房地產(chǎn)：去行政化元年

楊現(xiàn)華

枷鎖解除了，好日子卻回不來(lái)了。

2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊熱鬧非凡，萬(wàn)科與綠地榜首之爭(zhēng)在這一年愈演愈烈，而A股上市無(wú)望的萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在年底掛牌港交所，王健林已經(jīng)躋身亞洲富豪榜前三，有著房地產(chǎn)藝術(shù)家之稱(chēng)的宋衛(wèi)平悔婚融創(chuàng)，戲劇般地又將綠城重新納入麾下，然后又突然把部分股份轉(zhuǎn)賣(mài)給了國(guó)企中交建？？？？但在這熱鬧的背后，房地產(chǎn)的風(fēng)光已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。

在經(jīng)歷了2013年的瘋狂上漲之后，房地產(chǎn)行業(yè)在2014年終于安靜下來(lái)，雖然各方面的限制陸續(xù)解除，可當(dāng)初樓市熱火朝天的歡騰勁兒再也找不到了。當(dāng)初“數(shù)錢(qián)數(shù)到手抽筋”的開(kāi)發(fā)商們，如今紛紛謀求多元化了。

2014年對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在政策上是寬松的，在被行政的枷鎖束縛多年之后，如今的樓市與行政化漸行漸遠(yuǎn)，房企融資的渠道也再度放開(kāi)，一切都開(kāi)始回歸到正常的狀態(tài)。在去行政化日益明朗、市場(chǎng)終歸于市場(chǎng)之后，開(kāi)發(fā)商們能看到更美好的曙光嗎？

從崩盤(pán)到解除限購(gòu)

2014年年初，杭州樓市崩盤(pán)的消息像是掀動(dòng)密西西比河的一只蝴蝶，迅速在樓市和資本市場(chǎng)引發(fā)震動(dòng)。以招保萬(wàn)金為首的地產(chǎn)龍頭股價(jià)放量大跌，資金瘋狂逃離，資本市場(chǎng)一片風(fēng)聲鶴唳。

如同第一張被推倒的多米諾骨牌，在杭州等地樓市宣布降價(jià)之后，全國(guó)樓市一瞬間都被渲染上了恐慌的氣氛，加之此前李嘉誠(chéng)大規(guī)模拋售內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目，樓市即將崩盤(pán)的言論再次甚囂塵上。然而，在無(wú)數(shù)次“狼來(lái)了”的危言之后，房?jī)r(jià)卻都每次再攀新高，這一次會(huì)是真的嗎？

雖然，事后證明杭州樓市崩盤(pán)的言論言過(guò)其實(shí)，但經(jīng)此虛驚之后，杭州的房?jī)r(jià)卻是實(shí)實(shí)在在地難以反彈了。巨大的庫(kù)存壓力讓房企失去了提價(jià)的理由，在需求難以滿(mǎn)足之時(shí)，取消限購(gòu)在各地蠢蠢欲動(dòng)。

最先動(dòng)手的不是漩渦中的杭州，而是呼和浩特。6月26日，呼和浩特放開(kāi)限購(gòu)，成為全國(guó)首個(gè)正式發(fā)文確定放開(kāi)限購(gòu)的城市。在此之前，多地雖然都或多或少地微調(diào)限購(gòu)政策，但正式松綁并未出現(xiàn)。

在呼和浩特打響第一槍之后，濟(jì)南、杭州、溫州？？？？短短一個(gè)半月的時(shí)間里，全國(guó)已有40個(gè)城市放松或取消限購(gòu)，在珠海住建局發(fā)文取消樓市限購(gòu)之后，原來(lái)46個(gè)限購(gòu)城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市仍在堅(jiān)持限購(gòu)。也就是說(shuō)，除了一線(xiàn)城市仍在堅(jiān)持限購(gòu)之外，二、三線(xiàn)城市已經(jīng)全面“救市”。

在取消限購(gòu)這一行政限令之時(shí)，其他行政化的藩籬也陸續(xù)拆除。取消限購(gòu)放寬了需求，但購(gòu)房者面對(duì)高房?jī)r(jià)仍力不從心，于是，各地方版的公積金新政及調(diào)低首付比例等措施陸續(xù)問(wèn)世，在地方調(diào)整到位之后，中央的政策再次加碼。

