基于保護(hù)的蘇州古城土地混合利用規(guī)劃研究

王辰霖

（蘇州科技學(xué)院建筑與城市規(guī)劃學(xué)院，江蘇蘇州215011）

基于保護(hù)的蘇州古城土地混合利用規(guī)劃研究

王辰霖

（蘇州科技學(xué)院建筑與城市規(guī)劃學(xué)院，江蘇蘇州215011）

通過對(duì)當(dāng)前蘇州古城土地利用現(xiàn)狀的調(diào)查，分析了蘇州古城土地利用主要存在的結(jié)構(gòu)和布局等問題，提出了可以采用土地混合利用來(lái)部分解決古城保護(hù)與發(fā)展的矛盾，并明確了蘇州古城土地混合利用的規(guī)劃原則，進(jìn)而通過分區(qū)研究了古城不同區(qū)域的土地混合利用規(guī)劃引導(dǎo)策略和規(guī)劃管理對(duì)策，最后討論了平江歷史文化街區(qū)的土地混合利用規(guī)劃調(diào)整方案。

蘇州古城；土地混合利用；規(guī)劃對(duì)策

“土地混合利用”是指兼容性土地和空間用途的混合狀態(tài)[1]。二戰(zhàn)以后，《雅典憲章》提出城市功能分區(qū)思想，許多城市的建設(shè)受到功能主義的影響，刻意對(duì)城市功能進(jìn)行分割。《馬丘比丘憲章》重新提出了對(duì)土地進(jìn)行混合有效的使用與密集的開發(fā)[2]。土地的混合利用實(shí)質(zhì)上是城市可持續(xù)發(fā)展的理念，在促進(jìn)不同功能在地域空間上的集聚，提高土地利用效率，解決社會(huì)問題等方面具有重大的意義，是未來(lái)城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。

土地混合利用的理論源自于對(duì)“功能分區(qū)”的反思，雅各布斯（Jacobs Jane）提出了混合用地城市的四個(gè)條件：街區(qū)功能的混合、街道活力要素的分散、建筑的混合利用、適當(dāng)集聚的人口[3]。丹齊克（George B Dantzig）和薩蒂（Thomas Isaaty）提出的“緊湊城市”理論強(qiáng)調(diào)土地混合使用和密集開發(fā)的策略[4]，主張居住與工作的功能的混合，避免建設(shè)單一功能區(qū)域[5]。

我國(guó)一些學(xué)者也認(rèn)為城市土地利用不宜過分強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)，忽視城市功能的聯(lián)系。局部地段應(yīng)實(shí)行功能組合，有機(jī)聯(lián)系城市的各種功能，實(shí)現(xiàn)城市功能的共享，在合理空間內(nèi)使城市功能相互支撐[6]。李小青指出：土地混合利用是改變單一功能分區(qū)，遏制城市無(wú)序蔓延，是解決城市問題的重要方法[7]。應(yīng)盛認(rèn)為：土地混合利用可以促進(jìn)不同功能在地域空間上的集聚，提高土地利用效率，提高城市活力。有助于形成多元融合的社區(qū)，解決由土地利用帶來(lái)的社會(huì)問題[8]。

土地混合利用在古城保護(hù)中也得到廣泛的運(yùn)用。里昂老城對(duì)沿街居住用地進(jìn)行混合利用，既在老城范圍內(nèi)滿足了居民生活需求，改善交通壓力，又為老城旅游發(fā)展提供了條件[9]。“老里爾”歷史街區(qū)則以單體建筑的功能置換形成街區(qū)功能的多樣化，解決了居住條件問題，實(shí)現(xiàn)了歷史街區(qū)利用中的保護(hù)[10]。費(fèi)城社會(huì)山則通過對(duì)原有雜亂的混合利用進(jìn)行重新組織，解決居住條件下降，環(huán)境污染，交通混亂等問題[11]。丹佛樂都?xì)v史街區(qū)利用閑置用地，鼓勵(lì)“內(nèi)填式”的混合利用方式，達(dá)到了街區(qū)保護(hù)與發(fā)展的目的[12]。我國(guó)北京的南鑼鼓巷文化保護(hù)區(qū)，也大量采用了混合利用模式，解決居住用地緊缺，基礎(chǔ)設(shè)施落后及文化保護(hù)區(qū)的發(fā)展問題[13]。

