淺析銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的資金及抵押風險

周 莉

摘要：作為高負債行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)與銀行信貸有著極為密切的關系。我國房地產(chǎn)企業(yè)資金主要依靠銀行貸款，抵御風險的能力相對較差，房地產(chǎn)行業(yè)的波動和回落，可能會導致銀行信貸資產(chǎn)安全受到影響。加強房地產(chǎn)信貸風險的防范。并提出切實可行的對策十分必要。

關鍵詞：商業(yè)銀行；房地產(chǎn)開發(fā)貸款；風險防范

中圖分類號：F830.572文獻標識碼：A文章編號：1008-4428(2009)11-53-02

近年來，房地產(chǎn)貸款占銀行貸款比重逐年上升。銀行基本參與著房地產(chǎn)運作的全過程，這導致房地產(chǎn)企業(yè)對銀行資金的過度依賴，使得該行業(yè)風險過度集中于銀行，在當前房地產(chǎn)泡沫不斷積聚的環(huán)境下，一旦市場出現(xiàn)大的回調(diào)，對整個銀行體系影響是不言而喻的。房地產(chǎn)開發(fā)貸款中涉及政策風險、信用風險、操作風險、市場風險等，本文僅從內(nèi)部控制視角對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險中的資金及抵押風險進行探討。

一、風險表現(xiàn)及成因

資金風險主要表現(xiàn)為挪用開發(fā)貸款和不根據(jù)銷售進度歸還貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金本應該?？顚Ｓ?，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營范圍除了房地產(chǎn)開發(fā)外，還包括建筑材料、物資經(jīng)營等，銀行在實際操作中很難把關。有的房地產(chǎn)企業(yè)為集團公司，各項目之間的資金由母公司統(tǒng)一支配，貸款資金被挪用滾動開發(fā)，或轉(zhuǎn)移異地，使銀行無法進行有效的管理：有的房地產(chǎn)企業(yè)貸款項目已實現(xiàn)銷售回籠，且回籠資金已能夠滿足項目建設資金缺口，卻不及時歸還銀行貸款，挪作其他項目的開發(fā)或通過非正常關聯(lián)交易挪作他用，對銀行貸款的正常歸還產(chǎn)生不良影響。

抵押物風險，一種情況是由于商品房項目涉及購房人、銀行、施工方、開發(fā)商、其他服務商等多種關系。即使作為抵押人的銀行勝訴，在執(zhí)行過程中也會面臨許多無法預料的問題。根據(jù)《合同法》、《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》及《物權法》中的相關規(guī)定，一但住房開發(fā)貸款項目出現(xiàn)問題，受償順序～般是施工款、購房人、作為抵押權人的銀行，銀行并不能獲得絕對的優(yōu)先受償權，很難保證銀行貸款的安全。另外，多數(shù)商業(yè)銀行沒有設立獨立的專業(yè)崗位對中介機構出具的評審報告進行實質(zhì)性審查，也沒有建立抵押品價值評估管理數(shù)據(jù)庫，抵押物價值易高估，抵押品管理仍比較粗放。再次，由于商鋪房銷售時，需撤押抵押物。土地及房屋便被逐步分割出去，若開發(fā)貸款尚未償還，銀行債權也會落空，這種房屋預售同在建工程抵押之間的沖突也是目前開發(fā)貸款抵押物管理中急需重視的問題。

二、風險防范措施

1、強化人員風險意識

商業(yè)銀行應理性地開展房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務。一方面銀行要提高認識，高度重視房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險及其危害性，從主觀上充分認識到房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務是一個高風險業(yè)務。既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項目，又要嚴防房地產(chǎn)泡沫累聚的潛在風險。對且前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛熱要適當降溫，不要忽視風險，唯利潤而利潤，要讓房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務步入理性運行的軌道。另一方面。商業(yè)銀行應大力宣傳風險管理文化，強化人員風險管理意識，營造全方位識別風險、防范風險、抵御風險、化解風險的良好氛圍。這是不斷提高員工隊伍素質(zhì)、銀行經(jīng)營管理水平和金融服務質(zhì)量的前提，更是員工自覺防范風險的保證。