10月中旬，住建部等三部門(mén)聯(lián)手調(diào)整了個(gè)人住房公積金貸款政策，其中包括公積金繳存異地互認(rèn)、部分地區(qū)提高首套房貸款額度、降低公積金貸款中間費(fèi)用等。

在公積金新政出爐之前的半個(gè)月，央行也剛剛公布了“認(rèn)貸不認(rèn)房”的930新政，一連串的政策組合拳終于激活了樓市，進(jìn)入四季度，房地產(chǎn)終于出現(xiàn)了難得一見(jiàn)的回暖跡象。而11月底央行的“意外”降息短期內(nèi)又能極大提升市場(chǎng)信心，2014年的冬天，房地產(chǎn)市場(chǎng)提前感受到了春意。

在行政化色彩淡去的同時(shí)，市場(chǎng)化的手段開(kāi)始走向舞臺(tái)中央。從2010年起，上市房企在A(yíng)股融資的閘門(mén)被正式關(guān)閉，一關(guān)就是近4年，140余家房企連續(xù)4年在A(yíng)股沒(méi)有拿到一分錢(qián)。

雖然再融資再次開(kāi)啟是在2013年的8月份，但真正集中獲批卻是在2014年。A股恢復(fù)了房企的融資功能，對(duì)于負(fù)債高企的上市房企不啻為一大利好。在11月底央行降息之后，國(guó)土部將不再審核房地產(chǎn)公司再融資的消息開(kāi)始在坊間流傳。

取消限購(gòu)、放松貸款、限價(jià)消失？？？？疊加在房企身上的“限”字如同剝絲抽繭一般一一去掉。

事實(shí)上，最近幾年，這些“限”字令連同“國(guó)X條”、“新X條”，成了中央和地方政府調(diào)節(jié)樓市最有力的武器。雖然政府企圖以行政化的手段遏制高燒不斷的樓市，但最終的結(jié)果卻是每一次調(diào)控都成為房?jī)r(jià)再次飆升的起點(diǎn)，政府的行政命令不但沒(méi)有給樓市降溫，反而成了房?jī)r(jià)的“助推器”。

這就是說(shuō)，行政手段雖然可以暫時(shí)性遏制房?jī)r(jià)的上漲，卻無(wú)法從根本上改變樓市供需。

由于政府壟斷了土地的供應(yīng)，土地價(jià)格的上漲才是房?jī)r(jià)上漲的深層次原因，在沒(méi)有解決相關(guān)問(wèn)題之前，僅用簡(jiǎn)單的行政措施就想抑制房?jī)r(jià)的上漲，結(jié)果可想而知。

行政化的手段不但沒(méi)有遏制高燒的樓市，反而扭曲了市場(chǎng)的供求信號(hào)，政府越是限制購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)房者愈加預(yù)期房?jī)r(jià)還將上漲，在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理驅(qū)使下，限購(gòu)雖然阻止了一批購(gòu)房者，卻成為房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的依據(jù)之一。

實(shí)際上，除了北上廣等一線(xiàn)城市之外，眾多二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)顯現(xiàn)出疲態(tài)，在限購(gòu)等政策取消之后，各地樓市的價(jià)格并沒(méi)有呈現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈即是明證。在行政化手段退出市場(chǎng)后，市場(chǎng)的主導(dǎo)作用正在重新歸位。

沒(méi)有建立在土地、財(cái)政以及金融領(lǐng)域的深層次手段配合，限購(gòu)等行政手段無(wú)法為樓市帶來(lái)“長(zhǎng)治久安”，其實(shí)商品房也是一種商品，在政府做好基本保障建設(shè)的前提下，其本質(zhì)就是一個(gè)市場(chǎng)化的場(chǎng)所，供求應(yīng)該由市場(chǎng)決定。

房企去庫(kù)存

多年以后回首2014年，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該不無(wú)惆悵，上一年還風(fēng)光無(wú)限的樓市，在這一年政策暖風(fēng)頻吹的前提下，去庫(kù)存竟然成了眾多房企的心頭病。