蘇州古城性質(zhì)較為特殊，需要堅(jiān)持嚴(yán)格的全面保護(hù)理念，但又是蘇州經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與文化生活的核心區(qū)域，土地利用的環(huán)境敏感，制約條件多，目前土地利用中各類用地比例、內(nèi)部結(jié)構(gòu)與空間布局存在很多問題。土地的混合利用在歷史街區(qū)的商業(yè)化改造與商辦混合建筑中已有一定實(shí)踐，但形式較為單一，以解決古城用地問題為目的的土地混合利用模式與管理支撐還未成型。

1 蘇州古城保護(hù)與土地混合利用

1.1 古城土地利用問題突出

蘇州古城是指護(hù)城河內(nèi)的區(qū)域，總用地1 414 hm2。其中現(xiàn)狀居住用地、公共設(shè)施與商業(yè)用地、交通設(shè)施用地、公園綠地的主要指標(biāo)見表1。

表1 2012年蘇州古城用地情況表

當(dāng)前蘇州古城土地利用問題突出，主要表現(xiàn)為：

（1）居住用地的結(jié)構(gòu)失調(diào)。居住用地比例偏高，人均用地面積在18～38 m2標(biāo)準(zhǔn)范圍的偏低位置?？傮w上呈現(xiàn)居住用地比例大、居住人口多、人均面積少的情況。居住用地內(nèi)部各類用地中居住條件較好的二類居住用地占比過低為45.4%，而居住環(huán)境較差的傳統(tǒng)民居與居住人口較少的一類居住用地占比過高[14]（見表2）。

表2 古城居住用地分類比例表

由于古城保護(hù)的限制，不可能實(shí)現(xiàn)大量的增量土地調(diào)整來(lái)解決上述問題，只能通過對(duì)已有存量土地的混合利用才能部分解決，即適當(dāng)減少純居住用地為混合用地，和調(diào)整各類居住用地內(nèi)部比例。

（2）公共服務(wù)、管理及商業(yè)用地的布局失衡。用地布局過于集中，分區(qū)過于明顯，呈現(xiàn)“兩心五軸”的空間結(jié)構(gòu)。社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施占比僅為0.77%，且布局不均衡，服務(wù)半徑難以全面覆蓋，不能滿足古城居民需求，且布局與交通交叉影響大（見圖1）。

古城商業(yè)與服務(wù)設(shè)施用地過于集中，社區(qū)商業(yè)與服務(wù)設(shè)施布局不合理。對(duì)此類問題，可利用土地混合利用對(duì)局部用地進(jìn)行結(jié)構(gòu)重組，分散商業(yè)與公共設(shè)施布局。將社區(qū)商業(yè)與服務(wù)功能在區(qū)域內(nèi)部解決，減少對(duì)古城整體的影響。

（3）交通用地的比例失當(dāng)。古城道路交通用地尚未達(dá)到城市建設(shè)用地適宜比例，人均指標(biāo)也相差很遠(yuǎn)。此外，道路等級(jí)匹配不合理，支路密度僅為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的37%[15]。導(dǎo)致交通在干道系統(tǒng)中過于集中，不利于居民出行。土地混合利用可通過分區(qū)用地比例調(diào)整與布局優(yōu)化的方式，完善城市各區(qū)域功能，在一定程度上緩解交通的壓力（見表3）。

表3 古城區(qū)現(xiàn)狀道路網(wǎng)指標(biāo)

（4）公園綠地的分布失均。公園綠地占比和人均用地面積均小于標(biāo)準(zhǔn)。古城內(nèi)僅有8個(gè)綜合性公園，總量小且分布不均?？赏ㄟ^土地混合利用的方式，將綠地布局與社區(qū)服務(wù)功能相結(jié)合（見圖2）。

圖1 社區(qū)功能點(diǎn)覆蓋不足及對(duì)交通的影響

圖2 古城綜合性公園布局圖

1.2 古城保護(hù)對(duì)土地利用的限制

蘇州古城的發(fā)展得益于古城保護(hù)，但是古城保護(hù)在一定程度上增加了古城土地利用的限制條件，使古城保護(hù)與土地利用之間產(chǎn)生了一定的矛盾。而土地混合利用對(duì)古城保護(hù)提出的限制條件具有一定的適應(yīng)性，利用土地混合利用可部分解決古城保護(hù)對(duì)土地利用的限制。

