農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人隊伍建設(shè)研究

李曉東　伍虹　蔡海瓊

摘 要：本文研究了我國農(nóng)村土地制度的演變歷程，劃分了農(nóng)村土地的發(fā)展階段；分析了廣西農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人發(fā)展概況；提出了以農(nóng)村土地所有權(quán)與使用權(quán)兩權(quán)分離為政策基礎(chǔ)推進廣西農(nóng)村集體土地與農(nóng)村經(jīng)紀人隊伍建設(shè)的具體措施。本文是廣西社會科學重點課題《廣西農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人隊伍建設(shè)研究》的階段性研究成果。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品；經(jīng)紀人；隊伍建設(shè)

基金項目：廣西社會科學重點課題《廣西農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人隊伍建設(shè)研究》編號：gxsk201452之階段性研究成果。

1 農(nóng)村土地制度的演變

世界各國不同歷史時期的土地制度無外乎兩種，即土地私有制和土地公有制，本文認為我國的農(nóng)村土地制度從古至今經(jīng)歷了以下幾個階段：

1、原始土地公有制下的土地兩權(quán)分離階段

在商鞅以前我國的土地制度表現(xiàn)為國王作為國家代表持有土地所有權(quán)的土地公有制，夏如此、商如此，周亦如此，所謂的土地分封其實質(zhì)是國王把土地使用權(quán)分封給了親戚、大臣使之成為諸侯，諸侯繼續(xù)按層級向下分封。周朝形成井田制，即農(nóng)民使用田地的代價是優(yōu)先完成土地使用權(quán)擁有人的田地即公田的耕種并向國家按所使用的土地面積、土地等級繳納地租。按魏文侯名臣李克的計算，生活在底層的依附于土地的農(nóng)民，每年的生活支出是大于其收入的，其繳納地租的標準大約相當于他當年收成的10%，以寅吃卯糧的方式安排生活，勉強能夠維持其家庭勞動力的再生產(chǎn)。這一時期的土地所有權(quán)與土地使用權(quán)是分離的。

2、土地私有制兩權(quán)合一階段

商鞅入秦后，為了激發(fā)秦國人民的征戰(zhàn)斗志，實施了與戰(zhàn)功相結(jié)合的土地私有制，獲得戰(zhàn)功的秦國士兵可以取得擁有土地所有權(quán)的土地，這些土地可以繼承、可以買賣，是家庭合法的私有財產(chǎn)，這項措施極大地調(diào)動了秦人的征戰(zhàn)積極性，可以說土地私有促進了秦的一統(tǒng)天下，此時的土地實現(xiàn)了土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的兩權(quán)合一。

3、土地私有制與兩權(quán)分離的土地公有制并存階段

自秦以后，我國長江以南的廣大地區(qū)一直實行土地私有制，一直到1950年。

在我國北方土地私有制傳承到西晉王朝，八王之亂導(dǎo)致五胡亂華，北中國變成了胡人統(tǒng)治的天下，統(tǒng)治者走馬燈似的變換，直到北魏統(tǒng)一了北部中國，以拓跋氏貴族為首的鮮卑人以放牧為生，出現(xiàn)了把漢人居住區(qū)變成草原牧場的趨勢，但把持北魏朝政的漢裔馮太后和受其漢文化影響的孫子孝文帝拓跋宏積極主張鮮卑人漢化，開始實行均田制，鼓勵漢人和鮮卑人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，把土地的所有權(quán)再次收歸國有，采用授田于丁的方式只是給了農(nóng)民土地使用權(quán)，在歷史上第一次規(guī)定了土地使用年限，即每個男丁年滿六十歲時必須把官府所授之田交回給官府，官府再把收回的田地授給那些年滿十六歲的新生代男丁，由此可知北魏王朝的土地使用權(quán)使用年限一般為60-16=44年，此時的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)再次實現(xiàn)了分離。

這個由馮太后等人復(fù)辟的土地公有制，由北魏傳給北周，北周傳給隋再傳至唐，唐朝一統(tǒng)江山之時，把授田與丁的政策做了微調(diào)，即對每個丁授田百畝，其中八十畝，在其滿60歲或死亡時交還給政府，由政府對丁的新生代重新分配，還有二十畝為永業(yè)田，不再歸還政府，由子孫承繼。并在實行此項政策的同時默許了南方原有的土地私有制，唐朝因保護了南方土地主的財產(chǎn)利益鞏固了江山。

