文化地產(chǎn)開啟中國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型大幕

劉正

中國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型大幕開啟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著緊迫感，調(diào)整開發(fā)的市場方向和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，應(yīng)用創(chuàng)新業(yè)態(tài)模式和運營機制對開發(fā)企業(yè)是在同一起跑線上比拼反應(yīng)、速度、技術(shù)的考驗。文化地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的創(chuàng)新模板和亮點，深刻解讀其業(yè)態(tài)特性和運營機制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前2.0版企業(yè)戰(zhàn)略要務(wù)。

文化地產(chǎn)具有六大特性

記者：王秘書長，文化地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新，業(yè)態(tài)模式復(fù)合，運營跨界交織，請您談一下文化地產(chǎn)所具有的特性。

王嘉琦秘書長：好的，歸納起來文化地產(chǎn)應(yīng)具備六大特性：一是主題文化系統(tǒng)植入；二是藝術(shù)載體感觸體驗；三是人文關(guān)懷溫暖貫穿；四是跨界資源精細(xì)服務(wù)；五是業(yè)態(tài)交互動態(tài)運行；六是產(chǎn)業(yè)平臺集約集成。

我們先談?wù)勎幕禺a(chǎn)的第一個特性：“主題文化系統(tǒng)植入”，上一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)中由于缺乏對文化地產(chǎn)的政策研究、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和項目頂層設(shè)計，大量快速上馬的文化地產(chǎn)、文化創(chuàng)意園、主題公園項目，出現(xiàn)的以圈地、貼皮、改規(guī)現(xiàn)象比比皆是，導(dǎo)致虧損運轉(zhuǎn)、停工爛尾、癱瘓破產(chǎn)、空城化等亂象觸目驚心。歸結(jié)分析最主要的問題是項目沒有“靈魂”和“神經(jīng)系統(tǒng)”，即沒有主題文化的精準(zhǔn)定位和文脈系統(tǒng)的可操作性模式植入。文化地產(chǎn)要“口”對著“心”，“名副其實”，不只是文化噱頭和文化營銷，也不止停留在表現(xiàn)建筑文化，要“身心合一”、“形神兼?zhèn)洹保試?yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，研發(fā)不同的主題文化系統(tǒng)，并科學(xué)有機的植入地產(chǎn)。

再來解讀一下文化地產(chǎn)的第二個特性：“藝術(shù)載體感觸體驗”，藝術(shù)是文化的結(jié)晶，藝術(shù)載體是文化的固化形態(tài)，不同時期的藝術(shù)載體承載傳承著不同時期的政治、歷史、文化、信仰、倫理、經(jīng)濟、軍事、外交、民俗、鄉(xiāng)愁……藝術(shù)資產(chǎn)有機的嵌入文化地產(chǎn)與觀者（業(yè)主）穿越歷史對話，感悟文化，觸發(fā)靈感，體會情懷，驗者受益；同時專業(yè)機構(gòu)專家大師組織品鑒，賞析研討，交流交易，使祖先的文脈傳承，先哲的智慧釋懷，炎黃的精神光大，民族的復(fù)興重振。通過專業(yè)的市場化渠道，常態(tài)化將大量歷史上被掠奪、遺失的海外珍貴藝術(shù)資產(chǎn)回流，并使藝術(shù)資產(chǎn)系統(tǒng)植入地產(chǎn)，這種模式將具有全新而廣闊的運營空間；藝術(shù)資產(chǎn)金融化更是未來的全新課題，藝術(shù)資產(chǎn)信貸、藝術(shù)資產(chǎn)債券、藝術(shù)資產(chǎn)租賃、藝術(shù)資產(chǎn)保險均會和文化地產(chǎn)綁定，將形成：藝術(shù)資產(chǎn)+金融+文化地產(chǎn)的經(jīng)濟鏈閉環(huán)；將促進(jìn)平穩(wěn)發(fā)展且極具空間的新興“藝術(shù)資本市場”，從而拉動內(nèi)需，形成房地產(chǎn)業(yè)新的經(jīng)濟增長點。