（1）古城發(fā)展定位的限定。蘇州總體規(guī)劃及歷史名城保護(hù)規(guī)劃等規(guī)劃明確蘇州古城的發(fā)展定位是“集文化傳承、旅游休閑、特色商業(yè)、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、蘇式居住等功能于一體的綜合片區(qū)。是一個(gè)功能復(fù)合的城市功能混合區(qū)”。并確定了“全面保護(hù)，專業(yè)保護(hù)；合理利用，有效利用；特色發(fā)展，協(xié)調(diào)發(fā)展”的保護(hù)原則。功能混合區(qū)需要土地利用具有高度的混合性，一般的土地利用模式難以做到。

（2）古城保護(hù)結(jié)構(gòu)的限定。古城“兩環(huán)、三線、九片、多點(diǎn)”的保護(hù)結(jié)構(gòu)對(duì)土地利用具有一定的挑戰(zhàn)，需要通過具有綜合性的用地性質(zhì)的調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)。而古城用地條件復(fù)雜，單一地塊中存在多種不同保護(hù)層級(jí)的區(qū)域，單一地塊的用地性質(zhì)改變難以實(shí)現(xiàn)，如“街環(huán)”、“城中線”與“平江片”、“拙園片”等片區(qū)的保護(hù)。

（3）古城資源保護(hù)的限定。古城特色資源是保護(hù)的核心組成，其中傳統(tǒng)街區(qū)與傳統(tǒng)民居數(shù)量大、分布廣，傳統(tǒng)街區(qū)面積占古城總用地的近一半，這類區(qū)域保護(hù)要求高，更新幅度小，用地性質(zhì)改變困難。并且通常采用“活化”的保護(hù)方式，使用功能的轉(zhuǎn)變具有漸進(jìn)性，使用地性質(zhì)無(wú)法隨時(shí)跟進(jìn)調(diào)整。

（4）古城保護(hù)策略的限定。古城功能調(diào)整策略使古城面臨著較大的功能轉(zhuǎn)型，但是由于功能調(diào)整的多樣化，建筑載體又大部受各類保護(hù)，造成了原用地中混雜了多種用地功能，且多數(shù)僅使用功能發(fā)生了轉(zhuǎn)變，造成了使用功能與用地性質(zhì)的矛盾。

古城容量控制策略使常住人口減少而旅游人口增加，建筑功能置換的需求增加，加劇了上述的問題。

此外，古城的交通策略如限行、慢行與軌道交通等都引起了用地布局的調(diào)整，但由于增量用地有限，直接調(diào)整的困難巨大。

1.3 土地混合利用應(yīng)對(duì)古城保護(hù)的優(yōu)勢(shì)

土地混合利用具有較大的用地彈性，能很好的適應(yīng)古城保護(hù)的需求。

（1）支撐用地功能混合。土地混合利用本身就通過用地功能的混合實(shí)現(xiàn)城市局部組織的完善，提倡職住平衡，能夠適應(yīng)古城混合功能區(qū)的建設(shè)目標(biāo)。

（2）適應(yīng)建筑功能調(diào)整。土地混合利用能夠解決土地利用與建筑功能調(diào)整的矛盾。無(wú)論是對(duì)傳統(tǒng)街區(qū)、傳統(tǒng)民居的保護(hù)，還是古城的功能調(diào)整，都會(huì)涉及到建筑功能的調(diào)整。土地混合利用具有較大的彈性，能夠利用混合用地性質(zhì)的確定，允許一定范圍內(nèi)多樣化、動(dòng)態(tài)化的建筑功能調(diào)整，解決建筑功能調(diào)整后與用地性質(zhì)不符的情況。

（3）平衡土地布局結(jié)構(gòu)。土地混合利用能夠解決土地利用與結(jié)構(gòu)布局調(diào)整的矛盾。古城保護(hù)需要對(duì)土地利用的布局結(jié)構(gòu)進(jìn)行整體性、綜合性的調(diào)整，面對(duì)無(wú)法進(jìn)行大面積的用地性質(zhì)調(diào)整與增量土地不足的古城實(shí)際困難，采用多地塊間用地混合，通過用地性質(zhì)相互協(xié)調(diào)的方式，可以達(dá)到整體結(jié)構(gòu)與布局的平衡。

