基于房地產(chǎn)投融資渠道的探討

錢 卉

(中交地產(chǎn)有限公司，北京 100088)

房地產(chǎn)行業(yè)的建設規(guī)模巨大，資金投入額高，且項目周期長，因此該行業(yè)的發(fā)展需要強大的資金流作為后備支撐。近來來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但隨著國家宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)相關土地、信貸等方面政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸出現(xiàn)資金流短缺、回款困難等問題，造成投融資困難;同時房地產(chǎn)投融資渠道單一狹窄，這些都極大程度地制約了本行業(yè)的發(fā)展。因此探討當前我國房地產(chǎn)投融資主要渠道，研究投融資新渠道，改善房地產(chǎn)投融資現(xiàn)狀，對于實現(xiàn)其平穩(wěn)發(fā)展意義重大。

1.我國房地產(chǎn)投融資存在問題

房地產(chǎn)投融資具體指房地產(chǎn)企業(yè)通過金融市場媒介，運用各種融資方式和工具手段，為房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設籌措資金、提供風險擔保的金融活動。投融資的主要目的在于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)項目的順利實施，保障房地產(chǎn)開發(fā)過程的資金充足，實現(xiàn)房地產(chǎn)建設、流通、消費和再生產(chǎn)各步驟的循環(huán)。近年來，在國民經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)因滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求，逐步超越了其他行業(yè)，位居GDP貢獻榜單的前列，是國家發(fā)展不可或缺的重要產(chǎn)業(yè)。但是由于近期國家金融政策開始緊縮、市場經(jīng)濟因素等多方面的影響，房地產(chǎn)融投資市場份額相對較少，以上海為例，其排名前十的房地產(chǎn)商投融資市場占有率僅23%。

1.1 投融資格局單一

目前房地產(chǎn)項目建設開發(fā)以及運用時，其資金來源主要依賴于銀行貸款、商家自籌資金、預付款以及定金等資金，其中銀行貸款所占比重最大。隨著國家宏觀調(diào)控能力的提升，銀行貸款難度相對增加、貸款額度下降，這將導致房地產(chǎn)企業(yè)資金大幅度減少，自籌資金和預付款等會相應提升，且其中預付款項中絕大多數(shù)為房屋購買者從銀行方面獲得的住房貸款，由此可見現(xiàn)階段房地產(chǎn)融投資格局過于單一，投融資渠道狹窄，對于銀行貸款依賴程度過高，一旦銀行借貸方面政策變動，企業(yè)受到影響巨大，容易出現(xiàn)資金缺乏，房地產(chǎn)項目無法正常建設開發(fā)的現(xiàn)象，嚴重制約了房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

1.2 信托資金額受限

作為房地產(chǎn)投融資的一條重要途徑，銀行信托融資本身存在一定的周期性，在順、逆周期中，信托資金額都會受到主要金融機構(gòu)信貸業(yè)務的影響。例如，順周期時，若主體金融機構(gòu)中出現(xiàn)大規(guī)模群體借貸行為且金額巨大，房地長信托融資會由于自身存在成本高、回流慢及發(fā)展空間小等缺陷而喪失競爭優(yōu)勢，銀行信貸行為受到排擠而導致融資金額下降，達不到預期效果。而逆周期時，金融機構(gòu)中出現(xiàn)群體拒貸現(xiàn)象，銀行資金充足，銀行信托融資將成為房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的一大來源，房地產(chǎn)行業(yè)獲得階段發(fā)展時機，但該時機無法確定，具有極大的被動性。2005年開始，銀行信貸融資中出現(xiàn)了明顯的逆周期特征，房地產(chǎn)行業(yè)獲得較快發(fā)展，相比較龐大的房地產(chǎn)投資總額來講，房地產(chǎn)信托資金資金額度較小，對于房地產(chǎn)開發(fā)資金支撐力度不足。

雖然銀行信托相比其他融資方式具有較強的靈活性和適應能力，但隨著市場經(jīng)濟的多元化和房地產(chǎn)投融資渠道的增多，銀行信托資金的規(guī)模仍無法礦大，融資資金額遠遠不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需求。

1.3 市場體系不健全

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了較大的發(fā)展空間和利潤。然而，目前我國房地產(chǎn)投融資市場體系仍不夠健全，容易出現(xiàn)資金供用平衡、資金不足及資金鏈斷裂等問題，阻礙房地產(chǎn)建設開發(fā)的順利實施。投融資監(jiān)管部門工作重心偏移到預防房地產(chǎn)金融風險的發(fā)生而忽視了投融資市場體系的完善工作，導致市場缺乏一套行之有效的、符合國情和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的金融體系進行市場性監(jiān)督管理和引導。市場體系的不健全直接引起房地產(chǎn)投融資市場的混亂，導致投融資成本升高，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金問題放棄項目的建設，轉(zhuǎn)而出讓項目甚至冒險采用地下金融救急，這些都嚴重威脅到了房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展。

