對國家住房銀行建立的探討

作者簡介：趙高宇（1988-），男，漢，山西高平人，公共管理學碩士在讀，山西財經(jīng)大學公共管理學院，研究方向：住房制度。

摘 要：住房公積金制度作為解決城鎮(zhèn)在職職工的居住問題的制度，目前存在很多問題，商業(yè)銀行對個人發(fā)放的住房貸款的積極性也在減弱。隨著各種條件的成熟，國家住房銀行呼之欲出。本文通過對目前的公積金存在的問題和美國“兩房”對我國的啟示，對我國建立國家住房銀行的原因，可行性和意義進行探討。

關鍵詞：住房公積金；住房銀行；意義

一、引言

我國的住房公積金制度在實現(xiàn)職工住房社會化、商品化和保障、改善廣大群眾住房需求的過程中起到了重要作用。但同時，這一制度在運行過程中也出現(xiàn)了很多問題。這些基于體制機制弊端的問題包括：城市分散管理，不能跨市融通，貸款需求旺盛城市資金短缺，貸款需求不足城市資金閑置；管理鏈條過長，管理中心為事業(yè)單位，不具有金融職能，金融業(yè)務要委托銀行辦理，導致管理成本高。

另一方面，由于目前商業(yè)銀行的攬儲成本升高，近年來流動性受到約束，銀行發(fā)放個人住房貸款的積極性下降，住房市場有效需求不足?；诂F(xiàn)實的問題，國家住房銀行呼之欲出。2014年06月26日，銀監(jiān)會批復同意國家開發(fā)銀行籌建住宅金融事業(yè)部。成立國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部，是貫徹十八屆三中全會精神，加快推進保障性安居工程建設的重要舉措。喬新生（2015）認為我國經(jīng)濟發(fā)展已面臨瓶頸制約，房地產(chǎn)對經(jīng)濟拉動作用越來越小，設立住房開發(fā)銀行的時機已成熟。在國外，美國的房利美和房地美運作經(jīng)驗可供我們學習。王偉（2012）指出“兩房”幫助美國大量的中低收入家庭擁有了自己的住房，為實現(xiàn)“居者有其屋”政策，做出了卓越的貢獻。

二、國家住房銀行建立的必要性分析

（一）住房公積金方面

國家住房銀行的建立可以看做是對住房公積金制度的升級改造，而之所以這樣做，原因之一是目前住房公積金制度在運行過程中有存在很多問題，通過對制度的升級來解決這些問題。

1.資金沉淀資金過多。低利率是住房公積金貸款最大的優(yōu)點，但是，住房公積金貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額和居民個人購房貸款余額的比重較小。同期個人住房的增長主要依賴于商業(yè)貸款，個人住房公積金的作用小于商業(yè)房貸的作用。資金閑置已成為普遍現(xiàn)象。大量資金沉淀，沒有發(fā)揮效益，這既是資源的浪費，也隱含著潛在的風險。

2.劫貧濟富說。由于房價高，一般中低收入者買不起房或者買房的需求不旺，其住房公積金收入只能存于住房公積金管理中心；相反，高收入者對高房價影響所帶來壓力的適應性較強，其住房消費乃至投資以抵消通脹壓力的需求有逐步增加的趨勢。資金是有限的，有人占據(jù)了有利位置，其他人今后無論以何種形式購房，都將因為自己繳存、積累的資金被他人“過度”使用而付出更大的代價。

3.資金貶損風險。住房公積金投資渠道有三個：銀行存款、住房公積金貸款、購買國債。其中，住房公積金貸款、國債的利率比較高，但由于過往教訓，全國各地住房公積金國債投資有減無增，亦即保值增值主渠道只有住房公積金貸款。

4.資金不能跨市融通。目前住房公積金的管理都是由當?shù)氐淖》抗e金管理中心負責，城市分散管理，不能跨市融通，貸款需求旺盛城市資金短缺，貸款需求不足城市資金閑置，難以充分發(fā)揮作用，導致購房者不能把自己的公積金用到實處。

5.覆蓋面窄。公積金制度的實施對象是城鎮(zhèn)在崗職工，而對于大量民營企業(yè)、外來務工人員則沒有很好的納入范圍，應保而未保。

（二）商業(yè)銀行方面

2012年以來，信托、互聯(lián)網(wǎng)金融等融資產(chǎn)品快速發(fā)展，分流銀行儲蓄存款，增加銀行攬儲成本和流動性約束。銀行發(fā)放個人住房貸款積極性下降，收緊貸款規(guī)模，取消利率折扣，貸款支持力度減弱。住房公積金貸款受資金來源和管理體制限制，貸款規(guī)模難以迅速擴張，支持作用弱化。去年9月，人民銀行放寬個人住房貸款政策，去年11月和今年3月兩次下調存貸款基準利率，個人住房貸款供應有所改善，但銀行貸款動力仍然不足。貸款利率下調0.65個百分點后，5年期個人住房貸款利率5.9%，高出降息前7折貸款利率1.31個百分點，利息成本仍居高不下，這都導致了商業(yè)銀行貸款支持力度減弱，進而加速房地產(chǎn)的下行趨勢。