2 古城土地混合利用的規(guī)劃原則和對(duì)策

蘇州古城土地混合利用應(yīng)當(dāng)結(jié)合古城特點(diǎn)，主要通過分區(qū)劃定，對(duì)分區(qū)實(shí)施不同的混合利用引導(dǎo)策略，并制定相應(yīng)的管理策略來(lái)實(shí)現(xiàn)。

2.1 混合利用的原則

保護(hù)原則：土地混合利用模式主要是在保護(hù)古城的前提下，對(duì)用地的形式進(jìn)行合理調(diào)整。因此，任何土地利用形式，都不應(yīng)與蘇州古城的保護(hù)相沖突。

分區(qū)原則：根據(jù)保護(hù)的不同等級(jí)要求，對(duì)古城進(jìn)行分區(qū)劃定，按各區(qū)的實(shí)際條件分別制定土地混合利用的不同規(guī)劃對(duì)策。

協(xié)調(diào)原則：混合模式的土地利用在總體上應(yīng)充分協(xié)調(diào)各類矛盾，處理好各類用地的相互關(guān)系，處理好用地布局與城市交通的關(guān)系，處理好提高土地利用率與滿足古城各類規(guī)劃控制指標(biāo)的關(guān)系。

動(dòng)態(tài)原則：土地混合利用模式是為解決當(dāng)下的土地利用問題而存在的，而各類問題會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境的變化而改變，各類影響因素的不確定性導(dǎo)致了土地混合利用必須保證一定的可調(diào)性。

2.2 混合利用的分區(qū)

首先將古城劃分為6個(gè)生活功能分區(qū)，在分區(qū)內(nèi)進(jìn)行土地利用結(jié)構(gòu)與布局的調(diào)整與協(xié)調(diào)，使各類城市功能可在相應(yīng)生活功能分區(qū)中得到解決，減少各分區(qū)之間相互影響對(duì)城市整體的干擾，特別是道路交通用地短缺帶來(lái)的交通問題。

在生活功能分區(qū)后，對(duì)蘇州古城這樣以保護(hù)為主的區(qū)域來(lái)說(shuō)，需要進(jìn)一步劃分保護(hù)區(qū)域和一般區(qū)域，制定不同的土地混合利用規(guī)劃策略，分別應(yīng)對(duì)各類土地的結(jié)構(gòu)或布局問題。

保護(hù)區(qū)域包括《蘇州歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》確定的各類傳統(tǒng)街區(qū)：歷史文化街區(qū)、歷史地段與歷史文化片區(qū)。該區(qū)域土地利用重點(diǎn)是劃定各保護(hù)區(qū)域內(nèi)的混合利用地塊、確定土地利用的兼容性和區(qū)域發(fā)展引導(dǎo)。其中歷史街區(qū)的土地混合利用應(yīng)在保護(hù)街區(qū)主要特點(diǎn)的前提下部分展開，歷史地段可以全地段整體考慮，歷史文化片區(qū)則結(jié)合其文化內(nèi)涵保護(hù)的規(guī)劃落地考慮土地混合利用的方式。

一般區(qū)域包含了除保護(hù)區(qū)域外的其他區(qū)，可按當(dāng)前各類用地的現(xiàn)狀情況再劃分為可混合區(qū)與非混合區(qū)。可混合區(qū)利用重點(diǎn)是確定各區(qū)內(nèi)混合利用地塊并制定混合利用引導(dǎo)，非混合區(qū)則保持區(qū)域的功能完整（見圖3）。

圖3 混合利用分區(qū)圖

2.3 混合利用的基本策略

古城混合利用主要通過實(shí)施基本的功能混合規(guī)劃策略，再結(jié)合分區(qū)引導(dǎo)來(lái)解決區(qū)域內(nèi)的土地利用問題。

（1）功能植入。對(duì)居住集中街區(qū)通過“填充式”模式，植入社區(qū)級(jí)公共、商業(yè)功能與小型公園綠地，提高此類用地比例并優(yōu)化布局，保證區(qū)域功能完整，減少對(duì)城市其他區(qū)域的功能依賴。通過對(duì)原有居住用地功能置換或改造取得功能植入的用地，以此降低居住用地比例。

（2）功能重構(gòu)。對(duì)商業(yè)集中區(qū)域進(jìn)行功能重構(gòu)，減少純商業(yè)用地比例，加強(qiáng)商業(yè)、公共服務(wù)、居住混合利用，使區(qū)域功能多樣化，減小通勤人口對(duì)交通的壓力，提高區(qū)域職住平衡水平，改善夜間商圈“空心化”現(xiàn)象。