2.我國房地產(chǎn)投融資主要渠道

2.1 銀行貸款

房地產(chǎn)銀行貸款指資金用于房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營和消費等活動的借貸行為，其具體可分為商業(yè)房貸款、私人住房貸款、土地儲備型貸款以及房地產(chǎn)開發(fā)用貸款等。房地產(chǎn)銀行信貸業(yè)務開通以來，銀行貸款始終是房地產(chǎn)企業(yè)投融資最主要的渠道，每年房地產(chǎn)行業(yè)從直接或間接銀行借貸方面的資金占50%以上。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，自籌資金居于房地產(chǎn)開發(fā)資金流的首位，占總來源的38%;定金及預付款僅次于自籌資金，占總來源的27%;銀行貸款排在第三位，占總來源的17%。但在實際情況中，自籌資金一大部分來自個人貸款，定金和預付款項中大多也為個人住房貸款業(yè)務，總的來講銀行貸款已占房地產(chǎn)投融資金額的一半以上。然而銀行貸款融資渠道相對狹窄單一，銀行幾乎承擔著貸款所具有的全部風險，一旦房地產(chǎn)市場有所波動，勢必影響銀行業(yè)的貸款回款率，甚至導致銀行破產(chǎn)。盡管近年來國家宏觀調(diào)控政策加強，銀行貸款增長速率逐漸下降，但房地產(chǎn)開發(fā)資金大部分仍來自銀行系統(tǒng)，對于商業(yè)銀行的依賴性過強。

2.2 上市融資

作為一種權益性融資方式，上市融資主要通過發(fā)行股票的方式進行公開融資，具體指房地產(chǎn)企業(yè)將公司全部資本等額劃分為股票形式并報送證監(jiān)部門審批，通過后上市流通，公開發(fā)行公司股票進行資本積累。主要形式有首次公開募股融資、增發(fā)股票及配股融資等等。隨著貨幣市場融資困難程度的增加，房地產(chǎn)企業(yè)的融資重點已轉(zhuǎn)向資本市場，且上市融資優(yōu)勢巨大，其在短時間內(nèi)便可籌措大量可用資本，并可作為注冊資本使用，無還款期限困擾，對于大中型房地產(chǎn)企業(yè)來說，上市融資渠道可行性較大，且收益明顯。但是股票上市發(fā)行需要的手續(xù)繁瑣，制約條款和要求異常嚴格，大部分房地產(chǎn)企業(yè)無法滿足，通過上市渠道融資就變得極其艱難。

2.3 夾層融資

就風險和收益雙重標準來看，夾層融資渠道介于債券和上市融資之間，風險收益相對較中性。夾層融資方式的誕生起源于市場融資渠道無法滿足資金需求，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展遇到障礙情況。夾層融資的模式大致有基金組織、銀行承兌、直存款和多層創(chuàng)新四種。夾層融資對于房地產(chǎn)企業(yè)的要求相對較低，無過多硬性要求，且融資形式較為靈活，持續(xù)性強可以滿足企業(yè)的不同需求。夾層融資優(yōu)點眾多，未來必將發(fā)展壯大。

2.4 房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券融資屬企業(yè)債券的一種形式，債券由所屬企業(yè)發(fā)行和規(guī)定期限，到期后企業(yè)按照之前提出利率支付。債券融資的優(yōu)勢在于債券發(fā)行量大，籌措資金額高，資金使用自由度高，債券持有人不涉及公司經(jīng)營管理及債券還款時的制度優(yōu)勢等。債券可以聚集一部分社會閑散資金用于房地產(chǎn)開發(fā)和公司的運營，能夠減輕銀行借貸壓力，活躍債券市場?，F(xiàn)階段國家正大力支持資本市場的發(fā)展，房地產(chǎn)債券融資已迎來了發(fā)展的好時期。

2.5 海外地產(chǎn)基金

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和繁榮，一大批海外地產(chǎn)基金逐步將目光轉(zhuǎn)向中國。海外地產(chǎn)基金進駐我國房地產(chǎn)投融資市場的主要途徑有兩條:一是向中國政府提交材料通過申請后進行房地產(chǎn)項目的運作或者購進不良資產(chǎn);二是成立投資管理公司代為進行，避免過多的法律法規(guī)限制。在經(jīng)濟全球化大趨勢的引導下，海外基金必將大量涌入開放的房地產(chǎn)融資市場，這對中國房地產(chǎn)行業(yè)來說是一把雙刃劍，機遇和挑戰(zhàn)并存。一方面，海外地產(chǎn)基金的涌入拓寬了房地產(chǎn)融資渠道，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入了鮮活的生命力，推動其快速平穩(wěn)發(fā)展;另一方面外資的涌入會帶來金融行業(yè)的激烈競爭，本土金融業(yè)的發(fā)展受到嚴峻考驗，而且由于相關法律和政策的不完善，境外基金引入目前僅能維持企業(yè)的短暫過渡時期。