三、國家住房銀行建立的可行性分析

國家住房銀行的建立是對住房公積金制度的改造升級和代替，核心是要對現(xiàn)有的住房公積金制度進行完善，改善公積金中心等機構沒有金融特性的問題，解決其與市場脫節(jié)的問題。國家住房銀行的建立需要一定的條件支持。

1.政策條件。2013年11月公布的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》里提到，將建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制，這就意味著公積金使用率將提高的信號已經(jīng)釋放。所以，合理有效地使用公積金，使之充分發(fā)揮“取之于民，用之于民”的功效，已迫在眉睫。

2.組織條件。目前，全國共有公積金管理中心342個，業(yè)務網(wǎng)點265個，從業(yè)人員3.8萬人，可充分利用這些機構、網(wǎng)點和人員，組建國家住房銀行分行和支行。四是籌措資本金不成問題。全國住房公積金貸款風險準備金已接近800億元，其中500多億元為超額拔備，可轉化為住房銀行資本金。

3.市場條件。目前我國住房公積金、住房維修資金規(guī)模巨大，分別達3.7萬億元和5000億元，如允許每年發(fā)行專項金融債券1萬億元，今年資金規(guī)模接近6萬億元，預計2020年達到20萬億元，可基本滿足首套和改善性自住住房的低息貸款需求。

四、美國房地美房利美的給我國的啟示

1.美國房利美和房地美在70年里的制度變遷，從其業(yè)務宗旨和政府信用背景來看，都屬于政策性金融制度的范疇。所謂政策性金融，是指在一國政府的支持和鼓勵下，以國家信用為基礎，以金融資源配置的社會合理性為最大目標，以政府政策性扶植的強位弱勢群體為金融支持對象，以優(yōu)惠的存貸利率或信貸、保險（擔保）的可得性和有償性為條件，在專門法律的保障和規(guī)范下而進行的一種特殊性金融制度安排。

2.從美國“兩房”制度變遷的歷史經(jīng)驗與教訓來看，中國政策性金融不可或缺、不可替代，只能加強、不能削弱。在美國金融危機爆發(fā)之時，政策性金融對于提振市場信心，恢復經(jīng)濟運轉起到了至關重要的作用。

3.政策性金融機構業(yè)務行為的商業(yè)化或市場化運作必不可少，但也應該適度有限。

五、國家住房銀行建立的重大意義

1.提高家庭購房能力。購買住房是家庭主要支出項目，資金需求巨大，一般都需要貸款支持。通過國家住房銀行提供低息貸款，可以解決“貸款難”和“貸款貴”問題，有效提高家庭購房能力，增加住房消費需求。

2.完善宏觀調控機制。設立國家住房銀行，可以有效解決商業(yè)銀行“順周期”操作問題，避免房地產(chǎn)市場大起大落，拓展貨幣政策操作空間，為利率市場化改革創(chuàng)造條件。

3.促進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化的核心是以人為本，逐步實現(xiàn)公共服務均等化。目前，已有約2億農(nóng)村人口在城鎮(zhèn)就業(yè)。就業(yè)問題解決后，迫切需要解決住房和子女教育問題。國家住房銀行可以向他們提供低息貸款，后續(xù)還款用住房公積金支付，將有效緩解購房能力不足矛盾，提升新型城鎮(zhèn)化質量和效益。

4.改進住房公積金管理。住房公積金是國際經(jīng)驗和我國國情相結合的一項制度創(chuàng)新，對推動住房制度改革、促進房地產(chǎn)市場發(fā)展發(fā)揮了重要作用。目前的主要問題是制度功能弱化、利益結構失衡、管理運營粗放。通過設立國家住房銀行，整合各市管理中心，可以有效提高資金管理集約化、專業(yè)化和精細化水平，降低管理運營成本，充分發(fā)揮住房公積金作用，保障繳存職工權益。

（作者單位：山西財經(jīng)大學公共管理學院）

參考文獻：

[1] 史晨昱“住房銀行”應是未來住房金融的核心.福建日報.2015.05

[2] 蔣夢惟.國家版住房銀行呼之欲出.北京商報.2015.04

[3] 喬新生.組建國家住房開發(fā)銀行時機已成熟.上海證券報.2015.07

[4] 王偉，李晨飛，王碩.美國“兩房”體制演進及對中國的啟示[J]金融觀察.2012.11