文化地產(chǎn)的第三個特征：“人文關(guān)懷溫暖貫穿”，未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨越式的轉(zhuǎn)型升級，將表現(xiàn)在從營銷住宅、商鋪、寫字樓產(chǎn)權(quán)物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)闋I銷文化地產(chǎn)多元業(yè)態(tài)的“生活方式包”、“生活產(chǎn)品包”、“人文關(guān)懷包”、“信息智慧包”，即從業(yè)主的生活訴求、服務(wù)訴求、消費訴求、精神訴求、情緒訴求的全程給予全時段、全方位、人性化的溫暖服務(wù)。在房地產(chǎn)項目載體中植入人們向往的精神寓所、情緒港灣和理想家園的品質(zhì)豐富內(nèi)涵，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運營服務(wù)中產(chǎn)生房地產(chǎn)價值鏈延伸持續(xù)效益。

文化地產(chǎn)的第四個特性：“跨界資源精細(xì)服務(wù)”，未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要具備多元跨界的資源挖掘和資源整合能力，如價值重塑提升服務(wù)，文化藝術(shù)研修服務(wù)，藝術(shù)資產(chǎn)代營服務(wù)，生態(tài)產(chǎn)品配送服務(wù)，精神關(guān)懷貼心服務(wù)，照護團隊定制服務(wù)，金融理財產(chǎn)品服務(wù)，遠(yuǎn)程醫(yī)護監(jiān)測服務(wù)，情緒調(diào)理定向服務(wù)，智慧智能信息服務(wù)。這種全新的開發(fā)加運營模式是大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過陣痛、思考、調(diào)整、轉(zhuǎn)型的未來之路，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以開發(fā)房地產(chǎn)上、下游產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)服務(wù)包和專業(yè)資產(chǎn)包，走與大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)鏈接的產(chǎn)業(yè)鏈合作之路。

文化地產(chǎn)的第五個特性：“業(yè)態(tài)交互動態(tài)運行”，未來的新型文化地產(chǎn)項目、文化地產(chǎn)集聚區(qū)、文化地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)業(yè)態(tài)是多元、跨界、互補、共利的復(fù)合交織狀態(tài)，集主題文化，非遺文化，藝術(shù)文化，居住文化，商業(yè)文化，旅游文化，體育文化，健康文化，養(yǎng)生文化，養(yǎng)老文化，娛樂文化和國際文化對話等功能性業(yè)態(tài)配置組合，相映成輝，成為復(fù)合人文價值，復(fù)合商業(yè)價值的新型有機復(fù)合業(yè)態(tài)。這種文化地產(chǎn)復(fù)合業(yè)態(tài)是一架產(chǎn)業(yè)機器，各總成部件協(xié)同頻率有序工作，生產(chǎn)的產(chǎn)品是“文化生活方式”。

文化地產(chǎn)的第六個特性：“產(chǎn)業(yè)平臺集約集成”，未來的新型文化地產(chǎn)開發(fā)運營模式形成了不同的業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈，出現(xiàn)了巨大的產(chǎn)業(yè)平臺運營商機，會出現(xiàn)一大批產(chǎn)業(yè)運營商和城市運營商，他們有大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組建的運營機構(gòu)，也有自身帶專業(yè)資產(chǎn)包有資源整合能力、靈動敏銳的專業(yè)團隊機構(gòu)。產(chǎn)業(yè)運營商和城市運營商將用020思維模式塑造出一個個2.0版馬云。產(chǎn)業(yè)集成將大幅度實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集約管理，大幅度降低產(chǎn)業(yè)運營成本，從而使消費者享受高品質(zhì)低成本的文化生活消費，同時產(chǎn)業(yè)運營商亦健康持續(xù)發(fā)展。

新型文化地產(chǎn)的開發(fā)運營模式使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)運營商、業(yè)主構(gòu)架了依存共贏的新型生態(tài)經(jīng)濟圈層。在“文化強國”戰(zhàn)略的推動下，由文化地產(chǎn)開發(fā)運營模式所引發(fā)的新型、穩(wěn)健、持續(xù)、正能量的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟格局將逐漸形成。