（3）功能優(yōu)化。對(duì)已有多樣功能的區(qū)域通過對(duì)各類用地比例的微調(diào)增減，重點(diǎn)減少居住用地，優(yōu)化公共服務(wù)、商業(yè)用地的布局，平衡區(qū)域功能比例，同時(shí)減少功能布局對(duì)交通的影響。

2.4 一般區(qū)域的混合利用引導(dǎo)

一般區(qū)域的混合利用主要在可混合區(qū)落實(shí)?？苫旌蠀^(qū)的土地混合利用可采用“地塊劃定→混合利用策略選擇→用地結(jié)構(gòu)調(diào)整方向確定→布局調(diào)整”的模式進(jìn)行，對(duì)混合利用地塊根據(jù)相應(yīng)的城市問題，根據(jù)生活功能分區(qū)內(nèi)保護(hù)區(qū)域的情況選取一種或多種策略，然后確定地塊各類用地比例的增減，最后對(duì)用地進(jìn)行合理布局。

2.5 保護(hù)區(qū)域的混合利用引導(dǎo)

（1）歷史文化街區(qū)的混合利用引導(dǎo)。根據(jù)古城保護(hù)框架對(duì)古城內(nèi)四個(gè)歷史文化街區(qū)不同的保護(hù)與發(fā)展要求，在土地混合利用的過程中結(jié)合現(xiàn)狀問題，確定各自的利用目標(biāo)定位，選取策略并提出引導(dǎo)。

平江歷史街區(qū)可選取功能植入策略與功能優(yōu)化策略，利用傳統(tǒng)建筑置換提供用地，降低居住用地比例，在街區(qū)內(nèi)引入以旅游為主要導(dǎo)向的業(yè)態(tài)。同時(shí)注重片區(qū)級(jí)公共與商業(yè)用地的植入。

拙政園歷史街區(qū)可選取功能優(yōu)化策略，著重在區(qū)域內(nèi)引入以旅游為導(dǎo)向的商業(yè)，滿足拙政園歷史街區(qū)的旅游功能。

怡園歷史街區(qū)可選取功能重構(gòu)策略，在保護(hù)文物古跡用地的同時(shí)保證商業(yè)區(qū)務(wù)工人員的居住，促進(jìn)以商住為主的土地混合利用。

閶門歷史街區(qū)可選取功能植入策略與功能優(yōu)化策略，滿足歷史街區(qū)特色街巷的建設(shè)，并通過土地置換在區(qū)域中植入片區(qū)級(jí)公共與商業(yè)用地，改善區(qū)域居住環(huán)境。

（2）歷史文化片區(qū)的混合利用引導(dǎo)。歷史文化片區(qū)包括盤門、觀前、桃花塢與天賜莊四個(gè)片區(qū)，盤門宜選擇功能優(yōu)化策略；觀前宜選擇功能重構(gòu)策略；桃花塢宜選擇功能優(yōu)化策略與功能植入策略；天賜莊宜選擇功能優(yōu)化策略。

除了考慮一般策略的選擇外，應(yīng)結(jié)合非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的特色保護(hù)，如桃花塢片區(qū)應(yīng)通過土地混合利用引導(dǎo)形成一定的特色產(chǎn)業(yè)，發(fā)展桃花塢木刻年畫、刺繡、紅木雕刻、漆器、制扇、民族樂器等傳統(tǒng)工藝。觀前片區(qū)主要以蘇州傳統(tǒng)“老字號(hào)”商業(yè)文化為特色。天賜莊片區(qū)主要通過混合利用的方式對(duì)街巷進(jìn)行商住混合利用，體現(xiàn)蘇州市井生活文化。盤門片區(qū)應(yīng)形成以旅游為導(dǎo)向的公共與商業(yè)混合服務(wù)區(qū)。

（3）歷史地段的混合利用引導(dǎo)。古城區(qū)內(nèi)歷史地段較多，土地面積較小，主要分布于沿街巷位置，此類區(qū)域不宜單獨(dú)確定土地結(jié)構(gòu)與布局調(diào)整的方向，而應(yīng)根據(jù)周邊區(qū)域整體統(tǒng)籌確定混合利用的基本策略，再通過協(xié)調(diào)利用制定歷史地段的引導(dǎo)。