4、土地私有制下的兩權(quán)分離階段

唐朝武則天以后，民間世代傳承的永業(yè)田開始了實質(zhì)性的轉(zhuǎn)讓，加上南方土地私有制的交易范例，引導(dǎo)北方的土地私有化，唐代的土地逐步變?yōu)橥恋厮接兄啤?/p>

到了宋代，開始出現(xiàn)典貼土地和質(zhì)舉土地，也就是出現(xiàn)了土地抵押權(quán)，開始時土地所有者因為資金短缺采用活賣土地的方式，把土地質(zhì)押給資金提供者，相約在一定期限內(nèi)還錢贖回，但還不起錢時土地就變成了絕賣，也就是土地所有權(quán)發(fā)生權(quán)屬變更。明朝之后這個問題又復(fù)雜了，大量的土地出租給農(nóng)民耕種，農(nóng)民為了保護自己的權(quán)益，采用每年支付租金的形式簽訂契約壟斷了土地使用權(quán)。當土地所有權(quán)的主人再因資金短缺出現(xiàn)絕賣之時，新的土地所有者不能收回土地使用權(quán)，這就出現(xiàn)了土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的錯位，再發(fā)展就演化出了兩個市場：土地所有權(quán)交易市場（又稱田骨交易）和土地使用權(quán)交易市場（又稱田皮市場），土地所有權(quán)和土地使用權(quán)在土地私有制狀態(tài)下也出現(xiàn)了兩權(quán)分離。土地所有者無權(quán)收回沒有到期的土地使用權(quán)，當然土地使用權(quán)的擁有者必須按原來的約定按時繳納地租，否則造成違約，土地所有者就可以回收土地使用權(quán)了。

5、社會主義土地公有制下的兩權(quán)合一階段

我國自1949年解放以后，通過沒收官僚資本、買辦資本、地主等剝削階級的財產(chǎn)形成了國有資產(chǎn)，再經(jīng)過社會主義改造，建立了社會主義公有制，表現(xiàn)在土地財產(chǎn)上就是土地國家所有和土地集體所有。

國家所有制土地主要集中在城市、縣鎮(zhèn)和廠礦，來源是沒收的私有土地和征收來的農(nóng)村集體所有制土地。1978年以前，由于理論界不承認土地是商品，所以國有土地的使用一般采用劃撥形式，土地雖然作為生產(chǎn)要素參加生產(chǎn)，但沒有發(fā)揮其財產(chǎn)作用和資金放大的金融功能。

6、社會主義土地兩權(quán)或三權(quán)分離階段

改革開放后國家學習香港經(jīng)驗將國有土地分解成土地所有權(quán)和土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬于國家，土地使用權(quán)可以買賣抵押，再次開啟了土地公有制前提下土地的兩權(quán)分離。

對于農(nóng)村土地，政府創(chuàng)造性地推行了聯(lián)產(chǎn)承包責任制，把農(nóng)業(yè)用地的土地使用權(quán)承包給了個體農(nóng)戶，這樣農(nóng)村土地所有權(quán)屬于集體所有，使用權(quán)則承包給了農(nóng)戶，實際上開啟了農(nóng)業(yè)用地的兩權(quán)分離。

隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的需要，許多地區(qū)采取了三權(quán)分立的形式，即土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體，聯(lián)產(chǎn)承包權(quán)屬于對應(yīng)承包的集體所屬農(nóng)民家庭，土地經(jīng)營權(quán)派生出來供流轉(zhuǎn)使用。

2 廣西農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人和經(jīng)紀業(yè)發(fā)展概況

1、農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人發(fā)展歷程

作為一種社會分工的產(chǎn)物，自唐宋在廣西設(shè)立羈縻州開始，流官管理的各種兵寨（如橫山寨）、州縣就出現(xiàn)了圩市和牙人，這就是最早的農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人；新中國成立以后，改革開放以前，廣西農(nóng)村出現(xiàn)了一些農(nóng)民在經(jīng)營自家土地或參加集體勞動之余，利用集貿(mào)市場圩日從事中介服務(wù)的行為。

十一屆三中全會以來，黨的工作重點轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟建設(shè)上，國家恢復(fù)了工商局、稅務(wù)局的政府職能，政府開始為農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人和城市經(jīng)紀人頒發(fā)牌照，農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人和城市經(jīng)紀人有了合法地位。