為新型城鎮(zhèn)化提供落地方案（二）

記者：王秘書長，請您談?wù)勎磥砭肪频甑臉I(yè)態(tài)模式。

王嘉琦秘書長：文化精品酒店可開發(fā)為產(chǎn)權(quán)式度假酒店（業(yè)主度假時段外委托酒店代營）和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持酒店物業(yè)運營兩部分業(yè)態(tài)模式。每個單體酒店要有鮮明的主題文化為支撐，并將主題文脈系統(tǒng)化的植入并貫穿文化精品酒店的運營當(dāng)中，如“生態(tài)文化精品酒店”應(yīng)體現(xiàn)外部環(huán)境生態(tài)化和內(nèi)部運營生態(tài)化。環(huán)境生態(tài)化在選址上考慮離開公路、鐵路、機場、工業(yè)區(qū)以排除噪音粉塵等環(huán)境污染；在生態(tài)景區(qū)，有地?zé)釡厝?，依山傍水，綠蔭環(huán)抱，溪水入戶的宜居環(huán)境為佳；運營生態(tài)化可實現(xiàn)綠色、有機、環(huán)保、生態(tài)、野農(nóng)（五類）食品用品配送，使產(chǎn)權(quán)式業(yè)主和入住生態(tài)文化精品酒店的客人享用生態(tài)化品質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)，入住酒店期間還可享受酒店養(yǎng)生堂配給的養(yǎng)生調(diào)理套餐、定制養(yǎng)生羹及針對性養(yǎng)生用品的增值會員服務(wù)。為業(yè)主、客戶建立健康檔案，定期電話健康回訪，代購代郵本地五類特色養(yǎng)生食品、用品，使業(yè)主、客戶產(chǎn)生鄉(xiāng)土故里情懷和回娘家的盼顧?quán)l(xiāng)情……

記者：王秘書長，對于文創(chuàng)藝術(shù)區(qū)有新型業(yè)態(tài)模式嗎？

王嘉琦秘書長：前些年在北京陸續(xù)出現(xiàn)了“宋莊藝術(shù)區(qū)”、“798藝術(shù)區(qū)”、“酒廠藝術(shù)區(qū)”、“芳草地藝術(shù)區(qū)”、“環(huán)鐵藝術(shù)區(qū)”、“觀音堂藝術(shù)區(qū)”第一代自發(fā)加初級管理的1.0版藝術(shù)家集聚地，藝術(shù)家均在廠房式工作室加簡易臥室空間格局中創(chuàng)作、生活，藝術(shù)區(qū)均為粗放式物業(yè)管理。目前市場上出現(xiàn)了2.0版藝術(shù)區(qū)模式，即藝術(shù)家空間包括創(chuàng)作室（帶自然采光的）加連體生活空間，即工作加生活的Townhuse（聯(lián)排別墅）。

未來將要推動為藝術(shù)家建造的3.0版國際藝術(shù)區(qū)模式，這種藝術(shù)家需要的理想空間是具有私享環(huán)境、藝術(shù)創(chuàng)作室、生活寓所三位一體的建筑空間形態(tài)；藝術(shù)區(qū)運營商將提供藝術(shù)家們在藝術(shù)創(chuàng)作中的精神關(guān)懷、健康評估、情緒干預(yù)、定制照護、餐食配送、藝術(shù)研討、藝術(shù)交流、藝術(shù)社交、藝術(shù)交易、藝術(shù)金融、藝術(shù)租賃等全方位專業(yè)服務(wù)包、實現(xiàn)定制、貼心、人文、溫暖、精細(xì)化專業(yè)服務(wù)。這種全新的藝術(shù)區(qū)開發(fā)運營業(yè)態(tài)模式會催生藝術(shù)家的創(chuàng)作激情，產(chǎn)生大量優(yōu)秀的藝術(shù)作品，從而助推文創(chuàng)藝術(shù)事業(yè)的極大發(fā)展。藝術(shù)區(qū)運營商同時可作為藝術(shù)區(qū)藝術(shù)家們的經(jīng)濟運營機構(gòu)，實現(xiàn)交互合作共贏模式。

注：應(yīng)讀者要求文化地產(chǎn)專欄開設(shè)咨詢服務(wù)熱線022-23134180

（未完待續(xù)）