2.6 混合利用的規(guī)劃管理對(duì)策

（1）對(duì)混合用地類型的確定。土地混合利用是針對(duì)一定的土地問題而提出的有利于問題解決的模式，并不是法定用地類型，這是對(duì)土地混合利用一個(gè)直接的制約原因。雖然我國(guó)一些城市引入了兼容性的概念，如《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》[16]中確定了混合利用指引，提出了兼容用地類型表達(dá)方式?！段錆h市規(guī)劃用地兼容性管理規(guī)定》[17]提出居住用地、公共設(shè)施與商業(yè)設(shè)施用地與工業(yè)用地的兼容模式。這些混合利用的用地具有主次之分，對(duì)內(nèi)部比例也有限制。古城土地混合利用需要更大兼容性，因此可以嘗試將混合用地作為一種用地類型落實(shí)到古城控制性詳細(xì)規(guī)劃編制中。

（2）合理的時(shí)效控制?；旌嫌玫厥菫檫m應(yīng)多變的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境，解決當(dāng)下的土地利用問題而存在，一般規(guī)劃遠(yuǎn)期時(shí)間都要30年左右，即便是一些彈性規(guī)劃如蘇州工業(yè)園區(qū)的灰色用地規(guī)劃中，規(guī)劃時(shí)長(zhǎng)也要15～20年[18]，對(duì)于古城保護(hù)的變化與層出不窮的土地利用問題，這樣的規(guī)劃時(shí)限仍然過長(zhǎng)，實(shí)時(shí)對(duì)混合利用區(qū)內(nèi)的用地進(jìn)行調(diào)整是后期利用的重點(diǎn)。因此應(yīng)對(duì)土地混合利用設(shè)定較短的時(shí)限，在新的土地利用問題在某區(qū)域較為突出時(shí)，可針對(duì)該地塊及時(shí)進(jìn)行混合用地的調(diào)整。

（3）分層規(guī)劃的優(yōu)化。在規(guī)劃時(shí)限內(nèi)，當(dāng)用地類型需要轉(zhuǎn)變時(shí)，需要重新對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行修編，由于修編過程復(fù)雜、修編時(shí)間較長(zhǎng)，不利于及時(shí)對(duì)用地做出調(diào)整。因此，蘇州古城的控制性詳細(xì)規(guī)劃可分為二個(gè)層次分別獨(dú)立編制：古城整體和基本控制單元。古城整體控規(guī)只制定指導(dǎo)性的控制條件，基本控制單元?jiǎng)t結(jié)合現(xiàn)有54個(gè)街坊的劃分適當(dāng)合并，其控規(guī)納入土地混合利用，并制定混合用地的時(shí)效。在需要進(jìn)行土地利用的調(diào)整時(shí)，可以直接進(jìn)行該基本控制單元控規(guī)的修編，從而縮短時(shí)間，增加土地混合利用的彈性。

2.7 小結(jié)

由于蘇州古城保護(hù)的限定，無(wú)法通過大量的土地利用直接變更來(lái)實(shí)現(xiàn)問題的解決，特別是交通用地和公園綠地的短缺及布局問題，只有通過使用土地混合利用的間接方式，部分解決古城的土地利用問題。具體來(lái)說(shuō)，采用生活功能分區(qū)的概念，減少用地布局對(duì)交通的影響；采用混合利用基本策略，將純居住用地轉(zhuǎn)變?yōu)榛旌嫌玫?，減少居住用地比例，優(yōu)化公共服務(wù)、管理及商業(yè)用地布局，解決少量綠地需求；混合利用引導(dǎo)則具體落實(shí)混合利用的組織實(shí)現(xiàn)；最后提出了適合混合利用的規(guī)劃管理方式，以支撐混合利用的實(shí)施。

3 平江歷史文化街區(qū)的土地混合利用

3.1 土地利用現(xiàn)狀

平江歷史文化街區(qū)以居住為主要功能，居住人口約為1.96萬(wàn)人，2013年旅游人口超過500萬(wàn)人。該街區(qū)保護(hù)條件嚴(yán)格，兼具旅游功能，且用地功能轉(zhuǎn)變多采用建筑功能置換的方式進(jìn)行，可作為利用土地混合利用在古城落實(shí)的典型代表。