11月底，央行祭出了降息這一猛藥，對(duì)于正處在年底收官的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一劑良藥。目前眾多房企庫(kù)存積壓、負(fù)債高企，急需通過(guò)降低庫(kù)存緩解緊張的現(xiàn)金流。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2014年1-11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況》報(bào)告顯示，1-11月份，商品房銷(xiāo)售面積101717萬(wàn)平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。

銷(xiāo)售疲軟的背后是房企積壓嚴(yán)重的庫(kù)存。11月末，商品房待售面積59795萬(wàn)平方米，比10月末增加1556萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1046萬(wàn)平方米。而2013年11月末，商品房待售面積為46806萬(wàn)平方米，這意味著前11個(gè)月同比增加的待售面積達(dá)到了1.3億平方米，僅增加值就占前11個(gè)月銷(xiāo)售面積的12.78%%，房企的壓力可想而知。

銷(xiāo)售不暢的直接結(jié)果就是業(yè)績(jī)下滑，這在上市房企中顯而易見(jiàn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年前三季度，申萬(wàn)分類(lèi)的144家房企共實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)458.9億元，同比下降7.98%，而2013年前三季度，房企凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了超過(guò)33%以上的增速。近13年來(lái)，2014年三季報(bào)房企利潤(rùn)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商躺著都能賺錢(qián)的好日子真的是一去不復(fù)返了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，142家上市房企的存貨金額合計(jì)為2.31萬(wàn)億元，與2013年同期的1.9萬(wàn)億元相比增長(zhǎng)超過(guò)4000億元，漲幅超過(guò)20%，明顯快于營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度。環(huán)比2014上半年，房企的存貨又增長(zhǎng)了1000億元以上。

除了高企的庫(kù)存，另一個(gè)讓上市房企頭疼的則是不斷攀升的負(fù)債。根據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)的統(tǒng)計(jì)分析，2014年三季度末，加權(quán)計(jì)算，A股百?gòu)?qiáng)房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為52.7%，凈負(fù)債率大幅上升至103.5%，比2013年同期大幅上升24.6個(gè)百分點(diǎn);而且，上述兩項(xiàng)均為2007年以來(lái)的最高水平。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將于2015年3月正式實(shí)施的消息也在2014年的12月底正式公布，也正是在這樣的大背景下，去庫(kù)存成了開(kāi)發(fā)商2014年下半年最關(guān)注的事兒，成交量成為房企最關(guān)心的指標(biāo)。

從已經(jīng)實(shí)施的樓市調(diào)控政策來(lái)看，去行政化無(wú)疑是間接出手“救市”，幫助上市房企去庫(kù)存，年底樓市成交量的“翹尾”行情將助推房企業(yè)績(jī)回暖，但指望房?jī)r(jià)由此進(jìn)入新一輪漲勢(shì)并不現(xiàn)實(shí)，樓市回歸常態(tài)勢(shì)在必然。

沒(méi)有人能知道房地產(chǎn)的拐點(diǎn)何時(shí)到來(lái)，但業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)開(kāi)始意識(shí)到，隨著人口紅利的消失，城市化的常態(tài)發(fā)展，房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”持續(xù)不了多久了，即便嘴上沒(méi)說(shuō)，在業(yè)績(jī)遇冷之前，一線(xiàn)房企已經(jīng)提前做準(zhǔn)備了。萬(wàn)科、恒大紛紛跨界，萬(wàn)達(dá)王健林也提出了2020年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的收入比重將降到50%以下并全面進(jìn)軍文化產(chǎn)業(yè)的口號(hào)。

2014年這一年，土地市場(chǎng)仍然火爆，各地地王仍然被頻繁刷新，互聯(lián)網(wǎng)思維也閃現(xiàn)在在房企大佬的眼中。也許未來(lái)的某一年再回頭，交給市場(chǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)在這一年表現(xiàn)的并不完美，一些處于困惑期的房企在這一年分外煎熬。但揮去悲觀(guān)、放眼未來(lái)，即使黃金期不在，一切都能重回正軌的常態(tài)發(fā)展不也是很美好的事情嗎？