2、落實房地產(chǎn)封閉管理開立項目專用賬戶

就目前的房地產(chǎn)市場來說，房價仍有一定的上漲空間，房地產(chǎn)仍然是一個高利潤的行業(yè)。在政府多項措施出臺以后，一批資質(zhì)和實力較差的企業(yè)已經(jīng)被淘汰。一些資金實力較強，在土地運作方面有優(yōu)勢的企業(yè)被保留。這些客戶有自己的優(yōu)勢，不會只看重眼前利益而惡意逃廢債務，但這些企業(yè)都處于迅速成長階段，一方面盈利能力很強，另一方面企業(yè)又希望抓住機會做大傲強，這又需要更強大的資金支持。因此銀行所要防范的是企業(yè)將貸款資金或銷售收入挪用到其他項目，導致建設資金不足。

項目貸款發(fā)放前，商業(yè)銀行可要求借款人開立項目資金監(jiān)管專用賬戶，包括建設資金結(jié)算賬戶和項目銷售回籠專用賬戶，其中銷售回籠專用賬戶為不通兌賬戶，將已到位但尚未投入項目建設的項目資本金、房地產(chǎn)開發(fā)貸款納入建設資金結(jié)算賬戶管理，將按揭貸款、銷售款等納入銷售回籠專用賬戶監(jiān)管。貸款結(jié)清前，專戶資金只能用于項目建設、企業(yè)合理的經(jīng)營管理費用或歸還我行貸款。通過對專戶資金的監(jiān)管，控制項目資金流人和流出，確保工程的順利進行和還貸來源安全可靠。

3、專戶資金實行審批管理確保?？顚Ｓ?/p>

借款人需使用項目建設資金時，須向銀行出具施工方的付款申請和工程進度說明，施工監(jiān)理單位出具進度報告，收到建設資金用款申請的，項目經(jīng)理要對資金使用的真實性和合理性進行審查，重點審查項目累計完成工程量與項目累計投入資金是否匹配，申請用款計劃與當期項目工程計劃是否匹配，資金實際用途是否真實合理。貸款經(jīng)辦行有權審批人審批同意后方可劃付。

在貸款發(fā)放過程中，不僅要防止開發(fā)商挪用資金，也要防止施工方將資金挪用到其他項目，要根據(jù)施工合同中約定的付款進度安排貸款發(fā)放，要確保工程形象進度與建設資金需求相匹配。資金支付后，項目經(jīng)理要按月監(jiān)督建設資金的實際使用情況，并將施工合同、購銷合同、購貨發(fā)票、付款憑證等作為貸后管理資料按相關規(guī)定及時歸檔。

商業(yè)銀行可根據(jù)管理需要，委托具備專業(yè)資格的行內(nèi)外機構實行專戶資金支付監(jiān)管，并由貸款經(jīng)辦行、企業(yè)和受托機構簽訂三方監(jiān)管協(xié)議。

4、跟蹤銷售進度，約定還款比例，防止回籠資金被挪用

貸款發(fā)放前，銀行應根據(jù)銷售資金占項目總投資的比例、預計項目銷售現(xiàn)金流回籠進度，設定起還點(起還日期)、還款比例，并在借款合同或協(xié)議中約定。項目銷售回籠資金應全部回籠至借款人在銀行開立的項目銷售回籠專戶，銷售收入未達到貸款起還點或起還日期前，根據(jù)項目工程進度，企業(yè)可將銷售回籠資金轉(zhuǎn)入項目建設賬戶。專項用于項目項下的工程款項的支付。當銷售收入達到起還點(或起還日期)時，銷售回籠款項應全部用于歸還開發(fā)貸款，至銷售收入回籠占項目銷售總收入的比例達到貸款規(guī)定還清貸款的比例時全部還清貸款。

在實際操作過程中，項目經(jīng)理應在項目取得銷(預)售許可證的次月起，按月統(tǒng)計項目銷售進度，銷售較快的項目要按半月或周進行統(tǒng)計。要通過現(xiàn)場調(diào)查、查閱當?shù)胤抗懿块T網(wǎng)上銷售備案系統(tǒng)、要求借款人按月提供項目銷售明細表、查詢企業(yè)銷售合同及收費收據(jù)、分析企業(yè)財務報表等方式核實分析項目銷售情況。重點對核實項目銷售策略是否合理，銷售進度是否正常，是否存在滯銷風險；銷售款是否與銷售進度相匹配，是否按規(guī)定納入專戶管理，是否存在借款人隱瞞銷售收入、轉(zhuǎn)移銷售款等問題：貸款收回比例與銷售進度是否匹配，是否存在未按揭：銷售比例收回貸款的問題。