街區(qū)在2003年時(shí)，三類用地比例高，存在大量工業(yè)用地及閑置用地，居住條件落后（見圖4）。經(jīng)過整治，雖然有一定改善，但仍存在一定問題：居住用地比例偏高為32.9%，人均面積僅為21 m2，商業(yè)用地比例過少僅4.5%，未見居住區(qū)級(jí)服務(wù)設(shè)施用地布局，區(qū)域綠地占比11%，但內(nèi)部缺乏公共綠地（見圖5）。

現(xiàn)行規(guī)劃[19]在對(duì)古城保護(hù)的適應(yīng)上存在問題：缺乏對(duì)傳統(tǒng)民居的與一般居住的區(qū)分考慮，將兩者共同劃分為居住用地；在用地功能的轉(zhuǎn)變上忽視了對(duì)傳統(tǒng)民居的保護(hù)與利用及古城“活化保護(hù)”方式，以區(qū)位作為劃定商業(yè)與服務(wù)設(shè)施用地的標(biāo)準(zhǔn)，使傳統(tǒng)民居的利用受到用地性質(zhì)的制約；從用地規(guī)劃的彈性上來(lái)說(shuō)，更新發(fā)展用地的劃定涵蓋了多種不同保護(hù)層級(jí)的區(qū)域，利用導(dǎo)向不明確。

3.2 土地混合利用引導(dǎo)

采用土地混合利用的方式嘗試對(duì)當(dāng)前規(guī)劃進(jìn)行用地調(diào)整，街區(qū)宜選取功能植入與功能優(yōu)化策略配合更新模式，重點(diǎn)針對(duì)現(xiàn)存土地利用問題和傳統(tǒng)民居保護(hù)與更新模式的需要，進(jìn)行“嵌入式”與混合功能區(qū)域的構(gòu)建。

進(jìn)行地塊重新劃分，通過保護(hù)更新框架劃分混合用地，使混合用地適應(yīng)相關(guān)保護(hù)的要求。混合利用類型的劃分，將原有居住用地混合化，減少居住用地，疏散居住人口，相應(yīng)提高公共與商業(yè)用地的比例，增加區(qū)域內(nèi)部公園綠地。（見表4、圖6）

圖4 平江歷史街區(qū)用地現(xiàn)狀圖

圖5 平江歷史街區(qū)原用地規(guī)劃圖

圖6 平江歷史街區(qū)混合利用調(diào)整用地規(guī)劃圖

表4 平江歷史街區(qū)土地混合利用規(guī)劃調(diào)整表

4 結(jié)語(yǔ)

土地混合利用對(duì)于城市土地利用問題的解決具有一定的推動(dòng)作用，特別針對(duì)蘇州古城的特殊區(qū)域更具有重要的價(jià)值。本文分析了蘇州古城當(dāng)前土地利用中的現(xiàn)狀和問題，理清了古城保護(hù)與土地混合利用的關(guān)聯(lián)性，從而提出了古城土地混合利用的規(guī)劃原則與分區(qū)引導(dǎo)策略，及規(guī)劃管理調(diào)整思路。最后以平江歷史文化街區(qū)為例討論了具體的土地混合利用規(guī)劃調(diào)整。需要說(shuō)明的是，土地混合利用是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，需要不斷對(duì)利用的方式進(jìn)行調(diào)整，不斷對(duì)規(guī)劃與管理進(jìn)行優(yōu)化，才能滿足城市發(fā)展的需要。

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Research on planning strategies of the mixed land use of the ancient city of Suzhou based on protection

WANG Chenlin
（School of Architecture and Urban Planning,SUST,Suzhou 215011,China）

Based on the survey of the current status of the land use in the ancient city of Suzhou,this paper analyzed the problems of structure and layout in the land use of the ancient city,and proposed that we could adopt the mixed land use to partially solve the conflict between protection and development in the ancient city of Suzhou.And the paper also determined the planning principles of the mixed use of the land.Furthermore, researches were made to the guiding policies of mixed utilization and the management measures for different regions;finally,the paper discussed the planning adjustments of the mixed land use in the Pingjiang historical and cultural district.

the ancient city of Suzhou;mixed land use;planning strategies

TU984

A

1672-0679（2015）04-0058-07

（責(zé)任編輯：盧文君）

2015－05-25

江蘇省建設(shè)系統(tǒng)科技項(xiàng)目（2013ZD02）

王辰霖（1988-），男，江蘇蘇州人，碩士研究生。