30多年來，農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人開始由個體的無序發(fā)展到組織化、公司化雛形再發(fā)展到規(guī)模經(jīng)濟、集團化公司的階段，繼而發(fā)展到股份制經(jīng)營，或者是與大集團、大公司掛靠聯(lián)營。

黨的十八大以來，政府鼓勵農(nóng)村集體所有制土地政策性流轉(zhuǎn)，農(nóng)村經(jīng)紀人的業(yè)務(wù)范圍擴展至農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的租賃、抵押、典當?shù)阮I(lǐng)域。

2、農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人組織體系

（一）個體經(jīng)紀人

（二）合伙經(jīng)紀人、公司經(jīng)紀人

（三）農(nóng)村經(jīng)紀人協(xié)會及其他合作組織

3、廣西農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人發(fā)展現(xiàn)狀

（一）農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人數(shù)量少，經(jīng)紀業(yè)務(wù)量低

（二）農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人的發(fā)展不平衡

（三）以個體經(jīng)營為主，組織化程度偏低

（四）隊伍整體素質(zhì)不高

（五）各級政府認識不足，宣傳力度不夠

（六）信譽觀念和品牌意識不強

3 推進廣西農(nóng)村集體土地與農(nóng)村經(jīng)紀人隊伍建設(shè)的具體措施

1、優(yōu)化農(nóng)村土地政策環(huán)境

（一）明確在農(nóng)村土地集體所有權(quán)中分離出農(nóng)村土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)，實現(xiàn)土地所有權(quán)與土地承包權(quán)及土地經(jīng)營權(quán)三權(quán)分離。為農(nóng)戶辦理農(nóng)村用地聯(lián)產(chǎn)承包權(quán)證和土地經(jīng)營權(quán)證，參照國有土地兩權(quán)分離的方法管理農(nóng)村土地，以實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)，用土地經(jīng)營權(quán)證來實現(xiàn)農(nóng)村集體土地抵押、租賃、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等。

（二）政府規(guī)定農(nóng)村土地的各種用途與使用年限，不能隨意變更。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立農(nóng)村土地管理監(jiān)督機構(gòu)，負責農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓、信貸抵押手續(xù)的辦理，負責掛牌、拍賣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)及處理有爭議、有法律糾紛的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)，監(jiān)督土地使用用途尤其是保證耕地按規(guī)定用途使用。

（三）制定農(nóng)村宅基地管理政策，實施農(nóng)村宅基地總量控制，農(nóng)村房產(chǎn)所有權(quán)證只能在該土地集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，避免出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房。

（四）開展農(nóng)業(yè)用地確權(quán)工作，為農(nóng)村集體土地所有權(quán)、農(nóng)村土地聯(lián)產(chǎn)承包權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村集體用地中的宅基地土地使用權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、農(nóng)村土地抵押權(quán)等辦理相關(guān)證件，從法律憑證上把農(nóng)村集體用地的各類權(quán)屬確定下來。

（五）控制土地征收的規(guī)模，管住農(nóng)村集體所有制土地轉(zhuǎn)化為國有土地的通道，嚴格控制18億畝耕地紅線，保證全體國民的農(nóng)、副產(chǎn)品供應(yīng)。

2、規(guī)范農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人和經(jīng)紀業(yè)的政策法規(guī)和制度措施

（一）制定農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人專項政策法規(guī)

為了明確農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人的法律地位，應(yīng)加快推進立法，將制定農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人專項政策法規(guī)制度納入廣西壯族自治區(qū)的立法計劃中，起草農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人的專項政策法規(guī)，使得農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人管理工作有法可依。此外，設(shè)立專門的政策法規(guī)制度培訓部門，對農(nóng)民、農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人、農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人相關(guān)組織、政府相關(guān)工作人員進行相關(guān)的政策法規(guī)制度知識培訓。

（二）根據(jù)市場需求，發(fā)展不同類型經(jīng)紀人

廣西各地經(jīng)濟、文化、地域差別很大，農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人的發(fā)展不能統(tǒng)一套用一種思路、一個模式。應(yīng)從市場和農(nóng)民生產(chǎn)生活需求出發(fā)，圍繞各地的商品生產(chǎn)、經(jīng)營、加工和服務(wù)，發(fā)展多種專業(yè)經(jīng)紀人。同時根據(jù)地區(qū)差異，在桂東南經(jīng)紀人較發(fā)達的地區(qū)繼續(xù)提高數(shù)量，并努力提高經(jīng)紀人的質(zhì)量，而桂西北地區(qū)則加大農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人的宣傳力度，使經(jīng)紀人的數(shù)量在短時間內(nèi)有較大的提高。目前，發(fā)展農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀業(yè)要從培育以下四種經(jīng)紀人著手：