5、重視抵押物的貸前審查，確定合理評估值

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押物為項目用地或在建工程，在貸款操作中不同程度存在抵押物價值高估的問題，這需要從抵押物評估中介機構、評估價格審定機制等方面加以完善。首先，商業(yè)銀行要建立抵押物評估中介機構準入退出制度。由于目前評估委托人多為借款人、委托評估費用一般由借款人支付，存在借款人與評估公司串通高估抵押物價格的情況。因此，商業(yè)銀行必須加強對中介機構的管理，對信譽差、在一定時期內(nèi)估價誤差較大的機構和直接責任估價師予以禁用。其次，商業(yè)銀行要建立抵押物評估價值的審定機制。商業(yè)銀行的一些基層機構從營銷和效益考慮，對貸款額度、抵押率控制不嚴的情況也常發(fā)生。因此抵押物品評估公允值的確定除了保證中介機構的客觀公正性外，還要在商業(yè)銀行內(nèi)部建立房地產(chǎn)抵押物評估價值審定機制，設立評估崗位專司抵押物市場價值與貸款價值的評估工作，對于抵押物的貸前、貸后管理應設專人專崗，按照審慎原則，對抵押物評估價值報告進行復核審定。確定抵押物的合理價格。

6、及時轉(zhuǎn)在建工程抵押加強押品貸后跟蹤管理

貸款發(fā)放前必須辦理合法、有效、足值的項目建設用地使用權抵押登記手續(xù)及《土地他項權證》，并視項目工程進度或投資額度轉(zhuǎn)為在建工程抵押，一般項目工程總投資額達到50％前轉(zhuǎn)在建工程抵押。并取得有效的抵押證明。

對在建工程抵押范圍的界定，銀行應把握在建工程及建設用地使用權整體作為抵押物的原則，抵押登記時應將整宗土地使用權納入抵押登記范圍，土地價值和在建工程本身價值構成押品價值，其中在建工程本身價值按照全部項目實際投入的建設成本剔除對應的未結(jié)算工程款及預銷售回籠款測算。

因項目銷售需要辦理抵押物注銷登記的。須將抵押物對應的銷售款納入銀行專戶監(jiān)管，客戶經(jīng)理應定期到當?shù)胤康禺a(chǎn)登記中心核實有關抵押物的變動事項，且必須確保釋放后的剩余抵押物價值*抵押率之后的價值即剩余土地及在建工程價值*抵押率之后的價值大于開發(fā)貸款余額?？蛻艚?jīng)理要根據(jù)銷售情況。核實在建工程撤押情況避免銷售過半、貸款未減或銷售后期相對滯銷的房屋成為貸款抵押物等不利情況發(fā)生。銀行要定期對押品價值進行重評。二是要根據(jù)不同區(qū)域房價變化的情況，選擇房價較高或降幅較大的地區(qū)和城市，對開發(fā)貸款押品價值進行全面重新評估，將銷售面積超過50％以上的項目作為押品價值重評的重點；重評價值不足的，要及時采取追加貸款擔保、壓縮貸款額度等措施，確保貸款擔保足值有效，積極防范擔保風險。

7、要充分重視施工方可能帶來的風險

在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程發(fā)包給施工企業(yè)，施工方的優(yōu)先受償權處于絕對的地位，甚至優(yōu)于抵押權和購房人的權利，要化解這個風險，銀行對工程抵押貸款時要做到：一是放貸前向抵押人索取與承包人簽訂的建設工程合同，了解合同涉及的價款、約定的竣工期限和已經(jīng)支付的價款，從而決定是否辦理抵押貸款；二是在建工程已經(jīng)竣工的，要求借款人提供在建工程價款已經(jīng)支付的證明，并盡量要求借款提供在建工程以外的抵押擔保，以減少風險；三是要求提供建設工程承包人自愿放棄優(yōu)先的書面承諾，在開發(fā)企業(yè)與建設工程承包人是關聯(lián)企業(yè)、母子公司或控股公司的情形下，要求建設功臣承包人對貸款承貸連帶擔保責任保證；四是嚴密監(jiān)測貸款資金的使用，確保房地產(chǎn)貸款的投向用于在建工程。及時了工程款支付進度從而確保銀行合理的發(fā)放貸款。五是抵押權人與承包人發(fā)生訴訟時，要及時向法院要求以第三人身份參加訴訟，對建筑工程價款的數(shù)額和是否在六個月內(nèi)行駛權利進行核實。