2.6 房地產(chǎn)信托及信托投資基金

房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)企業(yè)將所有地產(chǎn)委托于信托公司，使其按照企業(yè)要求進行管理、經(jīng)營，投資者賺取穩(wěn)定且安全的收益。與銀行貸款相比，房地產(chǎn)信托融資成本較低，有利于公司融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。房地產(chǎn)信托與傳統(tǒng)的借貸市場和資本市場融資有所區(qū)別，具有制度優(yōu)勢和極大的靈活性，尤其從中央銀行‘121’號文件后，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸重視起房地產(chǎn)信托渠道融資，信托也提升了居民對房地產(chǎn)行業(yè)的參與程度屬于一種全新的投資渠道。而房地產(chǎn)信托投資基金則指投資信托中涉及房地產(chǎn)買賣、開發(fā)和管理等內(nèi)容。該渠道主要面向中小投資者，流動性較強，風險小，能夠有效地抵御通貨膨脹等帶來的不良影響。該方式的出現(xiàn)拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的投融資渠道，改善了市場運作模式，有效地促進了行業(yè)的發(fā)展。

3.房地產(chǎn)融資新渠道的探索

國家宏觀調(diào)控的加強和經(jīng)濟全球化趨勢的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)逐漸增加。要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和進一步發(fā)展，就必須改變投融資格局，探索房地產(chǎn)投融資的新渠道。

3.1 開發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

增加房地產(chǎn)投融資渠道和額度是發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的有力保障，其實質(zhì)在于投融渠道的創(chuàng)新，拓寬現(xiàn)有渠道，構(gòu)建多元化投融資構(gòu)架，而開發(fā)新型房地產(chǎn)金融產(chǎn)品便是實現(xiàn)目標的途徑之一。對于一些高風險性融資產(chǎn)品要進行重新評估整改，開發(fā)其衍生品，實現(xiàn)住房貸款、項目權益和信貸的證券化等，為公眾謀福利。且證券化有助于提升資產(chǎn)的流動性，降低其風險。新型房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的開發(fā)能夠活躍房地產(chǎn)金融市場，激發(fā)金融市場的潛力。

3.2 合理利用境外金融機構(gòu)資金

經(jīng)濟全球化的發(fā)展勢必會形成中國金融市場全面開放局面，境外金融機構(gòu)將大量涌入中國，其在有助于完善國內(nèi)金融市場的同時，也為經(jīng)濟發(fā)展帶來無限的機遇和風險，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)頂住風險，盡最大可能合理利用境外金融機構(gòu)資金來發(fā)展壯大自身實力;同時相關監(jiān)管部門注意加強外資監(jiān)察力度，關注資本動向，防止資本沖擊我國房地產(chǎn)金融市場，造成不可挽回的經(jīng)濟損失。

3.3 實施房地產(chǎn)公司債券融資

房地產(chǎn)公司債券融資周期長，吸納資金多且利率穩(wěn)定，是通貨膨脹形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)進行投融資業(yè)務的最佳選擇之一。當房地產(chǎn)企業(yè)資金嚴重不足且無法進行上市融資時，發(fā)行公司債券進行投融資，能夠有效解決公司當前困難，且由于利率穩(wěn)定，企業(yè)承擔風險相對較小。而且目前國家正大力開發(fā)資本市場，積極實施房地產(chǎn)公司債券融資能夠借助政策優(yōu)勢，實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展，而且有助于債券融資渠道的推廣。

3.4 大力發(fā)展信托基金

房地產(chǎn)信托投資基金優(yōu)勢在于其能夠大幅度降低企業(yè)的融資成本，節(jié)約財政開支，基金的投資期限彈性強，有利于公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。信托基金憑借這些自身優(yōu)勢，贏得了中小型企業(yè)的青睞，占據(jù)了廣闊的市場。中小型企業(yè)由于規(guī)模和資金的限制，很難通過上市審核進行融資，而銀行貸款成本較高，加上貸款政策的緊縮，更不利于中小企業(yè)實施融資。房地產(chǎn)信托投資基金便為中小企業(yè)提供了發(fā)展契機，大力發(fā)展信托基金，通過委托信托公司發(fā)行憑證募集資金并由其統(tǒng)一管理經(jīng)營，保障了收益的穩(wěn)定性，而企業(yè)的風險也所降低，投資者、企業(yè)、信托公司三方受益。

4.結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)投融資渠道多種多樣，各有優(yōu)勢和弊端，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身實際情況和條件，合理選擇投融資渠道，尋找有效渠道來籌集房地產(chǎn)開發(fā)建設所需資金。同時，政府和房地產(chǎn)企業(yè)要注重房地產(chǎn)投融資存在問題，積極采取措施進行處理，探索房地產(chǎn)融資新渠道，為行業(yè)的未來的發(fā)展打下堅實的基礎。經(jīng)濟全球化發(fā)展趨勢下，我們更應該努力完善房地產(chǎn)金融市場，建立房地產(chǎn)投融資體系，實現(xiàn)投融資渠道的多元化，提高資金籌措效率和質(zhì)量，促進行業(yè)的快速健康發(fā)展。

［1］湯清.探析房地產(chǎn)投融資渠道［J］.財經(jīng)界:學術版，2014，(8):89－89.

［2］劉建華.淺析房地產(chǎn)融資新渠道——房地產(chǎn)信托投資基金［J］.管理學家，2013，(11).

［3］姜秋金.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道［J］.經(jīng)濟視角，2012，(5):47－48.