1.運銷經(jīng)紀人。

2.貯藏加工經(jīng)紀人。

3.農(nóng)業(yè)科技經(jīng)紀人。

4.信息經(jīng)紀人。

（三）有計劃地培訓農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人

（1）培訓農(nóng)村土地咨詢?nèi)藛T，中介服務(wù)人員

與地方高校、高等職業(yè)院校、中職學校和相關(guān)社會組織合作，聘請他們的教師和專家上課，為培訓農(nóng)村土地咨詢?nèi)藛T、中介服務(wù)人員提高綜合素質(zhì)、增強業(yè)務(wù)能力提供有效的指導(dǎo)和幫助。對培訓人員采取集中辦班，舉辦專家講座，分類分批等多種形式進行培訓。使他們掌握必要的法律、商務(wù)、農(nóng)村集體土地、農(nóng)副產(chǎn)品營銷和經(jīng)紀業(yè)務(wù)知識，增強守法和誠信經(jīng)營的意識，從而有力提高其自身的綜合素質(zhì)。

（2）在農(nóng)村為本集體的老年人設(shè)立養(yǎng)老機構(gòu)、醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)，培訓這些機構(gòu)的工作人員。

（3）研究并制定農(nóng)業(yè)用地的評估辦法，在農(nóng)村培訓土地評估員。土地納稅需要估價、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要估價、土地抵押貸款需要估價，因此培訓農(nóng)村評估人員勢在必行。

（4）設(shè)立農(nóng)村銀行、農(nóng)村小額貸款機構(gòu)、金融、信用機構(gòu)，培訓農(nóng)村信貸員、風險控制員，有效解決農(nóng)村資金瓶頸。

（5）人力資源管理經(jīng)紀人還需負責農(nóng)村勞動力管理、監(jiān)控、幫扶。保證農(nóng)村勞動力就業(yè)、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、子女就學、衣食住行都有解決方案。

（四）加強農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人的監(jiān)督管理，規(guī)范經(jīng)紀人日常行為規(guī)范。

（五）提高農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人組織化和經(jīng)紀業(yè)企業(yè)化程度。

第一、農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人須向具備頒發(fā)“經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書”的部門，如工商行政管理部門或經(jīng)紀人協(xié)會申領(lǐng)執(zhí)業(yè)資格，方可從事經(jīng)紀業(yè)務(wù)。

第二、必須遵守國家法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，遵循市場交易原則，如自愿、公平、平等互利、誠實信用等。

第三、在經(jīng)紀活動中不得有下列行為：超出其核準經(jīng)紀業(yè)務(wù)范圍進行業(yè)務(wù)活動；在經(jīng)濟活動中欺瞞重要事項；采取非法手段進行中介，如脅迫、欺詐、賄賂等；違反誠信原則，串通一方損害另一方利益；誘騙簽訂虛假合同。

第四、農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人在經(jīng)紀活動結(jié)束時，有權(quán)向委托方收取一定比例的傭金作為自己的勞動報酬。

綜上所述，農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人是順應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展要求出現(xiàn)的，對農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展有巨大的促進作用。農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人牽涉到國家政策、人民生活、農(nóng)民富裕等方方面面，但只要我們實施農(nóng)村集體土地所有權(quán)與使用權(quán)兩權(quán)分離，就可以確權(quán)農(nóng)村土地使用權(quán)證、農(nóng)村宅基地房屋產(chǎn)權(quán)證，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、抵押、典當、租賃鋪平道路；制定農(nóng)業(yè)用地的用途和使用年限并嚴格管理是我國農(nóng)業(yè)發(fā)展的長久之計，也是保護18億畝耕地紅線的必要措施。雖然現(xiàn)在廣西經(jīng)紀人發(fā)展相對落后，但今后只要政府政策對路，善于利用廣西區(qū)、內(nèi)外的成功經(jīng)驗，農(nóng)村集體土地與衍生產(chǎn)品經(jīng)紀人隊伍建設(shè)必然得到快速的發(fā)展。同時，在各級地方政府的支持下，經(jīng)紀人的經(jīng)紀活動會更加規(guī)范，更加專業(yè)，在農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮更大的作用。

參考文獻

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