎn)，由相關(guān)當(dāng)事人按照法律、法規(guī)的規(guī)定或者約定另行辦理初始登記。”《無錫市房屋登記條例》第27條規(guī)定：“申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于建設(shè)單位所有的房屋和全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施用房、物業(yè)服務(wù)用房和汽車庫(位)等一并登記。建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃和居住區(qū)公建配套標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，未計(jì)入公用建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟钠噹?位)，符合房屋登記條件的，登記為建設(shè)單位所有；其他依法屬于全體業(yè)主共有的汽車庫(位)，符合房屋登記條件的，登記為全體業(yè)主共有。之所以由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為申請(qǐng)人是考慮到：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法建造房屋后，就成為房屋的所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)所有權(quán)初始登記，登記所需的材料也都在它手中，由其在辦理所有權(quán)初始登記時(shí)一并對(duì)依法屬于業(yè)主共有的部分進(jìn)行登記，最為可行。無論是由于全體業(yè)主還是由業(yè)主委員會(huì)來申請(qǐng)登記，都是不現(xiàn)實(shí)的。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》沒有就業(yè)主共有部分的登記做出規(guī)定。在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的起草過程中，對(duì)于業(yè)主共有部分登記是否規(guī)定也有不同的看法。有的人認(rèn)為，既然是全體業(yè)主共有的部分，不能隨意處分，因此即便不登記也沒有關(guān)系。筆者認(rèn)為，此種觀點(diǎn)并不妥當(dāng)。不動(dòng)產(chǎn)登記旨在貫徹物權(quán)公示公信原則，對(duì)于明確清晰不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利狀況至關(guān)重要，目前中國大陸就業(yè)主共有部分存在很大的爭(zhēng)議，更有必要通過登記來明確業(yè)主共有部分，從而起到定紛止?fàn)幍淖饔谩＿@對(duì)于維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將原本屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)作為私有財(cái)產(chǎn)予以處分是非常必要的。目前，最新的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則草案》第38條對(duì)此作出了規(guī)定。

(二) 申請(qǐng)登記的主體與登記簿的記載

依據(jù)《房屋登記辦法》第31條，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，一并將屬于全體業(yè)主共有的部分進(jìn)行登記。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則草案》第38條延續(xù)了這一思路，該條規(guī)定：“辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記?！彼^一并申請(qǐng)登記，并不是指將屬于業(yè)主共有的部分登記在開發(fā)企業(yè)的名下，而是登記為全體業(yè)主共有。為避免因業(yè)主的更替而出現(xiàn)不斷變更登記簿的麻煩，在登記簿上可以直接記載為“全體業(yè)主共有”。此外，由于共有部分屬于全體業(yè)主共有，不可能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，也不可能被任何人單獨(dú)處分。事實(shí)上，在登記簿上只要記載自然狀況即可，更不需要頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

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Ascertainment of Common Ownership Parts of

Proprietors and Registration of Real Estate

CHENG Xiao

(School of Law, Tsinghua University, Beijing 100084,China)

Abstract：China is carrying out the legislation of unified real estate registration, it is very important to determine the common ownership parts and the corresponding registration. The Property Law of PRC provides for the scope of common ownership parts of the proprietors. These provisions make much clearer the belonging of roads, green spaces, houses or rooms used for property management, parking spaces, garages and the home clubs within the building areas. It is useful for the corresponding registration in the real estate registry. The real property belonging to all the owners should be recorded in the real estate register books. The primary applicants for the registry are the real estate development enterprises or other construction units, who apply for the registration of these common ownership parts together with the initial registration in dealing with the ownership of the buildings.

Key Words：condominium ownership; proprietors; common ownership parts; real estate registration

中圖分類號(hào)：D923.2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1009-105X(2015)04-0030-07

作者簡介：程嘯，男，法學(xué)博士，洪堡學(xué)者，清華大學(xué)法學(xué)院副教授。

收稿日期：2015 - 06 - 19 2015 - 06 - 13